Женщина передала деньги в счет покупки дома, но отказалась от сделки, а продавец деньги не вернул. Как так вышло? В сделках с недвижимостью часто практикуется предварительная передача покупателем продавцу некой денежной суммы, которая служит подтверждением его намерения приобрести объект.
Но что будет с этими деньгами в том случае, если сделка по каким-то причинам не состоится? Разберем этот вопрос на примере одного случая, который стал предметом судебного разбирательства.
Некая женщина присматривала для себя загородный дом и остановила свой выбор на одном объекте, который по всем показателям отвечал ее требованиям. Продавец обозначил стоимость дома в 5,5 млн рублей.
Чтобы объект был снят с продажи, женщина передала продавцу 100 000 рублей — тот взамен дал расписку, что получил деньги в счет оплаты такого-то объекта недвижимости, выход на сделку планируется в срок до 1 ноября 2022 г.
И в той же расписке продавец указал, что в случае отказа от продажи он вернет покупателю сумму залога в двойном размере, а если покупатель откажется от сделки, то сумма залога не возвращается.
Перед тем, как заключать сделку, покупательница еще раз внимательно осмотрела дом (с привлечением специалистов) — и выяснилось, что дом имеет ряд серьезных недостатков (неровные полы, температура воздуха ниже нормы, а пруд, расположенный на участке, выходил за его границы, что грозило в будущем спорами с соседями).
Поэтому покупательница отказалась от покупки этого дома и потребовала вернуть ей деньги. Но продавец отказался, сославшись на условия расписки.
Спор перешел в суд. Продавец заявлял, что у них с покупателем было заключено соглашение о задатке (а по закону задаток действительно не возвращается в случае отказа купить объект).
Покупатель же требовала вернуть ей деньги, т. к. это был всего лишь аванс — а он подлежит возврату независимо от того, по какой причине сделка не состоялась.
Исход этого спора зависел от того, какое соглашение заключили продавец с покупателем, передавая деньги: о задатке или об авансе (при том, что в тексте расписки эти деньги и вовсе именовались «залогом»).
Суд решил это дело так:
Закон предусматривает, что соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме (ч. 2 ст. 380 ГК РФ). В данном же случае передача денег была оформлена распиской, подписанной одним лишь продавцом.
Поскольку покупатель не подписал этот документ, то нельзя признать его письменным соглашением. Следовательно, переданные деньги не являются задатком. Кроме того, в тексте расписки слово «задаток» не фигурировало — что опять-таки подтверждает отсутствие соглашения сторон по этому поводу. А поскольку соглашения нет, удерживаемые ответчиком средства в сумме 100 000 рублей являются неосновательным обогащением и подлежат возврату истцу.
Апелляционная инстанция согласилась с таким выводом и оставила решение в силе (Свердловский облсуд, дело №33-9278/2023).
Таким образом, ссылаться на правила о задатке можно лишь в том случае, когда деньги были переданы на основании соответствующего письменного соглашения (а не расписки) с прямым указанием на то, что это задаток.
Если эти условия не соблюдаются, деньги придется вернуть по правилам аванса, даже если в расписке было сказано иное.
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
