Обследование свежего каркасника, который мы с заказчиком купили, несмотря на косяки

Привет, дорогие подписчики и не менее дорогие не подписчики! :) Иногда меня упрекают, что я не выкладываю успешных технадзоров, а сливаю одну чернуху-порнуху, которая вызывает у читателей шок и депрессняк. Ну, что же. По вашим просьбам рассказ про технадзор в Истринском районе. Каркасный дом 8х8 метров с четырёхскатной крышей, на свайном фундаменте, с утеплением стен 150, полов и перекрытий 200 мм. Участок 6 соток. Стоимость

5+ млн. рублей.

День был хороший, солнечный, поэтому фотка вышла в контр-свете. Но примерно понятно, что имеется в виду. У дома есть нелюбимый мной балкон и открытая веранда, это снеговлагонакопители, дождевстену проводители. Отделка выполнена аккуратно, снаружи окрашенная имитация бруса камерной сушки, внутри вагонка сорта В.

Фундамент у дома свайный, видно, что на нём не экономили. Участок имеет уклон, поэтому между сваями сделали перемычки, чтобы зафиксировать их от отклонения по вертикали. А вот утепление и отделка цоколя меня огорчили - утеплённый ЭППС цоколь был обшит профнастилом без единого продуха и люка.

Да ещё на деревянной обрешётке. Могли бы не поскупиться и наварить трубу 20х40 в два ряда. Но это половина проблемы. Вторая половина в том, что при таянии снега вода идёт по уклону участка под дом и хорошо пропитывает грунт. Который полностью закрыт от проветривания. И вот, дому всего полгода, а перекрытие уже немного зацвело.

Чёрные точки на OSB, лагах и черепных брусках, но если действовать быстро - это победимо. Во-первых, организовать проветривание. Во-вторых, обработать всё подполье раствором медного купороса, либо любым антисептиком из магазина. Примечательно, что на обработанную биозащитой обвязку грибок пока не сел.

Внутри установлены двери из композитных материалов, что не может не радовать. Дешёвые деревянные двери отечественного производства, как правило, быстро искривляются и перестают нормально закрываться. Происходит это из-за перепадов температур между верхом и низом двери и конечно, традиционного российского качества пиломатериала - он, как правило, сырой и досыхает уже внутри дома. В итоге, дверь выгибает и вернуть её обратно уже нельзя.

На втором этаже обнаружился косинус чистового пола. Из-за этого несколько дверей чиркают по ламинату в полностью открытом состоянии. Снизу перекрытие ровное. Заказчик готов закрыть глаза на эту проблему, учитывая место и стоимость дома. Ну и в крайнем случае, перестелить полы с подравниванием лаг перекрытия не так дорого, да и самостоятельно можно сделать.

Ок, полезем на чердак. Перекрытие хорошо утеплено, гидроветрозашита присутствует, контробрешётка тоже. А вот вентканал санузла, выполненный из гофры,  мало того, что не утеплён, так ещё и валяется под вентвыводом и обязательно станет источником проблем зимой. Он наберёт в себя конденсата примерно с ведро, а после выпустит его либо в перекрытие, либо обратно по вентканалу. Неприятный сюрприз, но избежать его можно, если приклеить гофру к вентвыводу на герметик и обмотать снаружи рулонным утеплителем. При этом обрезав его максимально коротко, чтобы не было провисаний и он шёл от перекрытия к вентвыводу по кратчайшему пути.

А вообще, лучше не использовать гофру для вентиляционных выводов. ПВХ-трубы не так уж дороги и сложны в монтаже. При этом легко утепляются стандартными пенополиэтиленовыми утеплителями, не провисают и не рвутся.

Ладно, в целом с домом всё понятно. Бюджетное решение не без косяков, но нельзя сказать, что прямо ужас-ужас. Крыша без протечек, толщина утепления, пирог стены и перекрытий соответствуют заявленным продавцом. Он и косяк с дверями сам заранее обозначил. Посмотрим, что с коммуникациями...

Хороший мощный септик на 6 человек, с аэрацией и принудительным сбросом, был полностью работоспособен. Но при установке была допущена тактическая ошибка - септик заглубили в грунт по самую горловину и в время сильных дождей, а также таяния снегов, вода с отмостки и просто с грунта течёт внутрь, прямо в короб с компрессором аэратора. Компрессор мужественно сопротивляется (там, в общем-то, ломаться особо нечему, если только не закоротит обмотки электромагнитов, качающих помпу), хотя судя по виду, уже погружался в суглинистую жижу целиком.

При закрытом люке септик почти вровень с грунтом. Не делайте так, будет ай-ай-ай. Лечится это наращиванием горловины, но теперь её придётся резать - коротких горловин у производителей не бывает, а полуметровая будет чересчур высокой.

Скважина находится в стальном кессоне с толщиной стенки около 5 мм. Давно я не видел таких конструкций, особенно в наше время подорожания металла на мировых биржах. Кессон заглублён в грунт на 3 метра, водопроводная труба пущена на 2 метрах от поверхности грунта. То есть, ниже уровня промерзания, что правильно и хорошо.

Гидроаккумулятор, насос и реле давления работаю нормально. Да и что с ними будет - это достаточно долгоиграющие вещи.

В целом, дом не является образцом теплоэффективности, он сделан чётко под нормы Подмосковья.

Система отопления представлена радиаторами и электрическим котлом. Примерный расход на зимнее отопление и иной функционал (септик, насос, освещение) дома может составлять до 10 000 рублей/месяц. Установив печь можно снизить эту сумму вдвое.

Итоги обследования. Основная проблема — отсутствие продухов в цоколе. Сделать по 3 продуха на сторону, по теплу обработать деревянные элементы подпола антисептиком. Нарастить горловину септика, утеплить крышку кессона и можно зимовать. В целом, это один из лучших домов по цене/качеству, которые я видел за последний месяц.

Заказчика дом с обнаруженными проблемами устроил, особенно учитывая его цену. В итоге, было принято решение о покупке. В теории, найденные косяки дают повод для торга, но фактически, зная уровень цен в этом районе и то, что там иногда продаётся за эти деньги, я не думаю, что продавец будет готов на серьёзные уступки. Но это уже не мой вопрос - моё дело сообщить заказчику о потенциальных проблемах и путях их устранения. Покупать или не покупать дом - решает он.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.