Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.
Часто в диалогах о том, какой дом лучше, всплывает тема ликвидности - то есть возможности быстрой продажи недвижимости по рыночной цене. И многие заявляют, что кирпичные дома это самые ликвидные активы. Мол, стоит выставить их на рынок, с руками оторвут по рыночной цене. Давайте поговорим об этом.
Первое, что вам нужно знать при покупке дома из кирпича, что не все йогурты кирпичные дома одинаковы. Кирпичный - это характеристика материала стен. А вот исполнение может быть совершенно разным.
Традиционное для СССР и РФ до 2010 года исполнение - стена в полтора-два (толщина до полуметра) керамических (красных) кирпича, как пустотелого, так и полнотелого. В некоторых печальных случаях - силикатного (белого). На фото пример такой постсоветской постройки, выполненной по традиционной технологии:
Вот, что пишет о нём продавец:
Расположение - 90 км oт МКAД или 15 км oт г.Ceрпуxoв (неплохо с точки зрения ликвидности) Дом: 2-этaжный, кaпитальный, из киpпичa (в 2 кирпича!), что гаpантирует тепло зимой и прохладу летом. Дополнительно: Собственный гараж для вашего автомобиля (не нужно чистить снег зимой!).
Ну, там ещё и участок расположен в живописном месте в окружении хвойного леса — чистый воздух и потрясающие природные пейзажи круглый год.
Просят за него 3 300 000 рублей, что очень немного для дома с таким бэкграундом:
Участок 10 соток в Серпуховском районе, за Окой, относительно недалеко от Пущино (10 км) и Серпухова (20 км по карте), в стародачном месте будет стоить не менее 300 000 рублей.
Итого, шикарный кирпичный особняк 100 м2 за 3 млн.! При том, что в этом же СНТ продаётся брусовый утеплённый (вопрос как, но всё же) дом сравнимой площади на таком же участке в 10 соток за несколько иную цену:
А рядом, в деревне Шепилово, за 9 млн. продаётся дом из газобетона без чистовой отделки, но уже 125 квадратов и с вот такими вводными:
Учacтoк ИЖC - 10 cоток прaвильной фopмы на возвышeннocти, гpаничит c лecом. В 5 минутax пешком автобусная остановкa. Автoбуc нa Mоскву нoмeр 359-ходит paз в чаc, нa Сеpпуxoв-Пущино кaждыe 15 мин. Kpуглогoдичный пoдъезд, зимой дoроги чистят. Отличное тихое место для постоянного проживания.
Так почему же кирпичный дом оказался самым ликвидным дешёвым и пр этом его всё равно никто не покупает?
Норма сопротивления теплопередаче для ограждающих конструкций (стен) в Подмосковье равна 3.00 (м²•˚С)/Вт. Это её нижний предел. То есть, это дом, который не разорит вас на отоплении зимой. Если же мы говорим про какую-то энергоэффективность, то желательно иметь теплосопротивление стен выше этой нормы.
Стена в два пустотелых кирпича, уложенная на раствор с перлитом (с низкой теплопроводностью, так то клали на обычный цементно-песчаный) имеет тепловое сопротивление 1,55 (м²•˚С)/Вт. То есть, в два раза ниже нормы.
Строительный калькулятор при этом ругается, но говорит типа: "Жить можно, если топить как не в себя." Понятно, что затраты на электрическое отопление такого дома в зимний период будут просто космическими.
Такая же стена из полнотелого кирпича будет иметь теплосопротивление 0.88 (м²•˚С)/Вт.
Тут уже калькулятор говорит: Ограждающая конструкция не удовлетворяет санитарно-гигиеническим нормам по тепловой защите. Эксплуатация такой конструкции недопустима.
Что означает - зимой замёрзнешь нахер, как не топи. Силикатный кирпич считать не будем, там вообще грусть.
И если мы пойдём смотреть дальше, то обнаружим, что цена кирпичных домов с участками в Серпуховском районе Подмосковья в целом ниже, чем стоимость каркасника или бруса.
Тут честно пишут: "Дом пpигoдeн для кpуглогoдичнoгo проживaния , тoлщина стен 51 сантиметр." Да, пригоден. Но цена на отопление вам не понравится.
Но есть кирпичные дома, которые продаются сильно выше среднерыночной цены. Почему? Они построены по современной технологии - из тёплой керамики (Поротерма) обложенной кирпичом или в две кирпичные стены с утеплением между ними.
В итоге, что получается? Если мы строим качественный кирпичный дом - это дорого. И вероятность его быстрой продажи по близкой к рыночной цене очень мала. То есть, это хороший дом для постоянного проживания, энергоэффективный и конструктивно надёжный, но совершенно неликвидный - ибо заслуженно дорогой. Если же мы строим поделие со стеной в два пустотелых кирпича на цементно-песчаном растворе, получаем холодную халабуду, которую можно впарить занедорого только любителям стройки на века и передачи своего геморроя с отоплением потомкам. А их становится всё меньше. И потому, висят такие домики годами, в ожидании своего любителя стройки на века.
Кто-то спросит - а как же купцы старину строили себе кирпичные дома из полнотелого кирпича? Там во-первых, толщина стен была не менее метра, во-вторых, внутри стен делали вентканалы для прогрева стен, а печь ставили самой нижней точке, в топочной и топили её зимой круглосуточно, а осенью-весной - периодически.
Кстати, ещё одна беда подобных кирпичных домов - утеплять их нужно снаружи, чтобы использовать теплоёмкость стен. А это значит, потребуется выполнить ещё одну внешнюю отделку. Обкладывать кирпичом по утеплителю как-то тупо, поэтому люди просто делают вентфасад из сайдинга или фиброцемента.
Вот и вся ликвидность. Либо современный и дорогой, либо древний и бессмысленный. Либо древний, бессмысленный и дорогой, как многочисленные рублёвские и барвихинские постройки с площадями в квадратных километрах и миллионными затратами на эксплуатацию.
Как обычно, на все вопросы отвечаю в каментах или через контакт в профиле.
Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий, пишу здесь о своей работе много лет.
В комментариях к предыдущему посту высказали мнение, что дом, построенный с целью продажи, скорее всего будет некачественным, по причине того, что девелопер скроит на всём, чём можно и иногда даже на чём нельзя. Пойдём разбираться в этой теме!
Для ЛЛ: Чтобы быстро продать дом - надо построить его из дешёвых материалов. Чтобы заработать на таком доме - надо построить его из дешёвых материалов.
Несколько лет назад, обследуя каркасник перед покупкой, я обмолвился продавцу, что работаю в компании, которая строит каркасные дома под заказ. На что он ответил: "Я это проходил и в итоге ушёл в девелопмент. Это гораздо выгоднее и главное, никто тебе не делает мозги. Показываешь заказчику готовый дом. Нравится - покупай какой есть, не нравится - следующий! И никаких гарантий - я же свой дом продаю".
Тот дом в итоге мы купили, хотя он имел некоторые дефекты, но заказчик счёл их несущественными для дачи. Но фраза, высказанная девелопером, запала мне в голову. Работая в стройке под заказ ты тратишь очень много времени на взаимодействие с заказчиком. Что не удивительно, ведь цель строительства дома для человека - максимально удовлетворить его потребности. За 10 лет у меня было 3-4 случая, когда заказчики брали типовой проект и возводили дом по нему без изменений. Один из таких проектов я описывал здесь Как мы строим дома для своих. И как я проверяю их качество. Заказчик этого дома написал что-то в стиле - меня устраивает этот проект, когда сможем начать и кому отдать деньги? Единственное изменение в проекте - на чердак мы сделали полноценную дверь, чтобы можно было удобно затаскивать туда всякое барахлишко. А в остальном строительство шло так, как и должно идти - заехали, построили, заказчик принял, уехали. Все довольны.
Но как правило, люди хотят поиграть со шрифтами хотя бы подвигать стены в имеющейся планировке, а зачастую заказывают индивидуальный проект под собственные потребности. Это увеличивает сроки сделки в целом и зачастую процесс согласований планировок, материалов и коммуникаций занимает больше времени, чем само строительство. Кроме того, строя под заказ подрядчик постоянно находится под контролем заказчика - как минимум, сдаёт ему этапы строительства, а нормальные компании отчитываются о сделанной работе ежедневно. При продаже готового дома ты можешь опасаться только обследования перед покупкой, которое делают далеко не все покупатели. У меня, например, довольно часто бывают заказы типа "мы тут купили дом, можете его обследовать?" Как правило, такие обследования заказывают люди, которые поняли, что с домом что-то не так и пытаются минимизировать ущерб.
В общем, купивший участок девелопер свободен от всех проблем подрядчика. А так как он строит на свои и совершенно бесконтрольно, то у него есть две основных задачи.
Задача первая. Заработать.
Тут всё довольно просто. Принцип купил подешевле - продал подороже работает и в строительстве. Для увеличения прибыли берутся самые дешёвые (иногда даже некондиционные) материалы, нарушается технология строительства, инструкции производителей, нанимаются иностранные специалисты без квалификации.
В качестве фундаментов используются бетонные блоки, уложенные на грунт без подготовки
Или винтовые сваи малого диаметра с широким шагом
Фундаменты выполняются из того, что под руку попало и так, как получилось.
Применяются ненормативные слова материалы - горбыль на обрешётку, спанбонд вместо ветрозащиты, профильная труба вместо свай или блоков.
В каркасных домах экономят, в т.ч. на пиломатериале - стойки выполняют из 25-35 сырой доски, в результате получаем шаткий и хлипкий конструктив. Утепление, как правило, выполняется на минимуме норм региона или ниже.
В брусовых домах традиционно - малая толщина стен, отсутствие утепления и обещания "тёплого зимнего круглогодичного проживания".
В блочных и кирпичных домах - повсеместно использование малозаглублённого или вообще незаглудлённого фундамента без утепления цоколя и отмостки при отсутствии гидроизоляции и цоколя с отмосткой, отсутствии водоотведения и дренирования. В результате, в лучшем случае зимой наблюдаются высокие теплопотери, а в худшем разлом фундаментной ленты морозным пучением.
Кстати, некоторые девелоперы прописывают в ДКП, что покупатель предупреждён о необходимости организации водоотведения, дренирования и утепления с гидроизоляцией. А некоторые не прописывают.
На днях столкнулся с домом, который построили на участке со значительным перепадом. Полы по грунту, ростверк на буронабивных сваях. Планирование участка не выполнили, поэтому грунт из полов собирался высыпаться в ближайшее время, как только завалинка из суглинка размылась бы водой.
Вообще, таких подмывов, разломов и подъёмов морозным пучением у меня целая коллекция.
На кровле традиционно экономят максимально упрощая конструкцию. Например, здесь шинглас набили на OSB, без гидрозащиты.
Задача вторая. Демпинговать.
Чтобы быстро отбивать вложения необходимо быстро продавать дома. А для этого нужно снижать их цену. Что возможно только при использовании бюджетных материалов и левых бригад. Чтобы дом был дешёвым - постройте его из дешёвых материалов!
Таким образом, решить обе задачи девелопер может только через экономию. Чтобы быстро продать дом - надо построить его из дешёвых материалов. Чтобы заработать на таком доме - надо построить его из дешёвых материалов.
Всё было бы неплохо, если бы не факт, что в строительстве слово дешёвый как правило является синонимом слов недолговечный или некачественный. Поэтому, даже внешне похожее на дом здание может в итоге оказаться непригодным для проживания через несколько лет. Но, как правило, новые владельцы узнают об этом уже в первую зиму. Но при отсутствии гарантии на дом девелопера это никак волновать не будет.
По опыту, только 30% домов построенных на продажу полностью отвечают строительным нормам. Хорошие дома существуют, но в среднеценовом сегменте их очень мало. Поэтому, с моей точки зрения, покупать ИЖС у девелопера можно только на условиях гарантий на конструктивную целостность не менее 5 лет. Но таких девелоперов в бюджетном домостроении, наверно, и нет.
Как обычно, на все вопросы отвечаю в комментариях или через контакты в профиле.
Привет, дорогие подписчики и все энтузиасты загородного домостроения! Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе и отвечаю на ваши вопросы.
Сегодня расскажу вам очередную печальную историю о том, что прощающих ошибки материалов не существует, а несоблюдение строительных норм может привести в лучшем случае к большим финансовым потерям. Итак, одевайтесь потеплее и садитесь потеснее - начинаю сказ про ледяной дом.
Это был солнечный, а потому морозный, зимний день. Объект был первым в моём списке, заказчик вместе с хозяином дома запаздывали на полчаса и мне пришлось завести заглушенную было машину. Ибо уже через 10 минут после остановки двигателя ноги мои начали потихоньку леденеть. Ночью было ниже - 30°С и раннее солнышко, пробиваясь сквозь заиндевевшие мётлы берёз, никак не могло нагреть холодный, стоящий без движения, воздух. Чу! Невдалеке раздался звук автомобильного двигателя. Подъехал видавший виды паджерик, из которого вывалился такой же мужчина в китайском пуховике времён 90-х.
Я вышел из машины, поздоровался и спросил: "Это вы хозяин дома?" - Да - дружелюбно улыбнулся мужчина, поджимая мне руку - я хозяин. - А я стройконтроль. Будем ждать покупателей или начнём, чтобы времени не терять? - спросил я. - Пошли, чего мёрзнуть-то... - ответствовал он и мы вошли в просторный заснеженный двор.
Я осмотрел дом снаружи и сразу понял, что строившие его не имели строительного образования. Первое, что бросалось в глаза - качество установки окон. Люди, ставившие их, явно не имели представления даже о том, как должны монтироваться откосы, не говоря уже про знание ГОСТ 30971 "Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам". Периметр оконных рам просматривался полностью, в щелях виднелась монтажная пена.
- Кто это Вам дом строил? - спросил я у хозяина, приходя в себя от увиденного. - Так эта, я-то сам строитель, технологию знаю! Сам и строил! - гордо ответил хозяин.
В таких случаях я никогда не спорю. Наоборот, всячески поддерживаю расхваливающего свои косяки строителя и поддакиваю ему, что для наблюдающих со стороны знающих людей выглядеть комично. Особенно эти шоу любят мои коллеги аэродверщики, если судьба сводит нас на одном объекте.
- А потом я взял пароизоляцию и установил её снаружи вместо ветрозащиты! - Ну да, сейчас все так делают! Технология такая. - Вот и я говорю, технология. А дом я на деревянных пеньках поставил вместо бетона. - Во-первых, это не пеньки, а по-научному называется "стулья". Во-вторых, так весь Санкт-Петербург построен и уже 300 лет стоит. - Точно, а ещё...
Короче, так и дискутируем. Хозяин рассказывает мне все строительные премудрости, я поддакиваю и одновременно осматриваю дом. В этот раз был примерно такой же разговор.
По всем стенам снаружи идут волосяные трещины. Вероятнее всего, накосячили с её армированием, нарушили технологию нанесения. Заказчик их не видел, уж больно хорошо "короед" декорирует такие дефекты.
На углах следы усадочных трещин, не установлена угловая штукатурная сетка. Вот и поползло.
Внутри по отделке наблюдалось то же самое.
Все трещины не аварийны, толщина менее миллиметра. Ладно, посмотрим в тепловизор, что у нас с конструкцией?
Мда... На стене сетка из пескобетона, на который положили этот газоблок. Перепад температур между уличной и внутренней стеной достигает 7°.
А по углам вообще печаль...
Углы явно сырые, что неудивительно - конденсат скапливается на холодных поверхностях.
Про окна всё было ясно и снаружи, но в этот раз я впервые увидел даже не иней, а снег и лёд на оконной раме. Скорость притока 1,74 при максимуме нормы 0,3 м/с.
Тепловизор только подтвердил крах тех, кто пытался установить эти окна. Похоже, что местами там не было даже пены.
Вишенкой на торте стал огромный чердак вальмовой кровли, без окон и дверей - попасть в это секретное место можно было только через люк.
Для чего потребовался такой угол наклона скатов и зачем делать утеплённый чердак с высотой более 2 метров в коньке без нормальной лестницы строитель объяснить не смог. Сказал только, что можно сделать там бильярдную. "И пьяным сломать себе ноги, спускаясь из ней на стремянке" - подумал я. А в слух сказал: "Какая интересная идея! А вентиляция здесь есть?" Конечно же, никакой вентиляции там не было (с).
Пароизоляция чердака была также выполнена в местном стиле, без проклейки стыков, в нарушение СП "Кровли" и СП "Деревянные конструкции". И на её внутренней стороне уже наблюдался конденсат.
В общем, можно было констатировать провал хозяина по всем фронтам - ни армокаменные, ни деревянные конструкции у него не удались. Единственный вопрос, который меня беспокоил - почему так холодно? В доме 120 м2 с котлом на 15 кВт, тёплыми полами и дополнительными радиаторами не получалось держать комнатную температуру.
- А что за блоки Вы использовали? - спросил я хозяина. - Так, эцамое, конструкционные, D600. Надёжные! - ответил он гордо. - Да, надёжные - автоматически повторил я, выполнив мысленный фэйспалм двумя руками сразу.
Теперь всё стало окончательно ясно. Норма сопротивления теплопередаче для ограждающих конструкций в Подмосковье 3.02 (м²•˚С)/Вт. Это минимум, нижний предел.
2.0 (м²•˚С)/Вт это теплосопротивление бытовки со стеной 100 мм
2.29 (м²•˚С)/Вт это теплосопротивление стены из газобетона D600 толщиной 400 мм, без учёта её неоднородности, пустошовки и теплопроводного раствора, на который положили блок
3.10 (м²•˚С)/Вт это теплосопротивление газобетона здорового человека D400, толщиной 400 мм, без учёта неоднородности
Цифры после буквы D в названии газобетона говорят о его плотности. Так, D300 означает плотность 300 кг на 1 кубометр. Это лёгкий пористый бетон, который обладает ограниченной несущей способностью, но при этом является хорошим утеплителем. Тем не менее, из него можно строить дома малой этажности, если не применять бетонные перекрытия и ответственно подойти к проектированию. Чем выше плотность блока, тем выше его несущая способность (грубо говоря, его сложнее раздавить), но при этом теряется пористость. В результате, плотные блоки позволяют строить двух и трёхэтажные дома с бетонными перекрытиями, но нуждаются в обязательном дополнительном утеплении.
К сожалению, не все строители домов на продажу имеют представление о таких простых вещах. В итоге, если мы не утепляем дом из блоков высокой плотности, мы получаем надёжный, перекрытый бетонными плитами, холодильник зимой и дегидратор летом. Потому, что такой дом, помимо конструктивной надёжности, обладает замечательной тепловой инерцией. То есть, он долго нагревается и долго остывает, а эти качества не самое лучшее для загородного дома. Например, нагревшись снаружи в летний солнечный день, он будет отдавать тепло внутрь всю ночь, до самого утра. И наоборот, хорошо промёрзнув при отключённом отоплении, он ещё долго будет морозить своих владельцев, пока они не прогреют стены как следует. Что, в общем-то я и наблюдал на осмотре. Очередной раз, когда газобетон не простил ошибки. При практически идеальной геометрии и полной конструктивной целостности здания.
Чему нас учит этот урок? Качество материал без соблюдения технологии не имеет никакого значения - получится фигня. Знание технологии строительства без понимания качеств материала и соблюдения строительных норм также не поможет - как бы хорошо ты не сложил стену, ты замёрзнешь, если материал не держит тепло. Чтобы получилось хорошо - не надо делать плохо. Но для этого надо знать, что значит "хорошо".
Как обычно, отвечаю на ваши вопросы в каментах или через контакты в профиле.
Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля, специалист по техническому обследованию зданий и строитель каркасных домов. Много лет пишу здесь о своей работе.
В конце весны ко мне обратился мой коллега (в прошлом) и друг (в настоящем) с вопросом про дачи. Мол, квартира в Москве - это хорошо, но со временем надоедает. Дети растут, жена хочет странного - типа овоща не из компьютерного кресла, а с собственной грядки. И возникла шальная мысль - не обзавестись ли дачей? Не прям такой уж дачей-дачей, с садом на 50 кустов смородины и 10 яблонь, участком 40 соток из которых 20 под картошку и домом из освящённого железобетона, заговоренного от попадания бронебойного снаряда. А так - местечком, куда можно рвануть на выходные и покачаться на собственном индивидуальном лакшери гамаке, а не на этих, обсиженных всякими геями в их новомодных глэмпингах.
Я ответил, что мысль в целом ясна, но для того, чтобы помочь с лечением начинающейся дачной болезни, нужно понимать насколько она запущена. Если в тяжёлой форме, то ты готов пилить 4 часа на электричке и час на автобусе, чтобы потом, после 10 км перехода по ветровалу и бурелому, снеся кабину медведю и отбившись от волков, оказаться посреди заброшенной деревни и, сняв со спины понягу с уснувшим младшим ребёнком, схватиться за косу, пробивая через бурьян проход к своей покосившейся избе, дабы остаться в ней на зимовку. В лёгкой форме болезнь проявляется в позывах подъехать к даче на такси и в белых кроссовках, покосить газон, разжечь мангал или тандыр, чтобы потом, наевшись шашлыка и качаясь в садовых качелях с кружечкой виски, с умилением наблюдать как твои городские дети получают первый опыт общения с крапивой и радоваться, что в случае чего Скорая помощь без проблем подъедет к воротам, аллергия не успеет перейти в отёк Квинке, а ты успеешь неспешно насладиться любимым напитком.
В итоге, мы пришли к выводу, что скорее второе, чем первое и дача для круглогодичного проживания не требуется вообще. Нужно благоустроенное бомжевище, с целью комфортабельного проведения досуга с семьёй в летний период. Исходя из этой концепции я разработал стратегию обретения дачи за три зарплаты московского дворника (согласно исследованиям Росстата и решению Басманного суда):
Покупка участка с последующей постройкой там какого-то жилья сразу исключается. Во-первых, нормальная бытовка с доставкой и установкой обойдётся не меньше 100 000 рублей. А её ещё нужно обставить. Во-вторых, цена участка с небольшим дачным домиком и цена участка без строений как правило сравнима. А наличие дома в нормальном состоянии позволяет сразу же начать эксплуатацию дачи по назначению - утилизировать время и деньги в ремонт и отделку отдыхать и развлекаться. Зарегистрирован домик или нет, при стоимости участка до 500 000 рублей вообще не имеет значения.
Участок не должен иметь большие размеры. Учитывая его рекреационное назначение, вполне хватит и 5 соток. Это позволит, при развитии дачной болезни, построить и зарегистрировать нормальный дом, поставить баню-бочку, каркасный бассейн и прочие батуты для детей. Но не будет занимать много времени на покос газонов, уход за клумбами и опрыскивание сада от вредителей.
Участок должен быть доступен общественным транспортом. В идеале - находиться в шаговой доступности от станции электрички, не более получаса пешком, с возможностью добраться на автобусе, маршрутке или такси. Это необходимо для того, чтобы на дачу могли приехать все члены семьи, в т.ч. и те, кто пока или уже не водит машину. Кроме того, прогулка по лесу, полю или другим живописным местам, при хорошей погоде будет частью дачного приключения, а при плохой можно взять такси и доехать за несколько минут.
Удалённость участка от Москвы вторична по сравнению с его удалённостью от ж/д станции. Гораздо лучше проехать лишние полчаса на электричке, зато потом за пять минут долететь добраться без сложностей, чем быстро приехать и несколько часов ждать автобуса или искать такси, которые наконец отвезут тебя в окрестности Кислодрищенска. В этом смысле, можно рассмотреть удалённые дачи, которые находятся на пути следования экспрессов Рэкс, Ласточка и подобных, рядом с их станциями.
В связи с п.4 и п.3 - направление не имеет значения. Если автомобиль не является основным средством приезда на дачу, то разница между Казанским и Павелецким вокзалом будет составлять 15-20 минут. Поэтому, можно не париться в попытке найти идеальный вариант по своему шоссе, а искать подходящий по параметрам.
Природное окружение. Маленький член участок должен компенсироваться большим джипом природным разнообразием. То есть, рядом должны быть лес, озеро или пруд, желательно река. И всё это не должно находиться в комарином болоте, как 50% дачных участков на востоке от Москвы.
Инфраструктурный минимум. Дорога с твёрдым покрытием до участка, забор, какая-то живая ремонтопригодная домушка, электричество - это необходимый минимум. Большим плюсом будет наличие колодца или летнего водопровода. Дополнительный важный бонус - наличие продуктового магазина в шаговой доступности. Наличие крупных инфраструктурных объектов поблизости скорее минус, чем плюс. А вот сетевой магазин в 10-15 минутах езды на велосипеде - уже похож на полный флэш-рояль.
Идею взять дачу в аренду мы отмели на этапе обсуждения, т.к. во-первых, какими бы ни были затраты на аренду, это вложения не в своё. Вдруг понравится, а купить не потянешь. Во-вторых, если своя дача не пойдёт, её всегда можно будет продать как минимум по цене покупки, а как максимум - выйдя в плюс.
Относительно удалённости мы пришли к выводу, то при условии поездок на дачу "на всё лето", нет смысла вбухивать деньги в "участки рядом с Москвой, всего 1 млн. рублей - сотка!" и можно потерпеть пару часов в электричке и час на других видах транспорта в обмен на природные красоты и дешевизну участка.
Ок, начинаем поиск на всеми любимом сайте, который является официальным спонсором разнообразных мошенников и блокирует обычных пользователей.
300 000 рублей - Коломенский район - 87 км от МКАД по Новорязанке
Имеем вот такой милый домик 30 м2 в стародачном месте, на 6 сотках, доступных автобусом из Коломны или электричкой из Голутвина. ЖД станция практически за забором, электрички ходят редко - это большое ЖД-кольцо. Есть электричество и колодец на участке. Забор и кое-какие плодовые деревья-кустарники - присуствуют.
В самом СНТ есть магазин продуктов с молочкой, дошиками, консервами, мороженым и пивом.
Разглядывая природное окружение СНТ обнаружил недалеко посёлок каких-то блатарей, вырубивших себе лесной участок и построивших дома посреди леса. Я, кстати, так же сейчас осваиваю участок в Тульской области, буду вырубать только место под дом, сохраняя берёзовую рощу, которая выросла за годы простоя земли.
Говоря про домик - тут как бы жаловаться не на что. Нормальная дача, где зимовать не будешь, но и под дождём не промокнешь. Подклеил, подкрасил и радуйся жизни, шашлык вези с собой, а за пивом в местный магазинчик бегай. Если будет желание - можно остеклить террасу, сделав там летнюю кухню. И кайфуй на все 300 штук. Всем хорошо, но добираться общественным транспортом сложновато. Перекладные электрички, сложно найти совпадающие графики движения, иногда придётся ввисать в Коломне или брать такси за 1 500 рублей. Повысим ставки.
490 000 рублей - Куровская - 69 км от МКАД по Егорьевке
За эти бабки уже можно разгуляться. Во-первых, дом 35 м2 на участке 6,5 соток. Во-вторых, в подарок скважина, туалэт типа сортир, душ и хозблок! А главное, это в пешей доступности от станции Куровская, куда можно доехать прямой электричкой из Москвы за 1:30 или, максимум, 2 часа.
Ну и само Куровское со всем его интертайментом и инфраструктурой доступно в пешем порядке по-походному, с песней.
Рядом грибные леса, рыбные озёра - я хорошо знаю эти места, когда-то ухаживал за девушкой из Егорьевска и на перекладных добирался к ней с родительской дачи в Орехово-Зуевском районе. Эх, молодость! (смахнул скупую слезу с морщинистой щеки).
Внутреннее убранство бомжевища требует лёгкого вмешательста женской руки, а если ещё и снаружи дом закатать в какой-нибудь хауберг, то можно смело называть его коттеджем.
Туалэт типа сортир, конечно, надо менять на септик + унитаз, в систему водоснабжения добавить электробойлер, душ можно оставить уличный, но запитать от дома горячей водой. После этого глэмпинг-шмемпинг можно будет продать глупым москвичам за большие миллионы, но не захочется - такая корова нужна самому!
Дальше примеры приводить не буду, принцип вы поняли. Ставите максимально подъёмную для вас цену и ищите минимально удалённый от МКАД и населённых пунктов в которые ходит электричка или регулярный рейсовый автобус, объект. Далее балансируете на цене и расстоянии, анализируя состояние объекта и окружение.
Если на участке нет:
электричества - это хреново. Во-первых, президент закрыл свою программу - всем внукам строителей Днепрогэсов и Беломорканалов подключение за 500 рублей. Теперь подключение стоит от 7 500 до 10 000 рублей за кВт мощности. То есть, 10 кВт - 100 тысяч рублей. Во-вторых, риск услышать от электриков, что "по причине руконожности нет технической возможности" подключения - велик. Жить без электричества можно, но это геморно и довольно дорого зимой.
водопровода - тут многое зависит от уровня грунтовых вод. Если у соседей есть колодцы, то абиссинская скважина (малого заглубления) или колодец решат проблему за 20-30 тысяч. Если УГВ низкий и чтобы достать воду из земли надо бурить скважину, то нужно взвесить, нужен ли такой геморрой на голову. Цена скважины порядка 2 500 рублей за метр, а главное, есть риск, что вода оттуда будет иметь высокое содержание железа и для питья всё равно придётся возить воду из города, либо ставить мощные фильтры, которые придётся часто менять.
канализации - ну, это, как говорится, говно вопрос. Сейчас промышленность выпускает различные септики, которые можно как закопать самому, так и купить с установкой под ключ. Я вот для бытовки купил себе септик за 35 000 рублей. Буду ставить сам. Он рассчитан на 2 человек при постоянной эксплуатации. Мне он больше нужен, чтобы фильтровать стоки кухни. Но и унитаз в бытовке лишним не будет. А так, в среднем, нормальные септики стоят порядка 120 000 рублей с доставкой и установкой.
В целом же, конечно, всё решается. Вопрос, сколько ещё денег придётся докинуть. Но речь идёт о весьма скромных затратах, в сравнении со строительством нового дома.
Как видите, даже сейчас вопрос приобретения дачи в Подмосковье можно решить в пределах 500 000 рублей, если не зарубаться на направление и не предъявлять к летней даче завышенные требования.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Ахой, камараден! Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию загородной недвижимости, много лет борюсь за качество загородного домостроения и пишу об этом здесь. К сожалению, мои нынешние заказчики этих постов не читали. Что привело их с начала в лапы аферистов, а затем к финансовым потерям. Хотя, казалось бы, всё было шито белыми нитками. Но, обо всём по порядку.
В один из тёмных февральских вечеров мне пришло вполне стандартное сообщение: "Нужно провести обследование двух брусовых домов на удалённом объекте, с заключением для суда". Я согласился, даже не предполагая, что этот заказ откроет мне двери в волшебный мир брускоинов и посвятит в историю одной из величайших девелоперских афёр в истории щеледомостроения.
Объектом оказалась затерянная в можайских лесах имитация коттеджного посёлка. Внутри было пустынно и жутковато. Ни охраны, ни жильцов, ни каких-либо признаков жизни не наблюдалось. Количество щеледомов, которые построены с нарушением всех возможных норм, вызывало чувство глубокой утраты денежных средств.
Деревянные цоколи из OSB, прикрученного прямо на брус - фирменный знак этого посёлка.
В принципе, всё было ясно уже с первого взгляда. И в целом, можно было даже не заходить внутрь домов после наружного осмотра. Свайный фундамент без какого-либо водоотведения, зашитый OSB-плитами по обвязке из неокрашенной профилированной трубы.
Сама обвязка наварена вот так, без какой-либо обработки. Обратите внимание, что нижняя часть "цоколя" практически касается суглинка, который при морозном пучении поднимается до 10 см вверх.
Понятно, что творцы этой сварки и монтажники цоколей были очень далеки от СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии», где сказано:
4.5 Защиту строительных конструкций от коррозии следует обеспечивать методами первичной и вторичной защиты, а также специальными мерами.
4.6 Первичная защита строительных конструкций от коррозии должна осуществляться в процессе проектирования и изготовления конструкций и включать в себя выбор конструктивных решений, снижающих агрессивное воздействие, и материалов, стойких в среде эксплуатации.
4.7 Вторичная защита строительных конструкций включает в себя мероприятия,
обеспечивающие защиту от коррозии в случаях, когда меры первичной защиты недостаточны. Меры вторичной защиты включают в себя применение защитных покрытий, пропиток и другие способы изоляции конструкций от агрессивного воздействия среды.
4.8 Специальная защита включает в себя меры защиты, не входящие в состав первичной и вторичной защиты, различные физические и физико-химические методы, мероприятия понижающие агрессивное воздействие среды (местная и общая вентиляция, организация стоков, дренаж, электрохимическая защита, мероприятия, исключающие конденсацию влаги), вынос производства с выделениями агрессивных веществ в изолированные помещения и др.
А также:
9.2.3 Конструкции зданий и сооружений в целом, элементы и узлы соединения конструкций должны быть доступными для осмотров и возобновления защитных покрытий. При отсутствии возможности обеспечения этих требований конструкции должны быть защищены от коррозии на весь период эксплуатации.
Естественно, этот цоколь смонтирован без каких-либо продухов и тем более, каких-то отливов. Верхняя часть просто посажена на саморезы в брус. Деревянные обвязка и перекрытие не имеют антисептической обработки. Настил чернового пола выполнен из доски третьего сорта, имеющей обзол и следы эксплуатации. Возможно, она уже успела поработать опалубкой на другой стройке. Монтаж настила чернового пола выполнен оригинально - он в черепные бруски на гвозди снизу!
Согласно СП 516.1325800.2022 «Здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства»:
4.6 Технические требования к деревянным деталям и изделиям, применяемым в конструкциях зданий, должны соответствовать ГОСТ Р 59655.
Согласно ГОСТ Р 59655-2021 «Детали и изделия деревянные для малоэтажных жилых и общественных зданий»:
4.11 Детали и изделия, подлежащие пропитке биозащитными средствами:
- нижние обвязки, стойки, ригели под окнами наружных стен панелей и щитов наружных стен; - нижние пояса ферм и балки междуэтажного и чердачного перекрытий в местах примыкания; - нижний ряд брусьев стен, брусья под окнами; - подступенки и косоуры в местах соприкосновения с грунтом, бетоном и т. п. материалами; - каркас панелей цокольного перекрытия; - валки цокольного перекрытия, лаги, прогоны, подкладки под прогоны; - ходовые доски и доски диагональной жесткости; - доски и бруски вентиляционных шахт и коробов; - щиты перегородок в санузлах; - нащельники к панелям и щитам наружных стен должны подлежать глубокой пропитке.
4.12 Детали и изделия обрабатываются огнезащитными средствами согласно требованиям СП 54.13330. Рекомендуется согласно пропитки ВДВ (вакуум — давление — вакуум) в соответствии с ГОСТ 20022.6.
Древесина заготовок, предназначенных для изготовления несущих деталей конструкций должна иметь глубокую пропитку антисептиками и антипиренами согласно ГОСТ 20022.2. Минимальная насыщенностью антипиренами не менее 100 кг на 1 м3 древесины.
Рекомендуется обеспечить уровень насыщения древесины антипиренами для достижения группы 1 огнезащитной эффективности согласно ГОСТ Р 53292.
Понятно, что все эти ГОСТы и СП строители вертели на шуруповёрте. Как и инструкцию по монтажу террасной доски, которую они стянули очень прочно. Так, что вода не могла уйти с неё, чем обеспечила интенсивное развитие грибка как снаружи:
Так и внутри:
Сам брус толщиной 140 мм, уже практически завершил усадку и расщелился везде, где только возможно.
Согласно СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий»:
5.1 Теплозащитная оболочка здания должна соответствовать следующим требованиям: а) приведенное сопротивление теплопередаче отдельных ограждающих конструкций должно быть не менее нормируемых значений (поэлементные требования);
Быстро прикинем, чему соответствует стена из бруса 140 мм.
Нормируемое значение сопротивления теплопередаче стен для жилых помещений в Можайском районе Московской области составляет: 3.06 (м²•˚С)/Вт. Соответствующая нормативу толщина однослойных деревянных стен определяется по формуле δ=Rтр*λ, где: Rтр — требуемое сопротивление теплопередаче; λ — коэффициент теплопроводности.
Коэффициент теплопроводности сосны, из бруса которой построен обследуемый дом, составляет 0,15 Вт/(м°С);
Таким образом, 3,06 х 0,15 = 0,459 метра = 45,9 сантиметров нормируемая толщина стены из сухой сосны при нормальной влажности.
Проведя обратный расчёт, разделив толщину стен на коэффициент теплопроводности, получим сопротивление теплопередаче для обследуемого здания: 0,14/0,15 = 0,93 (м²•˚С)/Вт
То есть, ниже нормы в три раза. Примечательно то, что подрядчик обещал заказчикам уникальный дом по современной энергосберегающей технологии, который можно будет отапливать несколькими керамическими конвекторами.
Внутри дома брус местами подвис на обсаде дверных и оконных проёмов, которая была выполнена без понимания технологии деревянного зодчества.
Обсада выполнена просто из доски, прибитой в торец бруса. Естественно, при усадке брус подвисает на гвоздях и расщеливается насквозь.
А ведь в специальном СП 516.1325800.2022 «Здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства» было написано:
5.3.3 В оконных и дверных проемах должны быть предусмотрены конструктивные меры для обеспечения условий, не препятствующих усадке. Для этого в проемах должны быть устроены пазы в виде пропилов для установки деревянных обсадных вертикальных окосячек. Допускается устройство паза в окосячке и шипа для посадки в элементах сруба (рисунок А.2, г).
Вследствие особенностей монтажа и перевозки элементов сруба пропилы допускается устраивать после монтажа сруба и устанавливать, при этом, окончательные размеры проемов.
5.3.4 Пространство усадочных пазов должно быть закрыто от попадания осадков и насекомых устройством защитной пароизоляционной пленки. Окосячки не должны ограничивать свободную усадку сруба по отношению к установленным окнам и дверям и надежно воспринимать боковые нагрузки на стены. В процессе монтажа сруба обе стороны проемов должны быть укреплены вертикальными сквозными вставками на высоту проема за вычетом высоты усадочного пространства, устраиваемого вверху проемов.
При устройстве окосячки позже, чем через две недели после монтажа проемов, следует устанавливать в паз скользящий брус для сохранения вертикальности стены.
При выполнении указанных требований всегда следует учитывать величину исходной влажности элементов сруба и ожидаемую величину усушки древесины в процессе эксплуатации сруба.
5.3.5 При устройстве оконных и дверных проемов должно быть предусмотрено усадочное пространство между горизонтальными гранями проема и обсадной коробки окосячки на величину ожидаемой усадки стены. Усадочное пространство устраивают в верхней части проемов и закрывают его наличниками.
Понятно, что в доме фактически отсутствует пароизоляция, потому, что по потолку она выполнена так:
А по полу вот так:
И да, это плесень, потому что в некоторых домах OSB положили на сырые доски настила предчистового пола:
Она повсюду, т. к. само перекрытие выполнено из сырой древесины и возможно не просушивалось перед предчистовой отделкой, при этом подпол не имеет продухов и вода с крыши льётся прямо под него.
С крышей, правда, ожидал большей жести. Но в целом - собрали её неплохо, за исключением одной беды - это вальма и у неё нет никакой вентиляции.
Как-бы, стоит аэрируемый конёк, но ни вентзазора под кровлей, ни софитов в поднебесниках - нет. Вот небольшое кино про то, как дома выглядят внутри:
И так далее, и тому подобное. Не буду больше приводить примеры раздолбайства строителей, думаю, даже завзятый щеледомолюбитель уже схватился за голову, глядя на происходящее. Но суть, мои дорогие и уже не очень юные друзья, совсем не в этом. А в том, что таких домов построено не на один посёлок. И даже не на два.
Об этом я узнал после того, как подготовил отчёты для первых двух заказчиков. После этого мне повалили заказы от обманутых домовладельцев, которые зачастую владели двумя, а то и тремя щеледомами в одном из посёлков местной девелоперки.
Меня заинтересовала их тяга к древним технологиями, а ещё больше удивило, что география домовладельцев была очень обширна. Среди моих заказчиков были люди из Ростова-на-Дону и с Камчатки, из Майкопа и Магадана.
Дома их были в разной степени готовности, а у некоторых заказчиков домов и вовсе не было. Кого-то при визите на участок встретил недострой, кого-то свайное поле, а кого-то пустой участок. Хотя по видеосвязи им показывали замечательные дома, которые были полностью завершены, отделаны и меблированы. Некоторые даже подписали акты сдачи-приёмки, убедившись, что замечательный подрядчик уже доделал их дом. После чего ипотечные денежки перекочевали на счета подрядчика и... всё.. их нет!
Понятно, что домовладельцы из регионов не хотели ехать под Можайск для приёмки дома (хотя для меня и странно отдать 10-30 миллионов не удостоверившись, что они потрачены куда планировалось). Но меня заинтересовало то, зачем люди покупали по несколько домов в одном посёлке, причём, делали это массово. У местной девелоперки оказалось не менее 4 таких посёлков, примерно по 60 участков в каждом. Замечательный дом со всеми коммуникациями и "упаковкой" (да, так и было написано в договоре), которая подразумевала отделку и меблирование дома в соответствии с (внимание!) дизайн-проектом, на участке всего в 140 км от МКАД, продавался не дешевле 6,5 млн. рублей, а в некоторых случаях и сильно дороже (известен случай покупки обещания построить щеледом за 13 млн. ипотечных рублей). Но пусть даже все участки продавались по 6,5 млн. Умноженная на 240 эта сумма превращается, превращается в элегантные шорты полтора миллиарда честно стыренных денег. Так всё же, зачем люди из регионов и даже некоторые москвичи вкладывались в брускоины? Всё просто - они верили, что брускоины не только подскочат в цене, но и будут приносить регулярную прибыль.
После небольшого расследования я с восторгом раскрыл для себя всю бизнес-модель брускоиновой пирамиды, которая принесла её основателям миллиарды без каких-либо обязательств. Но об этом я расскажу вам в следующем посте...
P. S. Однажды в каментах появился какой-то идиот, который начал доказывать мне, что энергоэффективность это не самый значимый критерий для здания. Так вот, здания из поста в зимний период потребуют постоянного расхода электричества с мощностью 12-15 кВт. Не говоря про то, что такой расход может оказаться технически невозможным, он очень затратен - местная цена за кВт*ч равна 6 рублям. Это минимум 1 500 рублей в сутки на зимнее отопление.
Согласно ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», такое здание находится в ограниченно-работоспособном состоянии:
5.7.8 В случае несоответствия конструкций здания по результатам теплотехнического расчета категорию технического состояния оценивают как ограниченно-работоспособное техническое состояние, вне зависимости от фактически обнаруженных дефектов.
Согласно ГОСТ 27751-2014 «Надёжность строительных конструкций и оснований», обследуемый объект находится во второй группе предельных состояний:
5.1.1 Строительные объекты должны удовлетворять требованиям (критериям), соответствующим следующим предельным состояниям: - первая группа предельных состояний - состояния строительных объектов, превышение которых ведет к потере несущей способности строительных конструкций и возникновению аварийной расчетной ситуации; - вторая группа предельных состояний - состояния, при превышении которых нарушается нормальная эксплуатация строительных конструкций, исчерпывается ресурс их долговечности или нарушаются условия комфортности;
<...>
5.1.3 Ко второй группе предельных состояний следует относить:
<...>
- другие явления, при которых возникает необходимость ограничения во времени эксплуатации сооружения из-за нарушения работы оборудования, неприемлемого снижения эксплуатационных качеств или расчетного срока службы сооружения (например, коррозионные повреждения).
Выходит, что энергоэффективность это не только значимый, но и жизненно необходимый критерий.
(продолжение следует)
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Красивый вид из окна квартиры, а также солнечный свет вмиг исчезли после того, как рядом построили новый дом. Собственница квартиры обратилась в суд, требуя взыскать с компании-застройщика компенсацию морального вреда и обязать его предоставить ей другую равноценную квартиру.
По итогам судебной экспертизы подтвердилось, что в двух комнатах квартиры истца продолжительность непрерывной инсоляции стала составлять менее 2-х часов в день, что является нарушением санитарных норм.
Но суд посчитал, что в данном случае нельзя взыскать компенсацию морального вреда (т. к. личные права истца не нарушены), а порекомендовал женщине подать иск о взыскании с застройщика причиненного ущерба (при уже подтвержденном судом факте нарушения со стороны застройщика выиграть дело будет несложно).
В Верховном суде РФ с таким решением согласились (дело №4-КГ22-18-К1). Это значит, что с застройщика, который загородил солнечный свет соседним домам, можно взыскать причиненный им ущерб.
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Гражданин заключил договор подряда на ремонт квартиры с таким же гражданином, не ИП. Тот заявил, что на все потребуется 297 400 рублей, но по итогам ремонта оказалось, что заказчик потратил 637 тысяч рублей (с учетом материалов).
Более того, обнаружился ряд серьезных недостатков в работе подрядчика — стоимость их устранения эксперт оценил еще в 121 тысячу рублей.
Заказчик подал в суд на подрядчика, требуя взыскать с него стоимость оплаченных работ, а также штраф за нарушение прав потребителей и компенсацию морального вреда.
Спор дошел до Верховного суда РФ — где истцу отказали в полном объеме:
- никаких санкций за нарушение прав потребителей здесь взыскать нельзя, т. к. подрядчик не ИП (поэтому Закон о защите прав потребителей здесь не применяется),
- работы были приняты заказчиком с явными недостатками — значит, он с ними согласился и не может теперь предъявлять претензии подрядчику (№ 19-КГ22-9-К5).
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
В квартире прорвало трубу отопления, из-за чего две нижние квартиры получили серьезные повреждения. Собственнице квартиры, где произошла авария, пришлось выплатить соседям почти 300 тысяч рублей за ущерб.
Но вслед за этим она подала в суд, требуя взыскать эту сумму с предыдущих собственников, у которых купила эту квартиру.
Дело в том, что они обустроили теплую лоджию (поставили там радиаторы, застелили пол ламинатом). А когда наступила зима, вся эта конструкция не выдержала перепада температур — и произошел прорыв трубы.
Женщина настаивала на том, что ответчики продали ей квартиру с существенным недостатком (незаконным переустройством лоджии). Значит, по закону она имеет право требовать соразмерного снижения цены.
Однако суд отказал ей в иске: покупая квартиру, она не могла не видеть радиаторы на лоджии (это был явный недостаток, а не скрытый) — значит, согласилась с этим и взяла на себя ответственность за незаконное переустройство (Алтайский краевой суд, №33-10721/2023).
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Гражданка размещала в интернете объявления с предложением риелторских услуг. К ней обратилась пенсионерка: ей нужно было помочь приобрести квартиру в новостройке. Теперь ни денег, ни квартиры.
«Риелтор» согласилась и подписала с клиенткой предварительный договор купли-продажи и соглашение о бронировании квартиры. По условиям этих документов клиенту нужно было внесли предоплату в размере 20% стоимости жилья (636 000 р.).
Будучи неискушенной в правовых вопросах, женщина передала деньги риелтору. Через некоторое время потребовалось доплатить еще 864 000 р. — женщина снова передала деньги. После этого риелтор пропала.
Выяснилось, что деньги застройщику она так и не передала, а присвоила их себе. Было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества. Как оказалось, риелтор уже была судима по той же статье.
На этот раз суд приговорил ее к 2 г. 8 мес. лишения свободы в колонии общего режима (пресс-служба судов Вологодской обл., 21.02.2024).
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Семейная пара приобрела квартиру в новостройке, но поскольку жена находилась в больнице на сохранении (ожидая появление ребенка), въехать в квартиру они пока не могли. И решили временно впустить туда квартирантов, чтобы жилье не простаивало.
Муж передал комплект ключей риелтору, поручив ему подыскать жильцов. Вскоре на объявление о сдаче квартиры откликнулся некий мужчина. Условия аренды его устроили, и он согласился подписать договор найма, передав плату сразу за несколько месяцев вперед.
Но взамен попросил передать ему копии всех страниц паспорта собственника квартиры и документа о праве собственности на квартиру (пояснив, что ему нужно это для отчетности перед руководством своей компании, по поручению которой он снимал это жилье).
Риелтор передала просьбу своему заказчику — и тот переслал все копии по телефону. На этом все расстались, но вскоре выяснилось, что ненадолго.
Как-то мужчина (супруг собственницы квартиры) решил проверить, как живут квартиранты — и наведался в квартиру. Однако по домофону ответила женщина, которая представилась вовсе не квартиранткой, а собственницей этой квартиры.
Вскоре выяснилось, что тот самый квартирант провернул сделку по продаже квартиры, используя поддельный паспорт хозяйки. Причем подделка была настолько искусно выполнена, что никто даже не заподозрил подвоха (ни риелторы, которые, ничего не подозревая, помогали заключать сделку купли-продажи, ни сотрудники Росреестра). Покупательница рассчиталась за квартиру наличными, при передаче документов на регистрацию. От имени продавца выступала женщина, похожая на фотографию в паспорте, и даже нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры имелось (также полученное по поддельному паспорту).
Было возбуждено уголовное дело, в ходе которого был задержан «квартирант». Он объяснил, что снять квартиру его попросил его знакомый, с целью заполучить копию паспорта собственника.
Суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным, а с подсудимого взыскали 4,5 млн рублей в пользу потерпевшей, которая приобрела квартиру у мошенников (приговор Центрального р-го суда г. Волгограда по делу № 1-10/2019).
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Женщина купила квартиру, а вскоре туда постучался незнакомый мужчина: он раньше там жил как член семьи прежнего собственника, недавно освободился из мест лишения свободы и теперь ему негде было жить.
Женщина разрешила ему пожить несколько дней, найти другое жилье. Однако мужчина не съехал даже через год. Более того, он привел свою сожительницу, а за ЖКУ не платил.
На все требования хозяйки освободить жилье он отвечал отказом. Полиция женщине ничем не помогла: порекомендовали обращаться в суд, что она и сделала.
В иске она пояснила, что ответчик не является членом ее семьи, его присутствие не позволяет ей распоряжаться жильем по своему усмотрению.
Суд встал на ее сторону: по закону переход права собственности на жилое помещение прекращает право пользования им для всех членов семьи прежнего собственника. У ответчика не было оснований для сохранения за ним права проживать в квартире после ее продажи — поэтому его выселили (Таганрогский суд Ростовской обл., № 2-2880/2011).
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Женщина продала свой дом с земельным участком (в курортном районе) за 13,8 млн рублей. Но из текста договора следовало, что объект был продан всего за 999 тысяч рублей (остальные деньги продавец получила от покупателя наличными, по расписке). Рискнула?
Сделано это было для того, чтобы продавцу не пришлось платить большой налог с этой сделки. Дело в том, что на момент ее заключения 3-летний срок владения домом еще не истек, а в собственность продавца он перешел на основании договора дарения — так что она не могла снизить налогооблагаемую базу на сумму расходов в связи с приобретением дома (ст. 217.1 НК РФ).
Поначалу все прошло гладко: продавец воспользовалась общим налоговым вычетом на сумму 1 млн рублей и не осталась должна государству ни копейки. Но спустя некоторое время ее все-таки вызвали в налоговую для дачи пояснений.
Как выяснилось, ее покупательница вскоре тоже решила перепродать дом. Но поскольку согласно договору она приобрела его по цене чуть меньше миллиона, ей тоже в перспективе грозила уплата высокого налога (т. к. снизить налогооблагаемую базу она могла только 999 тысяч рублей).
Тогда она решила все исправить — и обратилась в ФНС «с повинной». Она дала показания, что дом на самом деле купила намного дороже и передала копию расписки. На основании всего этого ФНС обратилась в суд, требуя признать фактическую стоимость сделки по продаже дома в 13,8 млн рублей и обязать продавца сдать налоговую декларацию на эту сумму.
С учетом того, что ФНС узнала о занижении налоговой базы только после заявления покупательницы, суд восстановил ей срок исковой давности и удовлетворил все заявленные требования (решение Лазаревского р-го суда г. Сочи, № 2-2873/2021).
Теперь продавцу придется не только подать декларацию, но и заплатить налог в размере 1 664 000 рублей (13% от 12,8 млн рублей), а также штрафы за недостоверную информацию и пени, начисленные за весь период просрочки уплаты налога (с учетом величины налога сумма будет немалая).
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Женщина купила квартиру и решила сэкономить на ремонте: она устно договорилась со своим знакомым, который занимался отделкой.
Договор они не подписывали, заказчица передавала деньги по мере необходимости.
Только работать он не спешил: ремонт затянулся на год, а сумма расходов собственницы квартиры перевалила за 900 тысяч рублей.
Терпение женщины лопнуло, когда пропала бытовая техника, заказанная ею для новой квартиры (телевизор и микроволновая печь): подрядчик должен был привести их из магазина, но так и не донес.
Женщина обратилась в суд, требуя взыскать с горе-подрядчика свои деньги: 600 тысяч рублей за недоделанный ремонт и 28 тысяч — за пропавшую технику. Но ввиду отсутствия договора суд не смог установить, какой объем работ должен был выполнить ответчик и какой выполнил. А вот факт утраты бытовой техники подтверждался документами.
Так что с подрядчика взыскали только 28 тысяч рублей, в остальной части иск отклонили (Индустриальный р-й суд Хабаровска, № 2-1854/2021).
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Вышедший в отставку следователь СК решил еще раз воспользоваться своими полномочиями и помочь своему знакомому проверить продавца квартиры, которую он намеревался приобрести (на предмет дееспособности).
Он напечатал на гербовом бланке своего ведомства запрос в психоневрологический диспансер, поставил на нем вымышленный регномер, дату и расписался.
Затем он лично принес запрос в медучреждение, предъявив служебное удостоверение (которое вопреки правилам не сдал при увольнении).
Ничего не заподозрившие сотрудники дали ему ответ — что такой-то не состоит у них на учете (раскрыв врачебную тайну).
Позже этот гражданин еще раз проделал ту же операцию, проверяя другого собственника недвижимости.
Раскрылось все только через 2 года — в отношении бывшего следователя возбудили два уголовных дела (за подделку документов и незаконный сбор сведений о частной жизни). Но в итоге их прекратили в связи с истечением срока давности привлечения к ответственности (Мытищинский горсуд МО, №1-154/2021). Но могли и не прекратить. Повезло.
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Мужчина подписал договор купли-продажи квартиры и передал продавцу 9 млн рублей, а через 5 дней они должны были встретиться в МФЦ для регистрации сделки. Но продавец не пришел, на звонки не отвечал. Тревожно?
Вскоре мужчина узнал, что через день после оплаты 9 млн рублей продавец подарил эту квартиру своему брату (право собственности было зарегистрировано в ЕГРН).
Обманутый мужик подал в суд иск о признании дарения недействительным. Ушлый продавец подал встречный иск: об отмене сделки по продаже квартиры, т. к. в период сделок он постоянно употреблял алкоголь, не понимал, что делает, потерял паспорт, а деньги за квартиру не получал.
Судебная экспертиза установила, что даже с учетом алкоголизма продавец мог понимать значение своих действий. Поэтому суд не нашел оснований для отмены договоров дарения и купли-продажи.
Поскольку переход права собственности на квартиру уже был зарегистрирован, покупатель может теперь только требовать от продавца возврата денег. Которых уже естественно - нет. А то что подарена квартира брату - роли не играет.
(Куйбышевский р-й суд Спб, № 2-32/2023).
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Один из недавних случаев показывает, что собственник может даже лишиться своей квартиры.
Некий гражданин приобрел квартиру в новостройке, но поскольку работал он в другом городе, присматривать за этой квартирой поручил своей матери. Та стала сдавать ее жильцам.
Сначала все шло гладко, но, спустя какое-то время, очередной квартирант «исчез»: деньги за жилье перестали поступать, на звонки он не отвечал.
Когда мать собственника нанесла визит в квартиру, ей открыла дверь незнакомая женщина, которая заявила, что она купила эту квартиру и является теперь ее законной хозяйкой.
Узнав об этом, мужчина заказал выписку из ЕГРН по своей квартире — и увидел, что недавно действительно была зарегистрирована сделка купли-продажи с его участием, и, по данным ЕГРН, он уже не являлся собственником жилого помещения.
Он обратился в полицию — по итогам расследования выяснилось, что квартирант подделал паспорт собственника квартиры (реквизиты были указаны в договоре), подыскал покупателя, готового расплатиться наличными (чтобы не попасть под проверку со стороны банка), и благополучно продал квартиру за 2,4 млн рублей, подделав подпись собственника, — после чего скрылся.
Бывшему собственнику ничего не оставалось, как обращаться в суд, требуя признать договор купли-продажи недействительным.
А новая собственница подала встречный иск — о признании ее добросовестным приобретателем квартиры, обвинив прежнего владельца в том, что он недостаточно заботился о сохранности своей недвижимости: сдал ее в пользование третьим лицам и дальнейшей судьбой не интересовался.
Суд первой инстанции согласился с доводами ответчицы и признал ее добросовестным приобретателем, оставив договор купли-продажи в силе.
При этом частично удовлетворил и первоначальный иск, истребовав квартиру из незаконного владения ответчицы.
Получилась странная ситуация: мужчина снова стал собственником своей квартиры, но в то же время она была продана другому лицу (добросовестному приобретателю).
В апелляции это исправили, признав договор купли-продажи недействительным, т.к. подпись продавца на нем была подделана.
Покупательницу признали добросовестным приобретателем (так что она сможет получить компенсацию от государства, если не удастся вернуть деньги от мошенника-продавца).
Собственником квартиры признали первоначального ее владельца, поскольку даже у добросовестного приобретателя имущество изымается, если изначально оно выбыло из владения собственника против его воли (ст. 302 ГК РФ).
В кассации оставили это решение в силе (Седьмой КСОЮ, дело № 88-2945/2022).
Чтобы избавить себя от подобной нервотрепки, собственнику сдаваемого жилья нужно, как минимум, подать в Росреестр заявление о запрете совершать сделки со своей недвижимостью без личного участия.
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Женщина продала свою квартиру и подыскала подходящий вариант для покупки. Чтобы выбранную квартиру сняли с продажи, она передала агенту 100 000 рублей. И подписала об этом договор.
Стороны договорились встретиться для заключения сделки 31 декабря. Но в самый последний момент продавец заявил, что не сможет явиться для подписания договора и перенес дату на 11 января. В итоге все новогодние праздники женщины вынуждена была провести в съемной квартире, т. к. свою уже продала.
Она передумала покупать квартиру у столь необязательного продавца и потребовала вернуть аванс. Но получила отказ: агент сослался на правило о том, что задаток остается у продавца, если покупатель отказывается от заключения договора.
Женщина обратилась в суд — и там (правда, со второй попытки, в апелляции) признали ее правоту. В
соглашении о передаче денег не было указано, что это задаток — значит, передавался аванс. С продавца взыскали 100 000 рублей, а также проценты за пользование чужими средствами (Свердловский облсуд).
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Молодого человека осудили за мошенничество в отношении родителей. Он обратился к отцу с просьбой о помощи: выписать доверенность на его имя с правом распоряжаться домом с земельным участком, которые принадлежали отцу с матерью — это должно было помочь ему получить в банке кредит.
Мужчина согласился помочь и оформил у нотариуса доверенность.
Получив ее, сын выставил дом на продажу и вскоре нашел покупателя. Он пояснил, что родители в разводе и нотариальное согласие супруги отца на продажу дома не требуется.
После этого состоялась сделка, сын получил от покупателя 3,2 млн рублей, которые потратил на свои нужды.
Отец с матерью узнали, что их дом продан, лишь после того, как новый собственник подал иск о их выселении. По встречному иску родителей суд признал сделку недействительной, а в отношении сына возбудили уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ.
Суд вынес обвинительный приговор и назначил ему наказание — 5 лет лишения свободы (пресс-служба судов Краснодарского края, 20.10.2023).
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
В суд обратился мужчина, который указал, что в октябре 2021 г. ему стало известно, что он продал свою квартиру. Договор с покупательницей был заключен в сентябре 2021 г., стоимость недвижимости была указана 2,5 млн рублей. Однако мужчина утверждал, что не помнит, как подписывал договор, и никаких денег по нему не получал.
Он ссылался на то, что злоупотреблял спиртными напитками и состоял на диспансерном учете по соответствующему заболеванию, несколько раз проходил стационарное лечение. Ответчица, по его мнению, воспользовалась его состоянием и под предлогом вступления в права наследования дала ему подписать договор купли-продажи квартиры, по которому впоследствии в ЕГРН был зарегистрирован переход права собственности к ней.
По итогам проведенной судебной экспертизы специалисты подтвердили, что, учитывая диагноз истца, он не мог понимать значение своих действий при подписании договора. На основании этого заключения суд признал, что сделка была заключена с пороком воли — и отменил ее, признав недействительной (ст. 177 ГК РФ), передав квартиру обратно продавцу. Также выяснилось, что у мужчины уже нет полученный от сделки денег. Потратил.
Покупательница ссылалась на то, что у них с истцом была договоренность: она помогает ему оформить наследство после матери, покупает ему дом в деревне взамен на квартиру, доплатив разницу в стоимости. Расчет с продавцом подтверждался актом приема-передачи наличных денежных средств. Однако, учитывая то состояние, в котором находился продавец, заключая сделку, суд отказался признать акт приема-передачи действительным — и деньги в пользу покупательницы обратно не взыскали.
Кассационная инстанция подтвердила законность такого решения (определение Седьмого КСОЮ по делу №8Г-13150/2023).
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Правила раздела имущества супругов прекрасно известны большинству наших сограждан: все, что было приобретено в браке на общие средства, делится пополам (если только супруги сами не определили для себя другой порядок раздела, заключив брачный договор). И, зная об этом, многие стремятся всеми возможными путями «обойти» это правило, как только дело доходит до развода.
Приведу в качестве примера случай, когда в рамках судебного процесса о разделе имущества супруг заявил, что не будет делить квартиру со своей женой, поскольку та не вложила в нее ни копейки.
После развода между супругами возник спор по поводу раздела квартиры, которая была куплена в период брака. Жена настаивала на том, что это совместно нажитое имущество и ей полагается законная половина — тем более, что ребенок по состоянию здоровья нуждался в отдельной комнате, которую мать не могла ему обеспечить в квартире своих родителей. Муж, в свою очередь, заявил, что спорная квартира была куплена на деньги его отца: тот продал свою квартиру и, по просьбе сына, передал ему вырученные деньги для улучшения жилищных условий. Факт получения супругом денег от отца подтверждался распиской и выписками с банковских счетов о денежных переводах.
Кроме того, муж напомнил, что в период, когда покупалась квартира, жена не работала (находилась в отпуске по уходу за ребенком), а он тоже не имел постоянного заработка, т. к. были проблемы с трудоустройством. Поэтому общих средств для покупки недвижимости у их семьи на тот момент не было — что косвенно также доказывало факт вложения супругом своих личных денег в счет оплаты квартиры.
Отец мужа подтвердил, что передал деньги сыну для улучшения жилищных условий. А поскольку имущество, приобретенное в браке на личные средства одного из супругов, к совместной собственности не относится, суд признал квартиру собственностью мужа.
Однако в апелляции не согласились с таким решением, отметив следующее. Семейный кодекс РФ относит к личному имуществу супругов то, что было получено ими в период брака в дар или по другой безвозмездной сделке (ст. 36 СК РФ). Между тем, из буквального толкования расписки, составленной супругом при получении денег от отца, не следует, что деньги передавались в дар (как и из банковских переводов, подтвержденных выписками со счетов отца). Поэтому деньги, переданные мужу его отцом, нельзя квалифицировать как подарок — и, следовательно, их нельзя признать личными средствами супруга.
Поскольку иных оснований для отступления от принципа равенства долей супругов в этом деле не было, судебная коллегия пришла к выводу, что квартира является совместной собственностью и подлежит разделу между мужем и женой в равных долях.
Отцу разъяснили, что он имеет право взыскать с сына неосновательное обогащение в размере переданных ему денег (определение Мосгорсуда №33-0838/2023).
Как видно из этого случая, решающее значение в вопросе о том, чья квартира, имеет документ, оформляющий факт получения денег супругом от третьего лица. Ошибка, которая была допущена изначально (составление расписки в получении денег), привела к тому, что муж не смог доказать вложение в покупку своих личных средств — и квартиру в итоге разделили пополам.
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
