Если возникнет желание задонатить, вот ссылка.

Тут многие пишут про риэлтеров, какие они гниды и как их нужно кидать.

У самого есть пара историй с ними при покупке-продаже квартир, но сейчас хочу рассказать про аренду.

Получил я квартиру от усопшей бабушки, решил её сдавать. Никаких желающих снимать знакомых не нашлось, а сдавать напрямую через объявления было ссыкотно. Обратился в агентство. Очень был удивлён их рассказами что цена на съёмное жильё сейчас очень низкая, что рынок переполнен, я рассчитывал получить минимум 20 тысяч в месяц плюс коммуналка, а мне предлагали 15 всё включено (т.е. коммуналку плачу сам), я даже расстроился, а потом меня осенило - я взял и позвонил в то-же агентство с другого телефона и сказал что ищу квартиру примерно такую-же как сам пытался сдать, на что мне вдруг прочитали совершенно другую лекцию - снять сейчас сложно, предложений мало, минимум будет стоить 25 плюс коммуналка. Сказать что я был в ахуе - ничего не сказать. ВОТ ВЕДЬ ГНИДЫ!!! В итоге сдал за 20 с коммуналкой через агентство, уже другое, поскольку считал что трёхсторонний договор может меня уберечь от проблем. Это оказалось неправдой.

Сейчас расскажу с какими проблемами я столкнулся за 14 лет сдачи этой квартиры.

1) каждый квартиросъёмщик воротит нос, хотя я лично сделал качественный ремонт и оснастил квартиру новой техникой и новой мебелью.

2) каждый квартиросъёмщик считает что он за всё заплатил и ушатывает технику с мебелью со скоростью звука.

3) часто могут кинуть и не заплатить, позвонить и сказать что ключи в почтовом ящике, а они съехали, никакое агентство никак помочь не может.

4) могут пересдать другим, например гостям с юга, которых селится в вашей квартире 10 человек и которые ушатывают вообще всё с первой космической скоростью, агентство опять же разводит руками и не имеет никаких обязательств.

5) при возникновении проблем не смотря на официальный договор и все документы полиция ничем помочь не может - разбирайтесь сами.

Нахрена тогда это агентство нужно вообще? Нахрена этот договор нужен? Нахрена я честно платил налоги?!!!

Несколько советов начинающим арендодателям:

1) сдавать только русским (можно и другим, но только не мусульманам и не евреям), только семейным, без маленьких детей и без животных - это максимально убережёт вас от проблем.

2) каждый месяц в обязательном порядке появляться в квартире и проводить тщательный осмотр с пристрастием.

3) при подписании договора описывать всё имущество и его состояние очень подробно, желательно приложить распечатанные фотографии, оценить его стоимость (если новое - приложить чеки) и заставить арендатора подписаться за сохранность.

4) взять оплату за последний месяц, она же будет являться небольшой страховкой за порчу имущества, как правило арендаторы любят съезжать внезапно, совершенно наплевав на договор, где указаны сроки уведомления о прекращении договора, так что сумма за последний месяц их удержит от таких резких решений.

5) никогда не идти на уступки, если арендатор просит отсрочки платежа, то это обычно означает что он собирается вас кинуть, поэтому вы сообщаете ему что у него пошёл отсчёт "последнего месяца" из предыдущего пункта.

6) не покупайте дорогую мебель и технику - её ушатают очень быстро как и дешёвую, покупайте всегда новую, но самую бюджетную - будет не так больно.

7) откладывайте сумму, эквивалентную двум месяцам сдачи в год для мелкого ремонта и плановой замены бытовой техники.

Как я действовал в последние пару лет сдачи квартиры, пока её не пришлось продать:

Нашёл общий язык с риэлтером, мы прекрасно оба понимали что агентство ничем не помогает в конфликтах и тяжёлых ситуациях, оно просто получает деньги за поиск клиентов и оформление документов, договорился так что риелтор будет искать мне самых достойных клиентов по моим параметрам за сумму половины первого взноса за первый месяц мимо кассы, которую плачу я, а не арендатор (обычно в договорах через агентство арендатор платит полную сумму за первый месяц агентству, помимо самой аренды, т.е двойную сумму), за что я получаю первоочередное обслуживание, хороших клиентов, среди которых даже не приходится выбирать самому, самим клиентам нравится что не придётся платить дважды за первый месяц, вместо этого они получают "последний месяц", риелтор доволен что получил налом на руки, помогает правильно оформить договор, но уже без бесполезного агентства.

Гражданка размещала в интернете объявления с предложением риелторских услуг. К ней обратилась пенсионерка: ей нужно было помочь приобрести квартиру в новостройке. Теперь ни денег, ни квартиры.

«Риелтор» согласилась и подписала с клиенткой предварительный договор купли-продажи и соглашение о бронировании квартиры. По условиям этих документов клиенту нужно было внесли предоплату в размере 20% стоимости жилья (636 000 р.).

Будучи неискушенной в правовых вопросах, женщина передала деньги риелтору. Через некоторое время потребовалось доплатить еще 864 000 р. — женщина снова передала деньги. После этого риелтор пропала.

Выяснилось, что деньги застройщику она так и не передала, а присвоила их себе. Было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества. Как оказалось, риелтор уже была судима по той же статье.

На этот раз суд приговорил ее к 2 г. 8 мес. лишения свободы в колонии общего режима (пресс-служба судов Вологодской обл., 21.02.2024).

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Женщина продала свою квартиру и подыскала подходящий вариант для покупки. Чтобы выбранную квартиру сняли с продажи, она передала агенту 100 000 рублей. И подписала об этом договор.

Стороны договорились встретиться для заключения сделки 31 декабря. Но в самый последний момент продавец заявил, что не сможет явиться для подписания договора и перенес дату на 11 января. В итоге все новогодние праздники женщины вынуждена была провести в съемной квартире, т. к. свою уже продала.

Она передумала покупать квартиру у столь необязательного продавца и потребовала вернуть аванс. Но получила отказ: агент сослался на правило о том, что задаток остается у продавца, если покупатель отказывается от заключения договора.

Женщина обратилась в суд — и там (правда, со второй попытки, в апелляции) признали ее правоту. В

соглашении о передаче денег не было указано, что это задаток — значит, передавался аванс. С продавца взыскали 100 000 рублей, а также проценты за пользование чужими средствами (Свердловский облсуд).

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Перед тем, как заключать сделку по покупке жилья на вторичном рынке, следует тщательно проверить все обстоятельства, которые теоретически могут стать основанием для признания этой сделки недействительной.

В первую очередь, нужно убедиться в том, что продавец квартиры действительно является ее собственником. После чего необходимо проверить, какие долги числятся за собственником (благо, такая информация сейчас имеется в общем доступе: на сайтах судов, Федеральной службы судебных приставов и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве).

Для чего это нужно?

Дело в том, что закон предусматривает возможность признать недействительной сделку по продаже имущества в том случае, если:

1) она была заключена в течение одного года до принятия заявления о банкротстве,

2) цена этой сделки существенно ниже рыночной стоимости того имущества, которое было продано (п. 1 ст. 61.2 Закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ).

Иными словами, под подозрение подпадают все сделки по заниженной цене, заключенные должником в течение года до того, как было заявлено о его банкротстве (тем самым предотвращаются попытки «вывести» ликвидное имущество из конкурсной массы, дабы не платить по долгам). Ну а покупатель, который заключит подобную сделку, до недавнего времени рисковал тем, что его квартиру не только заберут в случае признания договора недействительным, но и деньги за нее обратно не вернут (т. к. вероятность получить всю сумму в рамках процедуры банкротства должника крайне мала).

Следует отметить, что 24 июля 2023 г. вступил в силу Закон, который позволил несколько сгладить эти негативные последствия для покупателя (Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 372-ФЗ).

По новым правилам средства, переданные покупателем по недействительной сделке купли-продажи жилого помещения, не должны включаться в конкурсную массу, а напрямую возвращаются ему (после продажи имущества на торгах).

До того, как деньги будут возвращены, а также в течение месяца после этого за покупателем и его семьей сохраняется право пользования жилым помещением, если оно является для них единственным.

Также покупатель наделяется правом выкупить свою квартиру повторно (доплатив разницу до реальной рыночной цены), заявив об этом арбитражному управляющему, который ведет дело о банкротстве продавца.

Конечно, нельзя не признать, что эти изменения не снимают все возможные риски для покупателей недвижимости у продавцов-банкротов: жилье все равно изымается у покупателя, либо, чтобы остаться его законным собственником, ему придется еще доплатить — и скорее всего, немалую сумму.

Поэтому не стоит пренебрегать предварительной проверкой продавца на предмет наличия у него долгов. На данный момент закон позволяет гражданину возбудить процедуру внесудебного банкротства при задолженности от 50 тысяч рублей (вскоре эта сумма будет снижена до 25 тысяч рублей), а судебного банкротства — от 500 тысяч рублей (ст. 213.4, 223.2 Закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ).

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Намереваясь приобрести квартиру, женщина заключила с риелтором (представлявшим интересы продавца) соглашение о бронировании и передала ему 100 тысяч рублей в качестве задатка.

По условиям этого соглашения квартиру должны были снять с продажи, а к определенной дате риелтор должен был представить покупательнице полный пакет документов для сделки. Он все исполнил — но в день, когда должна была состояться сделка, покупательница не явилась по причине болезни.

Позже она узнала, что квартиру снова выставили на продажу и уже по более высокой цене. Риелтор же отказался вернуть ей деньги, сославшись на то, что это был задаток.

Женщина обратилась в суд, и там признали, что никакого соглашения о задатке не заключалось — следовательно, 100 тысяч рублей передавались в качестве аванса в счет оплаты квартиры и должны быть возвращены покупательнице.

А вот в части взыскания с риелтора санкций, предусмотренных Законом о защите прав потребителей (штраф, компенсация морального вреда), женщине отказали, признав, что этот закон в данном случае не применим: риелтор оказывал услугу продавцу квартиры (в рамках заключенного с ним договора), а не покупательнице (Первый КСОЮ, дело № 88-2467/2023).

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Женщина передала деньги в счет покупки дома, но отказалась от сделки, а продавец деньги не вернул. Как так вышло? В сделках с недвижимостью часто практикуется предварительная передача покупателем продавцу некой денежной суммы, которая служит подтверждением его намерения приобрести объект.

Но что будет с этими деньгами в том случае, если сделка по каким-то причинам не состоится? Разберем этот вопрос на примере одного случая, который стал предметом судебного разбирательства.

Некая женщина присматривала для себя загородный дом и остановила свой выбор на одном объекте, который по всем показателям отвечал ее требованиям. Продавец обозначил стоимость дома в 5,5 млн рублей.

Чтобы объект был снят с продажи, женщина передала продавцу 100 000 рублей — тот взамен дал расписку, что получил деньги в счет оплаты такого-то объекта недвижимости, выход на сделку планируется в срок до 1 ноября 2022 г.

И в той же расписке продавец указал, что в случае отказа от продажи он вернет покупателю сумму залога в двойном размере, а если покупатель откажется от сделки, то сумма залога не возвращается.

Перед тем, как заключать сделку, покупательница еще раз внимательно осмотрела дом (с привлечением специалистов) — и выяснилось, что дом имеет ряд серьезных недостатков (неровные полы, температура воздуха ниже нормы, а пруд, расположенный на участке, выходил за его границы, что грозило в будущем спорами с соседями).

Поэтому покупательница отказалась от покупки этого дома и потребовала вернуть ей деньги. Но продавец отказался, сославшись на условия расписки.

Спор перешел в суд. Продавец заявлял, что у них с покупателем было заключено соглашение о задатке (а по закону задаток действительно не возвращается в случае отказа купить объект).

Покупатель же требовала вернуть ей деньги, т. к. это был всего лишь аванс — а он подлежит возврату независимо от того, по какой причине сделка не состоялась.

Исход этого спора зависел от того, какое соглашение заключили продавец с покупателем, передавая деньги: о задатке или об авансе (при том, что в тексте расписки эти деньги и вовсе именовались «залогом»).

Суд решил это дело так:

Закон предусматривает, что соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме (ч. 2 ст. 380 ГК РФ). В данном же случае передача денег была оформлена распиской, подписанной одним лишь продавцом.

Поскольку покупатель не подписал этот документ, то нельзя признать его письменным соглашением. Следовательно, переданные деньги не являются задатком. Кроме того, в тексте расписки слово «задаток» не фигурировало — что опять-таки подтверждает отсутствие соглашения сторон по этому поводу. А поскольку соглашения нет, удерживаемые ответчиком средства в сумме 100 000 рублей являются неосновательным обогащением и подлежат возврату истцу.

Апелляционная инстанция согласилась с таким выводом и оставила решение в силе (Свердловский облсуд, дело №33-9278/2023).

Таким образом, ссылаться на правила о задатке можно лишь в том случае, когда деньги были переданы на основании соответствующего письменного соглашения (а не расписки) с прямым указанием на то, что это задаток.

Если эти условия не соблюдаются, деньги придется вернуть по правилам аванса, даже если в расписке было сказано иное.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Привет, мои юные и не очень друзья, и очень не друзья! А также все те, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию загородной недвижимости, много лет пишу здесь посты о своей работе. Этот пост не будет исключением и поговорим мы про обследование дома стоимостью более 40 млн. рублей при площади около 200 м2. Итак, надеваем спецодежду, хватаем зелёный уровень и выезжаем на объект!

Элитная недвижимость составляет примерно 20% от количества моих выездов в месяц. Что, в общем, неудивительно - продаются такие дома долго, покупатели смотрят их нечасто. В этот раз я ехал на объект по просьбе постоянного заказчика, он инвестирует средства в перспективные объекты недвижимости с целью их последующей перепродажи после ремонта. Либо их сноса и строительства нового дома, если участок перспективный.

Заказ обещал быть интересным, т.к. хозяева дома заявили, что он построен из финского домокомплекта, привезённого в РФ 20 лет назад. Мне хотелось посмотреть на чудеса финских технологий 20-летней давности. Поэтому я спешил, несмотря на скользкую зимнюю дорогу. На месте меня встретил разговорчивый и бесполезный риелтор. Как любой риелтор, он ничего не знал ни о здании, ни о его конструкции. Но зато у него были ключи от дома. А больше мне ничего не требовалось.

Заходим через калитку и сразу же видим печальную картину - цоколь, оттаявший по периметру. Это свидетельствует о высоких теплопотерях, то есть фундамент у нас не утеплён. А значит, финский домокомплект собирали совсем не финны.

Тепловизор подтверждает догадки. Жёлтым светом светится меч ставшего на светлую сторону силы тепло, уходящее через цоколь.

Снаружи дом выглядит солидно, отделан фиброцементными панелями под кирпич. Внутри тоже видно, что когда-то было дорого-богато. Стоят финские двухрамные окна с дистанцированными однокамерными стеклопакетами.

Кто не понял - это две рамы, внутренняя больше наружной, с отдельными окнами, которые открываются внутрь. Получается мощный стеклопакет с большой воздушной камерой внутри. Для проветривания рядом сделан отдельный клапан по типу Владивостокских деревянных форточек (больше не могу припомнить, где я видел такие, отдельные по центру рамы). Короче, захотел проветрить - открываешь форточку как шкафчик.

Понятно, что резинкам в окне - конец. Термоплёнка на стёклах скукожилась к центру. Но всё равно они вызывают уважение.

Тепловизор подтверждает наличие продувания, хотя в доме у нас около нуля.

Входная дверь отжила своё, но хозяева по-прежнему её любят и ценят. Причём, судя по стоимости дома, довольно высоко.

Меня всегда удивляли эти миллионеры. Как можно годами жить с дверью, через которую сифонит? У меня накрылась входная группа на террасе. Ну, как накрылась - стеклопакеты стали потеть. А значит, им конец. Я сначала думал заменить стеклопакеты, а потом решил заменить всю входную группу. В итоге, потратил около 60 000 рублей, зато теперь у меня красивая прозрачная дверь. А мог бы не тратить и жить с запотевшими стёклами. Наверно поэтому я и не миллионер.

На модной финской печи отстрелились плитки. Это нехорошо, учитывая, что у нас плитный фундамент. Что-то произошло с полами.

Они убежали на 1,15°, что не круто. Отчего же их попучило?

Идём дальше. Плинтус оторвало. Да что тут было-то? Землетрясение?

В туалете рядом полопалась плитка.

Похоже, была утечка. Но как, Холмс? По стенам всё сухо. Заглянем под лестницу. Ой...

Грибочки. Настоящие, на ножках. Я пробил их по определителю. К сожалению, они не псилоцибиновые. А то можно было бы заставить риелтора их съесть и посмотреть на его bad trip.

Откуда же у нас столько воды в стене? Зайдём в дом с другой стороны. Кстати, тупейшая идея сделать котельную с обратной стороны здания без доступа из дома. А, ну всё понятно. Лопнула фильтровальная колонна. Наверно, разморозило когда-то. Вода ушла в стену и напитала утеплитель.

Дело раскрыто, дамы и господа! Пора отсюда сваливать! Или... давайте посмотрим на крутую финскую стропильную систему? Она реально крутая.

Заводские фермы это всегда круто. А вот утеплитель навален как попало и распределительные коробки прибиты прямо на стропила. Оттуда же как попало висят провода. Сразу видно стиль наших родных мастеров!

Естественно, такая укладка утеплителя не могла не сказаться на теплопроводности потолка. Точнее, на его холодопроводности. Я сначала думал, что там протечка. А там прокол в технологии.

Кстати, в потолок уходят трубы без всякой ветрозащиты. Торчит минвата. Как-то не по-нашему, не по-фински! Виттуперкеле!

Чему нас учит этот урок? Любую технологию можно ушатать умеючи. Можно ли восстановить этот дом? Можно. В целом конструкции здания в хорошем состоянии. Несущая способность не пострадала. Но придётся вложить в него несколько миллионов. Дому требуется капитальный ремонт. Нужно демонтировать стену с грибами и понять что внутри, а также насколько эта протечка повлияла на остальные стены здания. Учитывая, что от неё вспучило полы - вероятно, повлияла. В общем, изложил я эти и другие соображения заказчику. И он раскрыл мне главный секрет миллионеров = никогда не платить за дом дофига миллионов, чтобы потом заплатить дофига миллионов за ремонт. Я кивнул и хранил эту тайну до сегодняшнего дня. А теперь и вы её знаете.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой личный контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Некоторое время назад я упоминал, что в один четверг обратились сразу 3 клиента с мутными договорами. Но рассказал тогда только про два дела, поскольку относительно третьего на тот момент у меня не было определенного мнения.

Фабула такова: гражданин решил купить недвижимость, заключил договор бронирования с риелторами - типа как он вносит 150к, а риелторы обязуются в течение 10 дней не предпринимать действий, направленных на продажу этой недвижимости третьему лицу.

Через пару дней у потенциального покупателя случился форс-мажор, финансовая ситуация круто изменилась, он был вынужден отказаться от приобретения и направил риелторам требование о возврате уплаченной суммы.

Риелторы канифонили ему голову около месяца, прежде чем гражданин обратился ко мне.

Полистав договор бронирования, я понял только то, что ничего не понял.

Во-первых, договор заключен между двумя физлицами, что плохо. Придется вспотеть, чтобы натянуть ЗоЗПП со всеми полагающимися плюшками. Хотя покупатель связывался с риелторами по телефону, указанному на сайте риелторов. При этом на сайте указаны контакты ИП, в договоре - вообще другая фамилия.

Во-вторых, сам договор кривой просто нереально! Это - тот редкий случай, что если тупо скачать договор из интернета - с гарантией было б лучше! Называется "договор-оферта", только оферта подразумевает, что акцептант совершает какие-то действия, направленные за принятие оферты - например, производит оплату по указанным реквизитам. Подписи обоих сторон в таком договоре не обязательны. Этот "договор-оферта" подписан обеими сторонами. Согласно положений договора, при любом раскладе оплата возвращается клиенту, если не был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. Если оферент не предложил заключить ПДКП, если клиент отказался заключать ПДКП - все равно все 150к возвращаются клиенту. И это - не какое-то там чтение между строк, поиск потаенного смысла - договором возврат прямо предусмотрен.

Единственный случай, когда договором не предусмотрен возврат 150к - если клиент заключил ПДКП.

Собственно, этот момент смущал меня больше всего. Понятно, что с той стороны - жулики. Но не могут же быть жулики настолько тупыми, чтобы подписать такой кривой договор! Прошли времена, когда я был слепо самоуверен в себе, сейчас, когда что-то непонятное, когда оппонент кажется слишком тупым, я начинаю сомневаться в себе - все ли я понял? Может, там какой-то хитрый план? Может, там знают что-то, чего не знаю я?

В-третьих, приложение к договору - акт приемки-передачи услуг, датированный датой договора. И подписывался он одновременно с договором. Принимая во внимание характер услуги - не совершать действий, направленных на продажу недвижимости третьему лицу в определенный срок, понятно, что в день заключения договора услуга не могла быть оказана!

Направили претензию - с той стороны слегка зашевелились. Начали назначать конкретную дату возврата денег, которая постоянно переносилась. Виляют хвостом туда-сюда, непонятно, чего в самом деле добиваются.

Хорошо, я составил исковое, направили им фото искового, чтобы показать - вот, весь пакет документов для обращения в суд готов, не будет денег до конца недели - будете изъясняться в суде.

На пятницу риелторы назначили встречу, пообещав вернуть деньги. Поскольку географически все очень далеко от меня, то клиент поехал один. Вместо денег его ждал "менеджер по возврату".

Кто ты такой, менеджер по возврату? Чей менеджер? Договор заключен между двумя физиками! Доверенность у тебя есть? Ничего, конечно, у него нету, но "менеджер по возврату" задвинул следующие тезисы:

- Все юристы - мошенники! Попробуйте заключить договор с юристом, в котором юрист гарантирует победу в суде - сами увидите, что никто не согласится!

- То, что вы направили претензию электронной почтой (хотя такой порядок предусмотрен договором) - фуфло, это не действительно!

- То, что вы отправили претензию еще и обычной почтой - тоже неправильно, с момента заключения договора адрес оферента мог поменяться. Вы же не проверяли - там ли он еще прописан, или уже нет?

- Пойдете в суд - только потратите время и деньги, у риелторов лучшие в мире юристы (которые все - мошенники).

- Услуга оказана, потому что подписан акт. И все равно, что акт подписан тем же днем, что и договор, а договор предполагает оказание услуги, длящейся во времени. Услуга оказана.

- Даже если услуга не оказана - деньги все равно не возвращаются. Да, в договоре написано иначе, но это договор-оферта, это означает, что если чего-то не прописано в договоре - оно подразумевается.

- Если даже вы и победите в суде - должник подаст на банкротство и все равно ничего не получите.

- Сам "менеджер по возвратам" с удовольствием вернул бы деньги, только решение принимает не он.

- Лучше купите у нас недвижку, она сейчас уходит, как горячие пирожки - очереди стоят, через год продадите в два раза дороже.

Скажу прямо - ничто так не убеждает в хороших перспективах дела, как то, что оппонент столь настойчиво отговаривает от обращения в суд! То есть они там ознакомились с позицией в исковом и понимают, что их шансы очень призрачны. И пытаются психологически надавить на клиента, чтобы он не обращался в суд!

Обратился ко мне клиент - покупает квартиру, попросил проверить документы, проконтролировать сделку, чтобы все прошло без сучка и задоринки. Я дал ему перечень документов, который нужен, он запросил у риелтора продавца... риелтор скинула едва ли четверть из всего списка.

- А где остальное? - спрашиваю.

- Нет остального, сказали - остальное дадут только тогда, когда задаток переведу.

- Стоп! Это что за фокусы такие? Мы еще не понимаем, стоит ли связываться с этой квартирой, а они уже задаток требуют? Вот сразу основание послать их к черту.

Клиент настаивает - квартира в хорошем месте, по хорошей цене. Ладно, пусть отправят соглашение о задатке, почитаю. Внесу коррективы, чтобы в случае малейшего косяка продавец бежал почку продавать, чтобы рассчитаться.

Нет, соглашение не отправляют. Но по-прежнему требуют задаток.

Это уже вообще непонятные фокусы! Вы нам дайте задаток, а за что вы дали задаток - мы вам потом расскажем!

Я повторно рекомендую отказаться от квартиры. Клиент уже тоже после таких приколов начал сомневаться в верности выбора, но попросил меня переговорить с риелтором.

Риелтор - это просто чудо. Разговор начала с того, что у нее практика 20 лет и косяков не бывает. А не бывает такого, чтобы у человека не бывало косяков! Даже у меня они бывают! Тараторит без умолку, слова не дает вставить. Еле-еле убедил ее начать слова экономить.

Тут выясняется, что документы готовы не все, так что предоставить их не могут. Но после задатка сразу начнут готовить! Непонятно! Если вы продаете квартиру - то какая разница, для этого или следующего клиента - все равно придется готовить. Риелтор убеждает, что они - честные, им можно верить и переводить задаток без опаски, а нас она впервые видит, потому доверять не может. Извините! Мы вас тоже впервые видим - так откуда у нас основания доверять вам, если вы не доверяете нам?

Наконец, начала рассказывать, что задаток, ежели чего, в двойном размере вернем через суд. А вот это не надо! Я прекрасно понимаю, что с момента обращения в суд до фактического получения денег уйдет, по меньшей мере - год. И нам оно надо - бегать за вами год, если вы документы собрать не хотите?

Все же отправила соглашение о задатке. Типа образец - между совершенно левыми людьми по абсолютно другой сделке.

- Слушай, - говорю клиенту. - У меня нет ощущения, что нас где-то намеренно пытаются нагреть. Но из-за той спешки, с которой риелтор торопится закрыть сделку и, соответственно, получить свои комиссионные, очень велика вероятность возникновения каких-либо непреднамеренных косяков. Оно тебе нужно? Лучше отказаться.

И клиент согласился со мной, решив подыскать другую квартиру. Соглашение о задатке, уже по этой сделке, риелтор отправила вчера поздно вечером, когда решение было уже принято. Весьма своевременно!

О, а я вот антириелтором работаю! Но по загородной недвижимости. Специалист по техническому обследованию. Проверяю дома перед покупкой на соответствие строительным нормам. И у меня про риелторов много историй.

Приезжаем с заказчиком на объект - дом 360 метров. Встречает нас риелтор, девушка. Заходим во двор, я осматриваю строение и по ходу дела задаю вопросы про глубину фундамента, толщину стен, наличие утепления.

Риелтор: "Это всё к хозяину!"
Я: "Ну да, вы же риелтор, вы этого знать не должны..."
Заказчик: (смеётся).

В другой раз риелтор рассказывал мне про чудесные дышащие стены каркасного дома. Когда я спросил, как он представляет себе совмещение пароизоляции, которая по каркасной технологии должна быть на внутренней поверхности стены и "дыхание", он ответил, что пароизоляционная мембрана пропускает пар, но не пропускает воздух. Предъявил ему выдержку из СП про герметичность изоляции, он ответил: "Ок, но дом же должен как-то дышать". Ответ, что дышать он должен через отсутствующую на объекте систему вентиляции его сильно удивил.

Как-то на объекте все двери были заблокированы, чтобы их невозможно было закрыть. У одной двери коробка от телевизора, у другой - чемодан, на третью просто гора досок опирается. Всё поубирал, оказалось щеледом перекосило и дверные коробки стали ромбом, двери царапают полы и не входят в дверные коробки. Наверно именно этот приём у риелторов называется "сделать из дома конфетку и продать".

Долго искали дом с заказчиком. Пересмотрели немало разного. В итоге нашли дом мечты, через риелтора со стороны продавца, который разместил объявление на ЦИАНе. Заказчик договорился, что если длм понравится, он выходит на сделку максимально быстро. Риелтор уверила, что цена окончательная и продавец заинтересован в быстрой сделке, поэтому чуть ли не в день просмотра готов продать тому, кого устроит цена. Приезжаем на место, начинаем осмотр. Щеледом из профилированного бруса, но в хорошем состоянии, холодный, но можно утеплить. И тут вокруг нас начинается хоровод других покупателей, оказывается, риелтор назначила просмотры с разницей в 15 минут, хотя я предупреждал, что мне нужен минимум час. Ок, доделываю работу, говорю о результатах заказчику, тот собирается выходить на сделку. На что риелтор сообщает - ну, вы видите, желающих много, завтра мы заведём чат в WhatsApp и устроим аукцион.

Как-то приехал на объект, который пробивал перед сделкой по просьбе заказчика. Всё хорошо, но риелтор называет цену на 2 миллиона выше, чем в актуальном объявлении хозяина, которое я нашёл при пробивке по адресу дома. Звоню хозяину, на линии серьёзный баритон. Сообщаю, что готовы купить дом, а риелтор назвал другую цену. Продавец просит поставить на громкую связь. Ставлю.
- Наташа, ты охерела? Теперь я понял, почему ты мне два года дом продаёшь. Чтобы я тебя рядом с моим домом больше не видел. Ключи покупателю отдай и вали оттуда.

Всю дорогу с объекта я ржал, вспоминая лицо Наташи.

Осматриваем дом с заказчиком и его риелтором. Есть проблемы, но заказчик готов к их исправлению своими силами. Риелтор явно подыгрывает продавцу, торопится и когда обнаруживается дефект говорит что-то типа: "Ну, это же можно устранить/переделать/исправить?"
Отвечаю: "Да, можно. Только заплатит за это Ваш клиент". Лезу под конёк, чтобы открутить вентрешётку и осмотреть чердак. Лестница телескопическая, еле держусь на самом верху, а снизу риелтор кричит: "А можно в соседнем строящемся доме посмотреть чердак!"
Хотелось мне на неё пассатижи уронить, но я сдержался и говорю: "И как это нам поможет, если здесь в кровле протечка или перекрытие не утеплено?"

В большинстве случаев, риелтор это человек с ключами от дома, который приезжает на объект с умным и очень занятым видом, но все его умения сводятся к способности загрузить документы на Домклик или рассказать, как оформить сделку через МФЦ. Про объект он ничего не знает и в большинстве случаев знать не хочет.

Бывают исключения, например, с одним риелтором я работаю на постоянной основе - он нанимает меня для проверки домов своих клиентов перед покупкой. Сначала смотрит сам, если не совсем хлам - едем вместе. Уже многое видит и без меня. По конструкции скидывает мне детальную информацию - утепление, толщина стен, конструкция кровли и другие нюансы. Что-то выясняет у продавца, что-то сам замеряет/фотографирует на месте.

Но это редкость. В основном задача риелторов - паразитировать на нежелании людей изучить процедуру сделки или на невозможности лично присутствовать на показе недвижимости при продаже. Ни о какой защите интересов покупателя или продавца речи, как правило, не идёт. Им важно срубить свою прибыль любым способом. И если для этого нужно продавать ваш дом или водить вас на просмотры годами - они будут это делать.

Родственница решила купить квартиру и прошлась по местным агентствам недвижимости. Требования были не слишком большие. Центр нашего небольшого города, первый этаж и кирпичный дом, однушка до 3 млн. попутно попросила и меня помониторить в интернете.

Агентство уже на следующий день пригласило на просмотр одного СУПЕР варианта. Параметры соблюдены, едем. Женщина риелтор опоздала на час, уже по окнам квартиры было понятно, что это будет интересно, мы подождали и начался просмотр.

Вот риелтор, которая говорила без остановки, что вариант очень хороший и такая высокая цена обусловлена тем, что это центр и тут одни стены дороже стоят.

Мягко говоря, в квартире нужен был капитальный ремонт, от пола до потолка, а это не маленькая сумма. Мы поторговались для приличия и нам даже сделали скидку, и цена стала (только для нас) 2,8 ляма. Конечно, мы сказали, что подумаем и перезвоним.

На следующий день появляется новое объявление. Цена 2,9 но по фото уже видно, что квартира не в пример лучше. Попал на собственника, люди хорошие, сторговались до 2,8 и через день поехали все оформлять. Тут надо сказать, что собственник дал согласие на продажу своей квартиры и через риелторов т.к. они его запугали что без них он не продаст ее никогда.

Несколько дней оформлений и ключи у нас. Начинаем мелкий ремонт и тут звонок из агентства. По телефону риелтор говорила, что только для нас нашла замечательный вариант НАШЕЙ УЖЕ КУПЛЕННОЙ КВАРТИРЫ всего за 3,5 млн (центр да еще и ремонт хороший) так что придётся нам денег по знакомым занять но не упустить такой шикарный вариант БЕЗ ТОРГА!!!

Какой вывод? Да шлите вы на х…. этих риелторов и их агентства, это тупо барыги.

Женщина 34 года

— Мой муж буквально помешался на каких-то странных теориях, - крайне раздраженным голосом заявила клиентка. – Буквально за пару лет он изменился до неузнаваемости и мне начало казаться что я живу с совершенно незнакомым человеком.

— Расскажите подробнее, пожалуйста.

— Все началось несколько лет назад, когда он посмотрел этих проклятых Мстителей, где они там дрались с каким-то мужиком с большой золотой перчаткой. Он там по фильму утверждал что вселенная перенаселена и совершенно необходимо контролировать число живущих. Щелк пальчиками и половина людей исчезла.

— И как это соотносится с вашим мужем? – спросила я, когда женщина внезапно осеклась.

— Как сейчас помню: Рома после фильма заявил что тот злодей в принципе прав, и ничего плохого в его решении нет. Мол, как минимум наша планета стала бы лучше если бы в ней не было половины жителей. Он тогда еще посмеялся, что и сам бы с радостью избавился от обочечников и риэлторов. Тогда я напомнила ему, что тот мужик не выбирал кому жить, а кому нет – он просто уничтожил случайных людей, лишь бы получилась половина от того что имелось сначала. Как бы он заговорил, если бы я бы внезапно обернулась облачком пыли.

— И что он ответил?

— Он промолчал, но видать этот разговор запал ему в душу, что после этого он то и дело начал залипать в интернете. Раньше муж нет-нет да играл в игрушки или смотрел фильмы, то теперь он начал что-то читать. Поначалу я даже обрадовалась – бросил игрушки и слава богу, даже решила подглядеть что он там читает и ничего особо не поняла. Какие-то экономические термины, цифры и расчеты – причем в таких количествах, что я бросила эту затею и на какое-то время забыла о происходящем.

— А потом муж сам сообщил вам о том, над чем работает?

— Я сидела на кухне, красила ногти – готовилась к началу рабочей недели и тут заходит Рома и предлагает попить чаю. Ну я и согласилась, а он как бы невзначай начал рассказывать про умершего несколько веков назад английского ученого по фамилии Мальтус, который разработал теорию о перенаселении нашей планеты. Вы с ней знакомы?

— В общих чертах - она гласит, что человечество прирастает в геометрической прогрессии, а производство необходимых для него ресурсов – в арифметической. Поэтому рано или поздно мы столкнемся с дефицитом и последующими за ним кризисами самого разного типа.

— Замечательно, - кивнула Ирина и немного расслабилась. – Рада что мне не придется объяснить вам ее значение. Короче, Рома заявил что теперь собирается сделать все что может чтобы мы вошли в тот самый пресловутый «Золотой миллиард». Типа теперь мы должны выложиться на максимум чтобы начать зарабатывать большие деньги и, желательно, переехать в Европу или Америку. Я подумала, что это что-то вроде шутки – куда уж нам такое: я - обычный педагог, а он – целыми днями копается в Камазах. Мы не знаем языка, да и не обладаем сколько-нибудь значимой профессией. А он только покачал головой и заявил, что у него есть план…

— Дайте догадаюсь – он решил «вкатиться» в ИТ?

— Хуже, - криво усмехнулась она. – Он решил, что вкатиться должна я, просто потому что у меня мозги лучше работают. Типа года хватит, а он уж как-нибудь прокормит нас за это время.

— И что вы решили?

— Поначалу я приняла эту идею в штыки - ведь все уже налажено: дети меня любят, коллеги ценят, да и работа мне нравится. Плюс к этому мне не особо по душе программирование, и зачем менять любимое занятие на что-то подобное, не особо понятно. Деньги, конечно, там платят хорошие – но какой в них смысл, если я через полтора года выгорю и снова вернусь к тому, с чего начала. Но потом Рома меня уговорил, пообещав золотые горы и цветные небеса. Сдавшись под его напором, я взялась учиться и, к его чести, Рома действительно окружил меня всевозможной заботой: взял на себя домашние дела и заботу о ребенке, причем так, что я даже не слышала и не видела их обоих.

— Но вы все равно не выдержали и бросили?

— Как я уже говорила, это – не мое. Через месяц я прекратила заниматься, извинилась перед мужем, что не оправдала его надежд и предложила вернуть все как было. И знаете, что он мне ответил? Ни за что не догадаетесь… Что у него есть новый план, по которому не нужно становиться программистом – оказывается, в Германии, сейчас жуткая нехватка учителей и людей рабочих специальностей. Дело за малым – выучить язык и вперед. То есть предполагалось, что теперь, я буду вместо программирования учить немецкий, а потом мой педагогический опыт будет использован в качестве возможности для переезда. Я хотела сказать ему что план не очень-то и хорош, но промолчала.

— Почему?

— Да потому что этот чертяка, несмотря на рабочую профессию – крайне языкастый! Он кого угодно уговорит что белое – это черное и наоборот. Вот и я сдалась и пошла учиться. Правда потом началась пандемия и все накрылось медным тазом и мне пришлось выйти на работу, поскольку свою Рома потерял. Но он все равно продолжает создавать все новые и новые варианты как бы нам попасть в число «избранных» и выжить в будущей катастрофе. А меня это уже серьезно бесит! Муж только и делает что говорит об этом: о том, что индусы с двухтысячного года приросли на четыреста миллионов, а в Бангладеше и Египте народу хватит на две России, и так далее и тому подобное… Ужас просто!

— А вам просто хочется спокойно жить и ничего не менять?

— Вот именно.

— Но вы же понимаете, что он делает все это ради вас и ребенка?

— Понимаю, но мы же не всесильны – может хватит уже пытаться?

— Что же, в таком случае могу порекомендовать или откровенно поговорить с ним самостоятельно или привести сюда для того чтобы я могла организовать беседу на троих. Впрочем, есть и еще один способ, довольно быстрый и эффективный, правда последствия могут оказаться ничем не лучше чем то, что есть сейчас.

— О каком способе вы говорите?

— Подарите ему пару книжек Карла Маркса – он там в пух и прах разносит идеи Мальтуса. Я сама читала, поэтому знаю.

— А что за последствия?

— Он вполне может проникнуться новыми идеями и удариться в социализм. В этом нет ничего плохого, но, возможно, конкретно в вашем случае это будет лишним.

— Да я лучше буду жить с человеком, который будет петь Интернационал, нежели с тем, что уговаривает уехать за бугор в неизвестность, - рассмеялась она. - В какой, говорите, книге это все написано…?

Приветствую вас, дорогие подписчики, а также те, кто уже спешит подписаться! Ну и остальным тоже здрасте, раз пришли. :) Сегодня я расскажу вам о том, как хороший проект, качественные материалы и в целом неплохая работа бригады могут быть обнулены непониманием технологии строительства.

И покажу это на примере вот такого милого каркасного домика, который был возведён на продажу в Волоколамском районе Подмосковья.

Но сначала - лирическое отступление и благодарность моим подписчикам за то, что по какой-то причине вы вчера (и уже сегодня) завалили меня благодарственными комментариями и даже сообщениями в телегу.

Я тронут вашим вниманием и рад, что мои старания по ликбезу в области загородной недвижимости не пропали даром. Это мотивирует продолжать публикации, несмотря на усталость и массу других задач. Поднимем флаг качественного загородного домостроения над трухлявой рухлядью перекупов и горе-строителей! :)

Итак, милая девушка попросила провести осмотр дома перед покупкой. Мы договорились о времени и я внёс объект в график. Дом должен был показывать риэлтер, а в таких случаях я стараюсь быть пунктуальным. Особенно учитывая, что дом без коммуникаций, а на улице достаточно холодно. Я прибыл на место на 10 минут раньше и припарковался у шлагбаума дачного посёлка рядом с каким-то мужиком, сидящим в машине. Заказчица написала, что опаздывает и скинула мне телефон риэлтера. Я набрал и оказалось, что этот мужик в машине и есть наш риэлтер.

Сначала, как обычно, осматриваем основание дома. В нашем случае это свайный фундамент.

Очень интересная конструкция чернового пола. Тут сразу бросается в глаза отсутствие поперечных связей брусовой обвязки. При этом сама обвязка выполнена одинарной и сверху по ней уже идут лаги пола. Конечно, это не критично, но наглядно показывает нам, что застройщик руководствовался тезисом дорогого Леонида Ильича Брежнева - "Экономика должна быть экономной!" Или, другими словами: "Не нам в этом доме жить!" Ок, смотрим дальше...

Так любимые многими открытые террасы здесь тоже есть. Одна в виде крыльца, но это неизбежное зло. А вторая в виде вот такого симпатичного балкончика, выход на который возможен только из дома. С него открывается чудесный вид на огород. Но нас интересует его полы. А они сделаны совсем не по террасному - из лиственницы или ДПК, на худой конец из промасленной сосны, уложенной с зазором в полсантиметра. Нет, они выполнены из половой шпунтованной доски, стянутой надёжно и без щелей. Штош, давайте посмотрим, к чему это привело.

Да, несмотря на постоянное проветривание, скопившаяся в стыках досок вода превратила из в питательную среду для грибка и гнилостных бактерий. И мы можем наблюдать их колонии, отметившие наиболее сырые места стыков чёрными полосами. А ведь это свежепостроенный дом. Но это ещё не всё.

Присмотревшись мы видим, что между лагами и половой доской есть какая-то прокладка. Что это, ребята? Да это же обрезок влагостойкой ДСП Quick Deck, которая не предназначена для использования под открытым небом и при попадании воды сначала напитывается ей и распухает, а затем начинает медленно разлагаться на плесень и на липовый мёд опилки. Ну ладно, это терраса. Тут всё можно переделать, оторвав половые доски.

Обходим дом по периметру. Красивое. Отделан крашеной доской. Она стоит подороже обычной. Внешне всё похоже на дом. Заходим внутрь.

Внутри нас ожидают пустые дверные косяки. По какой-то причине строители не стали устанавливать двери, а сложили их аккуратной кучкой. Интересно почему?

А, вот почему. Они туда не поместились. Все косяки имеют нарушенную геометрию и ромбическую форму. Зелёный уровень, про который мне написали: "уже только взглянув на него ясно, какой ты эксперт", никогда не врёт. Есть у меня электронный уровень, но он не помещается в мой выездной чемоданчик. А я не любитель таскать с собой тонну оборудования, необходимость применения которого довольно сомнительна. Поэтому, берём зелёный уровень из Леруа (если зелёного нет, можете взять жёлтый) и прикладываем.

Ой, смотрите! И тут без электроники справились. Чай не роботы. В России, чай, живём-та. А ну-ка, попробуем бросить этот уровень на пол. Даже интересно, что он покажет?

150 Полуляхов из 150! Так я и знал, самоделка полная... Извините, это из другой передачи. А у мы продолжаем бросаться уровнем и удивляться, как имея шпунтованные плиты Quick Deck можно было достичь таких поистине ошеломляющих результатов. Уклон ощутим ногами.

Сейчас в каментах появятся люди, которые скажут - что ты опять плохое ищешь? Тут всё легко переделать. Оторвать нижнюю часть отделки стен, вскрыть полы, разодрать пароизоляцию, достать утеплитель, выровнять лаги, всё сложить обратно - делов-то, на две... сти... тысяч, если по-минимуму считать. Ладно, криво-косо, но жить-то можно! Крыша не течёт, стены не продувает! Или продувает?

А это вопрос. Дом-то у нас без коммуникаций. А значит, без отопления. А значит, свой модный тепловизор я показать заказчику не смогу. И никто не узнает, какой я эксперт. А тут ещё этот уровень зелёный меня палит! Ладно, сделаем вид, что мы знаем технологии каркасного домостроения и попробуем исследовать пирог стены эндоскопом. Тут главное найти подходящую щель, чтобы не портить отделку и ничего не повредить.

Вот эта щель на стыке стены и пола нам подойдёт. Только непонятно, что это за тряпка торчит из стены. А, это же гидроветрозащита. А почему она не подклеена? Ну, наверно потому, что находится внутри тёплого контура и поэтому строители так халатно отнеслись к её подклейке/подшивке? Поэтому же, да?

Не, там просто дыра в полу. Глубиной 8 см. И из неё торчит утеплитель.

На всякий случай проверил все стены по периметру. Пароизоляции под Quick Deck нет. Пароизоляционный контур стен не замкнут с перекрытием пола (и предположительно потолка). Нарушена инструкция по монтажу пароизоляционных плёнок Ондутис, применённых в стенах, согласно которой места примыкания стен к полу должны быть пароизолированы и проклеены монтажным скотчем:

Для создания надежного паробарьера стыки плёнки тщательно проклейте между собой монтажной лентой Ондутис ML, а места примыкания к сопряженным поверхностям и проходным элементам (каминные и печные трубы и т.д.) лентой Ондутис BL.

Зато место вывода закладной трубы под водопровод, тщательно обляпали герметиком. Утечки в перекрытие боялись.

В общем, прошло не больше получаса, а у меня уже и культурных слов нет, чтобы рассказать заказчице, что здесь происходит. Пришлось опять графики рисовать.

Вот так должно было выглядеть перекрытие в исполнении здорового плотника. Даже на минималках без перекрёстного утепления этот пирог выше нормы теплосопротивления для Подмосковья (которая, я напоминаю, составляет 3,20).

А вот что происходит со щелями в перекрытии плотника-курильщика. Как видим, даже при небольших минусах в утеплении начнётся конденсация. Увлажнение утеплителя приведёт к повышению теплопотерь и снижению теплосопротивления перекрытия. Что приведёт к ещё большему увлажнению. В итоге, дом будет быстро терять тепло и его будет тяжело протопить.

Любителям порассуждать на тему, как легко всё это починить, расскажу, что нужно сделать:

Демонтировать внутреннюю отделку стен, потолка и пола (при этом сломается больше половины) с последующим устранением пустот в утеплении и монтажом пароизоляции согласно инструкции производителя (с проклейкой стыков монтажными скотчами). Пароизоляционный слой должен быть выполнен непрерывным и воздухонепроницаемым, только в этом случае утепление стены каркасного дома будет работать эффективно.
Выравнивание лаг для устранения кривизны и уклона черновых полов.
Демонтаж дверных коробок, геометрия которых имеет отклонения от вертикали с монтажом по уровню.
Демонтаж полов террасы и крыльца с заменой половой доски на террасную доску, смонтированную с зазором не менее 5 мм.

Плюс, судя по уровню производственной дисциплины, во время этих процедур наверняка обнаружатся новые находки.

И возникает вопрос - нужны ли покупателю эти работы и затраты, если дом продаётся ему ни как "аварийный" или "нуждающийся в ремонте", а по цене нового?

Моей заказчице такие расходы оказались не нужны. Кстати, риэлтер, при котором я рассказал её своё краткое резюме по дому, оказался так впечатлён моим зелёным уровнем, что попросил телефон. Не успел я доехать до дома из-под Волоколамска, как мне позвонила его клиентка, сказала, что он очень меня рекомендовал как эксперта и попросила провести обследование дома в другом районе. Я ответил: "Конечно, беру зелёный уровень и еду!" Но это уже другая история.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.

Очередной отчёт о технадзоре щеледома перед покупкой. В общем, история обычная - молодая семья ищет загородный дом для жизни. Часто в ипотеку или привлекая кредитные средства при покупке. В самом печальном случае - продавая квартиру. И общается с жизнерадостными риэлторами, у которых даже после пожара "дом в идеальном состоянии".

В данной ситуации риэлтор тоже не сломал наш стереотип - сказал, что у дома нет никаких проблем и мы можем его осматривать как хотим, всё замечательно.

Внешне домик выглядел мило. Этакий Подмосковный мини-хоггвардс, возрастом 12 лет. Построенный из бруса, что сразу настораживает. Но вдруг его строили гении? Гарри Плотник и команда? Да и к тому же, дом утеплён изнутри и отделан сайдингом снаружи.

Первое, что бросается в глаза - это конструкция крыши. Понятно, что эркер требовал какой-то кровли, но идея собирать снег с четырёх скатов на внутренней стене его башни - это гарантия намокания стены и возможной протечки крыши. Логичнее было врезать крышу эркера в основную крышу. Но сделано именно так.

Узкий проходик между скатом "кукушки" и стеной эркера явно подходит только для отвода воды. Сугроб снега поселится за этой башенкой надолго. В левом нижнем углу видно, что геометрия кровли нарушена, скат изогнуло "пропеллером".

И это мы ещё не вошли в дом. Но пока рано. Посмотрим, что с фундаментом. МЗФЛ. Цоколь из бетонных блоков. В одном месте отмостка треснула пополам, а цоколь вроде бы цел. Но приглядевшись, обнаруживаем, что в остальных местах глаз радует кладка бетонных блоков на раствор, а в месте, где треснула отмостка, цоколь полностью заштукатурен. Ок, наверно есть чего скрывать. Давайте залезем в подпол... Упс, подпол высотой более 40 см - необслуживаемый. То есть, в случае аварии или проблемы, нужно либо пилить пол, либо выбивать блок из фундамента. Удобно. Хорошо, заглянем через продухи... Кстати, их тоже недостаточно. Прямо скажем, мало не то, что по нормам, но и по здравому смыслу. Их всего два. Хотя на фото строящегося дома их несколько больше. Но остальные закрыты декоративными панелями цоколя. Не хватило денег на вентрешётки у хозяев щелехоггвардса, видимо. Или решили, что они сами будут решать, сколько продухов оставлять :)

А ведь количество продухов в цоколе - это расчётная величина. Её легко вычислить, если прочитать мою статью Продухи. Зачем и как дырявить цоколь и что будет если этого не сделать?

Дырочки, прямо скажем, небольшие. Но мы пролезем, не в такие места пролезали! И видим, что справа вверху шов кладки разошёлся, блок отделился. А слева внизу угол осыпался - наверно, центральную стенку цоколя решили отлить прямо по грунту.

Состояние перекрытий тоже интересное - черновые полы посерели от времени, а лаги белые, новые. Хотя про замену перекрытия нам никто не говорил. Ну, ладно. Стесняются, может. Зайдём внутрь.

Гарри Плотника внутри не обнаружено. Зато ощутимо выгнуты полы по центральной линии дома. Такое часто встречается когда пролёты цоколя достаточно велики, а лаги пола получают нагрузку по центру пролёта сверху. Но в данном случае ситуация иная. Видим, что геометрия дома нарушена - местами визуально виден наклон потолка к внешним стенам. Предусмотрительный риэлтор поставил рядом с дверями коробки и другие препятствия, чтобы мы постеснялись их закрыть. Но, когда речь идёт о миллионах и тем более, не моих, я совсем утрачиваю стыдливость. Ни одна дверь не закрывается нормально. Некоторые чиркают по полу и с трудом влезают в косяки, а некоторые вообще не входят. Ибо косяки приняли форму ромба. Упс. Щелехоггвардс накренился.

Окно на мансарде не выдержало давления от перекоса и лопнуло. Показательно, что лопнул фиксированный стеклопакет. Открывающаяся створка имела запас и давления на неё не хватило.

Из окошка открывается вид на козырёк привходовой веранды, со следами работы острыми предметами и тупыми тяжёлыми людьми, которые скалывали лёд с мягкой кровли. Это тоже вопрос - если на крыше образовался лёд, значит теплопотери от дома такие, что смогли растопить на ней снег, при том, что снизу открытое продуваемое пространство. Впрочем, если щеледом дал крен на 3 см, вся его конструкция превратилась в продуваемое решето. Зато, "как деды жили" и "дом дышит"!

Кабели незателиво провели под отделкой, проткнув пароизоляцию и утепление. Да и пофиг. Ну и, нарушение ПУЭ - прокладка проводки в гофре закрытым способом в горючих материлах. Конечно, большинство делает именно так, но если бы это была единственная проблема.

Отливы по периметру дома заломило морозным пучением. Это означает, что гидроизоляция стыка отмостки и цоколя отсутствует. Рано или поздно, отмостку поломает и причудливо выпучит.

Резюмируя. Полы в доме имеют уклон от центральной оси 1 см на 1 м. Это означает либо подъём фундамента по центру, либо проседание по стенам. Нарушение геометрии прослеживается далее везде - в дверных косяках, в прогибе крыши, в выпучивании отделки стен. Технически возможно вывесить дом на домкратах и устранить прогиб перекрытия. Но без капитального ремонта фундамента это дорогое мероприятие поможет до первой зимы.

Фактически, дом находится в аварийном состоянии. И чтобы привести его в нормальное состояние нужно более углублённое обследование цоколя, а также желание хозяев Щелехоггвардса рассказать настоящую историю дома, а не легенду о знаменитом волшебнике  Гарри Плотнике и его друзьях, построивших этот замок для круглогодичного проживания на века.

К сожалению, часто моя работа заканчивается отчётом о том, почему людям не подходит понравившийся дом. Но я утешаю себя тем, что спас их от больших финансовых потерь. Гораздо печальнее, когда технадзор заказывают после покупки  и приходится констатировать грустные факты, прогнозировать дальнейшие деструктивные события и прикидывать затраты на восстановление, если оно вообще рентабельно.

Если вам нужен совет по выбору загородного дома, контакты в профиле. Бесплатно консультирую по вопросам загородного строительства или выбора недвижимости. Сложные вопросы, требующие от меня погружения (аудит проекта дома, проверка договора, проверка подрядчика), а также обследование дома перед покупкой, после покупки, выявление причин, повлёкших за собой возникновение проблем, консультация с выездом на объект - платно.

Если дом покупается на последнюю ипотеку и на технадзор денег не осталось, советую прочитать мой пост Как не потерять всё при покупке загородного дома. Чек-лист для начинающего домовладельца - он убережёт от выбора явного хлама.

Вчера запостил статейку про организацию продухов в частном доме и получил от вас большой отклик. Спасибо всем, кто принимал участие в обсуждении и для кого пост оказался ценным. Также спасибо тем, кто оставлял критические, а также бессмысленные и даже злобные комментарии, ваше участие не менее важно! Сегодня по запросу некоторых пикабушников, принимавших участие в дискуссии, я продолжу публикацию "постов с пользой". И расскажу вам, как не потерять деньги, купив то, что только внешне кажется домом. А иногда не является им даже внешне.

В течение трёх лет я строю загородные дома для своих подписчиков и одновременно занимаюсь строительным (контролирую стройки заказчиков) и техническим (обследую дома заказчиков) надзором. Моя специализация - дома, построенные из древесины - каркасники, срубы, брусовые, СИП и т.п. Но приложенный мой чек-лист будет на 90% верен для других типов домов, т.к.больше касается обследования основных деталей и систем дома, чем технологий строительства.

Большое заблуждение покупателя дома заключается в уверенности, что всякое здание, которое выглядит как дом внешне и внутренне, может использоваться как дом. Я неоднократно участвовал в технадзорах при покупке и обращал внимание на то, как ведут себя потенциальные домовладельцы. Они обращают внимание на внешний вид (обшивка сайдингом и несколько банок краски легко создадут привлекательную внешность насквозь трухлявому срубу), на планировку (вот тут мы поставим кровать, а тут мы кухню нашу впишем, эту комнату отдадим дочке, а эту сыну), на двор (о, да тут есть мангал, гамак и даже своя детская площадка!), но совершенно игнорируют ключевые вопросы, которые отвечают за то, есть ли возможность проживания в доме.

Привлекательный внешний вид это, конечно, неплохо. Удобная планировка и наличие мощёного природным камнем двора - тоже плюс. Но если утепление стен недостаточно для зимнего проживания, покупатель получит в лучшем случае летнюю дачу по цене квартиры, а в худшем - кучу старого пиломатериала за разбор и вывоз которого придётся доплатить.

Если у дома сгнившее перекрытие первого этажа, то замена полов может обойтись в четверть стоимости дома. Потому, что придётся не просто разобрать перекрытия, но и вынести всю мебель, отсоединить и размонтировать все коммуникации, с последующим возвращением всего разломанного на место в том же виде. Это тоже не всегда возможно, из-за возраста некоторые вещи могут обветшать, что-то может сломаться, заржаветь, заклинить и покупатель попадает ещё и на ремонт, например, системы водоснабжения.

В общем, поймите, что оценивать дом по внешнему виду это то же самое, что покупать машину из-за красивого кузова, но не заглядывать ей под капот. Чтобы вы окончательно насторожились, я расскажу эпизод из своей практики и после перейдём уже непосредственно к чек-листу.

В истории одного из наших партнёров был эпизод, когда заказчик предложил построить несколько летних домов с нарушением технологических норм, объяснив это экономической необходимостью. Повышенного спроса на дома в то время не было, поэтому партнёр согласился, предупредив, что никакой гарантии на такое строительство он не даст. Заказчика это не отпугнуло — ему было важно получить несколько домов на участках, сэкономив примерно 30% на каждом. В итоге, был составлен договор, расписана смета и КР, после чего были построены каркасники из сырого пиломатериала, с утеплением 100 мм по всему контуру. Заказчик был доволен, дома выглядели как настоящие, строительная компания получила оплату. А через два года раздался звонок — звонил один из домовладельцев, который купил у заказчика участок с "домом круглогодичного проживания". Домовладелец жаловался, что дом очень холодный, что местами обшивку расщелило, а стены выпучило. На что партнёр резонно ответил, что дома строились для продавца и по ТЗ продавца, соответственно и претензии нужно предъявлять продавцу.

К сожалению, это весьма распространённая схема — продавать участок с лишь бы каким домом, т.к. покупатель во–первых не понимает, сколько стоит дом (спойлер: гораздо дешевле, чем его продают девелоперы), а во–вторых, не способен определить качество дома при его осмотре. Этим также пользуются разнообразные риэлтеры, продающие б/у срубы по цене замков в Чехии. Я неоднократно наблюдал на YouTube их каналы с рекламой разного трухлявого старья в 300 км от МКАД, продающегося по цене однушки в Кашире, где они расхваливают дома без канализации и водопровода, с аварийным отоплением и главное, с нарушенным конструктивом.

Что же делать, если вы хотите купить загородный дом, но совсем не разбираетесь в строительных технологиях?

Выход есть — использовать мой чек–лист по проверке дома. Он убережёт вас от вложений в то, что восстанавливать бессмысленно. Первое, что я советую сделать, отказаться от мысли о покупке щеледомов - срубов и брусов, которые не утеплены и не окаркашены снаружи. Во-первых, технологии строительства данных домов не описаны ни в одном СНиПе или ГОСТе, а это означает, что каждый прораб волен заявить "мы всегда так строим" и именно это утверждение будет определять технологию. Во-вторых, иметь хороший дом из натурального дерева это дорогое удовольствие, иметь плохой - дорогое неудовольствие. Как правило, брусовые дома и срубы имеют обыкновения расщеливаться с годами, их нужно конопатить, не забывая про то, что согласно нормам теплоэффективности для Подмосковья, толщина стены из дерева должна быть минимум 40 см, а брус из которого строят дома редко превышает 20 см. Не говоря о рубленном доме, толщина стены которого определяется точкой соприкосновения верхнего бревна с нижним. В общем, запомните, что брус и сруб без отделки и утепления - это высокий риск мёрзнуть зимой в продуваемом насквозь щеледоме и стать моими клиентами на очередной печальный технадзор.

Поэтому, сосредотачиваемся на технологиях, в которых стены делаются не из крутящихся и трескающихся деревях. Из деревянного зодчества можно смотреть на каркасные дома (стена состоит из утеплителя), СИП-дома (стена состоит из пенопласта, заваренного между двумя ОСП), не забывая, что технология это здорово, но только если она соблюдается строителями. Можно рассмотреть дома из пеноблоков и газобетона (обращая внимание на толщину стен и утепление), кирпича и тёплой керамики. Монолит это скорее экзотика, но если он вам встретится, то тоже нормально.

Итак, вы нашли заветное объявление, приехали на встречу с хозяином или риэлтером и вместо того, чтобы восторгаясь планировками и отделкой, крутить головой внутри дома, начинаете осмотр дома снаружи. Не стесняйтесь залезать на чердаки и подвалы, помните, что сейчас у вас два пути - показаться некорректным один раз или оказаться в дураках, купивших руины, навсегда.

1. Фундамент — любой дом начинается с него.

— высота цоколя должна начинаться от 35 см, а до входа в дом должно вести как минимум 3 ступени.

— если фундамент бетонный, его цоколь должен быть утеплён снаружи, также вокруг дома должна наблюдаться утеплённая отмостка, отводящая воду от фундамента и сохраняющая его от морозного пучения

— проверьте всю видимую часть цоколя на наличие трещин (это удобно делать из подпола или подвала), если они есть — это явный показатель нарушения технологии при отливке фундамента и влиянии на него морозного пучения. Вылечить иногда дорого, а иногда невозможно вовсе.

— у свайного фундамента с деревянной обвязкой смотрите количество венцов в обвязке (если венец один и на нём построен каркас, значит на строительстве экономили, плохой знак). Внимательно изучите винты, крепящие обвязку к оголовкам свай — если они торчат наружу, это признак того, что сваи выпучивает, а значит — перекашивает дом в определённые сезоны.

— независимо от типа фундамента, цоколь дома должен иметь продухи. Исключение составляют ЗФЛ с полами по грунту и УШП, в них делать продухи просто некуда.

— если фундамент разделён на секции, то обратите внимание на длину пролётов лаг между секциями. Лаги не должны располагаться безопорно на длину более 3 метров. Если пролёты превышают 4 метра - вы обнаружите это в пункте 2, при обследовании перекрытия.

2. Перекрытие пола.

— если оно деревянное, смотрите из подпола на качество выполнения чернового пола, на который уложен утеплитель. Проверьте наличие противомышиной сетки (её наличие необязательно, но оно говорит о культуре производства). Внимательно изучите поверхность чернового пола на наличие грибка и плесени, а также обратите внимание на влажность подпола. Посмотрите на частоту лаг перекрытия — при толщине в 50 мм и ширине 150–200 мм они должны идти не реже, чем 40–60 см.

— в доме пройдитесь по полу, особо уделив внимание центру помещения — не чувствуется ли прогиб, пружинистость? Посмотрите на состояние покрытия, если это ламинат или половая доска — обратите внимание, нет ли щелей, а если есть — насколько они широки. Посмотрите на прилегание плинтусов к стенам и полу. Большие щели говорят об изменении геометрии дома. Это плохо.

3. Стены, окна, двери.

— если в доме нет стеклопакетов, то скорее всего это дешёвое старьё, где экономили на всём

— окна и двери должны легко открываться и закрываться. Наличие усилия, скрипа, а также характерные потёртости на косяках должны указать вам на то, что дом "гуляет", то есть, его геометрия меняется.

— окна должны быть теплоэффективными стеклопакетами или вы должны быть готовы к их замене.

— толщина стен не всегда равна толщине утеплителя. Желательно убедиться как минимум в его наличии, как максимум получить представление обо всём пироге утепления. Ваши помощники — выпавшие сучки в деревянной отделке, отошедшие плинтуса и наличники, словом — любые щели, через которые можно дотянуться до утеплителя. Если розетки врезаны в стену, не надо стесняться выкрутить розетку и посмотреть, что находится за подрозетником. Заточенная велосипедная спица, воткнутая в утеплитель, позволит составить представление о том, где он начинается и заканчивается в стеновом пакете.

— если стены оштукатурены - ищите щели, если стены из блоков - спрашивайте про утепление и отделку.

— качество отделки, наличие щелей снаружи — важно. Щели внутри создают лишь эстетические неудобства, но всё же обращайте внимание и на них. Особенно, если вдруг окажется, что из них дует — это значит, что пароизоляция не работает или в бетонной стене образовалась сквозная трещина.

4. Потолочное перекрытие

— внимательно изучите его на наличие потёков, если они есть, то крыша под подозрением.

— заберитесь на чердак и проверьте толщину утепления, а также качество его укладки

5. Кровля

— осмотрите стропильную систему на предмет грибка, конденсата, трещин

— убедитесь, что между кровлей и стропильной системой есть гидроизоляционная мембрана или другой материал, например, рубероид

— осмотритесь, нет ли просветов в крыше от сквозных проколов, щелей.

— внимательно изучите прилегание крыши и трубы — наличие потёков должно вас насторожить

— осмотрите крышу снаружи, все элементы должны быть ровными и держаться надёжно

6. Отопление
— тут вам придётся туго, ибо не разбираясь в технологиях сложно протестировать систему, а иногда и вообще запустить её. Поэтому лучше приезжать смотреть дом зимой, когда там будет натоплено и обращать внимание на то, каким энергоносителем отапливается дом. Наличие газа означает решённую проблему с отоплением и водонагревом, наличие печи или камина - недорогой способ быстро натопить дом, наличие исключительно электрического отопления при большой площади дома, скорее всего, означает большие затраты на его зимнюю эксплуатацию.

7. Водопровод
— узнайте, что используется в качестве источника воды и какого качества эта вода. Источником может быть абиссинская скважина, артезианская скважина, колодец, центральный водопровод.
— выясните, что используется для подачи воды в дом. Это может быть насосная станция, погружной насос, скважинный насос и т.п. Желательно убедиться, что девайс и вся система в целом - работоспособны.

— осмотрите разводку труб, особенно места под раковиной на предмет протечек. Проверьте гибкие шланги, подсоединённые к раковинам и туалетным бачкам.

8. Канализация

— узнайте, какая система канализации используется (септик/очистная станция, выгребная яма, центральная канализация). С последней всё ясно, первая делает вас независимым и автономным, но требует наличия дренажа или колодца фильтрации для слива стоков, а вот выгребная яма означает, что периодически вам придётся вызывать ассенизатора, который за денежки будет откачивать стоки. Периодичность и, соответственно, стоимость, зависят от количества проживающих в доме. Это дополнительный регулярный расход.

9. Электрика
— тут достаточно сложно сделать выводы не будучи специалистом, но узнайте насколько часто отключают электричество, загляните в щиток и обратите внимание насколько аккуратно он собран (бардак, наличие скруток проводки и тем более следы или запах гари должны вас насторожить)
— осмотрите проводку и уточните, как она проведена (открыто, скрытно в стене, каким кабелем и как). Обнаружив её обратите внимание на целостность и отсутствие скруток проводов, изоленты и кембриков.
— осмотрите розетки с наибольшей нагрузкой, например, электрочайника или стиральной машины. Обратите внимание на их целостность и отсутствие наплавлений или нагара.

Это минимум, который вы должны сделать перед покупкой! Ни в коем случае не надо ходить по комнатам раскрыв рот и думать, где вы поставите кровать, а где повесите телевизор. Сначала вы должны убедиться, что продаваемое вам строение является жилым домом для круглогодичного проживания. Это задача номер один. Восхищение планировками и торг с продавцом оставьте на потом.

Зачастую, ваши наблюдения могут помочь значительно скинуть цену на дом. Мой рекорд - минус 1 млн. рублей от стоимости в 8 млн. Обнаружение разрушения перекрытия пола из-за систематических протечек системы отопления. Будьте внимательны, ведь от этого зависит ваш дальнейший комфорт!

Надеюсь, этот чек–лист поможет вам совершить выгодную сделку или, хотя бы, избежать потери денег. На ваши вопросы как всегда готов ответить в каментах.