Привет, дорогие подписчики и все, кому интересна тема загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.

Сегодня ничего нового, просто рядовой осмотр брусового дома после покупки с обнаружением неприятных дефектов. И для начала нам придётся спуститься в подпол.

Изнутри всё выглядит печально - цоколь выполнен из керамического кирпича, кладка которого была выполнена не абы как, а с красивостями - снаружи кирпич выпущен треугольничком, тот кто его клал пытался изобразить декоративно-рельефную кладку в одном ряду. Но никак не усилил этот ряд, поэтому в кладке имеется пустотность. Сама кладка выполнена с многочисленной пустошовкой, толщина раствора не соответствует нормам кладки - ляпали от души. В обще, не очень понятно, зачем тот, кто не умеет толком выложить ровный ряд, изображал собор Василия Блаженного в цоколе.

Немногочисленные продухи из асбестовых труб 100 диаметра, по два на секцию, расположенные под углом 90 градусов друг к другу мало помогли проветриванию подполья. Влажность древесины повышена, а осмотр показывает, что гнилостные процессы идут активно.

Лаги пола деградировали примерно на 30% своей толщины. Местами подсохли и уже просто трухлявые. На них растут грибочки.

На обвязке растёт не только плесень, но и какие-то экзотические формы жизни. Стремятся развиваться в своей эволюции. И мы не можем утверждать, что они менее разумны, чем те, кто строил этот цоколь и положил на гидроизоляцию из рубероида мох.

Снаружи традиционный комплект проблем - неутеплённый цоколь из кирпича, водосток на отмостку без утепления и гидроизоляции стыка с цоколем, в результате - множественные разломы кладки цоколя и трещины в отмостке.

Про конструкцию стен даже писать не буду - брус 150, изнутри зашит вагонкой, снаружи сайдингом. Всё, как и должно быть в "дедыжили текнолоджи" - чтобы на ночь влупить пару стаканов самогона для сугрева, а утром проснуться на бодрячке, без похмелья. Свежий воздух, низкая температура, душегрейка, чуни, стены дышат. Короче, говоря цивилизованным языком: "Помогите, караул, юрта, тумбочка, аул".

На погоны, фото с чердака. По перевёрнутым крестам в конструкции стропильной системы сразу можно понять, что строили его какие-то сатанисты.

Исчадия зла даже не потрудились снять обзол с досок, творя свой адский ритуал. Обрешётка тоже с обзолом, но местами он уже облетел.

Перекрытие и фронтоны засыпали опилками, видимо, хотели поджечь чердак и принести дом в жертву. Но что-то их спугнуло. Это здорово, ведь благодаря им дом обрёл своих постоянных обитателей. Следы мышей и осиные гнёзда

Резюмируя. Всё сжечь. Будем пытаться реконструировать. Затраты будут примерно в половину цены сравнимого по площади современного дома, с удобной планировкой, на надёжном фундаменте и без сюрпризов в конструктиве.

Кстати говоря, проблем с цоколем можно было бы избежать, если бы сатанисты-самостройщики прочитали два моих поста:

Продухи. Зачем и как дырявить цоколь и что будет если этого не сделать?

Гидроизоляция фундамента и отмостки. Влияние утепления цоколя и отмостки на надёжность фундамента. Дренаж

Рекомендую ознакомиться, чтобы не повторить ошибок поклонников тёмных сил.

Как обычно, на все вопросы отвечаю в каментах или через контакты в профиле.

UPD. И вот ещё что:

Милосердные братья и сёстры!
В вашей поддержке нуждаюсь я остро -
Слепой, глухой, нет обоняния, нет осязания!
Подайте монет Пикабу за старания!

Если вдруг так оказалось, что вам не нужны монеты Пикабу, я с благодарностью приму их в качестве доната. Хочу стать пикабушным миллионером, загнать администрацию в долги и выкупить портал по-дешёвке

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения! Меня по-прежнему зовут Илья, я инженер технического контроля и специалист по обследованию зданий. Много лет пишу тут о своей работе.

В комментариях недавних постов был диалог, в котором один из участников говорил о том, что при строительстве дома хозяину нужно постоянно находиться на стройке и следить за работой бригады. Другой утверждал, нам дорога награда, мы поезд куда надо ведём что без теоретических знаний практика слепа и слежение за бригадой не принесёт желаемого результата...

Приехав с выездов пораньше я решил, что сделаю себе отсыпной. Хорошо пообедав и ответив на каменты я завалился на диван кухни-гостиной "в объятья плюшевого пледа". Но навестить Морфея или хотя бы выйти из матрицы к Морфеусу мне не удалось. Стоило мне смежить веки, как раздался звонок. Звонил мой коллега - аэродверщик.

- Привет! Tyvek Soft это супердиффузионка же? - припустил он с места в карьер.
- Дарова, Денис, да... - пытаясь сдерживать кортизол на уровне "быстрое возвращение в сон" промямлил я.
- Ну, то есть, она монтируется под кровлю или на фасад? - продолжил аэродверщик.
- Да, но вообще это кровельная мембрана. - ответил я.
- Пипец тогда. - констатировал Денис.
- Что там у тебя? - я понял, что заснуть не выйдет.
- Сейчас скину фотки. - ответил аэродверщик и повесил трубку.

Как оказалось в доме Буратино висела непонятная картина перепутали пароизоляцию и супердиффузионку. В результате, изнутри была смонтирована паропропускающая мембрана, а снаружи не пропускающая воздух пароизоляция. И это, конечно, эпик фэйл в каркасной технологии.

Причём, не абы какие тряпочки с рынка, а крутейшие плёнки компании Dupont, которые являются фактическим стандартом американского каркасостроения. То, что мы наблюдаем изнутри супердиффузионная мембрана Tyvek Soft стоимостью 15 000 рублей за рулон.

Про которую у всех продавцов написано:

Мембрана Tyvek Soft применяется в качестве гидро- ветрозащиты в конструкциях скатных кровель. Устанавливается с наружной стороны утеплителя. Выполняет функцию защиты слоя теплоизоляции и стропильной системы от конденсата, возможного попадания осадков в процессе монтажа, ремонта, повреждений кровельного покрытия, при этом позволяет пару выходить. Таким образом, максимально способствует сохранению нормальных условий работы теплоизоляции.

Рекомендуется проклеивать перехлесты полотен мембраны и места примыканий к строительным конструкциям специальными клеящими лентами и\или клеями.

Прикол в том, что вся мембрана просто испещрена картинками кровли, ендов и коньков, с указаниями, как её нужно крепить.

Снаружи стены, судя по серебристому напылению и текстуре, установлена пароизоляция Tyvek AirGuard Reflective — нынче стоит примерно 30 000 рублей за рулон.

Производитель пишет про неё следующее:

AirGuard Reflective это хороший способ для увеличения U-индекса зданий. Она обеспечит пароизоляцию с низкой излучательной способностью для внутренних применений. Ее использование существенно уменьшает вероятность образования конденсата, а также повышает тепловую эффективность, отражая до 95 % тепла.

При создании воздушной прослойки практически все тепло будет отражаться обратно в помещение, чему способствует наличие металлизированного слоя.

Выходит, тепло уже не сможет отразиться внутрь, металлизированный слой будет отражать холод наружу! :)

Для тех, кто не понял трагикомичности ситуации, рекомендую сначала прочесть курс моих лекций про пароизоляцию и ветрозащиту и супердиффузионные мембраны:
Пароизоляция и гидроветрозащита в загородном доме. Зачем они нужны и почему важно их не путать
Как монтировать пароизоляцию в каркаснике? В продолжение темы стройконтроля, чисто поржать
а после вернуться к нам, чтобы во всей полноте прочувствовать торжественность событий.

Итак, что в итоге вышло. Отличное теплосопротивление стен и кровли, превышающее минимум нормы региона. И перепутанные местами плёнки. В результате наблюдаем влагонакопление в толще утеплителя, прямо в конструкции каркаса.

Как так вышло? Владелец дома решил сам быть прорабом на своей стройке. В качестве бригады он нанял дружественных иностранных специалистов, рекомендованных по знакомству. Закупил высококачественные материалы и... не прочитал инструкций по их монтажу. В итоге, он проконтролировал, как иностранные специалисты смонтировали пароизоляцию снаружи, покрыли дом кровлей, сделали отделку, затем утеплили и смонтировали гидроветрозащиту внутри. Причём и это они сделали хреново - если посмотреть на фото, требуемой проклейки нахлёстов полотнищ выполнено не было, и когда аэродверщик запустил тестирование, обвисшие куски полотнищ заколыхались в притоке воздуха через стены, как флаги капитулирующей бригады - мы сдаёмсу! Ведь пароизоляцию снаружи они тоже не замкнули в контур. Поэтому, приток идёт через перекрытие пола, вдоль обвязки, вдоль стен и внутри них.

Помимо этого, замечательно установлены окна - пароизоляция втянута внутрь снаружи и монтажная пена задута между полиэтиленом и ПВХ оконных рам. Но это меньшее из зол.

Трагедия в том, что этот каркасный дом имел все шансы стать энергоэффективным и качественным, возможно даже, он конструктивно идеален по каркасу, но из-за того, что бригадир и домовладелец, взявший на себя функции прораба, по очереди подтёрлись инструкциями по монтажу мембран и не уделили внимания изучению технологии он рискует превратиться в гору гнилушек через 5-10 лет.

Замечу, это не потому, что каркасные дома сложно строить, как многие пишут мне в каментах. Бригада же смогла смонтировать плёнки. Просто не те и не там. То есть, вопрос не в сложности исполнения, а в отсутствии понимания технологии.

Тут один из комментирующих дописался до того, что сруб может построить любой человек с улицы, в отличие от сложного каркаса. Это очень хороший пример, когда в принципе любой понимает технологию, но не любой может её реализовать. Например, я прекрасно понимаю, как строится сруб. Берутся брёвна, которые имеют разный диаметр относительно друг друга и даже разный диаметр у верхушки и комля каждого бревна. Затем вырубаются замки типа лапы, чаши или канадской (алмазной) чаши. Верхние брёвна укладываются на нижние так, чтобы комель верхнего пришёлся на верхушку нижнего. После этого по верхнему прочерчивается линия паза при помощи специального рубщицкого инструмента - плотницкой черты. Которая похожа на циркуль с химическим карандашом на одном из концов. Дальше, я должен взять в руки топор и по этой линии вырубить паз, доработав его теслом (это такой топор для пазов). После примерить, садится ли одно бревно на другое. И если да, то подложить льноджутовую ленту и посадить бревно в венцы. Не забыв просверлить их и установить нагели, чтобы брёвна не повело.

Так вот, одна из моих квалификаций - плотник 4 разряда. Она не позволяет выполнить эти работы с должным качеством. Я засыплюсь ещё на рубке чаш, не говоря уже о том, как я сделаю пазы и какие щели в руку толщиной будут у меня между брёвнами. И думаю, что из рандомных 10 человек, опрошенных на улице, вырубить чашу или сделать паз в бревне сможет 0 человек. А значение слова нагель будут знать 2-3 из них. При этом, распилить доску по прямой при помощи торцовки и сколотить из неё прямоугольный короб смогут не менее 8 человек. На трудах в моей школе это могли все в классе.

То есть, технология рубки срубов - элементарна для понимания, содержит минимум конструкционных узлов, но очень сложна в исполнении. И главное, приводит к половинчатому результату - неровной, как стиральная доска, стене, которую ещё нужно утеплять и конопатить. А технология строительства каркаса требует изучения последовательности работ и применения материалов, но при этом непосредственное её воплощение элементарно.

Читайте инструкции, а то будет как всегда!

Как обычно, на все вопросы отвечаю в комментариях или через контакты в профиле.

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.

Сегодня короткий пост с фоткой. Как-то обследовал щеледом перед покупкой. У него было много дефектов, в т.ч. из-за усадки перекосило эркер, да так, что он утянул с собой кровлю. Но больше всего меня порадовала вот эта течнология.

Все стены были законопачены минватой. Причём, строители просто нарезали 50 мм минвату на ленты и прокладывали её между брусьев. Элегантное решение и даже, в принципе, допустимое. Но есть одно концептуальное но. Минеральная вата, базальтовая вата и стекловата представляют собой нити, которые довольно сильно пылят при продувании. При этом в воздух взлетает огромное количество мельчайших стеклоподобных (оксиды кремния, алюминия и т.д.) иголочек, которые вызывают раздражение органов дыхания и слизистых, а при длительном воздействии могут вызывать аллергию и даже силикоз. И если мы уж решили строить дышащий экобионатуральный дом, то нам сам Ярило велел использовать православный межвенцовый уплотнитель из нашего с Шаманом, любимого, льна. Конечно, он нифига не герметичен, но снизит продувание через щели до уровня "дом должен дышать" с уровня "где вообще стены?". И главное, он не будет выпускать в атмосферу ничего такого, что опасно для здоровья. Ну, если только у вас нет аллергии на лён. А минвата, при отсутствии пароизоляции изнутри дома, будет пылить вредными веществами, а если она дешёвая - то и феноловыми смолами.

В общем, с одной стороны Дедыжили Текнолоджы, а с другой - как-то не по-православному такой дом на продажу строить.

Как обычно на все вопросы отвечаю в каментах или профиле.

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий. Пишу здесь о своей работе много лет.

В этот раз ваш ждёт увлекательная история о том, как мы брали пристройку на абордаж, включая её в контур дома. Когда заказчик пришёл к нам с этой идеей, мы сказали: "Ты либо безумец, либо гений!" На что он ответил: "Это две крайности одной и той же сущности..."

История в том, что на участке, где планировалась постройка нового дома, ранее стоял старый дом, к которому хозяева пристроили небольшую пристройку. Дом был демонтирован в виду своей ветхости. А пристройка осталась.

С одной стороны - размеры не такие уж огромные. А с другой - каждый квадратный метр дома сейчас стоит 100 000 рублей и они тем более ценны, что сделаны своими руками. В общем, было решено не только сохранить эту пристройку но и пристроить к ней дом. А саму её решили сделать техническим помещением, сконцентрировав в ней все коммуникации.

Для начала заказчик распланировал и расчистил участок под фундамент будущего дома.

Затем мы забили свайный фундамент, стараясь выйти на уровень с обвязкой пристройки, чтобы перепад высот между домом и пристройкой был не очень большим. Удалось сделать это за один рабочий день.

В процессе забивания свай случилось ЧП - одна из свай перерубила магистраль водопровода, которая по схеме должна была идти прямо, а в реальности шла по дуге. В итоге, магистраль перекладывали заново. Задача была не сильно сложна технически, потому что скважина находилась относительно недалеко от пристройки. Совместили работы с прокладкой магистрали для септика.

Собрали обвязку свайного фундамента и привязались к пристройке.

Собрали перекрытие. Видно, что дверной проём на пристройке у нас уменьшился. А ведь ещё предстоит собрать предчистовые полы, залить стяжку с тёплым полом и покрыть всё ламинатом. Высота будет ещё больше на 100 мм.

Собрали каркас дома и пристыковались к пристройке.

Покрыли дом кровлей и собрали холодный контур здания (внешняя отделка с окнами и дверью, без утепления). Выглядит органично.

Кому интересно, что происходило внутри - дальше сделали тёплый контур (утепление, пароизоляция). Пароизоляция у нас традиционно, из многослойной плёнки 200 мкм с проклейкой всех стыков профессиональным скотчем Delta Multiband. Полы выполнены из шпунтованных плит Quick Deck, уложенных на обрешётку из доски 95х45.

Раскидали тёплые полы.

Залили бетонную стяжку с дилатационными швами. Они нужны для компенсации напряжений в стяжке, чтобы уберечь её от растрескивания.

Кстати, недавно выяснилось, что великий строитель всея Пикабу, который прославился цоколями из газобетона и сверлением ветрозащиты саморезами, а также тем, что любит подвешивать канализацию на проволочках, не знает слова "дилатация". Пришёл ко мне в каменты, долго спорил, что это вообще не строительный термин и всячески обзывал меня вруном и дураком в своей манере, пока когда я не показал ему дилатационные ленты и дилатационные устройства. А также упоминание термина "дилатация" в инструкциях по применению шовного герметика. После чего он обиделся, сказав что я токсичный абьюзер и он больше не будет писать мне каменты.

После прокладки всех коммуникаций настало время продуть домик аэродверью, проверив его пароизоляционный контур на герметичность. Закрываем все приточки и вытяжки, устанавливаем девайс о котором я писал тут Используй аэродверь и никому не верь! - высокоэффективная проверка воздухопроницаемости дома и начинаем выкачивать воздух из дома, чтобы в соответствии с ГОСТ 31167-2009 "Здания и сооружения. Методы определения воздухопроницаемости ограждающих конструкций в натурных условиях." обеспечить перепад давлений в 50 паскалей. Это моделирует ситуацию в которой дом находится в потоке ветра со скоростью 10 м/с. Довольно типичной для осени и зимы в Подмосковье.

Тестирование показало результат кратности воздухообмена 0,38 /h - это означает, что за час 0,38 объёма помещения обновится через инфильтрацию воздуха сквозь элементы конструкции. Согласно вышеуказанному ГОСТ 31167-2009 - Приложению Д "Классы воздухопроницаемости ограждающих конструкций", по результатам обследования дому присвоен класс кратности "очень низкая".

Нормальной считается кратность от 2 до 4. Но мы стремимся приводить все свои дома к единичке. Потому, что воздухообмен в современном доме должен быть управляемым и осуществляться через систему вентиляции. И потому, что мой опыт показывает, если у дома кратность воздухообмена 4 и выше - это не дом, а решето.

Дальше - внутренняя отделка имитацией бруса, и работа подрядчиков - электрика разведена скрыто, водоснабжение и отопление - открыто, чтобы не было внезапных сюрпризов. Имитацию, на которую монтировались отопительные приборы и другие сложносъёмные элементы, хозяева дома предусмотрительно покрасили заранее.

Ну и, пара видео о том, как себя чувствует дом, пристроенный к пристройке. Вот видео пристройки снаружи:

И что она представляет собой внутри. Кругом пока царит беспорядок, это нормальное состояние дома в процессе стройки.

Я там говорю про санузел, на всякий случай уточню - это прежнее назначение пристройки, она была душевой. В доме имеются свои санузлы в достаточном количестве. А то сейчас начнётся в каментах: "Как в такой санузел через весь дом ходить?" :)))

Хозяйственное помещение, построенное руками хозяев дома, было сохранено и интегрировано в новый дом. Таким образом, оно стало вынесенным центром управления коммуникациями, освободив полезную площадь внутри дома.

Вот такой интересный проект и новый опыт для всей нашей компании. Как сказал бригадир наших плотников, строивших дом: "За 17 лет я впервые пристраивал дом к пристройке!"

P.S. При написании постов я ориентируюсь на своих постоянных подписчиков, которые читали мои предыдущие посты несколько лет и хорошо понимают, кто я и чем занимаюсь. Но меня читают не только подписчики, поэтому иногда с галёрки доносятся выкрики типа: "А сам ты кто?", "Только чужое ругать умеешь!", "А как правильно не сказал!". Для тех, кто пропустил или не читал предыдущие посты, но желает ближе познакомиться с правильной технологией каркасного домостроения, это можно сделать здесь: Каркасная технология от Агрокульта. На примере свежепостроенного дома

Как обычно, на все вопросы отвечаю здесь в каментах или через контакты в профиле.

Привет, дорогие подписчики и все энтузиасты загородного домостроения! Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе и отвечаю на ваши вопросы.

Сегодня расскажу вам очередную печальную историю о том, что прощающих ошибки материалов не существует, а несоблюдение строительных норм может привести в лучшем случае к большим финансовым потерям. Итак, одевайтесь потеплее и садитесь потеснее - начинаю сказ про ледяной дом.

Это был солнечный, а потому морозный, зимний день. Объект был первым в моём списке, заказчик вместе с хозяином дома запаздывали на полчаса и мне пришлось завести заглушенную было машину. Ибо уже через 10 минут после остановки двигателя ноги мои начали потихоньку леденеть. Ночью было ниже - 30°С и раннее солнышко, пробиваясь сквозь заиндевевшие мётлы берёз, никак не могло нагреть холодный, стоящий без движения, воздух. Чу! Невдалеке раздался звук автомобильного двигателя. Подъехал видавший виды паджерик, из которого вывалился такой же мужчина в китайском пуховике времён 90-х.

Я вышел из машины, поздоровался и спросил: "Это вы хозяин дома?"
- Да - дружелюбно улыбнулся мужчина, поджимая мне руку - я хозяин.
- А я стройконтроль. Будем ждать покупателей или начнём, чтобы времени не терять? - спросил я.
- Пошли, чего мёрзнуть-то... - ответствовал он и мы вошли в просторный заснеженный двор.

Я осмотрел дом снаружи и сразу понял, что строившие его не имели строительного образования. Первое, что бросалось в глаза - качество установки окон. Люди, ставившие их, явно не имели представления даже о том, как должны монтироваться откосы, не говоря уже про знание ГОСТ 30971 "Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам". Периметр оконных рам просматривался полностью, в щелях виднелась монтажная пена.

- Кто это Вам дом строил? - спросил я у хозяина, приходя в себя от увиденного.
- Так эта, я-то сам строитель, технологию знаю! Сам и строил! - гордо ответил хозяин.

В таких случаях я никогда не спорю. Наоборот, всячески поддерживаю расхваливающего свои косяки строителя и поддакиваю ему, что для наблюдающих со стороны знающих людей выглядеть комично. Особенно эти шоу любят мои коллеги аэродверщики, если судьба сводит нас на одном объекте.

- А потом я взял пароизоляцию и установил её снаружи вместо ветрозащиты!
- Ну да, сейчас все так делают! Технология такая.
- Вот и я говорю, технология. А дом я на деревянных пеньках поставил вместо бетона.
- Во-первых, это не пеньки, а по-научному называется "стулья". Во-вторых, так весь Санкт-Петербург построен и уже 300 лет стоит.
- Точно, а ещё...

Короче, так и дискутируем. Хозяин рассказывает мне все строительные премудрости, я поддакиваю и одновременно осматриваю дом. В этот раз был примерно такой же разговор.

По всем стенам снаружи идут волосяные трещины. Вероятнее всего, накосячили с её армированием, нарушили технологию нанесения. Заказчик их не видел, уж больно хорошо "короед" декорирует такие дефекты.

На углах следы усадочных трещин, не установлена угловая штукатурная сетка. Вот и поползло.

Внутри по отделке наблюдалось то же самое.

Все трещины не аварийны, толщина менее миллиметра. Ладно, посмотрим в тепловизор, что у нас с конструкцией?

Мда... На стене сетка из пескобетона, на который положили этот газоблок. Перепад температур между уличной и внутренней стеной достигает 7°.

А по углам вообще печаль...

Углы явно сырые, что неудивительно - конденсат скапливается на холодных поверхностях.

Про окна всё было ясно и снаружи, но в этот раз я впервые увидел даже не иней, а снег и лёд на оконной раме. Скорость притока 1,74 при максимуме нормы 0,3 м/с.

Тепловизор только подтвердил крах тех, кто пытался установить эти окна. Похоже, что местами там не было даже пены.

Вишенкой на торте стал огромный чердак вальмовой кровли, без окон и дверей - попасть в это секретное место можно было только через люк.

Для чего потребовался такой угол наклона скатов и зачем делать утеплённый чердак с высотой более 2 метров в коньке без нормальной лестницы строитель объяснить не смог. Сказал только, что можно сделать там бильярдную. "И пьяным сломать себе ноги, спускаясь из ней на стремянке" - подумал я. А в слух сказал: "Какая интересная идея! А вентиляция здесь есть?" Конечно же, никакой вентиляции там не было (с).

Пароизоляция чердака была также выполнена в местном стиле, без проклейки стыков, в нарушение СП "Кровли" и СП "Деревянные конструкции". И на её внутренней стороне уже наблюдался конденсат.

В общем, можно было констатировать провал хозяина по всем фронтам - ни армокаменные, ни деревянные конструкции у него не удались. Единственный вопрос, который меня беспокоил - почему так холодно? В доме 120 м2 с котлом на 15 кВт, тёплыми полами и дополнительными радиаторами не получалось держать комнатную температуру.

- А что за блоки Вы использовали? - спросил я хозяина.
- Так, эцамое, конструкционные, D600. Надёжные! - ответил он гордо.
- Да, надёжные - автоматически повторил я, выполнив мысленный фэйспалм двумя руками сразу.

Теперь всё стало окончательно ясно. Норма сопротивления теплопередаче для ограждающих конструкций в Подмосковье 3.02 (м²•˚С)/Вт. Это минимум, нижний предел.

2.0 (м²•˚С)/Вт это теплосопротивление бытовки со стеной 100 мм

2.29 (м²•˚С)/Вт это теплосопротивление стены из газобетона D600 толщиной 400 мм, без учёта её неоднородности, пустошовки и теплопроводного раствора, на который положили блок

3.10 (м²•˚С)/Вт это теплосопротивление газобетона здорового человека D400, толщиной 400 мм, без учёта неоднородности

Цифры после буквы D в названии газобетона говорят о его плотности. Так, D300 означает плотность 300 кг на 1 кубометр. Это лёгкий пористый бетон, который обладает ограниченной несущей способностью, но при этом является хорошим утеплителем. Тем не менее, из него можно строить дома малой этажности, если не применять бетонные перекрытия и ответственно подойти к проектированию. Чем выше плотность блока, тем выше его несущая способность (грубо говоря, его сложнее раздавить), но при этом теряется пористость. В результате, плотные блоки позволяют строить двух и трёхэтажные дома с бетонными перекрытиями, но нуждаются в обязательном дополнительном утеплении.

К сожалению, не все строители домов на продажу имеют представление о таких простых вещах. В итоге, если мы не утепляем дом из блоков высокой плотности, мы получаем надёжный, перекрытый бетонными плитами, холодильник зимой и дегидратор летом. Потому, что такой дом, помимо конструктивной надёжности, обладает замечательной тепловой инерцией. То есть, он долго нагревается и долго остывает, а эти качества не самое лучшее для загородного дома. Например, нагревшись снаружи в летний солнечный день, он будет отдавать тепло внутрь всю ночь, до самого утра. И наоборот, хорошо промёрзнув при отключённом отоплении, он ещё долго будет морозить своих владельцев, пока они не прогреют стены как следует. Что, в общем-то я и наблюдал на осмотре. Очередной раз, когда газобетон не простил ошибки. При практически идеальной геометрии и полной конструктивной целостности здания.

Чему нас учит этот урок? Качество материал без соблюдения технологии не имеет никакого значения - получится фигня. Знание технологии строительства без понимания качеств материала и соблюдения строительных норм также не поможет - как бы хорошо ты не сложил стену, ты замёрзнешь, если материал не держит тепло. Чтобы получилось хорошо - не надо делать плохо. Но для этого надо знать, что значит "хорошо".

Как обычно, отвечаю на ваши вопросы в каментах или через контакты в профиле.

Привет, дорогие коллеги, подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.

Продолжая предыдущий пост, приведу пример, как могут быть выполнены простые работы по пароизоляции, технология которых заранее проговорена с бригадиром, инструкция по которым есть в каждом рулоне пароизоляции и на сайте её производителя.

Вот у нас Изоспан, сделанный компанией Гекса для Леруашки. И ставший Леманапроном или как он у них называется, я не знаю. Короче, это бюджетная пароизоляция, которая лучше, чем нонейм с рынка, но хуже того, что вам дадут, если вы скажете - дайте нормальное.

У Гексы, несмотря на бюджетность продукции, есть исчерпывающая инструкция по монтажу мембран и утеплителей в каркасные стены. Где всё не только описано, но и показано на картинке.

Подобная инструкция вкладывается в каждый рулон пароизоляции. На картинке мы видим, что у нас в пироге стены присутствуют вентзазоры и все мембраны/плёнки монтируются горизонтально.

Там даже есть более подробные картинки, именно пароизоляции:

И описание, как она должна монтироваться и чем проклеиваться:

Пароизоляция монтируется с внутренней стороны утеплителя. <...> Монтаж ведется снизу вверх, горизонтальными полотнами, внахлест (ширина горизонтальных и вертикальных нахлестов не менее 15 см). Материал крепится на элементы несущего каркаса или по черновой обшивке при помощи строительного степлера или оцинкованных гвоздей с широкой шляпкой.

Для обеспечения герметичности пароизоляционного слоя: Нахлесты полотен пароизоляции Изоспан RS, Изоспан DM, Изоспан КАРКАС необходимо проклеивать соединительной лентой Изоспан KL+, Изоспан ML proff или Изоспан PL.

Ну, и т.д.

То есть, казалось бы, даже если ты не умеешь читать по-русски, ты можешь посмотреть на картинку и понять, как монтируется плёнка. А если ещё прораб сказал тебе, что пароизоляция монтируется изнутри помещения, а ветрозащита снаружи, то шансов на провал практически нет.

Однако, если сочетать плохое знание языка и умственную отсталость, и тут можно достичь кое-каких результатов.

Написано, что край плёнки должен быть направлен вверх. Но его смонтировали поперёк указанного направления.

Здесь, по каким-то причинам, одна часть плёнки смотрит вышеуказанным краем вверх, а вторая - в сторону. При этом, нахлёст, требуемый производителем, не сделан и плёнка еле заходит краем одна на одну.

Это тестирование пароизоляции при стройконтроле, которое должна была проводиться аэродверщиком, но он посмотрел на всё это и сказал, что лучше сразу поставит аэродверь прямо на улице, результат будет такой же.

Приговор - демонтаж обрешётки, демонтаж предчистовых полов, переделка пароизоляционного контура с проклейкой стыков. Тестирование аэродверью после устранения дефектов прошло в пределах нормы.

Теперь, возвращаясь к теме, почему стройконтроль не поможет в ситуации: "Мне сделали дом, приезжайте его принять". Что делать, когда при монтаже пароизоляции как на фото, уже имеется чистовая отделка, разведены электрика и коммуникации, постелены полы? Только расстраиваться. Потому, что для исправления этих дефектов необходимо будет разобрать весь дом изнутри. И часть отделочных материалов после этого просто выбросится в мусор.

Строительный контроль - это комплекс проверок, осуществляемых на всех этапах строительства. Когда материалы уже переведены на имитацию дома, в финальной приёмке нет смысла, т.к. это уже не поможет получить качественный дом. Можно только констатировать ущерб, аварийное или ограниченно-работоспособное состояние здания, проведя его дефектовку в процессе технического обследование.

Когда вы не владелец построенного дома и хотите его купить, это важно. Когда вы владелец дома - это может быть нужно только для суда, и то в случае, если договор не предусматривает лазеек для подрядчика, где дом не дом, а "постройка" или вообще "выполнение строительных работ".

Привет, дорогие подписчики и все интересующиеся темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий и сооружений. Много лет пишу здесь о своей работе.

Недавно написал большой пост про очередной трэш и ужос в газобетонном доме, но с удивлением обнаружил его исчезновение - пост не опубликовался и пропал из черновиков. Надеюсь, наберусь вдохновения восстановить его по памяти, но сегодня речь пойдёт немного о другом. А именно, про случаи строительного контроля, когда проект не удавалось вытянуть вообще. Да, бывает и такое. Усаживайтесь поудобнее, а я начну рассказ про чудесный мир строительных норм и повсеместного забивания на них.

Для начала, дорогие мои любители загородного домостроения, давайте я проведу небольшой ликбез по процессу строительства загородного дома. Потому что, как выяснилось, многие мои подписчики умудряются въехать в стройку не понимая основных принципов строительства.

Если кратко, то для проведения строительного контроля мы, до начала строительства, должны ответить на четыре вопроса: "Кто?", "Из чего?", "Что?" и "Как?" И зафиксировать эти ответы на бумаге в виде договора и проекта.

Кто строит?

Тут понятно, что речь идёт о подрядчике. Он должен иметь достаточный уровень квалификации, чтобы не запороть материал и достаточную чистоту репутации, чтобы не исчезнуть с вашими денежками.

Из чего строит?

Используемый материал должен соответствовать технологии строительства, отступления от норм, которые часто делаются подрядчиками в угоду экономии трёх копеек в свою пользу или заказчиками от безысходности, могут привести к печальным последствиям, вплоть до разрушения здания в короткие сроки.

Что строит?

На этот вопрос отвечает проект объекта строительства, который обязательно должен включать в себя конструктивное решение. То есть, схему сборки дома для непосредственных исполнителей - строительной бригады.

Как строит?

Строительство - это точная дисциплина, являющаяся синтезом математики, геометрии, физики и химии. В наше время она очень хорошо документирована. И если мы выбрали технологию, то должны придерживаться её норм и инструкций. Таким образом, ответ на вопрос "как строить?" складывается из используемых материалов и применяемой технологии.

Казалось бы, это база. Но, как ни странно, люди:

• регулярно отдают предоплаты в компании-однодневки с арестованными счетами, состоящие из одного человека, нанимающего мигрантов без образования для имитации строительства дома;

• подписывают сметы где явно указан несоответствующий технологии материал;

• начинают строительство по рисунку на листочке в клеточку или по картинке из интернета;

• не контролируют происходящее на стройплощадке...

...и после обращаются за стройконтролем. Глубина погружения заказчиков в проблемы бывает разной. Иногда человек уже на начальном этапе понимает, что что-то пошло не так. А иногда запрос приходит такой - мне построили дом, не можешь ли ты его принять?

Я обычно задаю вопрос - а что вы хотите? Какова цель наших изысканий? Расстроиться? Какие наши действия будут в случае, если всё построено не так? Мы разберём дом и будем его переделывать? Мы не заплатим деньги подрядчику? Мы не подпишем акт сдачи-приёмки?

Часто отвечают - ну, хотя бы мы будем знать, что у нас не так.

Ок. Приезжаешь принимать, а там, например, кратность воздухообмена 8,51 из 4 допустимых. Это значит, что воздух в помещении через нерегулируемые отверстия обновляется 8,5 раз в час. То есть, зимой тепло выдует из дома восемь с половиной раз.

Из стыка пола со стеной приток со скоростью 3,41 м/с при максимуме нормы 0,3 м/с.

Выясняется, что пароизоляция непроклеена. Приходит прораб и говорит: "Нет, она проклеена. Давайте вскроем полы, снимем отделку. Вы сами всё увидите!"

Ок, давайте. И после вскрытия обнаруживается что-то типа этого:

Или же, заглядываешь под дом, а там вот так установлены противомышиные сетки и черновые полы через 40 см.

Или заглядываешь под дом, а там нет ветрозащиты и минвата вот так красиво насыпана на противомышиные сетки.

Или, смотришь на пароизоляцию скатов кровли, а она выполнена вот так и подшита гнилыми досками от старых поддонов.

Или же, заходишь в газобетонный дом, а у него все стены пошли такими трещинами.

Ну, про любимую мною классику, когда газобетонная кладка раскалывается из-за осыпавшейся после зимы незаглублённой фундаментной ленты говорить не буду, тут заказчик и сам видит, что домику пришёл пушистый зверёк и вызывает стройконтроль скорее для рекомендаций по замедлению обрушения конструкции.

Все эти дефекты по ГОСТовской градации называются "неустранимыми". Не потому, что их невозможно устранить. А потому, что рентабельность этой затеи минусовая. То есть, дом уже построен так, что его невозможно эксплуатировать, а ремонт слишком дорог, чтобы его делать.

Можно ли было предотвратить эти дефекты? Можно. Если бы контроль вёлся поэтапно, как и положено в строительстве. И начинать его нужно с аудита подрядчика и строительной документации. Потому, что если ваш подрядчик имеет несколько арбитражей и исков по линии защиты прав потребителей, вероятность, что следующим истцом будете вы очень велика.

А если у вас нет проекта, то инженер строительного контроля не сможет принять конструкцию, т.к. изначально неизвестно, как она должна быть построена.

А веду я к тому, что если вы решили экономить на всём и строите без проекта с неизвестной бригадой, то траты на строительный контроль вам точно не нужны. Потому, что инженер стройконтроля не волшебник, который наводит порядок одним своим появлением на объекте. Это человек, который систематически контролирует соблюдение строительных норм на всех этапах проекта. На этапе договора, который должен быть составлен так, чтобы подрядчик не уклонился от соблюдения норм и гарантийной ответственности. На этапе разработки проекта, который должен учитывать требования местности, используемых материалов и квалификацию исполнителей. В процессе строительства, где выполнение каждого этапа согласуется перед началом работ и проверяется после.

В этом случае финальная приёмка будет приятной прогулкой по объекту, где мы поэтапно приняли всё - фундамент, коробку, кровлю, тёплый контур, коммуникации и нам осталось только принять отделку и отметить новоселье.

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.

Сегодня я расскажу вам о случаях проблем в проектах, когда вроде бы изначально всё было сделано правильно, но в итоге пошло не по плану.

Подмосковный рынок домостроения довольно тесен и занимаясь строительным контролем ты постоянно сталкиваешься как с правильными, так и с неправильными подрядчиками, иногда даже помимо своей воли. Так, недавно один из заказчиков пытался уговорить меня на стройконтроль дома, где подрядчиком должен был выступить печально известный неправильный подрядчик ДомОк. Мне довелось принимать у них 4 объекта и все они были в неудовлетворительном состоянии, а по одному мы выиграли суд и вернули заказчице часть денег. Естественно, неправильные подрядчики навсегда попадают в мой чёрный список и если они всплывают, когда заказчик приносит договор на аудит, я рассказываю и показываю, как и что ему построят по этому договору. Работать с профессиональными кидалами и непрофессиональными рукожопами не берусь ни за какие деньги - заранее ясно, что конечный результат будет неудовлетворительным и заказчик просто заплатит мне деньги за констатацию этого факта на каждом этапе работ.

Но иногда встречаются подрядчики "на грани". То есть, они знают технологию и даже стремятся её соблюдать, но используют приёмы максимальной экономии для получения заказов в ценовой категории "ниже средней".

Северный Дом отморозился. Когда эскроу не помог.

Северный дом был как раз такой компанией. Они честно строили дома из самых дешёвых нестроганых кривых палок, но брали их сухими и старались максимально выровнять эти палки, нормально утеплить и пароизолировать так, чтобы пройти аэродверь со средними показателями.

На их объектах нормой была ситуация, когда одна доска отличается от другой на 2 см по ширине. Поэтому, плотникам приходилось немало поработать рубанком, чтобы подготовить основание для установки каркаса.

Надо понимать, что заказчики к ним шли из тех, кто задавал вопрос: "А можно ещё дешевле?" до момента, пока не упирался в подрядчиков, которые откровенно клали болт на каркасную технологию и работали без каких-либо чертежей. То есть, в ребят, которым реально опасно отдавать деньги, ибо то, что они строят уже никак нельзя назвать домом.

Тем не менее, Северный Дом умудрялся строить дома с удовлетворительным качеством, большинство заказчиков выбирали его для строительства дачи, не предъявляя к ней высоких требований. Из плюсов можно отметить неизменное соблюдение производственной дисциплины бригадами компании. На их стройплощадках я никогда не видел бардака - материал был складирован, инструменты убраны, мусор сложен в одну аккуратную кучу.

И вот, приходит ко мне заказ на стройконтроль от их заказчика. Хотя я и работал на их объектах неоднократно, но знаком с компанией не так тесно, как со многими другими. Поэтому полез смотреть, не образовалось ли каких арбитражей и долгов у компании. Одновременно с этим у меня завершился стройконтроль на одном из их объектов, где они построили всё без значительных нареканий. Всё было чисто и красиво, заказчик подписал договор и стал ждать начала стройки.

А стройка всё не начинается. Уже и ипотеку одобрили, и эскроу-счёт открыли. А стройки никак не начнётся. Заказчик дозвонился до менеджера, тот сказал, что они не могут получить проектное финансирование. Переводя с менеджерского на человеческий - мы взялись за проект, который не тянем по деньгам, а банк не даёт нам кредит.

Я начал разбираться и выяснил, что предыдущего заказчика Северный Дом опрокинул, пообещав компенсировать часть недостающего материала (не привезли снегозадержатели и написали допник, что вернут после разблокировки эскроу). И тут бы поставить Томина: "Конечно же, никто ничего возвращать не собирался", но в реальности оказалось хуже - по словам прораба, компания вошла в стадию банкротства, если не официально, то технически. До этого они умудрялись затыкать дыры деньгами с предыдущих проектов, но проектов стало сильно меньше и деньги внезапно закончились. В итоге, сайт компании жив, но по телефонам никто не отвечает, ибо менеджеров уже просто не существует, а бригады разбежались.

В итоге, последние заказчики компании оказались с открытым эскроу, полученной ипотекой, но без подрядчика. Негативный момент - найти подрядчика в такую же цену уже не получится, ибо она и так была ниже низкой. Позитивный момент - деньги не ушли в карманы подрядчика в обмен на свайный фундамент, как было до введения обязательного требования открытия эскроу под льготную ипотеку. Банк говорит, что легко переоформит эскроу на нового подрядчика. Осталось только его найти.

Короче говоря, эскроу это неплохая штука, он в любом случае убережёт вас от глубоких финансовых потерь, но не защитит от веры в чудеса. Если подрядчик предлагает произвести некие расчёты после раскрытия эскроу, советую не соглашаться и не подписывать акт сдачи-приёмки до завершения расчётов. До этого момента он будет бегать за вами, после - вы за ним. Ну и, как обычно, напоминаю, что если вы ищете волшебника, который построит вам дом сильно ниже рынка, скорее всего вы найдёте сказочника.

ИстСтрой - легальные таджики, которые нанимали нелегальных таджиков.

В этот проект меня подтянули аэродверщики, которые выезжали на приёмку пароизоляции каркасного дома 14 раз. Проблема с ней всплыла зимой, когда заказчик уже жил в доме, сделав чистовой ремонт. Включилась система "холодный пол" - задуло по всему периметру пола и жить стало очень дорого и дискомфортно. А ипотечные денежки уже перекочевали на счёт подрядчика. Заказчик обратился по гарантии, подрядчик ответил - да, есть косяк, будем исправлять. Сломал ремонт заказчика и начал переделывать пароизоляцию.

У бригады никак не получалось её сделать. Немудрено, ведь они даже не представляли себе, как она должна работать. В итоге, аэродверщикам надоело угорать над ними и они предложили вызвать стройконтроль в моём лице. Я приехал и офигел.

Понятно, что никто не думал про закладные пароизоляции. Но видно было, что ребята очень старались. Минвата, джут и монтажная пена были набиты в конструкции - моё почтение.

Ни одного точного плотницкого соединения найти не удавалось, зато каркас был набит уголками, пластинами и опутан горючей гофрой.

А если укосина или лага вставали неплотно, зазор между ними и каркасом аккуратно запенивали. Надёжность!

Финалочкой стало открытие факта, что фреймы каркаса первого этажа не имеют верхней обвязки. То есть, не связаны между собой сверху.

Было пару разговоров с директором компании, однажды даже ездил к ним в офис на переговоры. Всё свелось к позиции, что тут виноват бригадир и бригада, убывшие в Таджикию, а подрядчик молодец и старается как-то помочь. Несмотря на то, что через пару месяцев он собирается ликвидировать компанию, он оплатил 13 проверок аэродверью и готов доделать дом до жилого состояния.

В ответ я заметил, что новость о ликвидации очень важна, жаль только заказчик узнал об этих намерениях после того, как его деньги ушли на счёт подрядчика. Ибо гарантия на дом у него 10 лет, ипотека на 30 лет, а гарант ликвидируется через два месяца. Директор сделал вид, что плохо понимает по-русски и съехал с этой неприятной темы.

В итоге, договорились, что в качестве компенсации заказчику полностью делают отделку и приводят дом к нормам насколько это реально. Понятно, что исправить каркас без обвязки технически невозможно, но надо хотя бы усилить углы, чтобы дом не развалился от сочетания ветровой и снеговой нагрузки в одну из волшебных рождественских ночей.

В конце-концов с пароизоляцией они справились, но осадочек остался. Особенно на фоне фразы их директора, что: "Дом же должен как-то дышать?".

Резюме вышесказанного в том, что чем сильнее ты вглядываешься в говнострой, тем сильнее он вглядывается в тебя. Есть реалии рынка и, к сожалению, не существует волшебников, которые способны строить качественные дома по цене 30 000 рублей за квадрат в то время как остальные строят по 70 или даже 90 тысяч. Всё волшебство мгновенно рассеивается, стоит лишь заглянуть в смету. И тут же оказывается, что либо дом не соответствует нормам утепления, либо материал не соответствует требованиям технологии, либо строители - бригада ценных иностранных специалистов, нанятых подрядчиком на Авито за гроши.

Понятно, что многие домостроители стремятся сэкономить не от жадности, а потому, что у них просто нет денег. Но почему-то никто не покупает кузов от автомобиля из-за ограниченности бюджета. А каркасник без пароизоляции и с летним утеплением - запросто.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Ахой, камараден! Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию загородной недвижимости, много лет борюсь за качество загородного домостроения и пишу об этом здесь. К сожалению, мои нынешние заказчики этих постов не читали. Что привело их с начала в лапы аферистов, а затем к финансовым потерям. Хотя, казалось бы, всё было шито белыми нитками. Но, обо всём по порядку.

В один из тёмных февральских вечеров мне пришло вполне стандартное сообщение: "Нужно провести обследование двух брусовых домов на удалённом объекте, с заключением для суда".
Я согласился, даже не предполагая, что этот заказ откроет мне двери в волшебный мир брускоинов и посвятит в историю одной из величайших девелоперских афёр в истории щеледомостроения.

Объектом оказалась затерянная в можайских лесах имитация коттеджного посёлка. Внутри было пустынно и жутковато. Ни охраны, ни жильцов, ни каких-либо признаков жизни не наблюдалось. Количество щеледомов, которые построены с нарушением всех возможных норм, вызывало чувство глубокой утраты денежных средств.

В принципе, всё было ясно уже с первого взгляда. И в целом, можно было даже не заходить внутрь домов после наружного осмотра. Свайный фундамент без какого-либо водоотведения, зашитый OSB-плитами по обвязке из неокрашенной профилированной трубы.

Сама обвязка наварена вот так, без какой-либо обработки. Обратите внимание, что нижняя часть "цоколя" практически касается суглинка, который при морозном пучении поднимается до 10 см вверх.

Понятно, что творцы этой сварки и монтажники цоколей были очень далеки от СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии», где сказано:

4.5 Защиту строительных конструкций от коррозии следует обеспечивать методами первичной и вторичной защиты, а также специальными мерами.

4.6 Первичная защита строительных конструкций от коррозии должна осуществляться в процессе проектирования и изготовления конструкций и включать в себя выбор конструктивных решений, снижающих агрессивное воздействие, и материалов, стойких в среде эксплуатации.

4.7 Вторичная защита строительных конструкций включает в себя мероприятия,

обеспечивающие защиту от коррозии в случаях, когда меры первичной защиты недостаточны. Меры вторичной защиты включают в себя применение защитных покрытий, пропиток и другие способы изоляции конструкций от агрессивного воздействия среды.

4.8 Специальная защита включает в себя меры защиты, не входящие в состав первичной и вторичной защиты, различные физические и физико-химические методы, мероприятия понижающие агрессивное воздействие среды (местная и общая вентиляция, организация стоков, дренаж, электрохимическая защита, мероприятия, исключающие конденсацию влаги), вынос производства с выделениями агрессивных веществ в изолированные помещения и др.

А также:

9.2.3 Конструкции зданий и сооружений в целом, элементы и узлы соединения конструкций должны быть доступными для осмотров и возобновления защитных покрытий. При отсутствии возможности обеспечения этих требований конструкции должны быть защищены от коррозии на весь период эксплуатации.

Естественно, этот цоколь смонтирован без каких-либо продухов и тем более, каких-то отливов. Верхняя часть просто посажена на саморезы в брус. Деревянные обвязка и перекрытие не имеют антисептической обработки. Настил чернового пола выполнен из доски третьего сорта, имеющей обзол и следы эксплуатации. Возможно, она уже успела поработать опалубкой на другой стройке. Монтаж настила чернового пола выполнен оригинально - он в черепные бруски на гвозди снизу!

Согласно СП 516.1325800.2022 «Здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства»:

4.6 Технические требования к деревянным деталям и изделиям, применяемым в конструкциях зданий, должны соответствовать ГОСТ Р 59655.

Согласно ГОСТ Р 59655-2021 «Детали и изделия деревянные для малоэтажных жилых и общественных зданий»:

4.11 Детали и изделия, подлежащие пропитке биозащитными средствами:

- нижние обвязки, стойки, ригели под окнами наружных стен панелей и щитов наружных стен;
- нижние пояса ферм и балки междуэтажного и чердачного перекрытий в местах примыкания;
- нижний ряд брусьев стен, брусья под окнами;
- подступенки и косоуры в местах соприкосновения с грунтом, бетоном и т. п. материалами;
- каркас панелей цокольного перекрытия;
- валки цокольного перекрытия, лаги, прогоны, подкладки под прогоны;
- ходовые доски и доски диагональной жесткости;
- доски и бруски вентиляционных шахт и коробов;
- щиты перегородок в санузлах;
- нащельники к панелям и щитам наружных стен должны подлежать глубокой пропитке.

4.12 Детали и изделия обрабатываются огнезащитными средствами согласно требованиям СП 54.13330. Рекомендуется согласно пропитки ВДВ (вакуум — давление — вакуум) в соответствии с ГОСТ 20022.6.

Древесина заготовок, предназначенных для изготовления несущих деталей конструкций должна иметь глубокую пропитку антисептиками и антипиренами согласно ГОСТ 20022.2. Минимальная насыщенностью антипиренами не менее 100 кг на 1 м3 древесины.

Рекомендуется обеспечить уровень насыщения древесины антипиренами для достижения группы 1 огнезащитной эффективности согласно ГОСТ Р 53292.

Понятно, что все эти ГОСТы и СП строители вертели на шуруповёрте. Как и инструкцию по монтажу террасной доски, которую они стянули очень прочно. Так, что вода не могла уйти с неё, чем обеспечила интенсивное развитие грибка как снаружи:

Так и внутри:

Сам брус толщиной 140 мм, уже практически завершил усадку и расщелился везде, где только возможно.

Согласно СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий»:

5.1 Теплозащитная оболочка здания должна соответствовать следующим требованиям:
а) приведенное сопротивление теплопередаче отдельных ограждающих конструкций должно быть не менее нормируемых значений (поэлементные требования);

Быстро прикинем, чему соответствует стена из бруса 140 мм.

Нормируемое значение сопротивления теплопередаче стен для жилых помещений в Можайском районе Московской области составляет: 3.06 (м²•˚С)/Вт.
Соответствующая нормативу толщина однослойных деревянных стен определяется по формуле δ=Rтр*λ, где:
Rтр — требуемое сопротивление теплопередаче;
λ — коэффициент теплопроводности.

Коэффициент теплопроводности сосны, из бруса которой построен обследуемый дом, составляет 0,15 Вт/(м°С);

Таким образом, 3,06 х 0,15 = 0,459 метра = 45,9 сантиметров нормируемая толщина стены из сухой сосны при нормальной влажности.

Проведя обратный расчёт, разделив толщину стен на коэффициент теплопроводности, получим сопротивление теплопередаче для обследуемого здания: 0,14/0,15 = 0,93 (м²•˚С)/Вт

То есть, ниже нормы в три раза. Примечательно то, что подрядчик обещал заказчикам уникальный дом по современной энергосберегающей технологии, который можно будет отапливать несколькими керамическими конвекторами.

Внутри дома брус местами подвис на обсаде дверных и оконных проёмов, которая была выполнена без понимания технологии деревянного зодчества.

Обсада выполнена просто из доски, прибитой в торец бруса. Естественно, при усадке брус подвисает на гвоздях и расщеливается насквозь.

А ведь в специальном СП 516.1325800.2022 «Здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства» было написано:

5.3.3 В оконных и дверных проемах должны быть предусмотрены конструктивные меры для обеспечения условий, не препятствующих усадке. Для этого в проемах должны быть устроены пазы в виде пропилов для установки деревянных обсадных вертикальных окосячек. Допускается устройство паза в окосячке и шипа для посадки в элементах сруба (рисунок А.2, г).

Вследствие особенностей монтажа и перевозки элементов сруба пропилы допускается устраивать после монтажа сруба и устанавливать, при этом, окончательные размеры проемов.

5.3.4 Пространство усадочных пазов должно быть закрыто от попадания осадков и насекомых устройством защитной пароизоляционной пленки. Окосячки не должны ограничивать свободную усадку сруба по отношению к установленным окнам и дверям и надежно воспринимать боковые нагрузки на стены. В процессе монтажа сруба обе стороны проемов должны быть укреплены вертикальными сквозными вставками на высоту проема за вычетом высоты усадочного пространства, устраиваемого вверху проемов.

При устройстве окосячки позже, чем через две недели после монтажа проемов, следует устанавливать в паз скользящий брус для сохранения вертикальности стены.

При выполнении указанных требований всегда следует учитывать величину исходной влажности элементов сруба и ожидаемую величину усушки древесины в процессе эксплуатации сруба.

5.3.5 При устройстве оконных и дверных проемов должно быть предусмотрено усадочное пространство между горизонтальными гранями проема и обсадной коробки окосячки на величину ожидаемой усадки стены. Усадочное пространство устраивают в верхней части проемов и закрывают его наличниками.

Понятно, что в доме фактически отсутствует пароизоляция, потому, что по потолку она выполнена так:

А по полу вот так:

И да, это плесень, потому что в некоторых домах OSB положили на сырые доски настила предчистового пола:

Она повсюду, т. к. само перекрытие выполнено из сырой древесины и возможно не просушивалось перед предчистовой отделкой, при этом подпол не имеет продухов и вода с крыши льётся прямо под него.

С крышей, правда, ожидал большей жести. Но в целом - собрали её неплохо, за исключением одной беды - это вальма и у неё нет никакой вентиляции.

Как-бы, стоит аэрируемый конёк, но ни вентзазора под кровлей, ни софитов в поднебесниках - нет. Вот небольшое кино про то, как дома выглядят внутри:

И так далее, и тому подобное. Не буду больше приводить примеры раздолбайства строителей, думаю, даже завзятый щеледомолюбитель уже схватился за голову, глядя на происходящее. Но суть, мои дорогие и уже не очень юные друзья, совсем не в этом. А в том, что таких домов построено не на один посёлок. И даже не на два.

Об этом я узнал после того, как подготовил отчёты для первых двух заказчиков. После этого мне повалили заказы от обманутых домовладельцев, которые зачастую владели двумя, а то и тремя щеледомами в одном из посёлков местной девелоперки.

Меня заинтересовала их тяга к древним технологиями, а ещё больше удивило, что география домовладельцев была очень обширна. Среди моих заказчиков были люди из Ростова-на-Дону и с Камчатки, из Майкопа и Магадана.

Дома их были в разной степени готовности, а у некоторых заказчиков домов и вовсе не было. Кого-то при визите на участок встретил недострой, кого-то свайное поле, а кого-то пустой участок. Хотя по видеосвязи им показывали замечательные дома, которые были полностью завершены, отделаны и меблированы. Некоторые даже подписали акты сдачи-приёмки, убедившись, что замечательный подрядчик уже доделал их дом. После чего ипотечные денежки перекочевали на счета подрядчика и... всё.. их нет!

Понятно, что домовладельцы из регионов не хотели ехать под Можайск для приёмки дома (хотя для меня и странно отдать 10-30 миллионов не удостоверившись, что они потрачены куда планировалось). Но меня заинтересовало то, зачем люди покупали по несколько домов в одном посёлке, причём, делали это массово. У местной девелоперки оказалось не менее 4 таких посёлков, примерно по 60 участков в каждом. Замечательный дом со всеми коммуникациями и "упаковкой" (да, так и было написано в договоре), которая подразумевала отделку и меблирование дома в соответствии с (внимание!) дизайн-проектом, на участке всего в 140 км от МКАД, продавался не дешевле 6,5 млн. рублей, а в некоторых случаях и сильно дороже (известен случай покупки обещания построить щеледом за 13 млн. ипотечных рублей). Но пусть даже все участки продавались по 6,5 млн. Умноженная на 240 эта сумма превращается, превращается в элегантные шорты полтора миллиарда честно стыренных денег. Так всё же, зачем люди из регионов и даже некоторые москвичи вкладывались в брускоины? Всё просто - они верили, что брускоины не только подскочат в цене, но и будут приносить регулярную прибыль.

После небольшого расследования я с восторгом раскрыл для себя всю бизнес-модель брускоиновой пирамиды, которая принесла её основателям миллиарды без каких-либо обязательств. Но об этом я расскажу вам в следующем посте...

P. S. Однажды в каментах появился какой-то идиот, который начал доказывать мне, что энергоэффективность это не самый значимый критерий для здания. Так вот, здания из поста в зимний период потребуют постоянного расхода электричества с мощностью 12-15 кВт. Не говоря про то, что такой расход может оказаться технически невозможным, он очень затратен - местная цена за кВт*ч равна 6 рублям. Это минимум 1 500 рублей в сутки на зимнее отопление.

Согласно ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», такое здание находится в ограниченно-работоспособном состоянии:

5.7.8 В случае несоответствия конструкций здания по результатам теплотехнического расчета категорию технического состояния оценивают как ограниченно-работоспособное техническое состояние, вне зависимости от фактически обнаруженных дефектов.

Согласно ГОСТ 27751-2014 «Надёжность строительных конструкций и оснований», обследуемый объект находится во второй группе предельных состояний:

5.1.1 Строительные объекты должны удовлетворять требованиям (критериям), соответствующим следующим предельным состояниям:
- первая группа предельных состояний - состояния строительных объектов, превышение которых ведет к потере несущей способности строительных конструкций и возникновению аварийной расчетной ситуации;
- вторая группа предельных состояний - состояния, при превышении которых нарушается нормальная эксплуатация строительных конструкций, исчерпывается ресурс их долговечности или нарушаются условия комфортности;

<...>

5.1.3 Ко второй группе предельных состояний следует относить:

<...>

- другие явления, при которых возникает необходимость ограничения во времени эксплуатации сооружения из-за нарушения работы оборудования, неприемлемого снижения эксплуатационных качеств или расчетного срока службы сооружения (например, коррозионные повреждения).

Выходит, что энергоэффективность это не только значимый, но и жизненно необходимый критерий.

(продолжение следует)

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

UPD:

Продолжение тут: Вложились в брускоины. Часть II. Ростовые макеты по цене домов. Раскрываем механизм афёр хитрой девелоперки

Привет, дорогие подписчики и те, кто интересуется загородным домостроением. Меня зовут Илья, я специалист по техническому осмотру зданий и сооружений, много лет живу в загородном каркасном доме построенном моей компанией, борюсь с нерадивыми подрядчиками и пишу здесь о своей работе.

Вчера после долгого перерыва разместил пост о том, что один из моих заказчиков выиграл суд с постановлением взыскать с подрядчика сумму, втрое превышающую стоимость испорченного дома Стоит ли судиться с застройщиком загородного дома? Или, как получить троекратную компенсацию за недостроенный дом

И в комментариях, как всегда, появились защитники говностроя, которые называли меня хреновым рационализатором и барыгой, который хочет навариться на заказчиках, потому что я не приемлю такой способ крепления канализации.

Во-первых, у нас тут есть мастер, который выполняет крепления именно так и гордится этим. Кстати, он из Рязани, оттуда же и вышеуказанное фото. Вероятно, это местный стиль крепежа.

Во-вторых, тут есть некий инженер, который не знает СП, но зато поддерживает рационализацию, которая выражается в использовании подручных материалов при выполеннии работ для заказчика.

Да, я считаю, что многие люди строят дом один раз в жизни. И не для того, чтобы потом бороться с авариями. Поэтому я, в отличие от товарища инженера, не использую дешёвые решения.

Хороший итог этой дискуссии подвёл @gzbzr,

Канализация должна быть выполнена по проекту в строгом соответствии
с сп 30.13330.2020 и сп 32.13330.2018.

В частности: я бы не рекомендовал прокладывать трубы канализации в неотапливаемом тех.подполье, при прокладке лежаков канализации д110 крепления устанавливаются через метр, крепления должны быть установлены под каждый раструб, крепления должны быть жесткие и препятствовать перемещению труб (говоря проще - они не должны "ходить" и шататься).

Т.е. нужно не вешать трубу на лентах (это pizdec jak byk), а крепить ее хомутами с резиновыми уплотнениями, которые в свою очередь должны быть закрепленны к жесткой опоре. Для экономии не фирменной, а из п-образного оцинкованного профиля 30х30х3.

А теперь - слайды. Дано - 10-летний дом с кирпичным цоколем и деревянным перекрытием. Канализацию делали коллеги findeler'a и cahiv57, а может быть и кто-то из них. Прикрепили перфолентой к лагам пола, засунув чурбаки. Лаги со временем прогнулись, труба разошлась.

Под домом образовалось озеро надежды стоков, которые стали испаряться в перекрытие. Лаги пола стали гнить. Так, как доступа в цоколь не было и его ревизия не делалась годами, проблема обнаружилась только после того, как полы в кухне-гостиной образовали ванну на ровном месте. Они не провалились только потому, что сверху было два слоя фанеры в виде предчистового пола. На этом гамаке всё и повисло. Черновые полы осыпались, лаги деградировали под действием гниения на 60-80%.

В итоге, заказчик попросил меня сделать хоть что-то, чтобы полы не рухнули до зимы, потому что соседи затеяли ремонт, а он с женой и двумя детьми надеялся отсидеться на даче. Нужно было предотвратить обрушение перекрытия хотя бы на 4 месяца. И я сделал подпорки-стулья из досок, которые валялись на участке заказчика и были уже не в лучшем виде. По сути, пришлось построить опоры, как в шахтёрских штольнях, подперев всё перекрытие с разрушенными лагами.

В итоге, события эти были в 21 году, в декабре заказчик нанял бригаду, которая за полмиллиона перекрыла ему полы в кухне-гостиной и других пострадавших помещениях. Без чистовых работ. Ламинат стелил он сам.

Итак, полмиллиона за монтаж канализационных труб рационализаторским способом или сразу выполнить монтаж по нормам потратив лишние 5 тысяч рублей? Вопрос настолько сложный, что некоторые строители выбирают первое.

Меня часто упрекают, что я сказал, как плохо, но не сказал, как сделать хорошо. Так вот, хорошо - это сразу вести канализацию под землёй. Утеплив магистраль пенополиэтиленом проложить её с уклоном не более 20 мм на 1 метр до заливной горловины септика. Обычно она находится на глубине 400-600 мм.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, много лет я веду здесь блог о своей работе - техническом обследовании и строительстве загородных домов.

Сегодняшний день планировался лёгким, я получил простое задание - выехать в Наро-Фоминский район для строительного контроля и принять работы по устранению дефектов пароизоляции, найденных при тестировании аэродверью ранее. Поэтому, я не спеша позавтракал, надел грязные джинсы рабочий костюм и выдвинулся в сторону объекта примерно в 11:00.

Досадно было то, что в единственный свободный от выездов день, который был запланирован для написания накопленных больше чем за неделю отчётов, приходится пилить за 125 км от дома, чтобы лично увидеть соответствие действительности и присланных бригадой фото. Но делать нечего, работа есть работа.

На объекте сюрпризов не было, все дефекты устранили ровно так, как отчитывались в рабочем чате. Я обрадовался и поехал было домой, как вдруг в телегу постучали. И сказали, что очень хотят пригласить меня для осмотра дома перед покупкой в этом же районе. После уточнения стало ясно, что это по пути и я решил использовать оказию, чтобы снова не пилить 125 км в другой день.

Сказано - сделано. И вот, я уже на объекте. Меня, риелтора и заказчика с супругой встретил полутораэтажный каркасник 10-летней давности. В глаза бросился замятый волнами конёк и стены, деревянная отделка которых поросла аспергилом, но не полностью - места, где располагаются стойки, а также область межэтажного перекрытия оказались поражены чуть меньше. Интересный факт - запомните его.

Фундамент ленточный, без продухов и отмостки. Кровля из металлочерепицы, без водостоков. Вся вода льётся под дом и напитывает грунт, поэтому влажность в подполе порядка 98%. На ветрозащите перекрытия наблюдаются следы, наиболее вероятно, чёрной плесени, развивающейся с внутренней стороны.

Внутри дома тоже бывает влажно - вентиляции нет, а стеклопакеты одинарные, летние. Поэтому зимой приходится кочегарить без остановки. Влага конденсируется на холодном окне изнутри.

По следам потёков снаружи, похоже, что тепло выходит через подоконный профиль, замерзая в иней, а затем превращаясь в воду.

Но это не единственная проблема дома. Снаружи, через отверстия от сучков, мы наблюдаем гидроизоляцию вместо ветрозащиты или супердиффузионной мембраны. И самое неприятное, что отделка в виде имитации бруса уложена на неё без вентзазора.

Больше всего эта плетёнка из полипропиленовых волокон, облитых полиэтиленом, похожа на РуфИзол, который выглядит как тарпаулин.

На сайте производителя про него написано:

Представляет собой полипропиленовую ткань с ламинированным покрытием из полипропиленовой пленки. В основном применяется как гидроизоляция для защиты от внешних атмосферных явлений. Может использоваться как пароизоляция.

Последняя фраза печалит, это означает, что утеплитель, будучи увлажнён, не сможет выдохнуть влагу и конденсация начнётся непосредственно в нём. Но это ещё не все грустные новости. Наверху потолок и скаты кровли отошли от фронтонов на 14 мм.

При этом в углах наблюдаются торчащие концы полотнищ пароизоляции, как бы намекая нам на то, что никакой проклейкой и организацией замкнутого контура здесь и не пахло.

В результате, всё тепло выдувает через примыкание кровли к фронтонам. Ближе к улице тёплый воздух сталкивается с холодным и, сжимаясь, перестаёт вмещать воду, которую легко удерживал в расширенном нагретом состоянии. Её приходится сбрасывать в виде конденсата прямо на поверхность здания. Что мы и наблюдаем под всеми выносами кровли в виде ярких следов потёков.

Ситуация усугубляется тем, что холодный чердак не имеет продухов и накапливает тёплый воздух под коньком, где он также расстаётся с собранной дома водой.

Резюме. Дом построен с грубым нарушением каркасной технологии и общестроительных норм. Что привело к теплопотерям, конденсации влаги в/на конструкциях здания и поражению всей поверхности отделки чёрной плесенью. Происходящее внутри пирога стен мы не узнаем до их вскрытия. Т.к. я могу применять только неразрушающие способы обследования, состояние утеплителя станет сюрпризом для тех, кто решит менять поражённую грибком отделку.

Самое смешное в том, что дом упакован в два слоя пароизоляции, но при этом оба слоя не герметичны. В результате, конструктивная целостность дома нарушилась, оп пропаривается полностью, влага выходит по верху фронтонов и дом из ограниченно-работоспособного постепенно переходит в аварийное состояние. А там где надо - влага не выходит. Деревянная отделка из имитации бруса, смонтированная вплотную на пароизоляцию, не может высохнуть после увлажнения и покрывается плесенью.

Заказчик, который уже смотрел этот дом ранее, после моей небольшой экскурсии узнал много нового. И, я надеюсь, передумал покупать этот набор побитых грибком пиломатериалов, сложенных в подобие дома.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и все интересующиеся загородным домостроением. Меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию зданий и сооружений, и строитель домов по каркасной технологии. Много лет пишу здесь о своей работе и борюсь за качество загородного домостроения.

В этот раз будем осматривать элитный трёхэтажник из газобетона, который эксплуатировался более 10 лет. Заказчик хотел его купить и вызвал меня на осмотр всех 500 м2 здания и сопутствующих строений. Хватаем зелёный уровень и бежим осматривать этот блочный дом, пока он не упал.

Дом находился на закрытой территории, проезд по пропускам. Встретить нас должна была консьержка, а т.к. я приехал раньше заказчика, решил в ожидании его осмотреть дом через забор. Первое, что я увидел, большую трещину на стене.

Ну и что? Многие домостроители утверждают, что в этом нет ничего страшного. Подумаешь, декоративная отделка повредилась. С газобетоном вообще сложно накосячить! А если накосячил, то проблемы проявятся сразу же, их будет видно. Поэтому, я не очень напрягся, когда увидел симметричную трещину с другой стороны.

Ну, подумаешь, штукатурка треснула от времени. Бывает такое. Правда, странно, что на одном уровне по всей стене. Но с газобетоном накосячить сложнее, чем с каркасом. Поэтому я снова успокоился. Тем более, подъехал заказчик и нас запустили на территорию.

Первым делом я обхожу здание по периметру и осматриваю его со всех сторон. На углу нас встречает вертикальная трещина расширяющаяся кверху.

Ну, дому 10 лет, всякое может случиться. Усадка блоков, в конце-концов. 0,5 мм на метр по высоте. в пределах нормы. На три этажа вышло 10 метров, вот тебе и 5 мм. А кладка ломается уже при 3 мм перекоса.

Над гаражными воротами предательски выделялась свежая штукатурка, которой заделали трещину, идущую по всей длине гаража. Но трещина снова проступила. Неужели, всё-таки накосячили, хоть это было и сложно?

Ну, давайте всё-таки думать о хорошем. Зайдём в дом и посмотрим под подоконником. Оконные проёмы самые хрупкие места, если есть проблемы с основанием, там обычно и ломается.

Ну, трещинка-то небольшая. Может быть, всё-таки газобетон прощает ошибки? Давайте посмотрим в ванной. Там плитка. Она очень чувствительна к перекосу конструкции. В случае проблем просто отстреливается от стены или трескается напополам.

Ну, тут уж впору врубать Metallica - The Unforgiven, ибо понятно, что ошибки газобетон не простил.

Другая стена - тоже лопнула.

В другом санузле тоже лопнула стена. Но там плитка элегантно разошлась по шву.

Смотрим окна первого этажа и наблюдаем, что их все поджало. Чтобы они открывались, прижимы пришлось шлифануть, уменьшив по высоте, т.к. регулировка не помогла.

Спускаемся в подвал и видим, что там треснул угол дверного проёма.

А противоположный не треснул, но выше на полградуса. Значит, фундамент как-то перекосило. Но подождите, с газобетонными блоками накосячить гораздо сложнее. Да и что тут критичного - два раза мазнул шпаклёвкой и всё! Подумаешь, трещинки.

Ой... А что это? Это разлом стены между мастер-спальней и гардеробной. Да как же так, ведь с газобетоном накосячить гораздо сложнее!

Тут уже шпаклёвкой не обойдёшься, тут конструктивная целостность стены нарушена. Дверка в гардеробную заболела. Не закрываица...

Просто из-за перекоса конструкции здания дверную коробку повело и она зажала дверь. Но это ещё не вся красота. Стеночку разломило насквозь. И обои попортило.

На мансарде тоже стеночка поломалась и обои порвала. Выходит, из обоев неплохие маяки для отслеживания разлома стен газобетонных домов получаются.

И таких трещин, где больших, где маленьких - целый фотоальбом. В чём же причина нарушения целостности конструкции дома из дуракоустойчивого материала? В том, что дуракоустойчивых материалов не бывает. Как я уже говорил, процент домов, построенных по разным технологиям может различаться, но процент брака в каждой технологии - одинаковый. Любую технологию можно испортить, если её не соблюдать. И одно лишь название газобетон, пеноблок, монолит, кирпич и т.п. не должно вводить вас в священный трепет. Плохо построить можно из всего.

Ладно, будем дальше искать причины того, почему блоки лопаются как моё терпение, когда кто-то начинает нахваливать газобетон в противовес другим технологиям.

Заглядываем в подпол, куда практически нет доступа. И видим вот такую порнуху.

Цоколь выполнен из бетонных блоков, уложенных на бетонную фундаментную ленту, выступающую над уровнем грунта на 10 см. Блоки уложены на цементно-песчаную смесь.
Нижний ряд блоков увлажнён вследствии отсутствия гидроизоляции, нарушения работы дренажной/ливнёвой систем.
На кладке наблюдаются известковые высолы, местами отсутствует кладочный раствор.

Толщина швов кладки выполнена с нарушением СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», согласно которому:

9.2.4 Толщина горизонтальных швов кладки из кирпича и камней правильной формы должна составлять 12 мм, вертикальных швов - 10 мм.

В данном случае, толщина кладки превышает 20 мм, местами блоки полопались, их куски лежат на грунте.

Местами в фундаменте использовались деревянные конструкции, которые были частично разрушены в результате гнилостных процессов, т. к. подпольное пространство проветривается недостаточно ввиду малого количества продухов. Кроме того, продухи должны располагаться встречно, чтобы обеспечивать сквозную естественную вентиляцию, что также не было соблюдено. О необходимости продухов и расчёте их количества писал тут Продухи. Зачем и как дырявить цоколь и что будет если этого не сделать?

В результате, увлажнённый цоколь не прросыхает, морозное пучение разрывает кладку с толстыми швами, геометрия основания меняется и трещины идут дальше.

Что наглядно подтверждают не только многочисленные разломы стен, но и треснувшие углы здания.

Угол лопнул хорошо, в середине трещина была шириной 3 мм, а кверху расширялась до полусантиметра.

Я поговорил с консьержкой и выяснил интересный факт - газобетон прощал ошибки ровно 8 лет. Трещины пошли по дому за последние 2 года. Мистическим образом после того, как его владельцы переехали. Консьержка и её муж, который занимался хозяйственной частью (ремонтировал коммуникации, стриг газоны и т.п.) жили в отдельном домике прислуги. Хозяева решили не тратиться на отопление и перевели дом в режим "антифриз", то есть, поддерживали примерно +5 градусов тепла внутри помещений. Учитывая площадь, топить такой дом вхолостую - удовольствие недешёвое даже для богатых. И тут начались проблемы. Дом покрылся сетью трещин, финалочкой лопнула стена в спальне.

Итак, в чём же разгадка мистической тайны мстительного газобетона? Всё очень просто. Пока дом эксплуатировался, все системы работали бесперебойно. В т.ч. и система водоотведения. На кровле установлен греющий кабель, который подогревал свесы, водостоки и дренаж, чтобы отводить влагу от цоколя из бетонных блоков на малозаглублённой ленте. Когда хозяева уехали, они отключили всё лишнее. В том числе и подогрев свесов кровли. Помимо этого, перестали чистить водостоки, они забились хвоей и листвой. Вода стала течь непосредственно под дом, переполняя водостоки.

Цоколь, который ранее подогревался теплопотерями через перекрытие, перестал нагреваться и промёрз. В итоге, первая же зима без стандартного отопления привела к разрушению кладки.

Можно ли было этого избежать? Конечно. Просто не нужно было экономить на утеплении цоколя и отмостки, а также на гидроизоляции их стыка. Тогда внутри подпола всегда была бы плюсовая температура и цоколь бы не подорвало. Подробно писал об этом в посте Гидроизоляция фундамента и отмостки. Влияние утепления цоколя и отмостки на надёжность фундамента. Дренаж

Как видите, не существует технологий, прощающих их нарушение. А несоблюдение строительных норм и надежда на авось запросто могут проявиться и через десяток лет. Чтобы вам не рассказывали маркетологи.

Этим постом начинаю цикл историй про обследования дефектных газобетонных и пеноблочных домов, а то меня упрекнули, что в серии Техническое обследование домов очень много каркасников и щеледомов, что создаёт ложное впечатление высокой надёжности блочных и кирпичных домов, независимое от уровня квалификации его строителей. Будем исправлять этот недочёт.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой личный контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, мои юные и не очень друзья, и очень не друзья! А также все те, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию загородной недвижимости, много лет пишу здесь посты о своей работе. Этот пост не будет исключением и поговорим мы про обследование дома стоимостью более 40 млн. рублей при площади около 200 м2. Итак, надеваем спецодежду, хватаем зелёный уровень и выезжаем на объект!

Элитная недвижимость составляет примерно 20% от количества моих выездов в месяц. Что, в общем, неудивительно - продаются такие дома долго, покупатели смотрят их нечасто. В этот раз я ехал на объект по просьбе постоянного заказчика, он инвестирует средства в перспективные объекты недвижимости с целью их последующей перепродажи после ремонта. Либо их сноса и строительства нового дома, если участок перспективный.

Заказ обещал быть интересным, т.к. хозяева дома заявили, что он построен из финского домокомплекта, привезённого в РФ 20 лет назад. Мне хотелось посмотреть на чудеса финских технологий 20-летней давности. Поэтому я спешил, несмотря на скользкую зимнюю дорогу. На месте меня встретил разговорчивый и бесполезный риелтор. Как любой риелтор, он ничего не знал ни о здании, ни о его конструкции. Но зато у него были ключи от дома. А больше мне ничего не требовалось.

Заходим через калитку и сразу же видим печальную картину - цоколь, оттаявший по периметру. Это свидетельствует о высоких теплопотерях, то есть фундамент у нас не утеплён. А значит, финский домокомплект собирали совсем не финны.

Тепловизор подтверждает догадки. Жёлтым светом светится меч ставшего на светлую сторону силы тепло, уходящее через цоколь.

Снаружи дом выглядит солидно, отделан фиброцементными панелями под кирпич. Внутри тоже видно, что когда-то было дорого-богато. Стоят финские двухрамные окна с дистанцированными однокамерными стеклопакетами.

Кто не понял - это две рамы, внутренняя больше наружной, с отдельными окнами, которые открываются внутрь. Получается мощный стеклопакет с большой воздушной камерой внутри. Для проветривания рядом сделан отдельный клапан по типу Владивостокских деревянных форточек (больше не могу припомнить, где я видел такие, отдельные по центру рамы). Короче, захотел проветрить - открываешь форточку как шкафчик.

Понятно, что резинкам в окне - конец. Термоплёнка на стёклах скукожилась к центру. Но всё равно они вызывают уважение.

Тепловизор подтверждает наличие продувания, хотя в доме у нас около нуля.

Входная дверь отжила своё, но хозяева по-прежнему её любят и ценят. Причём, судя по стоимости дома, довольно высоко.

Меня всегда удивляли эти миллионеры. Как можно годами жить с дверью, через которую сифонит? У меня накрылась входная группа на террасе. Ну, как накрылась - стеклопакеты стали потеть. А значит, им конец. Я сначала думал заменить стеклопакеты, а потом решил заменить всю входную группу. В итоге, потратил около 60 000 рублей, зато теперь у меня красивая прозрачная дверь. А мог бы не тратить и жить с запотевшими стёклами. Наверно поэтому я и не миллионер.

На модной финской печи отстрелились плитки. Это нехорошо, учитывая, что у нас плитный фундамент. Что-то произошло с полами.

Они убежали на 1,15°, что не круто. Отчего же их попучило?

Идём дальше. Плинтус оторвало. Да что тут было-то? Землетрясение?

В туалете рядом полопалась плитка.

Похоже, была утечка. Но как, Холмс? По стенам всё сухо. Заглянем под лестницу. Ой...

Грибочки. Настоящие, на ножках. Я пробил их по определителю. К сожалению, они не псилоцибиновые. А то можно было бы заставить риелтора их съесть и посмотреть на его bad trip.

Откуда же у нас столько воды в стене? Зайдём в дом с другой стороны. Кстати, тупейшая идея сделать котельную с обратной стороны здания без доступа из дома. А, ну всё понятно. Лопнула фильтровальная колонна. Наверно, разморозило когда-то. Вода ушла в стену и напитала утеплитель.

Дело раскрыто, дамы и господа! Пора отсюда сваливать! Или... давайте посмотрим на крутую финскую стропильную систему? Она реально крутая.

Заводские фермы это всегда круто. А вот утеплитель навален как попало и распределительные коробки прибиты прямо на стропила. Оттуда же как попало висят провода. Сразу видно стиль наших родных мастеров!

Естественно, такая укладка утеплителя не могла не сказаться на теплопроводности потолка. Точнее, на его холодопроводности. Я сначала думал, что там протечка. А там прокол в технологии.

Кстати, в потолок уходят трубы без всякой ветрозащиты. Торчит минвата. Как-то не по-нашему, не по-фински! Виттуперкеле!

Чему нас учит этот урок? Любую технологию можно ушатать умеючи. Можно ли восстановить этот дом? Можно. В целом конструкции здания в хорошем состоянии. Несущая способность не пострадала. Но придётся вложить в него несколько миллионов. Дому требуется капитальный ремонт. Нужно демонтировать стену с грибами и понять что внутри, а также насколько эта протечка повлияла на остальные стены здания. Учитывая, что от неё вспучило полы - вероятно, повлияла. В общем, изложил я эти и другие соображения заказчику. И он раскрыл мне главный секрет миллионеров = никогда не платить за дом дофига миллионов, чтобы потом заплатить дофига миллионов за ремонт. Я кивнул и хранил эту тайну до сегодняшнего дня. А теперь и вы её знаете.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой личный контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики! А также те, кто уже спешит подписаться на занимательные и познавательные посты специалиста по техническому осмотру зданий и сооружений. Меня зовут Илья, я много лет делюсь здесь своим опытом и разбираю с подписчиками тонкости, хитрости и секреты, а также (не без этого) ужасы отечественного домостроения.

Утро началось не с кофе. Я проснулся по будильнику и начал собираться на объект, который был выставлен первым в этот день. Мне предстояло провести осмотр щеледома из клееного бруса, который продавался на этапе строительства. Как известно каждому современному человеку - в домах, построенным по древним технологиям, вечно обитает какая-то нечисть. То призраки живших дедов, то домовые. Я слышал, одного технадзора бесследно затянуло в дышащие стены. Поэтому, на пороге дома я очистил своё сознание, трижды прочитал СП 516.1325800.2022 «Здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства», вооружился зелёным уровнем и с настороженным видом выдвинулся в Раменский район.

Мчась по ЦКАДу сквозь поднимающийся из тёмных ельников зловещий туман, я пришпоривал педаль газа, надеясь успеть попасть внутрь щеледома до того, как мой заказчик попадёт в когтистые лапы менеджера по продажам.

На объекте было тихо, работы не велись и ничто не предвещало беды. Лишь в бытовке неподалёку угадывалось какое-то движение. Понимая, что внутри вполне может оказаться пьяный бригадир или того хуже, прораб, я решил держаться от неё подальше. Уровень-уровнем, а щеледом это не шутка, он легко высасывает все эмоции и из более опытных технадзоров, чем я. Видал я одного строителя, который после посещения щеледома, купленного его другом, два месяца безостановочно кричал: "Зачем? Зачем?", но матом. И только крепким самогоном удалось привести его в чувство. А уж тех, кто оказался внутри щеледома и смог без потери рассудка пережить рассказ пьяного бригадира про надёжную сборку бруса на гвозди или стальную арматуру да полугодовую гарантию, я вообще не встречал.

Быстро выхватив рулетку я замерил толщину 200-го профилированного бруса и она оказалась равной 19 сантиметрам.

Прикинув сопротивление теплопередаче такой стены, я понял коварный план щеледома - он готовился заморозить своих жильцов зимой. Или сделать нищими, вынудив отдать все деньги за отопление.

Сопротивление теплопередаче составило 1.21 (м²•˚С)/Вт при норме 3.20 (м²•˚С)/Вт.
Ограждающая конструкция не удовлетворяет нормам по тепловой защите. Эксплуатация такой конструкции недопустима. - пронеслось у меня в голове. И это при условии, что в стенах нет щелей! А они были. Когда я приблизился, щели между брусьями раскрылись и начали жадно втягивать воздух, пытаясь затащить меня внутрь дома. Среднее раскрытие щелей составляло 4 мм.

Учитывая, что брус в этих стенах профилированный, законопатить щели, прекратив древнее колдовство в виде дыхания деревянной конструкции - невозможно. Если посмотреть на спил бруса, можно увидеть, что под ним уже появилась щель и выпал льняной уплотнитель, который должен был сдерживать продувание через стену.

Но это было не самым страшным. Посмотрев на фронтон дома я увидел огромную щель под самым коньком. А глянув на стропило выноса кровли я увидел, что оно врезано в верхний венец.

В этот момент я понял, что мне попался редкий вид щеледома, который не только дышит, но и шевелит щелями. Погрузившись в транс я переместился в прошлое и перед моими глазами замелькали отрывочные картинки из истории строительства этого дома. Чёрно-белые и зашумлённые, но достаточно чёткие, чтобы понять предпосылки случившегося. Вот пьяные строители возводят стены из сырого бруса. Потом без проекта выполняют кровлю, врезая стропила в стены. Затем брус начинает усаживаться, сохнуть и стены становятся ниже. А кровля уже жёстко закреплена к ним. Стоп. Ясно. Но если фронтон потянула за собой кровля, то я должен увидеть следы искривлений на стенах. Придётся идти внутрь. А возможно, даже лезть на леса.

Внутри меня ждала лебёдка, призванная усмирить дикий нрав щеледома, который не стал дожидаться момента продажи и решил похоронить под собой своих строителей. Когда стены стали расползаться, бригада решила стянуть их тросом, чтобы крыша не развалила их в стороны и не накрыла под собой кого-то из строителей, поставив финальную точку в его карьере мокрым местом на бетонной стяжке пола.

Несмотря на установленную лебёдку стены продолжало арбузить и отклонения стали видны на рейках, которыми пытались выправить брусовые стены.

Тогда строители решили построить "типа перегородку", на которую обопрётся кровля.

Но во-первых, чтобы снять нагрузку со стен нужно было изначально разгружать конёк кровли, опирая его на что-то надёжное. А во-вторых, кровля уже была готова и они просто упёрли брус "перегородки" в обрешётку будущей отделки.

То, что всё это лепилось второпях, когда щеледом треском стал требовать принести кого-то ему в жертву, можно увидеть по тому, как собрана эта перегородка.

В месте выносов лаг под балкон строители, подгоняемые жаждущим жертву щеледомом, даже не стали делать перерубы. Просто положили обрезки бруса в стену. На видео я пинаю щеледом, а он дрыгается и трясётся - почуял, что останется без жертвы.

С другой стороны эти же бруски почему-то зафиксировали на гвозди, забив их в лаги под 45 градусов. При этом никакой конопатки сделано не было.

Резво соскочив с лесов я быстро побежал к выходу, уворачиваясь от конструкций щеледома и косясь на стены, которые были готовые придти в движение и лишь трос натянутый лебёдкой сдерживал их от того, чтобы накрыть собой непрошенного гостя.

Выбежав наружу я оглянулся. Всё стихло, лишь покосившийся щеледом был явно разочарован тем, что остался без жертвы. Но через некоторое время он приосанился и затаился в ожидании верящих в сказки про греющее дерево, дышащие стены и тёплые углы, хозяев, готовых выложить 9 млн. рублей за кучу опасных для жизни дров.

Сегодня он проиграл битву, но я не сомневаюсь, что его жертва ужа просматривает каталог строящихся домов и советуется со своими близкими о его покупке. Ведь соседний щеледом уже обрёл своих хозяев. Им предстоит многое узнать о физике и строительных технологиях уже этой зимой.

Можно ли было сделать этот дом тёплым энергоэффективным выбрав сухой клееный брус?
- Нет. Толщина стен такова, что зимой дом будет отапливать улицу. Но технически можно было минимизировать приток/теплопотери через стены, используя современные уплотнители швов вместо льноджутовой ленты и делая точные запилы врубки. И теплоизолировать его минватой, превратив в каркас с большой, дорогой и бессмысленной внутренней стеной.

Можно ли было избежать нарушения конструктивной целостности здания?
- Нет. Потому, что изначально этот дом строился без проекта людьми с низкой квалификацией. Если бы дом проектировал специалист, он выбрал бы наслонный тип стропильной системы, где вес кровли передаётся на подконьковый прогон, который опирается на опоры в центре здания. При этом нужно было использовать скользящие стропила, то есть не фиксировать их жёстко на стенах. Совокупность этих ошибок привела к тому, что кровля сейчас разваливает брус.

Можно ли восстановить этот дом и использовать как жилой?
- Да. Для этого нужно разобрать кровлю и пересобрать её по другому типу. Но искривлённые стены останутся такими, потому, что высохшее дерево уже приняло свою форму. Однако, технически возможно перепланировать и пересобрать этот дом, вопрос лишь рентабельности этих затрат - он будет стоить как двухкомнатная квартира в Москве и при этом будет восстановленным домом с некоторыми неустранимыми дефектами.

На кого рассчитывают продавцы подобных домов?
- На покупателей, которые верят в сказку и чудо, но при этом не имеют понимания строительных технологий и готовые потратить 8-10 миллионов, чтобы жить как жили наши деды - топя печь, занимающую треть дома, утром и вечером.

Мои посты по теме легко найти по запросу щеледом

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой личный контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородного домостроения! Кто не знает - меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию загородной недвижимости и строительному контролю, строю каркасные дома и пишу здесь о своей работе много лет.

Сегодня я расскажу вам очередную печальную историю о недобросовестном подрядчике, который довёл ситуацию до суда и теперь будет выплачивать компенсацию моему заказчику. Но, обо всём по порядку.

Этот день я планировал сделать выходным, но накануне вечером мне позвонили. Девушка сообщила, что меня рекомендовали коллеги по отрасли и что проверка аэродверью показала "приток отовсюду". Поэтому, желательно провести приёмку дома с инструментальным обследованием и получить экспертное заключение о качестве выполненных работ. Я спросил: "Вы уже подписали акт сдачи-приёмки?" Заказчица ответила: "Да, но с указанием недостатков". Я взял зелёный уровень, сделал вот такое лицо и выехал на объект.

Внешне дом выглядел вполне презентабельно. Небольшие огрехи отделки были заметны только опытному глазу, не считая оторванной трубы водостока - всё выглядело неплохо. Геометрия здания - без нареканий, всё, что должно быть вертикально - вертикально, что должно быть горизонтально - горизонтально. Но из описания проблемы я уже знал, что главный сюрприз нам приготовила пароизоляция. Заходим в прогретое помещение и первое, что бросается в глаза - качество укладки утеплителя.

Утеплитель провалился между контробрешёткой с толщиной 50 мм и лежит в ямах основного слоя, который должен быть 150 мм толщиной. Фактически, нашлось только 150 мм утеплителя и то не везде.

Визуально похоже, что использовался рулонный утеплитель ТеплоКнауф или его аналоги, но при этом он будто разобран на два слоя из одного рулона. У производителя утеплителя есть инструкция по его укладке, в которой перечислены частные ошибки.

Подрядчик собрал их все. Утеплитель местами шире расстояния между балками, местами уже, местами выпирает, местами скомкан в углах, местами имеет зазоры. Понятно, что укладывавшие его люди не сильно волновались о энергоэффективности здания.

О качестве покрытия пола они тоже не заботились. Премиальный домокомплект включал в себя предчистовые полы из OSB-3 толщиной 22 мм. Они были уложены непосредственно на контробрешётку перекрёстного утепления. Очевидно, OSB-3 это настолько премиальный материал, что исполнители постеснялись его резать и не стали стыковать на контробрешётке. Проблема прогибания на стыках была решена элегантным способом.

Естественно, подложенные доски при давлении на полы сверху порвали пароизоляцию углами. Но это её особо не повредило. Точнее, хуже от этого стать не могло. Ибо пароизоляция тоже была смонтирована с нарушениями СП "Деревянные конструкции" и инструкций производителя утеплителя.

Её просто постелили от стены до стены. А у внутренних стен её просто нахлестнули на крафт-бумагу, которая выполняет роль ветрозащиты (а точнее, защищает помещение от пыления минваты). Замкнутый пароизоляционный контур дома? Не, не слышал.

Согласно СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции»:
8.79 Пароизоляцию ограждающих конструкций следует предусматривать из рулонных и пленочных материалов, окрасочную или обмазочную.

Рулонная и пленочная пароизоляции должны применяться в ограждающих конструкциях, у которых обшивки соединены с каркасом на податливых соединениях (гвозди, шурупы, скобки). При этом пароизоляционный слой должен быть сплошным и непрерывным (рулонные полотнища склеивают, пленки сваривают или склеивают) и укладываться между каркасом и обшивкой.

Ну, склеить-то они пытались. Только почему-то именно центральные части, а не места примыкания к стенам. Причём, использовали модный дорогой скотч Delta Multiband. Но он не помог. На фото - естественный приток (не во время испытаний аэродверью) со скоростью 0,87 м/с. То есть, в комнате 5-метровой ширины холодный воздух достигнет дивана заказчика примерно за 6 секунд.

На тепловизоре это смотрится вот так:

Приток по всему периметру пола, при этом система отопления не справляется, потому что... сверху есть отток. Это не сюрприз, если пароизоляция незамкнута снизу, странно ждать что её проклеили сверху.

Теплый воздух от крыш - это плата за наши грехи и слова, каждый может отдать хоть немного другим любви и тепла... (с) Тут дом отдаёт достаточно тепла, чтобы кровля подогрелась и пустила красивые сосульки в мороз.

Причём, опять же... Есть инструкция производителя пароизоляции:

Но те, кто выполнял пароизоляцию в доме премиальной комплектации, очевидно решили, что это просто мужик прямо на объекте присел по-большому с рулоном туалетной бумаги в руках. И вот результат:

Неудивительно, что аэродверь работала просто как вентиляция, превращая стены в вентканалы.

Это, кстати, наглядное подтверждение моего тезиса о том, что бракоделам не нужно маскировать свою работу, как тут говорили некоторые - заклеивая дешманскую пароизоляцию алюминиевым скотчем за три копейки. У строителей в принципе было всё, для имитации качественного дома - пароизоляция из полиэтилена, скотч Delta и в целом нормальные материалы. Но они предпочли подложить дюймовку на утеплитель, а не возиться с нарезкой OSB под шаг лаг пола. И решили просто бросить пароизоляцию, а не имитировать её проклейку к крафт-бумаге, например.

После обследования я написал отчёт и предложил своей заказчице связаться с моим юристом. Юрист подготовил досудебную претензию, к которой были приложены отчёты проверки аэродверью и обследования здания, описаны обнаруженные дефекты, определена рыночная стоимость их устранения и предложены варианты выхода из ситуации. Вскоре заказчица получила ответ: "Мы готовы устранить недостатки. В течение... 90 дней."

Учитывая, что дом был сдан со значительной просрочкой (заказчица планировала заехать на Новый год, а получила дом в вышеописанном состоянии только в феврале), а также то, что к моменту ответа на претензию заказчица уже выполнила ремонт перекрытия своими силами, она не согласилась с предложением устранения дефектов в срок, сравнимый со сроком строительства дома под ключ. В настоящий момент заказчица обратилась в суд и компания ДомОк будет выплачивать ей как минимум компенсацию убытков.

История противостояния заказчицы с подрядчиком рассказана из первых уст в этом ролике:

Когда речь идёт о проблемах, возникших из-за обращения в малоизвестные компании с нулевой репутацией, меня всегда интересует вопрос - почему заказчик выбрал именно этого подрядчика? В данном случае заказчица сказала, что внимательно изучала соцсети и ей понравились ролики подрядчика на YouTube, в которых представитель компании ДомОк красиво рассказывает о замечательности их домов.

Давайте посмотрим один из таких свежих роликов:

А теперь давайте посмотрим на него глазами специалиста по техническому обследованию зданий и сооружений:

Ой, что это у нас торчит на 3:05? Да это же непроклеенная пароизоляция! Самый прикол в том, что это просто стандарт компании. Если почитать негативные отзывы о компании ДомОК, то обнаружите, например, следующее:

Наступает отопительный сезон, дом у нас для круглогодичного проживания <...> и у нас просто начинает «плакать» весь дом, все окна. В доме настолько повышена влажность, что находиться в нем очень тяжело. Для справки норма влажности до 60, у нас 75. На все мои просьбы приехать и посмотреть что у нас происходит, мне говорят только завтра. Наконец-то наступило это злощастное завтра <...>

Посмотрев на то, что у нас происходит, мы решили разобрать пол комнат на втором этаже, они это делать отказывались, но мой муж сам это сделал. Мы обнаружили, что со стороны улицы ВЕСЬ утеплитель влажный, а панель ОСБ просто мокрая. На мой вопрос как будет решаться данная проблема они просто пожимали плечами, и не дали никакого внятного ответа. Через 2 недели, после постоянных звонков нашему менеджеру был поставлен диагноз - проблема в том, что в доме нет вентиляции.

То есть, специалисты данной компании не имеют представления о происходящих внутри дома процессах. Они никак не связали огромное количества конденсата и повышенную влажность с низким качеством утепления и пароизоляции, а главное, с пирогом стены, заглушенным OSB. А ведь это может посчитать любой школьник, умеющий пользоваться SmartCalc! Если некачественно выполнить пароизоляцию и при этом заглушить утеплитель снаружи OSB-плитой, мы будем наблюдать влагонакопление в утеплителе при температуре минус 20 градусов почти на 2/3 толщины:

То, что компания раз за разом наступает на одни и те же грабли, но при этом исправно имеет заказчиков говорит только об одном - люди соблазняются низкими ценами, которые становятся возможны при использовании низкобюджетных материалов (крафт-бумага вместо ветрозащиты, OSB вместо Quick Deck), непрофессиональных бригад (судя по результатам люди не просто не понимают, что они строят, но даже не в состоянии прочесть инструкцию) и отсутствия контроля работ и приёмки со стороны компании. Ничего нового - заказчики ищут волшебника, а находят сказочников.

На сегодня мне известно не менее 3 эпизодов, когда компания ДомОк построила дома с проблемами пароизоляционного контура. И это случаи, когда заказчики стали разбираться - почему дует и откуда взялся конденсат. Сколько заказчиков приняли это как должное и разочаровались в каркасной технологии, продали такие дома под видом "строили для себя" или сделали ремонт за свой счёт - мы знать не можем.

Здесь, наверно, должен быть какой-то вывод. Но мне кажется, что я уже надоел своим подписчикам с темами правильного выбора подрядчика, строительного контроля и аудита на этапе заключения договора, на которые у меня написано, наверно, больше десятка постов. Сегодня я ехал с очередного строительного контроля и размышлял, есть ли критерий, по которому можно однозначно определить уровень строительной компании. И пришёл к выводу, что этим критерием является приоритет одной из двух задач в процессе реализации проекта. Ищите компании с правильным приоритетом.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).

Аудит строительной документации, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, друзья! Меня зовут Илья. Занимаюсь техническим обследованием загородных домов, строительным контролем и строю каркасные дома. О чём пишу тут и много где ещё. Сегодня расскажу вам про распространённую ошибку по найму "технадзора", заказу строительного контроля после того, как подписан договор с подрядчиком на строительство.

Объяснял это неоднократно и вот опять. Постучался ко мне человек, которому мой контакт дал кто-то из моих пикабушных подписчиков. И задал вопрос - могу ли я провести строительный контроль на объекте компании Терем. Надо сказать, что Терем входит в топ 3 нерекомендуемых мною домостроительных компаний. Первое, о чём я спросил - подписан ли договор подряда. На что мой собеседник ответил, что да, целая пачка макулатуры от них есть. Все подписано и предоплачено. Тогда я ответил, что уже не смогу ничем помочь - Вы сами подписались строиться на условиях Терема, из 35 доски, с кровельным утеплителем в стенах и пароизоляцией без проклейки.

Далее я прислал свои расценки на стройконтроль, где отдельно расценивается выезд на объект и бензин. В ответ мне было предложено взять бензин за свой счёт и дополнительно помочь с планированием расположения инфраструктуры на участке и прочим. Я вежливо пытался съехать, объясняя, что мне неинтересно ездить за свой счёт в то время, как у меня стоит очередь желающих оплатить мой полный прайс. Мой потенциальный заказчик предложил сократить количество выездов на приёму этапов строительства и таким образом оптимизировать бюджет. На что я резонно возразил, что этапы строительства принимаются согласно строительной логике:

Кровельное покрытие, каркас и стропильную систему проверим за раз. - я бы не против, но они проверяются и принимаются отдельно по той причине, что исправление одного этапа возможно только до начала другого. Если на кривой каркас поставили стропильную систему, то в итоге каркас уже не поправить. Если при сборке стропильной системы не установили гидроизоляцию, то после её можно поставить только демонтировав кровлю. И т.п. В противном случае мне гораздо проще было бы приехать один раз и принять готовый дом за 20 000 рублей или за 40 000 рублей с продувкой аэродверью, или, если бы я был жадным как некоторые мои коллеги - за 150 000 рублей. К сожалению, дефекты утепления и пароизоляции невозможно исправить после отделки без её демонтажа. А демонтаж отделки это во-первых работа, во-вторых, порча чистового материала. Есть определённая строительная логика, согласно которой возводится и проверяется конструкция. Мы можем переписать её как угодно и я могу выезжать и дефектовать то, что уже испорчено, но смысл стройконтроля в том, что новый ключевой этап не начинается, пока не принят предыдущий. Одновременно с бригадой проговаривается последовательность работ следующего этапа и только после этого даётся добро на его начало.

На что мой потенциальны заказчик ответил мне: "Думаю Терем вполне нормальный застройщик, хоть и не самый гибкий. Понятное дело экономят на всем, чтобы выжать максимум." И предложил проконтролировать строительство за три выезда. Я был за рулём, поэтому записал голосовое - вот его концовка:

Наверное, человек решил, что я барыга и пытаюсь его развести на бабло. Он ничего не ответил и просто пропал. В принципе, я давно привык к тому, что в современном мире люди не имеют привычки здороваться, завершать диалог или прощаться в мессенджерах, поэтому я не обратил на это внимание. Ну, не подошли человеку мои цены - такое бывает. Но сегодня я получил от него сообщение:

Мне показалось, что человек так и не понял, что строительство загородного дома - это цепочка последовательных действий. И если сейчас он пирометром обнаруживает продувание по всему дому, это значит не замкнута или отсутствует пароизоляция, одновременно с этим может быть криво уложено утепление или его может быть ничтожно мало, а может быть ещё десяток причин, почему это происходит... Но устранение их возможно только при полном демонтаже внутренней отделки. Если это вагонка или имитация бруса, то с вероятностью 100% она будет наполовину сломана при демонтаже. Одно цепляется за одно, Терем будет упираться на то, что у них в договоре нет проклейки пароизоляции, а кровельное утепление в стенах заказчик сам захотел. И формально они будут абсолютно правы. А ипотечные денежки уже перекочевали на их счета в количестве более, чем 90% от суммы договора. О том, почему ипотека не защитит вас от недобросовестных подрядчиков, я уже писал здесь: Дом в ипотеку - гарантия качества! Или нет?

Тут могу только позвонить на радио и попросить поставить для моего собеседника песню группы Громыка:

Конечно, я предложил проверить дом аэродверью после устранения обнаруженных им недостатков (он верит, что Терем будет их устранять). Но это максимум, чем я могу помочь. Потому что после этой проверки появится новый список претензий и нужно будет бороться с Теремом, который будет представлен каким-нибудь ООО "Терем Плюс Строй" и схлопнется как только претензии начнут сокращать его прибыль. Мне совсем не хочется заниматься этими тяжбами только потому, что человек решил обмануть самого себя.

Будьте внимательны, выбирайте надёжных подрядчиков.
Как не ошибиться с выбором подрядчика на строительство загородного дома?
Читайте договоры перед подписанием
Всё по договору. Или как вас законно обманут при строительстве загородного дома
Не думайте, что вы обхитрили всех, если вам предложили самую низкую цену
Как выявить подрядчика-разводилу? Советы в преддверии домостроительного сезона
Не соглашайтесь на предоплату "за подписание договора". Оплачивайте материалы и работы по факту их получения/выполнения
Каждый раз одно и то же. И для кого я пишу?
И конечно - думайте об экспертизе перед тем как купили или построили дом, а не после того
Подумали, но после покупки/постройки дома...

P.S. Дорогие подписчики, спасибо за проявленный интерес к проекту анонсированного мной мини-домика и активное обсуждение в предыдущем посте. Сегодня запилил финишную отделку антресоли, теперь она выглядит вот так:

Работы по отделке и сантехнике идут полным ходом, думаю, что к началу марта мы уже сможем отснять ролик про этот дом и дать полный расклад по его смете.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).

Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, друзья!

Меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследованием загородной недвижимости, строительным контролем, строительством энергоэффективных домов по каркасной технологии и пишу про это в доступном стиле. Широко известен в узких кругах как Агрокульт. По многочисленным и неоднократным просьбам присоединяюсь к этому, пока немногочисленному, сообществу. И у меня вопрос к тем, кому потенциально интересны мои публикации. Есть два варианта развития аккаунта на этом сайте. Первый - он просто становится клоном других сообществ и я дублирую сюда информацию оттуда. Второй - у меня давно было желание написать книгу типа "Курс начинающего домостроителя", в которой поэтапно разобрать технологии и варианты строительства загородного дома от выбора участка до внутренней отделки и мебели. И я бы мог еженедельно писать статьи на эту тему, получая обратную связь и корректируя их по результатам обсуждения. В итоге, мои подписчики получат интересный контент, а я в конце-концов напишу книгу, которая сделает меня миллионером.

Если хотите цикл статей по строительству в формате книги ставьте в каментах "+", если нет "-" и тогда вместо неё будут обзоры технических обследований.

Выбор за вами!

Меня попросили прокомментировать необходимость отсыпки песчаной подушки для ленточного фундамента в посте про простоту и дешевизну самостроя. Из интереса прочитал всю статью и прифигел. Ответ будет не коротким, поэтому сделаю отдельным постом, думаю, это будет полезно начинающим самостройщикам. Цитатами выделю текст ТС.

строй-бизнес совершенно не регулируется и на 95% состоит из мошенников. Играть в такую лотерею и получить за непомерно раздутую цену проблемы вместо дома - так себе идея. В сети можно найти тонны таких историй про кинутых клиентов.

Как специалист по техническому обследованию, я занимаюсь, в т.ч. и строительным контролем чужих объектов. Откровенного мошенничества, когда взяли деньги и не доставили материал, не выполнили работу или когда взяли деньги за одно, а сделали другое - примерно 10% из общей массы. Если бы строительный бизнес состоял из мошенников на 95%, то из 10 заказчиков стройконтроля обманутыми были бы 9,5. То есть, тут явное передёргивание.

Строя же самостоятельно вы контролируете каждый этап. Что то можно сделать самому, где то нанять бригаду, где то помощника.

Если у вас достаточно опыта, чтобы строить самостоятельно, то тем проще вам будет найти профессионального подрядчика и контролировать этапы работ. Если ваш уровень знаний равен уровню знаний ТС, то и с бригадой ничего хорошего вы не построите. А уж самостоятельно сможете слепить только неликвидный хламодом, с вызывающим гомерический хохот технадзоров описанием: "Строили для себя".

Что касается уровня знаний сэнсея самостроя, то достаточно прочитать вот это описание формирования подушки фундамента, чтобы всё было понятно:

Открою секрет: песок сыпят только потому, что он дешевле бетона. Вот только работы по его засыпке и трамбовке сводят все эти усилия на ноль.

Лучше просто залить бетон прямо на глину.

Нет. Песчаные подушки фундаментов выполняются с несколько иными целями.

СП 22.13330.2011 ОСНОВАНИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

6.4.26. Песчаные подушки, устраиваемые под фундаментами с целью замены органоминеральных и органических грунтов, уменьшения давления на нижележащие слои, повышения, в случае необходимости, отметки подошвы фундаментов, ускорения процесса консолидации (уплотнения) нижележащих грунтов, устраивают, как правило, из песков крупных и средней крупности. В отдельных случаях допускается применение щебня, гравия, шлака или гравийно-песчаной смеси. Мелкие пески для устройства подушек не рекомендуются.
Плотность сухого грунта в подушках из песка крупного и средней крупности рекомендуется не менее 1,65 т/м3.

Отвечая на вопрос @Raynor, нужна ли песчаная подушка в данном случае, я бы сказал, для заглублённой ленты в суглинке/глине и других плотных грунтах она нужна только для выравнивания подошвы фундамента (чтобы не было перепадов по дну котлована и фундамент лёг ровно, без волн, которые приведут к неравномерному распределению нагрузки). Тут скорее нужно отсыпать по минимуму, заботясь о гидроизоляции ленты и о дренировании периметра фундамента, т.к. песок в глиняной траншее - это ванна для воды под основанием фундамента. А наш сэнсей самостроя заглубил ленту ровно на глубину промерзания своего региона.

То есть, вероятность, что будет очередной "нетипичный для региона" мороз и ленту разломит - очень высока.

Когда технадзор читает вот такое:

Выкопать траншею и на следующий день тупо залить в неё бетон, щедро закидывая в него в процессе длинную арматуру (на ней не экономить!). Это самый простой, дешёвый и надёжный вариант.

Он выглядит вот так:

На армирование фундамента есть жёсткие нормы, причём не только на количество и диаметр арматуры, но и на её расположение в бетоне. Их несоблюдение приведёт вот к этому:

Так же не понимаю ленточно-свайные фундаменты. На что они опираются? На сваи или на ленту? Бессмыслица какая то.

Для тех, кто незнаком с наукой, весь мир состоит из магии.

Ленточно-ростверковые фундаменты опираются на сваи, которые зажаты в твёрдых слоях грунта, ниже уровня его промерзания. Поэтому, морозное пучение не может их вытащить. Лента же служит опорой для коробки дома. Она может лежать на грунте (в таком случае часто нуждается в утеплении, т.к. может стать поплавком, через который пучение выдавит сваи) или, что чаще, возвышаться над ним на 20 и более сантиметров. Также ростверк не позволяет сваям разбежаться при организации фундаментов на склонах, где лить плиту или ленту сложно и бессмысленно. Эта бессмыслица незаменима при организации фундаментов на воде, на грунтах с высоким УГВ, на вечной мерзлоте.

Вообще, утверждение одного типа фундамента как эталона всегда выдаёт строительного невежду. Фундамент - величина переменная и зависит от условий строительства. Там, где один тип будет идеален, другой может не подойти вообще.

Но в одном сэнсей самостроя оказался прав:

Хороший совет: не делайте деревянный дом дом. Погуглите слово "щеледом" - поймёте в чём проблема.

Приятно, что меня цитируют. Термин "щеледом", введённый мною более 3 лет назад, обозначает технологию строительства домов из щелей, перемежаемых пиломатериалами (бревном или брусом). И да, если вы не миллионер, то лучше не строить себе такие дома.

Жаль только, что ТС основного поста не пошёл дальше в развитии своих строительных познаний. И, похоже, остановился на понимании "любой пеноблок это круто". При этом, сложил стену из хорошего материала с низкой теплопроводностью на бетонный раствор с высокой теплопроводностью, создав в стенах сеть для доставки холода с улицы.

Глубоко изучать весь этот самострой некогда, я своим заказчикам задолжал отчёты по результатам обследований и сейчас их пишу, но тут и поверхностным взглядом видно, например, что гидрозащита кровли почему-то не пришла на торец фронтонов:

А сами фронтоны местами сложены без перевязки, блоки уложены один на один, что ослабляет кладку:

А это вообще перл:

В 99% случаев огнебиозащиту на дерево наносят неправильно. Правильно - полностью высушить дерево и погрузить его пропитываться в ванну с хим-раствором.

Это требует очень много возни. Гораздо проще и экологичнее сделать броширование - обжечь дерево газовой горелкой

Это надёжно защищает его от грибка и насекомых, делает устойчивее к возгоранию, такую защиту не смоет дождь.

Меня, как добровольного пожарного, аж встряхнуло заявление, что обжиг дерева делает его устойчивым к возгоранию. И как только древесные угли для мангала умудряются гореть! Они же не просто обожжены, а прямо отожжены полностью в низкокислородной среде! Или это мне попадаются бракованные, от куска газеты разгорающиеся? А нормальные мангальные угли - это противопожарный материал, которым можно проходные узлы печных труб закладывать!

Как я всегда говорю - любой человек, построивший дом для себя, достоин уважения. Из чего бы он это не сделал и как бы он это не сделал. Но ровно до того момента, пока он не начинает продавать холодное и не соответствующее строительным нормам поделие со словами: "Строил для себя". Ну, или учить других строительству, не имея о нём никакого представления и не желая учиться. И тогда мы летим к вам!

И да, всё вышенаписанное вовсе не означает, что самострой - плохо. Плохо, если люди берутся за решение сложных задач без должного знания, в итоге утилизируя своё здоровье, время и деньги. А когда человек глубоко изучает вопрос и решает его с минимальными затратами и максимальной эффективностью - это замечательно и великолепно!

Привет, дорогие подписчики и случайно заглянувшие. Для вторых - меня зовут Илья, я занимаюсь экспертизой загородных домов, строительным контролем и строю дома по каркасной технологии, выкладывая посты о своей работе здесь.

Один из этапов строительного контроля - аудит договора, проекта и сметы на строительство. С него всё начинается, потому что, как говорится: "Без ТЗ и результат ХЗ". Зачастую заказчики из удалённых регионов заказывают только аудит, т.к. моё регулярное физическое присутствие на стройке где-нибудь в Тюмени или Иркутске хоть и возможно, но бессмысленно дорого. Живу я в загородном (и, как всякий каркасостроитель, каркасном) доме, в Подмосковье. Поэтому полёты куда-нибудь в Челябинск или Сургут могут обойтись дороже дома.

Последнее время при аудите договоров строительных компаний, которые работают в ипотеку через Домклик, я уже несколько раз наблюдал одну и ту же картину - явный перевес в сторону Подрядчика как в условиях оплаты, так и в остальных условиях. Причём, договоры неаффилированных контор, а сделаны как под копирку. Даже пункты и номера приложений совпадают. И основной восхитительный пункт, который пропускают и утверждают многие - это возникновение у Подрядчика права собственности на строительные материалы + право собственности на построенный дом до получения полного расчёта.

4.4. Весь строительный материал и комплектующие ввезенные Подрядчиком, из которого возводится Объект, находящийся на строительной площадке, являются собственностью Подрядчика. После сдачи Объекта и полной оплаты цены договора. Объект переходит в собственность Заказчика, а остаток неиспользованных материалов возвращается на склад Подрядчика. В случае неоплаты Заказчиком платежей в соответствии с условиями Договора, право собственности на Объект, указанный в п.1.1. Договора, остается у Подрядчика. Право собственности на Объект переходит к Заказчику только после полной оплаты работ по договору, а также после выплаты всех начисленных Подрядчиком неустоек и штрафов, при их наличии, в соответствии со ст. 712 ГК РФ.

Выглядит это довольно странно, особенно учитывая схему оплаты, а она вот такая:

- первый платёж 100 000 рублей - просто за подписание договора
- второй платёж 60% от стоимости дома - в течение 3 дней после получения ипотеки (обращаю ваше внимание, что Подрядчик пока НИЧЕГО не сделал, кроме того, что показал Заказчику проект дома
- третий платёж 30% от стоимости дома - по готовности фундамента
- четвёртый платёж 10% от стоимости дома - после приёмки

Таким образом возникает ситуация, когда на момент готовности фундамента Подрячик получил 90% от стоимости договора + 100 000 рублей. Заказчик получил фундамент на своём участке. Цена которого при стоимости дома в 10 млн. рублей может в среднем составлять от 200 до 800 тысяч. Итак, Заказчик получает финансовый риск на 80% от стоимости договора, а Подрядчик может смело выводить деньги в другую компанию и банкротить эту. Уставной капитал 10 000 рублей, директор - бомж,

Вишенкой на этом торте является смета без детализации количества и стоимости отдельных позиций стройматериалов. То есть, даны позиции, дана общая сумма, а детализации нет.

Во-первых, такая смета сильно усложняет проверку завышения стоимости материалов, т.к. для этого придётся перебрать весь домокомплект по позициям, оценить их и выйти на итоговую сумму, чтобы сравнить с написанной Подрядчиком. Во-вторых, отсутствие количества материалов позволяет закупать их без ограничений, т.к. по договору они являются собственностью Подрядчика. И вот, он покупает два домокоплекта (по цене одного, указанного Заказчику) - из одного строит дом по договору, из другого - на соседнем участке. Либо просто покупает необходимое количество материалов, а разницу кладёт себе в карман. Кстати, остатки неизрасходованных строительных материалов, купленных на деньги Заказчика, Подрядчик тоже имеет право забрать.

Резюмируя. Договор позволяет выполнять любые махинации и делает Заказчика полностью бесправным. Он отдаёт 90% стоимости дома на начальном этапе строительства, не знает в каком объёме закупаются материалы за его счёт, и несёт огромные финансовые риски в случае форс-мажора или намеренного саботажа со стороны Подрядчика. Такая вот схемка, которая стремительно распространяется, судя по количеству подобных договоров, приходящих ко мне на аудит. Вероятность получить вместо дома огромную ипотеку и расплачиваться за неё 20 лет, глядя на фундамент посреди пустыря - очень велика.

Я уже рассказывал, как оценить компетентность подрядчика в посте Как выявить подрядчика-разводилу? Советы в преддверии домостроительного сезона, но люди упорно несут деньги в компании, где им "помогают" с ипотекой и поют красивые песни.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и все те, кто интересуется темой загородного домостроения. Давайте познакомимся с теми, кто читает мои посты впервые - меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследованием загородных домов, которое по старой памяти часто называется технадзором. И стараюсь в доступной форме рассказать вам о сложностях и опасностях домостроения.

В этот день я ехал уже на второй осмотр и это был осмотр щеледома перед покупкой. То, что я ненавижу щеледома известно всем, в том числе и моим заказчикам. Нет, я не то, чтобы отношусь к ним предвзято. Но как можно относиться к технологии, в которой дом строится из щелей, перемежаемых пиломатериалами? Однако, в этом случае была надежда, что дом окажется лишённым типичных проблем бруса - расщеливания и продувания стен, т.к. он был утеплён снаружи и даже пароизолирован изнутри. Вторым моментом, который добавлял уверенности в успехе, было то, что заказчик уже осмотрел этот дом по моему руководству для начинающих домовладельцев и не обнаружил какого-то жуткого криминала.

У дома нас встретили двое - весёлая девушка-риелтор и застройщик. Оба оказались ни в зуб ногой про технологию строительства дома и вообще про загородное домостроение в целом. Кстати, это не первый случай, когда я встречаю инвестирующих в строительство и совершенно не понимающих в нём застройщиков. Ну, ок. Начинаем осмотр с фундамента.

Отмостка в виде отсыпки щебнем по грунту. Цоколь декоративно обезображен имитацией камня. Всё это придётся снимать и скалывать, чтобы утеплить и гидроизолировать фундамент.

На вопрос о типе фундамента застройщик уверенно ответил: "Плита!", а когда я уточнил: "Все 60 сантиметров?" он поправился: "Сначала отлили МЗЛФ, потом насыпали песок внутрь и отлили плиту!" Ок, теперь стало понятно. "То есть, полы по грунту у вас, да?" - уточнил я. "Наверное" - ответил застройщик. После чего я предпочёл не задавать вопросов, благо, инструмент у меня есть. Для начала стукнемся склерометром и выясним прочность бетона на сжатие.

25,9 МПа, что примерно соответствует марке М250, классу B20. Согласно СП 22.13330, для заливки фундамента при строительстве капитальных сооружений должна использоваться смесь марки не ниже М200. Согласно СП 28.13330, марка морозостойкости для бетонов, испытывающих попеременное заморажинивание и оттаивание в условиях эпизодического водонасыщения при критических температурах - 20 -40°C, должна быть не ниже F150, что скорее всего будет достигнуто при классе бетона от B20 и выше, марке М250 и выше. К прочности нареканий нет. Проверяем поверхность сканером неоднородностей и... впервые в моей практике тишина. Взял металлодетектор и попробовал найти арматуру с его помощью. Опять тихо. Допустим, толщина плиты, отлитой по грунту не позволяет обнаружить армирование. Но для этого она должна быть больше 20 см и армирование смещено в самую нижнюю часть. Странно.

Продолжим осмотр и взглянем на стены снаружи. А тут у нас уже знакомая картина, про которую я рассказывал в посте Хауберк сказал "ни хао"! Или, как запороть отделку фасада - фасадную плитку монтировали при околонулевых температурах и отдельные гонты не приклеились нормально.

Причём, одна стена не проклеена полностью, другие частично. Видимо, работали на границе рекомендованных производителем температур и когда начали было холоднее. Я уже писал запрос производителю фасадной плитки Hauberk, компании Технониколь, о подобных дефектах и получил ответ, что согласно инструкции по монтажу:

“Если фасадные работы проводятся при температуре ниже +5 °C, упаковки с ТЕХНОНИКОЛЬ HAUBERK следует подавать из теплого помещения по 5–6 штук. При температуре окружающей среды ниже +10 °C самоклеящуюся полосу на лицевой стороне фасадной плитки необходимо подогревать строительным (тепловым) феном.”

“В процессе монтажа необходимо обеспечить склеивание фасадных плиток между собой. Плитки склеиваются за счет удаления нижней защитной пленки с тыльной стороны плитки, прогрева липкого слоя строительным феном при необходимости и прижима к нижележащему ряду”.

Таким образом, монтировать гибкую черепицу и фасадную плитку желательно при температуре от +15°C и выше, в солнечный день, когда поверхность будет прогреваться и мастика схватится лучше.

Ок, это неприятный, но исправимый дефект. Осмотрим конструкцию стен. Для этого нам потребуется подняться на чердак. И тут мы наблюдаем следующую картину - стропильная система выполнена так:

В конструкции присутствует горбыль с обзолом (корой). Такое я наблюдал только в домах времён перестройки. Уж насколько бы экономными не были современные застройщики, они даже для временных укосин и лесов закупают обрезную нестроганную доску. Присутствие горбыля на стройплощадке уже как бы намекает на суперэкономный подход к строительству.

Ну и ещё момент красоты - на предыдущем фото этот узел засвечен, покажу поближе с другой стороны:

Длины стропил не хватило, чтобы перекрыть весь скат и их срастили просто сплотив гвоздями, а места перехлёста подпёрли доской 100х50. Такое себе деревенское строительство. Т.к. проекта у дома нет, нагрузки никто не считал. Как поведёт себя кровля под снеговой нагрузкой - неизвестно даже тем, кто приколотил горбыль к стропилам.

Так, это всё некрасиво, но не смертельно. Т.к. чтобы доказать ущербность кровли нужно провести замеры, а потом сделать сложный конструкционный расчёт с учётом веса кровли, снеговой нагрузки, состояния конструкции и т.п. Пока констатируем, что кровля целостна, протечек и дефектов монтажа не обнаружено, гидроветрозащита установлена через вентзазор. И идём смотреть пирог стены.

И тут же обнаруживаем второй дефект монтажа - отсутствие вентзазора между OSB фасада, на которую набит Хауберк и утеплителем. Это, опять же, нарушение инструкции монтажа, которое приведёт к влагонакоплению в стене. Об этом пишет производитель у себя на сайте:

Многие скажут, что это не проблема, ведь внутри дома выполнена пароизоляция. Но дело в том, что качество её монтажа вызывает большие сомнения. Особенно, на фоне обнаруженных ранее дефектов.

Мы видим, что пароизоляционная плёнка торчит на оконной раме, а это означает сразу два дефекта - пароизоляция выполнена без проклейки и нарушен ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам», согласно которому:

5.4.3 Конструкция и материалы внутреннего слоя должны обеспечивать надежную изоляцию материалов центрального слоя от воздействия водяных паров со стороны помещения. Пароизоляционные материалы по внутреннему контуру монтажного зазора должны быть уложены непрерывно, без пропусков, разрывов и непроклеенных участков.

Чтобы удостовериться в дефекте монтажного шва оконного блока, нам достаточно заглянуть в место примыкания оконной рамы к стене - естественно, там только монтажная пена. Ни о какой гидропароизоляционной ленте нет и речи.

Финально, считаем теплосопротивление стен дома, зная его пирог.

Сопротивление теплопередаче составляет 2.81 (м²•˚С)/Вт, при норме для Подмосковья - 3.2 (м²•˚С)/Вт. Это было бы терпимо, при отсутствии других дефектов.

Резюмируя. Дом выполнен без проекта, с нарушением строительных норм и инструкций производителей стройматериалов. У него были шансы, не пожалей застройщик 15 000 рублей на нестроганный брусок 50х50, из которого нужно было организовать вентзазор между внешней отделкой и гидроветрозащитой утепления. В этом случае, даже при нарушении технологии монтажа пароизоляции, влагонакопление в стенах было бы невозможным.

В сложившейся ситуации ни производитель фасадной плитки, ни я не можем дать гарантию, что при начале эксплуатации в стенах не произойдёт влагонакопление с последующим развитием гнилостных процессов. Особенно, учитывая что дом построен из сырого нестроганного бруса, который наверняка расщелится и начнёт пропускать влагу через нахлёсты пароизоляции. Достаточно одной такой точки и через 3-5 лет внутри дома появится запах плесени от разлагающегося внутри стен бруса.

Вот и получается, что имея хорошие материалы и исполнительных строителей, на выходе получили похожий на дом и даже пригодный к эксплуатации объект, который постепенно будет переходить в ограниченно-работоспособное, а затем и в аварийное состояние. И в это были вложены деньги, силы, время. А всего-то нужно было прочитать инструкцию по монтажу от производителя.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.