Оказывается, строить и продавать ИЖС сложнее, чем квартиры. Самолёт Девелопмент в этом убедился

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля, специалист по обследованию зданий и сооружений и строитель каркасных домов. Пишу здесь о своей работе много лет.

Вчера коллега скинул пост в телеге, в котором расписано положение дел компании Самолёт Дом - подразделения крупного застройщика Самолёт Девелопмент, дела у которого и так идут неважно, а тут ещё эта идея учредителей ворваться на рынок ИЖС.

В общем-то, мысль была не нова, но актуальна - двигать концепцию КОТ, которой занималась ещё Ренова Стройгрупп, впоследствии переименованная в Кортрос. Покупаем много земли недалеко от города. Прокладываем коммуникации, подводим газ, воду, электричество. Строим дороги и инфраструктурные объекты. Используя свои заходы на производителей стройматериалов, проектировщиков и строителей из многоэтажки, строим множество одноэтажных домов. После чего продаём их как семечки, взорвав рынок.

Предполагалось, что проект будет продавать как каркасные префаб-дома, так и дома из газобетона. Но что-то пошло не так. По информации телеграм-канала Всё о стройке:

По состоянию на сентябрь 2024-го текущий земельный банк «Самолет Дом» составлял 4 591 га. На сегодняшний день у компании шесть кластеров: «Дмитров Дом», «Истра Дом», «Пушкино Дом у воды», «Пушкино Дом у леса» — все в Подмосковье, а также «PORT EMM ZAVIDOVO» в Тверской области.

«Самолет Дом» появился в качестве «стартапа» с экономикой 60 млрд рублей по инициативе основного акционера Михаила Кенина и сооснователя компании Игоря Евтушевского. С тех пор направление стало личной и очень дорогой игрушкой Евтушевского.

Старт «Самолет Дом»:

• Бизнес-юнит по плану должен был быть с прибылью 20%, но после двухлетней работы стал убыточным — до 2026 года. Но и это посчитали нормальным, заложив, что деньги должны появиться за счёт роста стоимости построенных объектов.

• Реализация за первые 2 года была 0 «квадратов».

• Обязательства — на 1,5 млрд рублей.

• Построенные первые дома трещали, префаб не работал = получался «Франкенштейн».

«На тот момент в "Самолете" был корпоративный конфликт между топ-менеджментом и акционером — сооснователем компании Игорем Евтушевским. На совещаниях по "Самолет Дом" его интересовал вопрос: "купить ему 5 или 6 соток по 20 млн рублей, чтобы сделать сад?"; "кому из друзей ещё продать участки в Завидово?". А вопросы домов для людей за 10-15 млн рублей (ЦА поселков) Евтушевского мало интересовали и ограничивались требованием "сдать всё к концу следующей недели"»,— сообщили источники телеграм-канала.

Изнутри для топ-менеджмента картина в «Самолет Дом» была такая:

• текучка 80-90%,

• выполнения задач нет,

• сроки все сорваны,

• ФОТ (фонд оплаты труда) на 100 человек был 1,3 млрд рублей,

• долговые обязательства постоянно росли, а фин. модель не работала.

В итоге пришлось заморозить стройку всех новых домов, строили только под покупателей посёлка «Истра Дом». В «Дмитров Дом» пытались достроить то, что уже распродали к тому моменту (там обязательств было на 3 млрд рублей). Первые ключи должны были выдавать в конце 23, в итоге начали выдавать — в конце 24.

Выходит, что проект Самолёт Дом ушёл в крутое пике.

На мой взгляд совпали три фактора:
- недостаток маркетинговой проработки - учредители не учли состояние рынка и различия между многоэтажкой и ИЖС;
- сворачивание льготных ипотек - покупателей стало меньше;
- низкий уровень профессионализма - если префаб-дома трещат по швам, это прокол сразу трёх уровней контроля качества - бригадира, прораба и стройконтроля. Не говоря про то, что в офисе стройку воспринимают как игру в цивилизацию и пытаются решить тактические проблемы переговорами о смене стратегии.

Цена 140 000 рублей за 1 м2 для самого дешёвого дома с участком 6 соток превышает среднерыночную стоимость, а наличие инфраструктуры не спасает от абсолютно казарменного архитектурного проектирования.

В итоге получается, что за эти же деньги на рынке есть множество альтернатив, имеющих массу преимуществ. Газобетонный дом под ключ, по утверждениям моих подписчиков, обходится в 90 000 рублей за м2, а значит проект из стартового фото будет стоить 6,7 млн. рублей. А значит, у покупателя останется 3,6 млн. на покупку участка в интересном ему месте, подключение коммуникаций и, возможно, на ландшафтный дизайн.

Проект со слоганом "Загородная жизнь без компромиссов" должен был вызвать сомнения у маркетологов ещё на этапе утверждения, но в итоге он дошёл до реализации и даже набрал денег на строительство домов. Устоит ли очередная домостроительная пирамидка или обрушится вместе со своими создателями - покажет время. Но ясно одно - если имея безотчётные миллиарды, крупный застройщик не смог пафосно ввалиться на рынок загородного домостроения, можно не боятся, что он вытеснит компании, которые работают там годами.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.