Собрались квартиру покупать. Мы хотим купить квартиру в центре Екатеринбурга, чтобы мужу было недалеко на работу ходить. Требование - двухкомнатная вторичка, цена в пределах 9 миллионов. Зарегистрировались в Циане. Этот сайт нам подкидывает различные варианты.
ул. Антона Валека, 19, Екатеринбург, Свердловская область, р-н Центр м. Площадь 1905 года.
Адрес тот же, как и квартира. Вот только цена немного выше. Ну что же - так тоже бывает. Площадь одна, а сами квартиры могут быть в разном состоянии. Иногда квартира чистенькая, недавно отремонтированная. Можно новый ремонт не делать и сразу заезжать. А иной раз напрочь убита. И жить в ней невозможно. Тогда разница в цене будет оправдана.
ул. Антона Валека, 19, Екатеринбург, Свердловская область, р-н Центр м. Площадь 1905 года.
Чувствуете разницу в цене? Полмиллиона! А знаете в чём разница между квартирами? Да ни в чём! Это одна и та же квартира. Поняли мы это благодаря фотографии ковра, который висит на стене в спальне.
Да. Риэлторы старались - фотографировали квартиру, иногда даже пытались делать так, чтобы снимки не были одинаковыми. На верхней фотографии нет телевизора в комнате, зато он есть на втором снимке той же комнаты. Но что это меняет? И на что рассчитывают представители агентств недвижимости? На дураков?
Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.
Часто в диалогах о том, какой дом лучше, всплывает тема ликвидности - то есть возможности быстрой продажи недвижимости по рыночной цене. И многие заявляют, что кирпичные дома это самые ликвидные активы. Мол, стоит выставить их на рынок, с руками оторвут по рыночной цене. Давайте поговорим об этом.
Первое, что вам нужно знать при покупке дома из кирпича, что не все йогурты кирпичные дома одинаковы. Кирпичный - это характеристика материала стен. А вот исполнение может быть совершенно разным.
Традиционное для СССР и РФ до 2010 года исполнение - стена в полтора-два (толщина до полуметра) керамических (красных) кирпича, как пустотелого, так и полнотелого. В некоторых печальных случаях - силикатного (белого). На фото пример такой постсоветской постройки, выполненной по традиционной технологии:
Вот, что пишет о нём продавец:
Расположение - 90 км oт МКAД или 15 км oт г.Ceрпуxoв (неплохо с точки зрения ликвидности) Дом: 2-этaжный, кaпитальный, из киpпичa (в 2 кирпича!), что гаpантирует тепло зимой и прохладу летом. Дополнительно: Собственный гараж для вашего автомобиля (не нужно чистить снег зимой!).
Ну, там ещё и участок расположен в живописном месте в окружении хвойного леса — чистый воздух и потрясающие природные пейзажи круглый год.
Просят за него 3 300 000 рублей, что очень немного для дома с таким бэкграундом:
Участок 10 соток в Серпуховском районе, за Окой, относительно недалеко от Пущино (10 км) и Серпухова (20 км по карте), в стародачном месте будет стоить не менее 300 000 рублей.
Итого, шикарный кирпичный особняк 100 м2 за 3 млн.! При том, что в этом же СНТ продаётся брусовый утеплённый (вопрос как, но всё же) дом сравнимой площади на таком же участке в 10 соток за несколько иную цену:
А рядом, в деревне Шепилово, за 9 млн. продаётся дом из газобетона без чистовой отделки, но уже 125 квадратов и с вот такими вводными:
Учacтoк ИЖC - 10 cоток прaвильной фopмы на возвышeннocти, гpаничит c лecом. В 5 минутax пешком автобусная остановкa. Автoбуc нa Mоскву нoмeр 359-ходит paз в чаc, нa Сеpпуxoв-Пущино кaждыe 15 мин. Kpуглогoдичный пoдъезд, зимой дoроги чистят. Отличное тихое место для постоянного проживания.
Так почему же кирпичный дом оказался самым ликвидным дешёвым и пр этом его всё равно никто не покупает?
Норма сопротивления теплопередаче для ограждающих конструкций (стен) в Подмосковье равна 3.00 (м²•˚С)/Вт. Это её нижний предел. То есть, это дом, который не разорит вас на отоплении зимой. Если же мы говорим про какую-то энергоэффективность, то желательно иметь теплосопротивление стен выше этой нормы.
Стена в два пустотелых кирпича, уложенная на раствор с перлитом (с низкой теплопроводностью, так то клали на обычный цементно-песчаный) имеет тепловое сопротивление 1,55 (м²•˚С)/Вт. То есть, в два раза ниже нормы.
Строительный калькулятор при этом ругается, но говорит типа: "Жить можно, если топить как не в себя." Понятно, что затраты на электрическое отопление такого дома в зимний период будут просто космическими.
Такая же стена из полнотелого кирпича будет иметь теплосопротивление 0.88 (м²•˚С)/Вт.
Тут уже калькулятор говорит: Ограждающая конструкция не удовлетворяет санитарно-гигиеническим нормам по тепловой защите. Эксплуатация такой конструкции недопустима.
Что означает - зимой замёрзнешь нахер, как не топи. Силикатный кирпич считать не будем, там вообще грусть.
И если мы пойдём смотреть дальше, то обнаружим, что цена кирпичных домов с участками в Серпуховском районе Подмосковья в целом ниже, чем стоимость каркасника или бруса.
Тут честно пишут: "Дом пpигoдeн для кpуглогoдичнoгo проживaния , тoлщина стен 51 сантиметр." Да, пригоден. Но цена на отопление вам не понравится.
Но есть кирпичные дома, которые продаются сильно выше среднерыночной цены. Почему? Они построены по современной технологии - из тёплой керамики (Поротерма) обложенной кирпичом или в две кирпичные стены с утеплением между ними.
В итоге, что получается? Если мы строим качественный кирпичный дом - это дорого. И вероятность его быстрой продажи по близкой к рыночной цене очень мала. То есть, это хороший дом для постоянного проживания, энергоэффективный и конструктивно надёжный, но совершенно неликвидный - ибо заслуженно дорогой. Если же мы строим поделие со стеной в два пустотелых кирпича на цементно-песчаном растворе, получаем холодную халабуду, которую можно впарить занедорого только любителям стройки на века и передачи своего геморроя с отоплением потомкам. А их становится всё меньше. И потому, висят такие домики годами, в ожидании своего любителя стройки на века.
Кто-то спросит - а как же купцы старину строили себе кирпичные дома из полнотелого кирпича? Там во-первых, толщина стен была не менее метра, во-вторых, внутри стен делали вентканалы для прогрева стен, а печь ставили самой нижней точке, в топочной и топили её зимой круглосуточно, а осенью-весной - периодически.
Кстати, ещё одна беда подобных кирпичных домов - утеплять их нужно снаружи, чтобы использовать теплоёмкость стен. А это значит, потребуется выполнить ещё одну внешнюю отделку. Обкладывать кирпичом по утеплителю как-то тупо, поэтому люди просто делают вентфасад из сайдинга или фиброцемента.
Вот и вся ликвидность. Либо современный и дорогой, либо древний и бессмысленный. Либо древний, бессмысленный и дорогой, как многочисленные рублёвские и барвихинские постройки с площадями в квадратных километрах и миллионными затратами на эксплуатацию.
Как обычно, на все вопросы отвечаю в каментах или через контакт в профиле.
Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий, пишу здесь о своей работе много лет.
В комментариях к предыдущему посту высказали мнение, что дом, построенный с целью продажи, скорее всего будет некачественным, по причине того, что девелопер скроит на всём, чём можно и иногда даже на чём нельзя. Пойдём разбираться в этой теме!
Для ЛЛ: Чтобы быстро продать дом - надо построить его из дешёвых материалов. Чтобы заработать на таком доме - надо построить его из дешёвых материалов.
Несколько лет назад, обследуя каркасник перед покупкой, я обмолвился продавцу, что работаю в компании, которая строит каркасные дома под заказ. На что он ответил: "Я это проходил и в итоге ушёл в девелопмент. Это гораздо выгоднее и главное, никто тебе не делает мозги. Показываешь заказчику готовый дом. Нравится - покупай какой есть, не нравится - следующий! И никаких гарантий - я же свой дом продаю".
Тот дом в итоге мы купили, хотя он имел некоторые дефекты, но заказчик счёл их несущественными для дачи. Но фраза, высказанная девелопером, запала мне в голову. Работая в стройке под заказ ты тратишь очень много времени на взаимодействие с заказчиком. Что не удивительно, ведь цель строительства дома для человека - максимально удовлетворить его потребности. За 10 лет у меня было 3-4 случая, когда заказчики брали типовой проект и возводили дом по нему без изменений. Один из таких проектов я описывал здесь Как мы строим дома для своих. И как я проверяю их качество. Заказчик этого дома написал что-то в стиле - меня устраивает этот проект, когда сможем начать и кому отдать деньги? Единственное изменение в проекте - на чердак мы сделали полноценную дверь, чтобы можно было удобно затаскивать туда всякое барахлишко. А в остальном строительство шло так, как и должно идти - заехали, построили, заказчик принял, уехали. Все довольны.
Но как правило, люди хотят поиграть со шрифтами хотя бы подвигать стены в имеющейся планировке, а зачастую заказывают индивидуальный проект под собственные потребности. Это увеличивает сроки сделки в целом и зачастую процесс согласований планировок, материалов и коммуникаций занимает больше времени, чем само строительство. Кроме того, строя под заказ подрядчик постоянно находится под контролем заказчика - как минимум, сдаёт ему этапы строительства, а нормальные компании отчитываются о сделанной работе ежедневно. При продаже готового дома ты можешь опасаться только обследования перед покупкой, которое делают далеко не все покупатели. У меня, например, довольно часто бывают заказы типа "мы тут купили дом, можете его обследовать?" Как правило, такие обследования заказывают люди, которые поняли, что с домом что-то не так и пытаются минимизировать ущерб.
В общем, купивший участок девелопер свободен от всех проблем подрядчика. А так как он строит на свои и совершенно бесконтрольно, то у него есть две основных задачи.
Задача первая. Заработать.
Тут всё довольно просто. Принцип купил подешевле - продал подороже работает и в строительстве. Для увеличения прибыли берутся самые дешёвые (иногда даже некондиционные) материалы, нарушается технология строительства, инструкции производителей, нанимаются иностранные специалисты без квалификации.
В качестве фундаментов используются бетонные блоки, уложенные на грунт без подготовки
Или винтовые сваи малого диаметра с широким шагом
Фундаменты выполняются из того, что под руку попало и так, как получилось.
Применяются ненормативные слова материалы - горбыль на обрешётку, спанбонд вместо ветрозащиты, профильная труба вместо свай или блоков.
В каркасных домах экономят, в т.ч. на пиломатериале - стойки выполняют из 25-35 сырой доски, в результате получаем шаткий и хлипкий конструктив. Утепление, как правило, выполняется на минимуме норм региона или ниже.
В брусовых домах традиционно - малая толщина стен, отсутствие утепления и обещания "тёплого зимнего круглогодичного проживания".
В блочных и кирпичных домах - повсеместно использование малозаглублённого или вообще незаглудлённого фундамента без утепления цоколя и отмостки при отсутствии гидроизоляции и цоколя с отмосткой, отсутствии водоотведения и дренирования. В результате, в лучшем случае зимой наблюдаются высокие теплопотери, а в худшем разлом фундаментной ленты морозным пучением.
Кстати, некоторые девелоперы прописывают в ДКП, что покупатель предупреждён о необходимости организации водоотведения, дренирования и утепления с гидроизоляцией. А некоторые не прописывают.
На днях столкнулся с домом, который построили на участке со значительным перепадом. Полы по грунту, ростверк на буронабивных сваях. Планирование участка не выполнили, поэтому грунт из полов собирался высыпаться в ближайшее время, как только завалинка из суглинка размылась бы водой.
Вообще, таких подмывов, разломов и подъёмов морозным пучением у меня целая коллекция.
На кровле традиционно экономят максимально упрощая конструкцию. Например, здесь шинглас набили на OSB, без гидрозащиты.
Задача вторая. Демпинговать.
Чтобы быстро отбивать вложения необходимо быстро продавать дома. А для этого нужно снижать их цену. Что возможно только при использовании бюджетных материалов и левых бригад. Чтобы дом был дешёвым - постройте его из дешёвых материалов!
Таким образом, решить обе задачи девелопер может только через экономию. Чтобы быстро продать дом - надо построить его из дешёвых материалов. Чтобы заработать на таком доме - надо построить его из дешёвых материалов.
Всё было бы неплохо, если бы не факт, что в строительстве слово дешёвый как правило является синонимом слов недолговечный или некачественный. Поэтому, даже внешне похожее на дом здание может в итоге оказаться непригодным для проживания через несколько лет. Но, как правило, новые владельцы узнают об этом уже в первую зиму. Но при отсутствии гарантии на дом девелопера это никак волновать не будет.
По опыту, только 30% домов построенных на продажу полностью отвечают строительным нормам. Хорошие дома существуют, но в среднеценовом сегменте их очень мало. Поэтому, с моей точки зрения, покупать ИЖС у девелопера можно только на условиях гарантий на конструктивную целостность не менее 5 лет. Но таких девелоперов в бюджетном домостроении, наверно, и нет.
Как обычно, на все вопросы отвечаю в комментариях или через контакты в профиле.
Привет, дорогие подписчики и все энтузиасты загородного домостроения! Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе и отвечаю на ваши вопросы.
Сегодня расскажу вам очередную печальную историю о том, что прощающих ошибки материалов не существует, а несоблюдение строительных норм может привести в лучшем случае к большим финансовым потерям. Итак, одевайтесь потеплее и садитесь потеснее - начинаю сказ про ледяной дом.
Это был солнечный, а потому морозный, зимний день. Объект был первым в моём списке, заказчик вместе с хозяином дома запаздывали на полчаса и мне пришлось завести заглушенную было машину. Ибо уже через 10 минут после остановки двигателя ноги мои начали потихоньку леденеть. Ночью было ниже - 30°С и раннее солнышко, пробиваясь сквозь заиндевевшие мётлы берёз, никак не могло нагреть холодный, стоящий без движения, воздух. Чу! Невдалеке раздался звук автомобильного двигателя. Подъехал видавший виды паджерик, из которого вывалился такой же мужчина в китайском пуховике времён 90-х.
Я вышел из машины, поздоровался и спросил: "Это вы хозяин дома?" - Да - дружелюбно улыбнулся мужчина, поджимая мне руку - я хозяин. - А я стройконтроль. Будем ждать покупателей или начнём, чтобы времени не терять? - спросил я. - Пошли, чего мёрзнуть-то... - ответствовал он и мы вошли в просторный заснеженный двор.
Я осмотрел дом снаружи и сразу понял, что строившие его не имели строительного образования. Первое, что бросалось в глаза - качество установки окон. Люди, ставившие их, явно не имели представления даже о том, как должны монтироваться откосы, не говоря уже про знание ГОСТ 30971 "Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам". Периметр оконных рам просматривался полностью, в щелях виднелась монтажная пена.
- Кто это Вам дом строил? - спросил я у хозяина, приходя в себя от увиденного. - Так эта, я-то сам строитель, технологию знаю! Сам и строил! - гордо ответил хозяин.
В таких случаях я никогда не спорю. Наоборот, всячески поддерживаю расхваливающего свои косяки строителя и поддакиваю ему, что для наблюдающих со стороны знающих людей выглядеть комично. Особенно эти шоу любят мои коллеги аэродверщики, если судьба сводит нас на одном объекте.
- А потом я взял пароизоляцию и установил её снаружи вместо ветрозащиты! - Ну да, сейчас все так делают! Технология такая. - Вот и я говорю, технология. А дом я на деревянных пеньках поставил вместо бетона. - Во-первых, это не пеньки, а по-научному называется "стулья". Во-вторых, так весь Санкт-Петербург построен и уже 300 лет стоит. - Точно, а ещё...
Короче, так и дискутируем. Хозяин рассказывает мне все строительные премудрости, я поддакиваю и одновременно осматриваю дом. В этот раз был примерно такой же разговор.
По всем стенам снаружи идут волосяные трещины. Вероятнее всего, накосячили с её армированием, нарушили технологию нанесения. Заказчик их не видел, уж больно хорошо "короед" декорирует такие дефекты.
На углах следы усадочных трещин, не установлена угловая штукатурная сетка. Вот и поползло.
Внутри по отделке наблюдалось то же самое.
Все трещины не аварийны, толщина менее миллиметра. Ладно, посмотрим в тепловизор, что у нас с конструкцией?
Мда... На стене сетка из пескобетона, на который положили этот газоблок. Перепад температур между уличной и внутренней стеной достигает 7°.
А по углам вообще печаль...
Углы явно сырые, что неудивительно - конденсат скапливается на холодных поверхностях.
Про окна всё было ясно и снаружи, но в этот раз я впервые увидел даже не иней, а снег и лёд на оконной раме. Скорость притока 1,74 при максимуме нормы 0,3 м/с.
Тепловизор только подтвердил крах тех, кто пытался установить эти окна. Похоже, что местами там не было даже пены.
Вишенкой на торте стал огромный чердак вальмовой кровли, без окон и дверей - попасть в это секретное место можно было только через люк.
Для чего потребовался такой угол наклона скатов и зачем делать утеплённый чердак с высотой более 2 метров в коньке без нормальной лестницы строитель объяснить не смог. Сказал только, что можно сделать там бильярдную. "И пьяным сломать себе ноги, спускаясь из ней на стремянке" - подумал я. А в слух сказал: "Какая интересная идея! А вентиляция здесь есть?" Конечно же, никакой вентиляции там не было (с).
Пароизоляция чердака была также выполнена в местном стиле, без проклейки стыков, в нарушение СП "Кровли" и СП "Деревянные конструкции". И на её внутренней стороне уже наблюдался конденсат.
В общем, можно было констатировать провал хозяина по всем фронтам - ни армокаменные, ни деревянные конструкции у него не удались. Единственный вопрос, который меня беспокоил - почему так холодно? В доме 120 м2 с котлом на 15 кВт, тёплыми полами и дополнительными радиаторами не получалось держать комнатную температуру.
- А что за блоки Вы использовали? - спросил я хозяина. - Так, эцамое, конструкционные, D600. Надёжные! - ответил он гордо. - Да, надёжные - автоматически повторил я, выполнив мысленный фэйспалм двумя руками сразу.
Теперь всё стало окончательно ясно. Норма сопротивления теплопередаче для ограждающих конструкций в Подмосковье 3.02 (м²•˚С)/Вт. Это минимум, нижний предел.
2.0 (м²•˚С)/Вт это теплосопротивление бытовки со стеной 100 мм
2.29 (м²•˚С)/Вт это теплосопротивление стены из газобетона D600 толщиной 400 мм, без учёта её неоднородности, пустошовки и теплопроводного раствора, на который положили блок
3.10 (м²•˚С)/Вт это теплосопротивление газобетона здорового человека D400, толщиной 400 мм, без учёта неоднородности
Цифры после буквы D в названии газобетона говорят о его плотности. Так, D300 означает плотность 300 кг на 1 кубометр. Это лёгкий пористый бетон, который обладает ограниченной несущей способностью, но при этом является хорошим утеплителем. Тем не менее, из него можно строить дома малой этажности, если не применять бетонные перекрытия и ответственно подойти к проектированию. Чем выше плотность блока, тем выше его несущая способность (грубо говоря, его сложнее раздавить), но при этом теряется пористость. В результате, плотные блоки позволяют строить двух и трёхэтажные дома с бетонными перекрытиями, но нуждаются в обязательном дополнительном утеплении.
К сожалению, не все строители домов на продажу имеют представление о таких простых вещах. В итоге, если мы не утепляем дом из блоков высокой плотности, мы получаем надёжный, перекрытый бетонными плитами, холодильник зимой и дегидратор летом. Потому, что такой дом, помимо конструктивной надёжности, обладает замечательной тепловой инерцией. То есть, он долго нагревается и долго остывает, а эти качества не самое лучшее для загородного дома. Например, нагревшись снаружи в летний солнечный день, он будет отдавать тепло внутрь всю ночь, до самого утра. И наоборот, хорошо промёрзнув при отключённом отоплении, он ещё долго будет морозить своих владельцев, пока они не прогреют стены как следует. Что, в общем-то я и наблюдал на осмотре. Очередной раз, когда газобетон не простил ошибки. При практически идеальной геометрии и полной конструктивной целостности здания.
Чему нас учит этот урок? Качество материал без соблюдения технологии не имеет никакого значения - получится фигня. Знание технологии строительства без понимания качеств материала и соблюдения строительных норм также не поможет - как бы хорошо ты не сложил стену, ты замёрзнешь, если материал не держит тепло. Чтобы получилось хорошо - не надо делать плохо. Но для этого надо знать, что значит "хорошо".
Как обычно, отвечаю на ваши вопросы в каментах или через контакты в профиле.
Вы покупаете квартиру на вторичке у одинокой бабушки, которая говорит, что не будет покупать другую квартиру взамен этой, а переедет к сыну в другой город.
Вы платите ей деньги, она подписывает договор, отдаёт ключи. Через две недели прилетает повестка в суд.
Бабушка заявляет, что продала квартиру под воздействием мошенников, не соображала, что делает. Это было её единственное жильё и она требует его вернуть. Суд проводит пару экспертиз и встаёт на сторону бабушки. Деньги она вам вернуть не может, так как уже отдала их мошенникам.
Пошла волна таких дел. В большинстве случаев это реально жертвы мошенников, но встречаются и просто старые аферисты. От этой подставы нет защиты пока. Даже если вы сводите бабушку в ПНД и возьмёте справку у психиатра, даже если сводите её к следователю и она напишет бумагу, что не находится под воздействием мошенников, это всё не работает. Суд считает, что в момент подписания документов она не соображала, что делает, поэтому сделка недействительна.
Повторюсь, защиты нет. Просто не покупайте квартиру у одиноких людей, у которых это единственное жильё и которые говорят, что не будут покупать квартиру взамен продаваемой. Если продают два собственника, это уже лучше, тут оспорить сделку будет сильно труднее.
Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля, специалист по техническому обследованию зданий и строитель каркасных домов. Много лет пишу здесь о своей работе.
В конце весны ко мне обратился мой коллега (в прошлом) и друг (в настоящем) с вопросом про дачи. Мол, квартира в Москве - это хорошо, но со временем надоедает. Дети растут, жена хочет странного - типа овоща не из компьютерного кресла, а с собственной грядки. И возникла шальная мысль - не обзавестись ли дачей? Не прям такой уж дачей-дачей, с садом на 50 кустов смородины и 10 яблонь, участком 40 соток из которых 20 под картошку и домом из освящённого железобетона, заговоренного от попадания бронебойного снаряда. А так - местечком, куда можно рвануть на выходные и покачаться на собственном индивидуальном лакшери гамаке, а не на этих, обсиженных всякими геями в их новомодных глэмпингах.
Я ответил, что мысль в целом ясна, но для того, чтобы помочь с лечением начинающейся дачной болезни, нужно понимать насколько она запущена. Если в тяжёлой форме, то ты готов пилить 4 часа на электричке и час на автобусе, чтобы потом, после 10 км перехода по ветровалу и бурелому, снеся кабину медведю и отбившись от волков, оказаться посреди заброшенной деревни и, сняв со спины понягу с уснувшим младшим ребёнком, схватиться за косу, пробивая через бурьян проход к своей покосившейся избе, дабы остаться в ней на зимовку. В лёгкой форме болезнь проявляется в позывах подъехать к даче на такси и в белых кроссовках, покосить газон, разжечь мангал или тандыр, чтобы потом, наевшись шашлыка и качаясь в садовых качелях с кружечкой виски, с умилением наблюдать как твои городские дети получают первый опыт общения с крапивой и радоваться, что в случае чего Скорая помощь без проблем подъедет к воротам, аллергия не успеет перейти в отёк Квинке, а ты успеешь неспешно насладиться любимым напитком.
В итоге, мы пришли к выводу, что скорее второе, чем первое и дача для круглогодичного проживания не требуется вообще. Нужно благоустроенное бомжевище, с целью комфортабельного проведения досуга с семьёй в летний период. Исходя из этой концепции я разработал стратегию обретения дачи за три зарплаты московского дворника (согласно исследованиям Росстата и решению Басманного суда):
Покупка участка с последующей постройкой там какого-то жилья сразу исключается. Во-первых, нормальная бытовка с доставкой и установкой обойдётся не меньше 100 000 рублей. А её ещё нужно обставить. Во-вторых, цена участка с небольшим дачным домиком и цена участка без строений как правило сравнима. А наличие дома в нормальном состоянии позволяет сразу же начать эксплуатацию дачи по назначению - утилизировать время и деньги в ремонт и отделку отдыхать и развлекаться. Зарегистрирован домик или нет, при стоимости участка до 500 000 рублей вообще не имеет значения.
Участок не должен иметь большие размеры. Учитывая его рекреационное назначение, вполне хватит и 5 соток. Это позволит, при развитии дачной болезни, построить и зарегистрировать нормальный дом, поставить баню-бочку, каркасный бассейн и прочие батуты для детей. Но не будет занимать много времени на покос газонов, уход за клумбами и опрыскивание сада от вредителей.
Участок должен быть доступен общественным транспортом. В идеале - находиться в шаговой доступности от станции электрички, не более получаса пешком, с возможностью добраться на автобусе, маршрутке или такси. Это необходимо для того, чтобы на дачу могли приехать все члены семьи, в т.ч. и те, кто пока или уже не водит машину. Кроме того, прогулка по лесу, полю или другим живописным местам, при хорошей погоде будет частью дачного приключения, а при плохой можно взять такси и доехать за несколько минут.
Удалённость участка от Москвы вторична по сравнению с его удалённостью от ж/д станции. Гораздо лучше проехать лишние полчаса на электричке, зато потом за пять минут долететь добраться без сложностей, чем быстро приехать и несколько часов ждать автобуса или искать такси, которые наконец отвезут тебя в окрестности Кислодрищенска. В этом смысле, можно рассмотреть удалённые дачи, которые находятся на пути следования экспрессов Рэкс, Ласточка и подобных, рядом с их станциями.
В связи с п.4 и п.3 - направление не имеет значения. Если автомобиль не является основным средством приезда на дачу, то разница между Казанским и Павелецким вокзалом будет составлять 15-20 минут. Поэтому, можно не париться в попытке найти идеальный вариант по своему шоссе, а искать подходящий по параметрам.
Природное окружение. Маленький член участок должен компенсироваться большим джипом природным разнообразием. То есть, рядом должны быть лес, озеро или пруд, желательно река. И всё это не должно находиться в комарином болоте, как 50% дачных участков на востоке от Москвы.
Инфраструктурный минимум. Дорога с твёрдым покрытием до участка, забор, какая-то живая ремонтопригодная домушка, электричество - это необходимый минимум. Большим плюсом будет наличие колодца или летнего водопровода. Дополнительный важный бонус - наличие продуктового магазина в шаговой доступности. Наличие крупных инфраструктурных объектов поблизости скорее минус, чем плюс. А вот сетевой магазин в 10-15 минутах езды на велосипеде - уже похож на полный флэш-рояль.
Идею взять дачу в аренду мы отмели на этапе обсуждения, т.к. во-первых, какими бы ни были затраты на аренду, это вложения не в своё. Вдруг понравится, а купить не потянешь. Во-вторых, если своя дача не пойдёт, её всегда можно будет продать как минимум по цене покупки, а как максимум - выйдя в плюс.
Относительно удалённости мы пришли к выводу, то при условии поездок на дачу "на всё лето", нет смысла вбухивать деньги в "участки рядом с Москвой, всего 1 млн. рублей - сотка!" и можно потерпеть пару часов в электричке и час на других видах транспорта в обмен на природные красоты и дешевизну участка.
Ок, начинаем поиск на всеми любимом сайте, который является официальным спонсором разнообразных мошенников и блокирует обычных пользователей.
300 000 рублей - Коломенский район - 87 км от МКАД по Новорязанке
Имеем вот такой милый домик 30 м2 в стародачном месте, на 6 сотках, доступных автобусом из Коломны или электричкой из Голутвина. ЖД станция практически за забором, электрички ходят редко - это большое ЖД-кольцо. Есть электричество и колодец на участке. Забор и кое-какие плодовые деревья-кустарники - присуствуют.
В самом СНТ есть магазин продуктов с молочкой, дошиками, консервами, мороженым и пивом.
Разглядывая природное окружение СНТ обнаружил недалеко посёлок каких-то блатарей, вырубивших себе лесной участок и построивших дома посреди леса. Я, кстати, так же сейчас осваиваю участок в Тульской области, буду вырубать только место под дом, сохраняя берёзовую рощу, которая выросла за годы простоя земли.
Говоря про домик - тут как бы жаловаться не на что. Нормальная дача, где зимовать не будешь, но и под дождём не промокнешь. Подклеил, подкрасил и радуйся жизни, шашлык вези с собой, а за пивом в местный магазинчик бегай. Если будет желание - можно остеклить террасу, сделав там летнюю кухню. И кайфуй на все 300 штук. Всем хорошо, но добираться общественным транспортом сложновато. Перекладные электрички, сложно найти совпадающие графики движения, иногда придётся ввисать в Коломне или брать такси за 1 500 рублей. Повысим ставки.
490 000 рублей - Куровская - 69 км от МКАД по Егорьевке
За эти бабки уже можно разгуляться. Во-первых, дом 35 м2 на участке 6,5 соток. Во-вторых, в подарок скважина, туалэт типа сортир, душ и хозблок! А главное, это в пешей доступности от станции Куровская, куда можно доехать прямой электричкой из Москвы за 1:30 или, максимум, 2 часа.
Ну и само Куровское со всем его интертайментом и инфраструктурой доступно в пешем порядке по-походному, с песней.
Рядом грибные леса, рыбные озёра - я хорошо знаю эти места, когда-то ухаживал за девушкой из Егорьевска и на перекладных добирался к ней с родительской дачи в Орехово-Зуевском районе. Эх, молодость! (смахнул скупую слезу с морщинистой щеки).
Внутреннее убранство бомжевища требует лёгкого вмешательста женской руки, а если ещё и снаружи дом закатать в какой-нибудь хауберг, то можно смело называть его коттеджем.
Туалэт типа сортир, конечно, надо менять на септик + унитаз, в систему водоснабжения добавить электробойлер, душ можно оставить уличный, но запитать от дома горячей водой. После этого глэмпинг-шмемпинг можно будет продать глупым москвичам за большие миллионы, но не захочется - такая корова нужна самому!
Дальше примеры приводить не буду, принцип вы поняли. Ставите максимально подъёмную для вас цену и ищите минимально удалённый от МКАД и населённых пунктов в которые ходит электричка или регулярный рейсовый автобус, объект. Далее балансируете на цене и расстоянии, анализируя состояние объекта и окружение.
Если на участке нет:
электричества - это хреново. Во-первых, президент закрыл свою программу - всем внукам строителей Днепрогэсов и Беломорканалов подключение за 500 рублей. Теперь подключение стоит от 7 500 до 10 000 рублей за кВт мощности. То есть, 10 кВт - 100 тысяч рублей. Во-вторых, риск услышать от электриков, что "по причине руконожности нет технической возможности" подключения - велик. Жить без электричества можно, но это геморно и довольно дорого зимой.
водопровода - тут многое зависит от уровня грунтовых вод. Если у соседей есть колодцы, то абиссинская скважина (малого заглубления) или колодец решат проблему за 20-30 тысяч. Если УГВ низкий и чтобы достать воду из земли надо бурить скважину, то нужно взвесить, нужен ли такой геморрой на голову. Цена скважины порядка 2 500 рублей за метр, а главное, есть риск, что вода оттуда будет иметь высокое содержание железа и для питья всё равно придётся возить воду из города, либо ставить мощные фильтры, которые придётся часто менять.
канализации - ну, это, как говорится, говно вопрос. Сейчас промышленность выпускает различные септики, которые можно как закопать самому, так и купить с установкой под ключ. Я вот для бытовки купил себе септик за 35 000 рублей. Буду ставить сам. Он рассчитан на 2 человек при постоянной эксплуатации. Мне он больше нужен, чтобы фильтровать стоки кухни. Но и унитаз в бытовке лишним не будет. А так, в среднем, нормальные септики стоят порядка 120 000 рублей с доставкой и установкой.
В целом же, конечно, всё решается. Вопрос, сколько ещё денег придётся докинуть. Но речь идёт о весьма скромных затратах, в сравнении со строительством нового дома.
Как видите, даже сейчас вопрос приобретения дачи в Подмосковье можно решить в пределах 500 000 рублей, если не зарубаться на направление и не предъявлять к летней даче завышенные требования.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Друзья, честно говоря, не ожидал, что пост о стандартизации рынка ИЖС вызовет такой ажиотаж. Думал это будет такой междусобойчик, а смотри-тко, тысячи просмотров, 4 поста-ответа. И от многих слышно - аряря, нам хотят запретить строить как попало, это ужас!
Те, кто увидел в предыдущем посте какие-то запреты и ограничения, неправильно поняли. Ограничений нет. Есть снятие ответственности государства перед теми, кто решил заниматься самодеятельностью. Давайте поясню.
Купил я участок и хочу построить дом, чтобы жить там со своей женой, рожать деток ...бучих. Я жму в Госуслугах кнопку "строительство дома на земельном участке" и вижу там 90 типовых проектов, разбитых по разным технологиям, одобренных МинСтроем. А заодно ситуационный план в зависимости от выбора проекта - куда можно поставить дом на участке. Если дом на участок не влезает, то и проект выбрать не получится.
Допустим, я решил строить из газобетона. Кликнул на него и у меня там три проекта до 50 м3, три проекта до 100 м3, три проекта до 150 м3 и три проекта для многодетных, до 200 м3. Выбрал я проект, скачал бесплатно и разослал подрядчикам, которые мне понравились в моём регионе. Вместе с геологией участка, которую также необходимо сделать.
Подрядчик, само собой, аккредитован на Госуслугах, а это значит - там внесены все данные об учредителях, директоре, количестве сотрудников и уровне их квалификации. Есть достаточное количество сотрудников с квалификацией позволяющей выполнить данный проект - едем дальше. Подрядчик смотрит геологию и говорит - тут вот такой тип фундамента можно под этот проект и вот такой. С этим столько будет стоить, с этим столько. Я выбираю забутовку траншеи известняком пролитым бетонным молочком какой-то из предложенных вариантов и получаю финальную цену на дом.
В Госуслугах добавляю подрядчика в качестве исполнителя по выбранному проекту. Получаем Договор подряда и чек-лист на строительный контроль, где расписаны этапы, которые необходимо сдать-принять по проекту.
Строимся. Приняли этап по чек-оисту - перечисляем деньги. Можно, кстати, по тому же эскроу-механизму, автоматически. По завершению работ жмём в Госуслугах кнопку "Я сделяль" и получаем дату выезда кадастрового инженера.
Встречаем его на объекте вместе с представителем подрядчика и чек-листом. Говорим номер проекта. Он смотрит на дом, таинственно улыбается и уезжает. Через некоторое время получаем уведомление, что дом поставлен на кадастровый учёт.
Вот примерно такая тема. Хочешь индивидуализировать дом - пожалуйста, используй отделку. Можешь кирпичом обложить или матом там, фиброцементом отделать. Плиткой итальянской. А хочешь прямо индивидуальный проект, добро пожаловать в Клуб респектабельных миллионеров - все проблемы за твой счёт! Это не обязательно адские согласования. Просто отказ государства от каких-либо гарантий для тех, кто строил без проекта у неквалифицированных подрядчиков. Кинули на ипотеку? Ну, а что ты хотел, когда твой дом строили курьер, ассенизатор и дорожник, а по нормам должны были строить плотник, каменщик и кровельщик. Плати и плачь. В какой суд? С фирмой "Сосулька", учредитель у которой мёртвый бомж из Магадана? Да иди ты нафиг, напрягать судебную систему и приставов, у них и так работы полно. За твои мудачества не должны расплачиваться другие граждане страны, вынужденные содержать раздутый штат приставов и судей на свои налоги. Рухнул на тебя твой самострой? Ну, ты понял...
Почему-то, приходя в автосалон, ни у кого не возникает желания попросить менеджера сделать автомобиль по индивидуальному проекту. Руль на заднее сиденье перенести, добавить пятое колесо, убрать подушки и ремни безопасности, а вместо стекла заднего вида поставить витражное, цветное. Ну и шипы натыкать по периметру. А двери пусть вовнутрь открываются!
Не, все как-то выбирают машину по марке, модели, цвету. А кто хочет индивидуальный проект - тем не запрещено, стройте себе машинку, только пожалуйста, для постановки на учёт предъявите:
Свидетельство о безопасности конструкции ТС из Росстата.
Свидетельство о присвоении VIN-кода из НАМИ.
Договор купли-продажи на агрегаты, узлы или другой серийный автомобиль, который был использован для создания самодельной машины.
Письменное объяснение о происхождении использованных деталей, а также фотографии всех этапов сборки – при отсутствии договора купли-продажи.
Справку о том, что серийный автомобиль, использованный в качестве базы самодельного транспортного средства, был предварительно снят с учёта.
Техническое описание ТС.
Полис ОСАГО.
Квитанцию об уплате госпошлины.
Сертификация в Федеральном агентстве по техническому регулированию (Росстате)
И пожалуйста, никто не препятствует.
Тут важно понять, вам шашечки или ехать. Безопасный рынок загородного домостроения не возникнет без стандартизации проектов и аккредитации строителей. Если вы хотите строить дом для жизни или отдыха за городом - можно выбрать один из 90 проектов. Не такой уж вы уникальный, чтобы ни один не подошёл. Если же хотите реализовывать свои понты и амбиции архитектора и домостроителя - добро пожаловать на путь самодеятельных автоконструкторов.
Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородного домостроения. Меня зовут Илья, я каркасостроитель, инженер строительного контроля, специалист по техническому обследованию зданий и сооружений, а недавно начал обучаться на судебного строительного эксперта. Много лет борюсь за качество загородного домостроения и пишу об этом здесь.
Последние месяцы большАя часть моей работы, помимо строительного контроля на объектах нашей компании и осмотра домов перед покупкой, связана с подготовкой судебных претензий. В связке с различными юристами работаем над делом брускоинов, о котором я писал в предыдущих постах. Пишу отчёты и думаю - удивительная у нас страна. Инстаграм, который никак не влияет на финансовое положение дел граждан, депутаты запрещают, а строительные мошенники свободно разгуливают на свободе и даже обманув сотни людей рискуют максимум получить 10 лет из которых фактически отсидеть могут 5, а затем выйти по УДО. При этом, законодательство не обязывает их вернуть украденное. Никто не конфискует их имущество и никак их не напряжёт. Почему в нашей стране не сделано как в США или Финляндии, где без государственного контроля не принимается ни один дом? Почему индивидуальное жилищное строительство у нас пущено на самотёк. Просто пока не дошли руки или всё-таки есть другие причины? Давайте поразмышляем об этом вместе.
С одной стороны, отсутствие регуляторов в загородном домостроении позволяет строить дома по относительно низкой цене. И создаёт рыночный парадокс, когда стоимость квадратного метра загородного жилья стоит дешевле, чем стоимость квадратного метра квартиры в городе. Например, для нас иметь дачу - нерегулярно используемый загородный дом с участком земли, который не сдаётся в аренду, в порядке вещей. Попробуйте объяснить, что такое дача американцу или испанцу. Немцы удивятся, что в СНТ можно жить - в большинстве их садово-огородных кооперативов землю с садовым домиком можно только арендовать, а на арендованной территории действуют строгие правила, например, нужно покинуть территорию до 22:00. Более менее вас ещё поймут финны, которые имеют подобие наших дач, зачастую представляющих собою просто бани на острове или на берегу водоёма, куда они приезжают попариться и окунуться в реку, чтобы в этот же вечер поехать спать домой. Но в целом - факт, наличие неиспользуемого для постоянного проживания загородного дома в большинстве развитых стран мира это привилегия миллионеров и знаменитостей. А единственное жильё в виде собственного благоустроенного дома на участке с газоном и парковкой уже давно является традиционной американской мечтой, недостижимой для многих американцев.
И только у нас люди владеют одновременно и квартирой и дачей, ибо первое досталось по наследству от родителей, а второе можно построить собственными руками из того, что под них попало, либо привлечь для этого ценных иностранных специалистов или равных им по уровню квалификации местных алкашей. В нашей стране не нужно быть строителем, чтобы строить. Недавно генеральный директор строительной компании специализирующейся на каркасных домах убеждал меня, что дом не может быть пароизолирован наглухо, он же должен чем-то дышать. В ответ на моё замечание, что дышать загородный дом должен через систему вентиляции, он ответил, что тогда придётся продырявить каждую стену. Когда я начал объяснять, что каждую не надо, а надо по проекту, он ответил, что если ещё и проект дома делать, то у него будет такая цена, что никто не купит. Именно поэтому у нас до сих пор дома дешевле квартир. И очень часто - сильно хуже их по качеству. Потому, что в многоэтажке до недавнего времени действовали жёсткие нормы (в этом году упразднили много требований к качеству и ответственности девелоперов, якобы в качестве мер их поддержки), а в одноквартирном малоэтажном строительстве таких норм не было изначально, а в последние годы обязательными к применению оставили всего 5-6 сводов правил и то с оговорками.
Зачем это сделано? Во-первых, конечно, лоббируются интересы крупных девелоперов, таких как Самолёт.Дом или Зодчий с Теремом. Решать жилищный вопрос надо и государству выгодно, чтобы кто-то делал это за них. Проблема лишь в том, что государство как бы умыло руки и отстранилось, сняв все ограничения - вы делайте что хотите, только стройте.
Некоторые, как упомянутая ранее девелоперка брускоинов, поняли это буквально. И стала строить летние щеледома по цене нормальных, а затем и просто брала деньги, показывая видео единственного полностью готового дома. Компания База Хаус вообще не строила дома - заключив кредитный договор с Королёвским свайным заводом они подряжали его на установку фундаментов, потом отчитывались перед банками по первому этапу и получали 90% предоплаты по ипотечному договору, форму которого разрабатывали и утверждали банки. Так компания наработала более миллиарда чистой прибыли, которую так и не нашли на её счетах.
Во-вторых, государство не имеет ресурса даже для кадастрового учёта имеющейся недвижимости, не говоря уже о том, чтобы контролировать самострои и качество строительства на рынке ИЖС. Ведь любой контроль - это деньги.
В-третьих, это некое соглашение с гражданами - мы вас здесь не душим, вот Игорю Чайке заплатите за вывоз мусора, Чубайсу за электричество, Роттенбергам за дороги, всем нам дополнительный НДС, а дом стройте как хотите. Рухнет вам на башку - ну, так вы же сами такой построили.
Вроде бы и здорово, но потом выясняется, что депутаты уже призывают создать Единый реестр обманутых заказчиков ИЖС. Банки почти перестали выдавать льготные ипотеки на строительство домов, а само государство, офигев от размаха мошеннических сделок, начало, как советская машинка "Луноход" резко пятиться назад и ввело требование обязательного эскроу-счёта при ипотечных ИЖС сделках, при этом сократив количество ипотечных программ. Сейчас банки ужесточают правила аккредитации, чтобы сократить количество подрядчиков, которые могут претендовать на получение бизнес-кредита под эскроу на строительство.
Что делать? Конечно, можно пойти по пути западных стран с их богатыми гражданами и ипотеками на 300 лет. То есть, повышать требования к строительным компаниям. Ввести аккредитацию персонала и компании в целом. Если ты плотник, то ты уже не можешь быть и электриком, и сантехником - штраф. Если ты хозяин дома - упаси тебя Боб полезть чинить канализацию или копаться в щитке. Зови специально обученного человека и плати ему бабло - иначе штраф. Бурение скважины, установка септика, протяжка кабеля - либо сертифицированная компания, лицензия, квалификация, аккредитация, либо ты пожалеешь, что взял в руки лопату и решил закопать септик сам. Лучше рой себе могилу и на ту денег не хватит из-за штрафов. Короче, принцип ясен - запрещено всё и везде, кроме нескольких монополистов, которые и будут стричь бабки. При этом, мы все понимаем, когда с рынка будут вытеснены все мелкие и средние компании, а самострой будет запрещён, монополисты смогут строить откровенный мусор и при этом класть на все нормы. Ибо коррупция в нашей стране это не преступление, а способ немного заработать и для чиновников, и для олигархов.
В общем, расклад печальный, но к счастью пока невозможный по той же причине, что и внесение всех объектов недвижимости в Росреестр. Кишка тонка, нет финансов для создания контролирующих органов, а МинСтрой так загружен, что один СП по два года пишет. Однако, я не исключаю, что движения по закручиванию гаек строительного рынка так или иначе будут происходить в ближайшие пять лет. Блогеров смогли данью обложить, обложат и строителей.
Ок, скажете вы. Вот ты ноешь-ноешь, а что можешь предложить по делу? И я отвечу - есть простое решение, как организовать строительный рынок во благо всех его участников, сделав его полностью безопасным для заказчика и простым для исполнителя. Для этого нужно всего лишь взять одну чайную ложку советского....
Для этого нужно всего лишь стандартизировать проекты домов, которые могут возводиться без дополнительных согласований. То есть, МинСтрой вспоминает советское прошлое и, не забывая современные технологии и материалы, разрабатывает каталог типовых проектов одноквартирных домов, удовлетворяющих всем требованиям энергоэффективности, безопасности и эргономичности. Определяются технологии, по которым можно строить типовые проекты. И для каждой технологии разрабатывается набор полностью готовых общедоступных проектов, содержащих требования к материалам, архитектурное и конструктивное решения, проект коммуникаций и требования к квалификации подрядчика. Заказчик, подавая уведомление о строительстве, на госуслугах выбирает проект, добавляет выбранного подрядчика и если у того хватает квалификации, распечатывает типовой договор, в котором, помимо прочего, есть чек-лист контроля материалов и этапов работ, благодаря которому заказчик и подрядчик могут поэтапно принимать качество работ и материалов. Подрядчик получает деньги поэтапно, по результатам прохождения чек-листа. Ну и финально, ввод здания в эксплуатацию осуществляется кадастровым инженером - ему всё равно на объект ехать для его регистрации. Он берёт типовой проект, смотрит чек-лист, смотрит на соответствие здания проекту и регистрирует дом.
Вот така технология, малята. И не будет на рынке мошенников, ибо если ты как подрядчик отступил от проекта, то во-первых, не получаешь деньги за закосяченный этап, во-вторых, лишаешься квалификации (лицензии, аккредитации) и попадаешь в чёрный список, не имея дальнейшей возможности добавляться на Госуслугах в строительные договоры. Рынок сам очистится от недобросовестных исполнителей.
Такой мне снился сон. А потом я проснулся и пошёл писать отчёт про очередное кидалово, в котором заказчик получил поле одуванчиков вместо загородного дома.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Привет, дорогие подписчики и все интересующиеся загородным домостроением! Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию домов. Пишу здесь о своей работе много лет.
Ну, и продолжил заниматься своей работой, в том числе по объектам из этих коттеджных посёлков. И вот, в один из дней, звонит мне та самая блогерка, с претензией, что я переврал её участие в схеме и требованиями удалить часть текста про неё.
Как оказалось, в процессе следственных действий её стали таскать по кабинетам, пока как свидетеля и потерпевшую, т.к. по её словам, она тоже купила три щеледома у кидал, которых активно пиарила. А моя публикация раскрывает глаза многим её подписчикам, которые благодаря её призывам вложились в брускоины. Что в итоге может привести к привлечению блогерки как соучастницы. Короче, удоли!
Конечно, звонить мне с претензиями было ошибкой. Во-первых, у меня в тексте нигде нет упоминаний адресов, имён, ссылок и т.п., ибо пока идут следственные действия лучше ничего не светить. Во-вторых, если раньше о действиях блогерки я знал только от пострадавших, то сейчас решил изучить её посты повнимательнее.
И первое открытие, которое я сделал блогерка оказалась профессиональным риелтором! С моей точки зрения, профессиональный риелтор не мог не знать, сколько стоит земля и щеледом в 135 км от МКАД по Минскому шоссе.
Также, там есть интересные посты и видео со схемами покупки домов после введения эскроу на загородную ипотеку.
Интересно, что в одинаково бессмысленных посёлках (ни подъездной дороги, ни инфраструктуры, ни интересного природного окружения), цены на одинаковые по площади дома отличаются на 5 млн. рублей. А почему?
Да потому, что ипотечные эскроу-счета сделали невозможной мошенническую схему с раздутием пирамиды за счёт новых покупателей. Отсюда и риторика "сейчас время только людей с деньгами", которая появилась в последующих постах блогерки.
Схема покупки в рассрочку описывается следующая:
- платите 6,5 млн. рублей за дом, который в другом посёлке стоит 11,5 млн.;
- два месяца дом меблируется, затем 24 месяца он сдаётся, чтобы покрыть рассрочку;
- профит! Дом ваш и приносит вам прибыль!
Во всём этом, даже при рабочей схеме, есть одно "но". Если дом сдаётся с гарантированной прибылью 105 тысяч в месяц, то за 24 месяца он принесет 2 млн. 520 тысяч. Сложим с первоначальной стоимостью 6,5 млн. и получим 9 млн. 20 тысяч. Что на 3 с лишним млн. ниже, чем цена аналогичного дома в другом КП.
Откуда такая щедрость? Всё просто - нет льготных ипотек, нет количества наивных покупателей, несущих чужие деньги на покупку щеледомов без каких-либо гарантий. Но, если снизить порог вхождения, можно выжать тех, у кого под подушкой скопились деньжата. Например, тех же инвесторов первой волны, которые получили выплаты за первые купленные дома.
Так и произошло, многие покупатели домов в первом посёлке стали владельцами домов во втором или третьем. Ибо, как поётся в старой песне - ребятам нужно верить в чудеса. Особенно, когда эти чудеса реально происходили - счёт ежемесячно пополнялся на сотку за недостроенный щеледом на пустыре.
Короче говоря, я ещё больше уверился в том, что риелтор работала в связке с девелопером, но пусть с этим разбирается следственный комитет. Естественно, удаляться ничего не будет, я предложил решать вопросы в правовом поле. На что блогерка ответила: "Знаете, ведь есть ещё и другие поля, энергетические". Но я энергетических полей не боюсь. Просто потому, что не предлагал людям брать ипотеки в обмен на кучу дров в глухом лесу. А вот ей советую шапочку из фольги не снимать - думаю, что после произошедшего немало людей желают ей всего плохого.
Вот, например, что сейчас на месте дома человека, отдавшего деньги девелоперам по её рекомендации "куда бы вложилась сама".
На этом пока всё, но я держу эту тему на контроле. Как только появятся новости - мои подписчики узнают о них первыми.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Ахой, камараден! Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию загородной недвижимости, много лет борюсь за качество загородного домостроения и пишу об этом здесь. К сожалению, мои нынешние заказчики этих постов не читали. Что привело их с начала в лапы аферистов, а затем к финансовым потерям. Хотя, казалось бы, всё было шито белыми нитками. Но, обо всём по порядку.
В один из тёмных февральских вечеров мне пришло вполне стандартное сообщение: "Нужно провести обследование двух брусовых домов на удалённом объекте, с заключением для суда". Я согласился, даже не предполагая, что этот заказ откроет мне двери в волшебный мир брускоинов и посвятит в историю одной из величайших девелоперских афёр в истории щеледомостроения.
Объектом оказалась затерянная в можайских лесах имитация коттеджного посёлка. Внутри было пустынно и жутковато. Ни охраны, ни жильцов, ни каких-либо признаков жизни не наблюдалось. Количество щеледомов, которые построены с нарушением всех возможных норм, вызывало чувство глубокой утраты денежных средств.
Деревянные цоколи из OSB, прикрученного прямо на брус - фирменный знак этого посёлка.
В принципе, всё было ясно уже с первого взгляда. И в целом, можно было даже не заходить внутрь домов после наружного осмотра. Свайный фундамент без какого-либо водоотведения, зашитый OSB-плитами по обвязке из неокрашенной профилированной трубы.
Сама обвязка наварена вот так, без какой-либо обработки. Обратите внимание, что нижняя часть "цоколя" практически касается суглинка, который при морозном пучении поднимается до 10 см вверх.
Понятно, что творцы этой сварки и монтажники цоколей были очень далеки от СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии», где сказано:
4.5 Защиту строительных конструкций от коррозии следует обеспечивать методами первичной и вторичной защиты, а также специальными мерами.
4.6 Первичная защита строительных конструкций от коррозии должна осуществляться в процессе проектирования и изготовления конструкций и включать в себя выбор конструктивных решений, снижающих агрессивное воздействие, и материалов, стойких в среде эксплуатации.
4.7 Вторичная защита строительных конструкций включает в себя мероприятия,
обеспечивающие защиту от коррозии в случаях, когда меры первичной защиты недостаточны. Меры вторичной защиты включают в себя применение защитных покрытий, пропиток и другие способы изоляции конструкций от агрессивного воздействия среды.
4.8 Специальная защита включает в себя меры защиты, не входящие в состав первичной и вторичной защиты, различные физические и физико-химические методы, мероприятия понижающие агрессивное воздействие среды (местная и общая вентиляция, организация стоков, дренаж, электрохимическая защита, мероприятия, исключающие конденсацию влаги), вынос производства с выделениями агрессивных веществ в изолированные помещения и др.
А также:
9.2.3 Конструкции зданий и сооружений в целом, элементы и узлы соединения конструкций должны быть доступными для осмотров и возобновления защитных покрытий. При отсутствии возможности обеспечения этих требований конструкции должны быть защищены от коррозии на весь период эксплуатации.
Естественно, этот цоколь смонтирован без каких-либо продухов и тем более, каких-то отливов. Верхняя часть просто посажена на саморезы в брус. Деревянные обвязка и перекрытие не имеют антисептической обработки. Настил чернового пола выполнен из доски третьего сорта, имеющей обзол и следы эксплуатации. Возможно, она уже успела поработать опалубкой на другой стройке. Монтаж настила чернового пола выполнен оригинально - он в черепные бруски на гвозди снизу!
Согласно СП 516.1325800.2022 «Здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства»:
4.6 Технические требования к деревянным деталям и изделиям, применяемым в конструкциях зданий, должны соответствовать ГОСТ Р 59655.
Согласно ГОСТ Р 59655-2021 «Детали и изделия деревянные для малоэтажных жилых и общественных зданий»:
4.11 Детали и изделия, подлежащие пропитке биозащитными средствами:
- нижние обвязки, стойки, ригели под окнами наружных стен панелей и щитов наружных стен; - нижние пояса ферм и балки междуэтажного и чердачного перекрытий в местах примыкания; - нижний ряд брусьев стен, брусья под окнами; - подступенки и косоуры в местах соприкосновения с грунтом, бетоном и т. п. материалами; - каркас панелей цокольного перекрытия; - валки цокольного перекрытия, лаги, прогоны, подкладки под прогоны; - ходовые доски и доски диагональной жесткости; - доски и бруски вентиляционных шахт и коробов; - щиты перегородок в санузлах; - нащельники к панелям и щитам наружных стен должны подлежать глубокой пропитке.
4.12 Детали и изделия обрабатываются огнезащитными средствами согласно требованиям СП 54.13330. Рекомендуется согласно пропитки ВДВ (вакуум — давление — вакуум) в соответствии с ГОСТ 20022.6.
Древесина заготовок, предназначенных для изготовления несущих деталей конструкций должна иметь глубокую пропитку антисептиками и антипиренами согласно ГОСТ 20022.2. Минимальная насыщенностью антипиренами не менее 100 кг на 1 м3 древесины.
Рекомендуется обеспечить уровень насыщения древесины антипиренами для достижения группы 1 огнезащитной эффективности согласно ГОСТ Р 53292.
Понятно, что все эти ГОСТы и СП строители вертели на шуруповёрте. Как и инструкцию по монтажу террасной доски, которую они стянули очень прочно. Так, что вода не могла уйти с неё, чем обеспечила интенсивное развитие грибка как снаружи:
Так и внутри:
Сам брус толщиной 140 мм, уже практически завершил усадку и расщелился везде, где только возможно.
Согласно СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий»:
5.1 Теплозащитная оболочка здания должна соответствовать следующим требованиям: а) приведенное сопротивление теплопередаче отдельных ограждающих конструкций должно быть не менее нормируемых значений (поэлементные требования);
Быстро прикинем, чему соответствует стена из бруса 140 мм.
Нормируемое значение сопротивления теплопередаче стен для жилых помещений в Можайском районе Московской области составляет: 3.06 (м²•˚С)/Вт. Соответствующая нормативу толщина однослойных деревянных стен определяется по формуле δ=Rтр*λ, где: Rтр — требуемое сопротивление теплопередаче; λ — коэффициент теплопроводности.
Коэффициент теплопроводности сосны, из бруса которой построен обследуемый дом, составляет 0,15 Вт/(м°С);
Таким образом, 3,06 х 0,15 = 0,459 метра = 45,9 сантиметров нормируемая толщина стены из сухой сосны при нормальной влажности.
Проведя обратный расчёт, разделив толщину стен на коэффициент теплопроводности, получим сопротивление теплопередаче для обследуемого здания: 0,14/0,15 = 0,93 (м²•˚С)/Вт
То есть, ниже нормы в три раза. Примечательно то, что подрядчик обещал заказчикам уникальный дом по современной энергосберегающей технологии, который можно будет отапливать несколькими керамическими конвекторами.
Внутри дома брус местами подвис на обсаде дверных и оконных проёмов, которая была выполнена без понимания технологии деревянного зодчества.
Обсада выполнена просто из доски, прибитой в торец бруса. Естественно, при усадке брус подвисает на гвоздях и расщеливается насквозь.
А ведь в специальном СП 516.1325800.2022 «Здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства» было написано:
5.3.3 В оконных и дверных проемах должны быть предусмотрены конструктивные меры для обеспечения условий, не препятствующих усадке. Для этого в проемах должны быть устроены пазы в виде пропилов для установки деревянных обсадных вертикальных окосячек. Допускается устройство паза в окосячке и шипа для посадки в элементах сруба (рисунок А.2, г).
Вследствие особенностей монтажа и перевозки элементов сруба пропилы допускается устраивать после монтажа сруба и устанавливать, при этом, окончательные размеры проемов.
5.3.4 Пространство усадочных пазов должно быть закрыто от попадания осадков и насекомых устройством защитной пароизоляционной пленки. Окосячки не должны ограничивать свободную усадку сруба по отношению к установленным окнам и дверям и надежно воспринимать боковые нагрузки на стены. В процессе монтажа сруба обе стороны проемов должны быть укреплены вертикальными сквозными вставками на высоту проема за вычетом высоты усадочного пространства, устраиваемого вверху проемов.
При устройстве окосячки позже, чем через две недели после монтажа проемов, следует устанавливать в паз скользящий брус для сохранения вертикальности стены.
При выполнении указанных требований всегда следует учитывать величину исходной влажности элементов сруба и ожидаемую величину усушки древесины в процессе эксплуатации сруба.
5.3.5 При устройстве оконных и дверных проемов должно быть предусмотрено усадочное пространство между горизонтальными гранями проема и обсадной коробки окосячки на величину ожидаемой усадки стены. Усадочное пространство устраивают в верхней части проемов и закрывают его наличниками.
Понятно, что в доме фактически отсутствует пароизоляция, потому, что по потолку она выполнена так:
А по полу вот так:
И да, это плесень, потому что в некоторых домах OSB положили на сырые доски настила предчистового пола:
Она повсюду, т. к. само перекрытие выполнено из сырой древесины и возможно не просушивалось перед предчистовой отделкой, при этом подпол не имеет продухов и вода с крыши льётся прямо под него.
С крышей, правда, ожидал большей жести. Но в целом - собрали её неплохо, за исключением одной беды - это вальма и у неё нет никакой вентиляции.
Как-бы, стоит аэрируемый конёк, но ни вентзазора под кровлей, ни софитов в поднебесниках - нет. Вот небольшое кино про то, как дома выглядят внутри:
И так далее, и тому подобное. Не буду больше приводить примеры раздолбайства строителей, думаю, даже завзятый щеледомолюбитель уже схватился за голову, глядя на происходящее. Но суть, мои дорогие и уже не очень юные друзья, совсем не в этом. А в том, что таких домов построено не на один посёлок. И даже не на два.
Об этом я узнал после того, как подготовил отчёты для первых двух заказчиков. После этого мне повалили заказы от обманутых домовладельцев, которые зачастую владели двумя, а то и тремя щеледомами в одном из посёлков местной девелоперки.
Меня заинтересовала их тяга к древним технологиями, а ещё больше удивило, что география домовладельцев была очень обширна. Среди моих заказчиков были люди из Ростова-на-Дону и с Камчатки, из Майкопа и Магадана.
Дома их были в разной степени готовности, а у некоторых заказчиков домов и вовсе не было. Кого-то при визите на участок встретил недострой, кого-то свайное поле, а кого-то пустой участок. Хотя по видеосвязи им показывали замечательные дома, которые были полностью завершены, отделаны и меблированы. Некоторые даже подписали акты сдачи-приёмки, убедившись, что замечательный подрядчик уже доделал их дом. После чего ипотечные денежки перекочевали на счета подрядчика и... всё.. их нет!
Понятно, что домовладельцы из регионов не хотели ехать под Можайск для приёмки дома (хотя для меня и странно отдать 10-30 миллионов не удостоверившись, что они потрачены куда планировалось). Но меня заинтересовало то, зачем люди покупали по несколько домов в одном посёлке, причём, делали это массово. У местной девелоперки оказалось не менее 4 таких посёлков, примерно по 60 участков в каждом. Замечательный дом со всеми коммуникациями и "упаковкой" (да, так и было написано в договоре), которая подразумевала отделку и меблирование дома в соответствии с (внимание!) дизайн-проектом, на участке всего в 140 км от МКАД, продавался не дешевле 6,5 млн. рублей, а в некоторых случаях и сильно дороже (известен случай покупки обещания построить щеледом за 13 млн. ипотечных рублей). Но пусть даже все участки продавались по 6,5 млн. Умноженная на 240 эта сумма превращается, превращается в элегантные шорты полтора миллиарда честно стыренных денег. Так всё же, зачем люди из регионов и даже некоторые москвичи вкладывались в брускоины? Всё просто - они верили, что брускоины не только подскочат в цене, но и будут приносить регулярную прибыль.
После небольшого расследования я с восторгом раскрыл для себя всю бизнес-модель брускоиновой пирамиды, которая принесла её основателям миллиарды без каких-либо обязательств. Но об этом я расскажу вам в следующем посте...
P. S. Однажды в каментах появился какой-то идиот, который начал доказывать мне, что энергоэффективность это не самый значимый критерий для здания. Так вот, здания из поста в зимний период потребуют постоянного расхода электричества с мощностью 12-15 кВт. Не говоря про то, что такой расход может оказаться технически невозможным, он очень затратен - местная цена за кВт*ч равна 6 рублям. Это минимум 1 500 рублей в сутки на зимнее отопление.
Согласно ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», такое здание находится в ограниченно-работоспособном состоянии:
5.7.8 В случае несоответствия конструкций здания по результатам теплотехнического расчета категорию технического состояния оценивают как ограниченно-работоспособное техническое состояние, вне зависимости от фактически обнаруженных дефектов.
Согласно ГОСТ 27751-2014 «Надёжность строительных конструкций и оснований», обследуемый объект находится во второй группе предельных состояний:
5.1.1 Строительные объекты должны удовлетворять требованиям (критериям), соответствующим следующим предельным состояниям: - первая группа предельных состояний - состояния строительных объектов, превышение которых ведет к потере несущей способности строительных конструкций и возникновению аварийной расчетной ситуации; - вторая группа предельных состояний - состояния, при превышении которых нарушается нормальная эксплуатация строительных конструкций, исчерпывается ресурс их долговечности или нарушаются условия комфортности;
<...>
5.1.3 Ко второй группе предельных состояний следует относить:
<...>
- другие явления, при которых возникает необходимость ограничения во времени эксплуатации сооружения из-за нарушения работы оборудования, неприемлемого снижения эксплуатационных качеств или расчетного срока службы сооружения (например, коррозионные повреждения).
Выходит, что энергоэффективность это не только значимый, но и жизненно необходимый критерий.
(продолжение следует)
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию загородной недвижимости, а ещё я строю каркасные дома.
Тут мне задали вопрос на тему стоимости квадратного метра каркасного дома, на что я ответил, что сейчас это:
В среднем 50 000 рублей за м2 без коммуникаций, с деревянной отделкой без покраски
В ответ, мой постоянным подписчик @cahiv57 заметил, что:
Отвечу постом, чтобы была понятна разница. Пирог стен наших домов на минималках такой:
- ГКЛ или имитация бруса; - контррейка для дистанцирования отделки от пароизоляции; - пароизоляция 150-200 мкм полиэтилен (Finka, Ondutis и аналоги); - каркас камерной сушки 145х45 с утеплителем 100+50 (со смещением) Кнауф Инсулейшен Проф между стойками; - гидроветрозащитные панели Белтермо Топ шип-паз 25 мм; - контррейка 45х45 для вентзазора; - имитация бруса.
Пирог стен из вопроса предположу такой:
- гипсовая штукатурка 10 мм; - газобетонный блок D300 с толщиной 300 мм; - минвата высокой плотности (под штукатурку) 50 мм; - гипсовая штукатурка 10 мм.
Посмотрим на разницу в теплопроводности нашей стены и стены из примера:
Итак, мы видим, что оба примера соответствуют нормам теплосопротивления для Подмосковья 3,02 (м²•˚С)/Вт и различаются на 0,5 (м²•˚С)/Вт. Которыми, в принципе, можно пренебречь.
Теперь о цене. Как заметил @cahiv57 - разница в домах под ключ составит 20 000 рублей за м2. Предположим, что мы хотим дом 150 м2.
Для дома из газобетона стоимость под ключ составила 90 000 рублей за м2, что при 150 м2 будет равно 13 500 000 рублей. Стоимость дома по каркасной технологии в нашей комплектации под ключ составила 70 000 рублей за м2, что при 150 м2 будет равно 10 500 000 рублей.
Разница в цене составит 3 млн. рублей. На эти деньги можно купить, например, земельный участок в месте с развитой инфраструктурой, установить забор, газгольдер, септик и пробурить скважину, сделать ландшафтный дизайн и работы или купить новый китайский автомобиль.
Очевидно, что для кого-то эта сумма - просто мелочь, но в реальном мире, где наши заказчики выбирают строить с Белтермо или с ветрозащитой из тряпки ради экономии 300 тысяч рублей просто потому, что они строятся не на свои деньги, у большинства лишних денег нет.
То же касается ликвидности. Во-первых, дома строятся не на продажу, а для жизни собственной семьи. Например, я пока ни одного дома на продажу не построил. Возможно я попробую в будущем, но пока нет. Зато уже 10 лет живу в собственном каркасном доме, построенном без мам, пап и кредитов. Рядом построил каркасный гостевой дом с баней и сейчас строю каркасную мастерскую. Во-вторых, ликвиднее не то, что дороже, а то, что можно продать быстрее. Т.к. ликвидность это свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Каждый год каркасные дома (как и другие) дорожают примерно на 30%. За 10 лет мой дом площадью 108 м2 вырос в цене с 1,2 млн. до 6-7 млн. рублей. При этом, такая стоимость за готовый дом с коммуникациями находится ниже средних рыночных цен. Поэтому, продать его будет несложно. Чем дороже актив, тем сложнее найти на него покупателя. Именно поэтому, кирпичные дом, в которые вбухано больше 150 000 рублей за м2, являются плохим активом. Учитывая, что среди наших сограждан всего 10% могут похвастаться высоким семейным доходом (более 200 тысяч рублей), а 60% работает только на аренду квартиры, еду и одежду, говорить о том, что 3 млн. не такая уж большая сумма, чтобы учитывать её при выборе дома, я бы не стал.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Красивый вид из окна квартиры, а также солнечный свет вмиг исчезли после того, как рядом построили новый дом. Собственница квартиры обратилась в суд, требуя взыскать с компании-застройщика компенсацию морального вреда и обязать его предоставить ей другую равноценную квартиру.
По итогам судебной экспертизы подтвердилось, что в двух комнатах квартиры истца продолжительность непрерывной инсоляции стала составлять менее 2-х часов в день, что является нарушением санитарных норм.
Но суд посчитал, что в данном случае нельзя взыскать компенсацию морального вреда (т. к. личные права истца не нарушены), а порекомендовал женщине подать иск о взыскании с застройщика причиненного ущерба (при уже подтвержденном судом факте нарушения со стороны застройщика выиграть дело будет несложно).
В Верховном суде РФ с таким решением согласились (дело №4-КГ22-18-К1). Это значит, что с застройщика, который загородил солнечный свет соседним домам, можно взыскать причиненный им ущерб.
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Гражданин заключил договор подряда на ремонт квартиры с таким же гражданином, не ИП. Тот заявил, что на все потребуется 297 400 рублей, но по итогам ремонта оказалось, что заказчик потратил 637 тысяч рублей (с учетом материалов).
Более того, обнаружился ряд серьезных недостатков в работе подрядчика — стоимость их устранения эксперт оценил еще в 121 тысячу рублей.
Заказчик подал в суд на подрядчика, требуя взыскать с него стоимость оплаченных работ, а также штраф за нарушение прав потребителей и компенсацию морального вреда.
Спор дошел до Верховного суда РФ — где истцу отказали в полном объеме:
- никаких санкций за нарушение прав потребителей здесь взыскать нельзя, т. к. подрядчик не ИП (поэтому Закон о защите прав потребителей здесь не применяется),
- работы были приняты заказчиком с явными недостатками — значит, он с ними согласился и не может теперь предъявлять претензии подрядчику (№ 19-КГ22-9-К5).
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Или, если в помещении у вас слезятся глаза и возникает кашель, проходящий на улице - бегите из дома.
Привет, дорогие подписчики и те, кто спешит подписаться на мой профиль, полный занимательных историй про техническое обследование малоэтажной недвижимости и строительство загородных домов. Меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию зданий и сооружений, пишу здесь о своей работе много лет.
После моего традиционного вступления, надо сказать, что вы, мои подписчики, тоже не остаётесь в долгу. И за эти годы написали мне тысячи сообщений в каменты и телегу. Самая их ценная часть - сообщения с благодарностями. Спасибо всем, кто не поленился написать несколько строк - это очень мотивирует продолжать писать. Но в большей мере, конечно, люди приходят с проблемами. Независимо от их величины, если я могу что-то решить своим ответом, всегда стараюсь помочь. Иногда получается, иногда нет. И сегодня будет пара историй на эту тему.
Недавно @lordmeys написал мне камент, что я не рекомендовал строиться с его бюджетом:
Я обращался в Вашу фирму. Мне рассчитали. Я не тянул, а строиться надо! Жить где-то надо! Разумеется, осознавая риски и последствия, пришлось обращаться к тем, у кого дешевле 🤷. Построился, живём, платим ипотеку. Надеюсь, что без серьёзных косяков построено.
Это здорово, что нашлись люди, которые готовы построить загородный дом дешевле, чем мы. Это нормально, это хорошо. Более того, иногда я сам даю своим заказчикам контакты проверенных коллег, которые строят конструктивно попроще, поменьше утеплителя. Получается подешевле, но в пределах норм. Однако, их нельзя назвать недорогими. Потому, что есть цена на лес, есть цена на утеплитель, есть цена на стройматериалы. И есть среднерыночная цена квадратного метра загородного дома в той или иной технологии. Где-то можно что-то скостить, но глобально сэкономить нельзя. И тут на сцену выходят те, кто работает на ищущих самое дешёвое. Зачастую, они предлагают ультракреативные решения. Например, я знавал одного человека, который отбирал деньги у пенсионерок в обмен на дачные домики из вторичной фанеры от опалубки, стойки каркаса в которых были выполнены из сплочённых гвоздями досок от поддонов. Гарантию этот поддонок на свои поделия давал - 1 месяц. Сколько таких домиков сложило порывами ветра в Подмосковье - никому не известно. Но бывают истории и покруче.
По весне подписчица стукнулась ко мне с такой бедой:
Мы с семьей построили дом каркасник, но сейчас столкнулись с такой проблемой: дом простоял эту зиму, отапливался, потом мы закрыли вентиляцию на несколько недель и после, зайдя в дом у всех начали слезиться глаза, будто что-то жжет, похоже как от лука, у некоторых першит в горле. Как только проветрили дом и открыли вентиляцию - все стало ок, а как закрыли, снова повторяется.
Утеплитель карбохимпласт.
Мы пытаемся разобраться что это может быть, но не знаем с чего начать! Уже все вынесли из дома. Вы когда-нибудь сталкивались с таким? Сможете подсказать что делать?
С такой проблемой мне доводилось встречаться не раз. Девушка очень точно описала симптомы отравления формальдегидом. Однажды, такая реакция была у жильцов дома, где низкосортный утеплитель был смонтирован без пароизоляции. В другой раз - богатый, но не очень умный человек, отделал баню недорогим OSB-3. В общем, ответил я без долгих размышлений:
Одновременно с этим, я посоветовал не оставаться в доме и особенно не спать в нём. Заказчица послушала меня и вызвала экспертов из лаборатории.
Результат не заставил себя долго ждать:
Мы сделали экспертизу данного материала, как вы советовали, результат, конечно, удручает. Компания, которая утепляла нам дом сейчас обрабатывает каждую комнату каким-то раствором, который нейтрализует формальдегид и фенол. По прибору показывает уже меньшее значение, но все равно много. Они предлагают закрыть этот утеплитель сначала пароизоляцией, затем резиновой краской, потом гипроком. Скажите, какие у нас вообще есть какие-то позитивные варианты в данном случае?
Вместе с результатами замеров пришёл ответ из лаборатории.
Анализ результатов проведенных испытаний воздушной вытяжки материала показал несоответствие Единым санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим требованиям к товарам, подлежащим санитарно-эпидемиологическому надзору (контролю) (Глава II, Раздел 6) по показателям фенол и формальдегид.
Анализ результатов проведенных испытаний воздушной вытяжки материала показал несоответствие СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» по показателям фенол и формальдегид.
Как вообще оказалось возможным построить себе газовую камеру? В диалоге выяснилось, что нанимали бригаду, которая строила по заказанному проекту. А утеплением занималась другая компания. Которая и закупила этот фенолформальдегидный хренопласт в качестве дешёвого и эффективного решения по оборудованию газовой камеры.
Последним вопросом было:
Что мы можем сделать, чтобы жить в этом доме?
На это я ответил, что лучшим вариантом решения проблемы является полная замена утеплителя. Другого варианта безопасного проживания нет. Если утеплитель сделан на фенолформальдегидном связующем, какой-то фон будет попадать в помещение при его проветривании с внешней стороны, даже при полной изоляции внутренней части здания. Жить в доме, который испаряет фенол и формальдегид - очень неполезно для здоровья. Можно быстро умереть. Но тело очень хорошо сохранится.
Возвращаемся к вопросу - денег нет, а строиться надо! И почему я даю на него ответ - "копите". Когда у человека нет средств на автомобиль - он не просит продавца сделать ему машину с салфеткой вместо подушки безопасности. Заменить двигатель на педальный привод. Сделать кузов из полиэтиленовой плёнки. Потому, что автомобиль - это набор стандартов, регулируемых законодательством. Некоторые были бы рады продать вам автомобиль без кузова, тормозов и с ручным стартером, но его просто не поставят на учёт. А если бы это было возможно, то покупателей этих полуавтомобилей было бы столько же, сколько сейчас покупателей псевдодомов. С прямой пропорцией их инженеров (если можно назвать инженерами тех, кто ухудшает автомобили, а не улучшает).
Дом это не товар, дом это услуга! В отличие от автомобиля. Я писал и говорил об этом неоднократно. И эта услуга оказывается на нерегулируемом рынке. А значит, может быть оказана с совершенно разным качеством. Без заботы о вашем здоровье и дальнейших затратах. И чем ближе вы к дну рынка, тем больше вероятность построить себе не дом, а мучение. Про которое потом будете говорить что-то в стиле: "Ну, в доме всегда найдётся что делать". Или: "Жил я в загородном доме. Зимой это очень дорого. И холодно постоянно." И т.п. А я не желаю, чтобы вы мучились. Поэтому и советую сначала понять, что такое нормальный дом, чтобы затем купить или копить на нормальный дом, а не на что-то сравнимое с автомобилем без кузова, тормозов и сидений, с педальным приводом.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит строительной документации, обследование дома на соответствие строительным нормам, дефектовка, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Привет, дорогие подписчики и все интересующиеся загородным домостроением. С вами снова Илья, специалист по техническому обследованию загородной недвижимости и строитель домов по каркасной технологии. Но сегодня будет пост про недвижимость городскую, газоблочную. Многоэтажка - не мой профиль, но тут подключились коллеги-аэродверщики, которые с интересом наблюдают за нашим давним спором с адептами газобетона. И прислали мне фото с продувки квартиры в многоэтажке.
Суть спора, о котором шла речь выше, в том, что я утверждаю необходимость соблюдать любую технологию, независимо от используемого строительного материала. Адепты секты всепрощающего газобетона утверждают, что он прощает ошибки, что строить из него проще и легче, чем из любого другого материалы, что остальные технологии сложны, неремонтопригодны, а с газобетоном всё легко поправить. Понадобится всего лишь одна столовая ложка обычного советского... [кликни и читай без SMS и регистрации!]
Кроме того, мне было указано, что большинство моих постов про дефекты каркасников, что означает их большую проблемность по сравнению с газобетоном. Каркасная технология действительно встречается в моих постах чаще других, но так уж случилось, что живу в каркасном доме и строю каркасные дома около 10 лет, поэтому и посты про них мне писать интереснее. Выходит, что читая мои посты, подписчики чаще видят негатив о каркасниках, чем проблемы других технологий. Чтобы уровнять баланс технологий я решил пересмотреть редакционную политику и писать не про то, что нравится, а про все обследованные дома. Ну и обратить внимание на ячеистые бетоны в целом. В итоге, сейчас у нас продолжается серия постов и вот, волею случая, мы подобрались к проблемам газобетона в многоэтажке.
Оборудование у коллег посерьёзнее моего - аэродверь стоимостью 2 млн. рублей (это ещё при прежнем курсе доллара) и тепловизор Flir E60 за полмиллиона. А обнаруженные дефекты, в общем-то, не меняются. Их обнаружено множество, но выложу фото самых явных.
Пустошовка (незаполнение раствором вертикальных кладочных швов), через которую сквозит. Щели по углам здания.
СП 50.13330.2024 «СНиП 23-02-2003 Тепловая защита зданий» допускает перепад температур на стенах жилых помещений не выше 4°C, на полах - 2°C. Тут мы видим, что из дырдочки сифонит на 7 градусов ниже. Давайте глянем, с какой скоростью.
Полметра в секунду. Ну, неплохая вентиляция. Жаль, что её невозможно контролировать. Тут сейчас должны появиться адепты всепрощающего газобетона и сказать - да подумаешь, заштукатурить, поклеить обои и не будет проблем. Почему бы и да? Но есть один нюанс. Со стороны подъезда уже всё заштукатурено. И этот приток идёт по всему углу кладки. Значит, он будет существовать и под обоями. А потом вдруг раз:
И как же так вышло? Вроде бы, жильцы ничего не проливали, их не затапливало... Да очень просто - перепад температур привёл к конденсации, влага образовалась внутри стены в этой самой пустошовке за обоями. И прощай ремонт - привет, Пупыркин!
В углу тоже красивый градиент, от 11,5 до 17,8 градусов. Потому, что дует. Потому, что щели. Потому, что сэкономили на растворе, клее, пене.
Ну и нетипичное для многоэтажки - продувание через монтажный шов окна:
Почему "нетипичное"? Да потому, что технадзоры с большим пристрастием относятся к качеству монтажных швов и при малейших дефектах не принимают объект. Поэтому, подрядчики могут косячить где угодно, но монтажные швы стараются выполнить качественно.
Итого. Чуда не случилось. Видимо, строители недостаточно сильно уверовали во всепрощение газобетона. Поэтому, из него опять получилась фигня. Но я с удовольствием послушаю стоны адептов секты Всепрощающего газобетона, что здесь виноваты не блоки, а раствор, фундамент, плиты перекрытия, мастерок, плохой насвай и ещё что угодно, но не нарушение технологии.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит строительной документации, обследование дома на соответствие строительным нормам, дефектовка, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Привет, дорогие подписчики и все интересующиеся загородным домостроением! С вами Илья, специалист по техническому обследованию зданий и сооружений, строитель загородных домов и сельский житель. И вы опять читаете о моих приключениях на отечественном рынке загородной недвижимости. Сегодня речь пойдёт о волшебном стройматериале, который в узких кругах известен как единственный, прощающий ошибки. Помимо истории про обследование дома из газобетона, у вас на глазах случится чудо - я проникну сквозь стену, подобно Дэвиду Копперфилду! Итак, дорогие подписчики, придвиньтесь поближе к своему экрану, ибо подлинная и совершенная магия ждёт тебя впереди!
Началось всё обыденно - позвонил мне заказчик, который узнал обо мне у одного из подрядчиков и попросил меня принять коробку газобетонного дома у строителей. Я не люблю такие вызовы, т.к. они, как правило, являются констатацией убытков заказчика и мне приходится рассказывать детишкам, что Деда Мороза не существует ему, на сколько он попал. А мне не нравится расстраивать людей. Но делать нечего, раз просят - ехать надо.
На объекте меня встретил один заказчик, хотя сказочники подрядчики обещали также приехать на дефектовку. Но что-то не срослось и они не явились. Ок. Дом одноэтажный, фундамент - плита, цоколь под первый ряд выложен из керамического полнотелого кирпича. Затем, основание под первый ряд выровняли экстремально толстым слоем раствора.
Первое, что я сделал при входе в дом - наступил на цокольный кирпич в дверном проёме. И он вылетел из своего уютного гнёздышка.
Пошатав соседние кирпичи стало ясно, что раствор здесь как в анекдоте про развалившийся дом. Тут короткое кино, анекдот после.
Завалился кирпичный дом, хозяин обратился в суд. Строителей уже и след простыл. Судья подумал и говорит - ну, тогда будем судить стены. И вызвал на допрос кирпич, песок и цемент. - Кирпич, ты виноват! - А что я? Меня как уложили, так и лежал! - Ладно, невиновен. Тогда песок - ты виноват! - А что я? Меня сколько добавили, столько и было! - Ладно, невиновен. Цемент! - А что цемент, что цемент сразу? Меня вообще там не было!
Весь цоколь легко разбирается руками. Но это не единственная проблема данного дома. Он же сделан из прощающего ошибки материала. А значит - жди беды!
Проблемы не заставили себя ждать - нас встречает трещина шириной более полусантиметра, двигающаяся снизу вверх. Видно, что её пытались заштукатурить, но что-то пошло не так или она разъехалась.
Трещина вызвана двумя факторами. Строители дебилы решили возвести перегородку прямо на закладной водоснабжения. Для этого они выбрали в стене паз и залили его раствором. Ну и, конечно же, сделанная на отвали кладка - толщина растворного шва плавает от 0 до 10 мм.
Казалось бы, ну потерпи, кладка, прости ошибки, газобетон! Но нет, из-за отсутствия раствора и его низкого качества в целом все стены покрыты сетью трещин разной толщины. Многие из них сквозные.
Местами их замазали раствором, местами оставили на всеобщее обозрение.
Тут я тренируюсь пробивать стену штангенциркулем, оказывается, это очень легко, если швы не заполнены раствором. Обратите внимание на сколы и раствор сверху.
В данном случае, штангенциркуль 150 мм смог практически на любом квадратном метре стены найти место для погружения своего глубиномера на всю длину. Примыкания внутренних перегородок к внешним (тут, наверно, надо добавлять "так называемым") стенам также выполнено с надеждой на прощение.
Щелей настолько много, что сначала я думал, что это пустошовка - советский технический приём кладки, при которой раствор распределяют так, чтобы по краю блока или кирпича остался зазор для улучшенного сцепления штукатурки.
Но оказалось, что эти щели сквозные.
Находясь внутри конструкции больше часа я внезапно ощутил, что время замедлилось и воздух будто бы загустел. Время волшебства настало - пронеслось у меня в голове и на глазах изумлённого заказчика я материализовал щуп в стене прямо из воздуха.
"А сейчас, уважаемые дамы и господа, мы повторим магический трюк Дэвида Копперфилда, прохождение сквозь стену!" - громко воскликнул я голосом конферансье, заставив погрустневшего заказчика вздрогнуть и приободриться.
Не буду врать, глядя на то, как я протаскиваю щуп через внешнюю стену он в ладоши не захлопал. Жаль, конечно, такой красивый трюк. Но я его понимаю.
В общем, большая радость, что с нами не было аэродвери, а то помимо этого трюка аэродверщики бы дополнили программу своим шоу "Дом-кондиционер", от которого у домовладельцев шевелятся волосы.
Но, не будем задерживаться на месте, нас ждёт увлекательное путешествие на чердак и встреча с Волшебным Оракулом! Только я забрался наверх, как меня окликнул грозный голос: ""Замри и внемли! Это оракул дома! Засунь в меня руку и задай три вопроса, если хочешь познать истину!"
Тут впору бы испугаться, но то ли атмосфера магии в этом доме так влияла на меня, то ли моё исследовательское любопытство. В общем, я решил - была не была! И засунул руку в пасть оракула.
- Кто строил этот дом? - спросил я. - Бывшие дворник, доставщик пиццы и таксист. - ответил оракул. - Где они сейчас? - спросил я. - В далёкой Средней Азии. - ответил оракул. - Прощает ли газобетон ошибки? - спросил я. - Идиот, что ли? - возмутился оракул. И после этого больше не разговаривал со мной, как я ни пытался его растормошить.
В стенах, видимо, замурованы клады, т.к. то здесь, то там, встречаются такие вот пустоты, заполненные раствором. Те, кто строил этот дом, не понимали, что плотность бетона и газоблока сильно различается и в процессе усадки такие закладные элементы из бетона действуют на блоки как домкрат.
Свет магии пробивается через весь блок, на улицу. А оттуда поступает свежий воздух. Дом живой и он "дышит".
Вообще, в этом доме не понадобится дополнительная вентиляция. Система вентиляции уже организована строителями. Осталось только включить отопление и начать изучать большие цифры по счетам за электричество.
Резюмируя. Чуда не случилось. Случился очередной псевдодом, когда заказчику под видом тёплого дома для круглогодичного проживания построили домоподобную конструкцию, попутно нарушив все нормы кладки и инструкции производителя газобетона.
СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции»: 9.7. Кладка из крупных силикатных блоков 9.7.4. Толщина растворных швов: На клеевом растворе – 2 мм; На цементно-песчаном растворе – 12 мм
СТО НААГ 3.1–2013 «Конструкции с применением автоклавного газобетона в строительстве зданий и сооружений. Правила проектирования и строительства»:
6.3.1 … Расчетная толщина горизонтальных и вертикальных швов принимается 2 ±1 мм. Фактическая толщина тонкослойного раствора в конструкции должна быть не менее 0,5 мм и не более 3 мм. При фактической толщине шва более 3 мм прочность раствора должна учитываться при определении прочности кладки.
В результате, из-за перепадов толщины кладочного шва, а местами отсутствия в нём раствора, из-за пустошовки вертикальных швов, при усадочных процессах нагрузки распределялись неравномерно, возникли местные напряжения и появились множественные трещины.
Всепрощение газобетона в очередной раз привело к фиаско. Подрядчик заработал штрафы, заказчик - головняк с ремонтом только что построенного дома и только я заработал денег. Продолжайте верить в чудеса и тогда мы с Дэвидом Копперфилдом летим к вам!
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
В квартире прорвало трубу отопления, из-за чего две нижние квартиры получили серьезные повреждения. Собственнице квартиры, где произошла авария, пришлось выплатить соседям почти 300 тысяч рублей за ущерб.
Но вслед за этим она подала в суд, требуя взыскать эту сумму с предыдущих собственников, у которых купила эту квартиру.
Дело в том, что они обустроили теплую лоджию (поставили там радиаторы, застелили пол ламинатом). А когда наступила зима, вся эта конструкция не выдержала перепада температур — и произошел прорыв трубы.
Женщина настаивала на том, что ответчики продали ей квартиру с существенным недостатком (незаконным переустройством лоджии). Значит, по закону она имеет право требовать соразмерного снижения цены.
Однако суд отказал ей в иске: покупая квартиру, она не могла не видеть радиаторы на лоджии (это был явный недостаток, а не скрытый) — значит, согласилась с этим и взяла на себя ответственность за незаконное переустройство (Алтайский краевой суд, №33-10721/2023).
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Привет, дорогие подписчики и те, кто ещё не подписался на мой профиль. В котором я много лет рассказываю о своей работе по техническому обследованию загородных домов, а также об ужасах и кошмарах отечественного рынка загородной недвижимости. Некоторое время не публиковался тут, было много работы по отлову строительных иродов. Работы не стало меньше, но оставлять вас в безвестности несправедливо. Настало время пригласить всех, кто желает суровой справедливости, на наш суд пост!
Тему этого поста случайно задала юрист, с которой мы много лет сотрудничаем по вопросам вызволения денег заказчиков из глубоких подрядчиковых карманцев. Я, как обычно, обратился к ней по печальному поводу - одна молодая девушка с ребёнком, взяла семейную ипотеку и начала строительство загородного дома с мошенниками из Санкт-Петербурга. Сначала они установили свайный фундамент и получили 90% предоплаты, а после началось динамо длиной в полгода. Затем кто-то дал заказчице мой контакт и мы пообщались с подрядчиками в чате. Вели они себя хамски, но всё же через неделю начали строительство дома. В это время заказчица уезжает за рубеж и лишается возможности удалённо открыть шлагбаум. Подрядчик исчезает и перестаёт отвечать на звонки. Я не могу осуществить стройконтроль, т.к. меня не пускают на территорию КП. В итоге, заказчица выписывает постоянный пропуск на год и со второго захода мой техник попадает на объект.
А там стоит недостроенный дом, построенный с нарушением всех имеющихся норм. Без кровли, но с частичным внутренним утеплением. Утеплитель в негерметичных упаковках свален на землю кучей и мокнет под дождём.
Так как оконные проёмы не были закрыты, косой дождь и снег проникали внутрь дома, на пароизоляции пола стоит вода.
Пиломатериалы свалены в кучу без какого-либо укрытия и уже почернели от грибка. Пустая бытовка со следами жизни, инструмент брошен прямо в доме и на участке, ощущение, что людей просто похитили с объекта.
Проведя детективное расследование с допросом охраны и правления КП, выяснили, что как минимум месяц никто не приезжал на участок. Соседи сказали, что в одну из октябрьских ночей видели над стройплощадкой странное свечение, затем раздался громкий крик "эщкере!", свет погас и всё стихло. Так что вероятность, что рабочих депортировала миграционная служба похитили инопланетяне - велика.
Короче, очередной висяк, связанный с тем, что заказчица обратилась ко мне после подписания договора. Конечно, я пробил компанию (зарегистрированную в 2023 году) на благонадёжность и уже в момент проверки возникли вопросы. Гендир конторы является массовым руководителем, то есть гендирствует ещё в двух компаниях. У всех компаний под его руководством миллионные арбитражи и суды. Сам договор имеет два срока строительства - указана дата окончания строительства (она прошла в июле), эта же дата зарегистрирована в банковском договоре, но при этом в договоре подрядчика есть приписка "общий срок строительства не более 2 лет".
В общем, гора несостыковок, которые отсеяли бы этого подрядчика ещё на этапе утверждения, договора, но увы - заказчица сама всё подписала. И теперь она в патовой ситуации - деньги на счету мошенников, дом недостроен, срок его регистрации истекает через полгода, подрядчик исчез и не выходит на контакт. В общем, случилось всё то, что описано в моём посте Почему нет смысла заказывать стройконтроль ПОСЛЕ подписания договора с подрядчиком. Я же предупреждал...
Человека жаль, думали с юристом, чем можем ему помочь и разработали дорожную карту дальнейших действий, чтобы хотя бы не слететь со льготной ипотеки.
В конце беседы юрист сообщила мне хорошую новость: "Ты же не в курсе! На днях мы получили решение суда по тому рязанскому объекту! 16 млн. рублей компенсации им судья впаял. При изначальной стоимости дома 5 млн. рублей."
Тот рязанский объект, обследование которого я делал больше года назад, запомнился мне навсегда двумя моментами: внешними стенами, имевшими уклон наружу больше 5 градусов, за что я окрестил его "дом-кораблик" и неунывающим подрядчиком, который совершенно не обращал внимания на то, что его бригады одна за одной переводят стройматериалы в мусор и продолжал утверждать, что они достроят дом несмотря ни на что. Ситуация была аналогичной сегодняшней - заказчик подписал договор с подрядчиком из Екатеринбурга и перечислил ему часть ипотечных средств. После этого на участке началась имитация активной деятельности. Закрутили свайный фундамент, притащили префаб перекрытия и стены, собрали каркас дома.
Он вышел не очень. Стены развалило в разные стороны.
Поэтому, крыша не натянулась на мауэрлат. Ибо сверху дом был не только больше, чем у основания, но к тому же имел ромбическую форму. В итоге, дом стоял без крыши под всеми дождями, пока префаб-стены не вымокли. Когда я приехал его проверять, дом выглядел так, будто внутри запирали Кинг-Конга. Все перекрытия и стены изорваны и надрезаны.
Как выяснилось, это сделано для просушки утеплителя, набравшего воду. Сама кровля, там где она ещё сохранилась, снималась и монтировалась бригадой неоднократно. В итоге, кровельное покрытие выглядело так:
Даже тут видна разбежка листа кровли и капельника.
Помимо этого, дом был полон нарушений СП на всех уровнях. Например, перекрытие пола было пароизолировано с внешней стороны.
Терраса выполнена на таких вот опорах:
Отливы были смонтированы не под оконный профиль, а на него:
А система канализации была выполнена в стиле а-ля @findeler:
Как он говорит: "Функции свои выполняет? Тогда какие могут быть претензии?".
В общем, по этому объекту был собран целый альбом, подготовлен подробный отчёт с актом осмотра, который юрист приложила к заявлению в суд. И вот, по прошествии года, результат работы системы юстиции - штраф 16 000 000 рублей.
Это счастливый конец? Нет, это только начало долгого пути с погоней за должником, вознёй с приставами, арестами имущества, его реализацией, банкротством юрлица и прочими плясками с бубном. Но другой вариант - просто улыбнуться и сказав "Легко пришло, легко ушло..." пойти платить ипотеку за дом, который тебе не построили. Судебное решение, это как минимум способ вывести из социума мошенника, который будет до конца жизни бегать без собственного имущества, с арестованными счетами, испорченной кредитной историей и без возможности пользования банковскими продуктами.
Но конечно, самый лучший способ выйти из подобной ситуации - это не попадать в неё. Перед заключением договора проверять контрагента, проверять договор с юристом или со специалистом стройконтроля, нанимать сторонний стройконтроль для проверки и читать все посты, которые перечислены тут Как вас обманут домостроители
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Гражданка размещала в интернете объявления с предложением риелторских услуг. К ней обратилась пенсионерка: ей нужно было помочь приобрести квартиру в новостройке. Теперь ни денег, ни квартиры.
«Риелтор» согласилась и подписала с клиенткой предварительный договор купли-продажи и соглашение о бронировании квартиры. По условиям этих документов клиенту нужно было внесли предоплату в размере 20% стоимости жилья (636 000 р.).
Будучи неискушенной в правовых вопросах, женщина передала деньги риелтору. Через некоторое время потребовалось доплатить еще 864 000 р. — женщина снова передала деньги. После этого риелтор пропала.
Выяснилось, что деньги застройщику она так и не передала, а присвоила их себе. Было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества. Как оказалось, риелтор уже была судима по той же статье.
На этот раз суд приговорил ее к 2 г. 8 мес. лишения свободы в колонии общего режима (пресс-служба судов Вологодской обл., 21.02.2024).
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Семейная пара приобрела квартиру в новостройке, но поскольку жена находилась в больнице на сохранении (ожидая появление ребенка), въехать в квартиру они пока не могли. И решили временно впустить туда квартирантов, чтобы жилье не простаивало.
Муж передал комплект ключей риелтору, поручив ему подыскать жильцов. Вскоре на объявление о сдаче квартиры откликнулся некий мужчина. Условия аренды его устроили, и он согласился подписать договор найма, передав плату сразу за несколько месяцев вперед.
Но взамен попросил передать ему копии всех страниц паспорта собственника квартиры и документа о праве собственности на квартиру (пояснив, что ему нужно это для отчетности перед руководством своей компании, по поручению которой он снимал это жилье).
Риелтор передала просьбу своему заказчику — и тот переслал все копии по телефону. На этом все расстались, но вскоре выяснилось, что ненадолго.
Как-то мужчина (супруг собственницы квартиры) решил проверить, как живут квартиранты — и наведался в квартиру. Однако по домофону ответила женщина, которая представилась вовсе не квартиранткой, а собственницей этой квартиры.
Вскоре выяснилось, что тот самый квартирант провернул сделку по продаже квартиры, используя поддельный паспорт хозяйки. Причем подделка была настолько искусно выполнена, что никто даже не заподозрил подвоха (ни риелторы, которые, ничего не подозревая, помогали заключать сделку купли-продажи, ни сотрудники Росреестра). Покупательница рассчиталась за квартиру наличными, при передаче документов на регистрацию. От имени продавца выступала женщина, похожая на фотографию в паспорте, и даже нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры имелось (также полученное по поддельному паспорту).
Было возбуждено уголовное дело, в ходе которого был задержан «квартирант». Он объяснил, что снять квартиру его попросил его знакомый, с целью заполучить копию паспорта собственника.
Суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным, а с подсудимого взыскали 4,5 млн рублей в пользу потерпевшей, которая приобрела квартиру у мошенников (приговор Центрального р-го суда г. Волгограда по делу № 1-10/2019).
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
