Ахой, камараден! Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию загородной недвижимости, много лет борюсь за качество загородного домостроения и пишу об этом здесь. К сожалению, мои нынешние заказчики этих постов не читали. Что привело их с начала в лапы аферистов, а затем к финансовым потерям. Хотя, казалось бы, всё было шито белыми нитками. Но, обо всём по порядку.

В один из тёмных февральских вечеров мне пришло вполне стандартное сообщение: "Нужно провести обследование двух брусовых домов на удалённом объекте, с заключением для суда".
Я согласился, даже не предполагая, что этот заказ откроет мне двери в волшебный мир брускоинов и посвятит в историю одной из величайших девелоперских афёр в истории щеледомостроения.

Объектом оказалась затерянная в можайских лесах имитация коттеджного посёлка. Внутри было пустынно и жутковато. Ни охраны, ни жильцов, ни каких-либо признаков жизни не наблюдалось. Количество щеледомов, которые построены с нарушением всех возможных норм, вызывало чувство глубокой утраты денежных средств.

В принципе, всё было ясно уже с первого взгляда. И в целом, можно было даже не заходить внутрь домов после наружного осмотра. Свайный фундамент без какого-либо водоотведения, зашитый OSB-плитами по обвязке из неокрашенной профилированной трубы.

Сама обвязка наварена вот так, без какой-либо обработки. Обратите внимание, что нижняя часть "цоколя" практически касается суглинка, который при морозном пучении поднимается до 10 см вверх.

Понятно, что творцы этой сварки и монтажники цоколей были очень далеки от СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии», где сказано:

4.5 Защиту строительных конструкций от коррозии следует обеспечивать методами первичной и вторичной защиты, а также специальными мерами.

4.6 Первичная защита строительных конструкций от коррозии должна осуществляться в процессе проектирования и изготовления конструкций и включать в себя выбор конструктивных решений, снижающих агрессивное воздействие, и материалов, стойких в среде эксплуатации.

4.7 Вторичная защита строительных конструкций включает в себя мероприятия,

обеспечивающие защиту от коррозии в случаях, когда меры первичной защиты недостаточны. Меры вторичной защиты включают в себя применение защитных покрытий, пропиток и другие способы изоляции конструкций от агрессивного воздействия среды.

4.8 Специальная защита включает в себя меры защиты, не входящие в состав первичной и вторичной защиты, различные физические и физико-химические методы, мероприятия понижающие агрессивное воздействие среды (местная и общая вентиляция, организация стоков, дренаж, электрохимическая защита, мероприятия, исключающие конденсацию влаги), вынос производства с выделениями агрессивных веществ в изолированные помещения и др.

А также:

9.2.3 Конструкции зданий и сооружений в целом, элементы и узлы соединения конструкций должны быть доступными для осмотров и возобновления защитных покрытий. При отсутствии возможности обеспечения этих требований конструкции должны быть защищены от коррозии на весь период эксплуатации.

Естественно, этот цоколь смонтирован без каких-либо продухов и тем более, каких-то отливов. Верхняя часть просто посажена на саморезы в брус. Деревянные обвязка и перекрытие не имеют антисептической обработки. Настил чернового пола выполнен из доски третьего сорта, имеющей обзол и следы эксплуатации. Возможно, она уже успела поработать опалубкой на другой стройке. Монтаж настила чернового пола выполнен оригинально - он в черепные бруски на гвозди снизу!

Согласно СП 516.1325800.2022 «Здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства»:

4.6 Технические требования к деревянным деталям и изделиям, применяемым в конструкциях зданий, должны соответствовать ГОСТ Р 59655.

Согласно ГОСТ Р 59655-2021 «Детали и изделия деревянные для малоэтажных жилых и общественных зданий»:

4.11 Детали и изделия, подлежащие пропитке биозащитными средствами:

- нижние обвязки, стойки, ригели под окнами наружных стен панелей и щитов наружных стен;
- нижние пояса ферм и балки междуэтажного и чердачного перекрытий в местах примыкания;
- нижний ряд брусьев стен, брусья под окнами;
- подступенки и косоуры в местах соприкосновения с грунтом, бетоном и т. п. материалами;
- каркас панелей цокольного перекрытия;
- валки цокольного перекрытия, лаги, прогоны, подкладки под прогоны;
- ходовые доски и доски диагональной жесткости;
- доски и бруски вентиляционных шахт и коробов;
- щиты перегородок в санузлах;
- нащельники к панелям и щитам наружных стен должны подлежать глубокой пропитке.

4.12 Детали и изделия обрабатываются огнезащитными средствами согласно требованиям СП 54.13330. Рекомендуется согласно пропитки ВДВ (вакуум — давление — вакуум) в соответствии с ГОСТ 20022.6.

Древесина заготовок, предназначенных для изготовления несущих деталей конструкций должна иметь глубокую пропитку антисептиками и антипиренами согласно ГОСТ 20022.2. Минимальная насыщенностью антипиренами не менее 100 кг на 1 м3 древесины.

Рекомендуется обеспечить уровень насыщения древесины антипиренами для достижения группы 1 огнезащитной эффективности согласно ГОСТ Р 53292.

Понятно, что все эти ГОСТы и СП строители вертели на шуруповёрте. Как и инструкцию по монтажу террасной доски, которую они стянули очень прочно. Так, что вода не могла уйти с неё, чем обеспечила интенсивное развитие грибка как снаружи:

Так и внутри:

Сам брус толщиной 140 мм, уже практически завершил усадку и расщелился везде, где только возможно.

Согласно СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий»:

5.1 Теплозащитная оболочка здания должна соответствовать следующим требованиям:
а) приведенное сопротивление теплопередаче отдельных ограждающих конструкций должно быть не менее нормируемых значений (поэлементные требования);

Быстро прикинем, чему соответствует стена из бруса 140 мм.

Нормируемое значение сопротивления теплопередаче стен для жилых помещений в Можайском районе Московской области составляет: 3.06 (м²•˚С)/Вт.
Соответствующая нормативу толщина однослойных деревянных стен определяется по формуле δ=Rтр*λ, где:
Rтр — требуемое сопротивление теплопередаче;
λ — коэффициент теплопроводности.

Коэффициент теплопроводности сосны, из бруса которой построен обследуемый дом, составляет 0,15 Вт/(м°С);

Таким образом, 3,06 х 0,15 = 0,459 метра = 45,9 сантиметров нормируемая толщина стены из сухой сосны при нормальной влажности.

Проведя обратный расчёт, разделив толщину стен на коэффициент теплопроводности, получим сопротивление теплопередаче для обследуемого здания: 0,14/0,15 = 0,93 (м²•˚С)/Вт

То есть, ниже нормы в три раза. Примечательно то, что подрядчик обещал заказчикам уникальный дом по современной энергосберегающей технологии, который можно будет отапливать несколькими керамическими конвекторами.

Внутри дома брус местами подвис на обсаде дверных и оконных проёмов, которая была выполнена без понимания технологии деревянного зодчества.

Обсада выполнена просто из доски, прибитой в торец бруса. Естественно, при усадке брус подвисает на гвоздях и расщеливается насквозь.

А ведь в специальном СП 516.1325800.2022 «Здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства» было написано:

5.3.3 В оконных и дверных проемах должны быть предусмотрены конструктивные меры для обеспечения условий, не препятствующих усадке. Для этого в проемах должны быть устроены пазы в виде пропилов для установки деревянных обсадных вертикальных окосячек. Допускается устройство паза в окосячке и шипа для посадки в элементах сруба (рисунок А.2, г).

Вследствие особенностей монтажа и перевозки элементов сруба пропилы допускается устраивать после монтажа сруба и устанавливать, при этом, окончательные размеры проемов.

5.3.4 Пространство усадочных пазов должно быть закрыто от попадания осадков и насекомых устройством защитной пароизоляционной пленки. Окосячки не должны ограничивать свободную усадку сруба по отношению к установленным окнам и дверям и надежно воспринимать боковые нагрузки на стены. В процессе монтажа сруба обе стороны проемов должны быть укреплены вертикальными сквозными вставками на высоту проема за вычетом высоты усадочного пространства, устраиваемого вверху проемов.

При устройстве окосячки позже, чем через две недели после монтажа проемов, следует устанавливать в паз скользящий брус для сохранения вертикальности стены.

При выполнении указанных требований всегда следует учитывать величину исходной влажности элементов сруба и ожидаемую величину усушки древесины в процессе эксплуатации сруба.

5.3.5 При устройстве оконных и дверных проемов должно быть предусмотрено усадочное пространство между горизонтальными гранями проема и обсадной коробки окосячки на величину ожидаемой усадки стены. Усадочное пространство устраивают в верхней части проемов и закрывают его наличниками.

Понятно, что в доме фактически отсутствует пароизоляция, потому, что по потолку она выполнена так:

А по полу вот так:

И да, это плесень, потому что в некоторых домах OSB положили на сырые доски настила предчистового пола:

Она повсюду, т. к. само перекрытие выполнено из сырой древесины и возможно не просушивалось перед предчистовой отделкой, при этом подпол не имеет продухов и вода с крыши льётся прямо под него.

С крышей, правда, ожидал большей жести. Но в целом - собрали её неплохо, за исключением одной беды - это вальма и у неё нет никакой вентиляции.

Как-бы, стоит аэрируемый конёк, но ни вентзазора под кровлей, ни софитов в поднебесниках - нет. Вот небольшое кино про то, как дома выглядят внутри:

И так далее, и тому подобное. Не буду больше приводить примеры раздолбайства строителей, думаю, даже завзятый щеледомолюбитель уже схватился за голову, глядя на происходящее. Но суть, мои дорогие и уже не очень юные друзья, совсем не в этом. А в том, что таких домов построено не на один посёлок. И даже не на два.

Об этом я узнал после того, как подготовил отчёты для первых двух заказчиков. После этого мне повалили заказы от обманутых домовладельцев, которые зачастую владели двумя, а то и тремя щеледомами в одном из посёлков местной девелоперки.

Меня заинтересовала их тяга к древним технологиями, а ещё больше удивило, что география домовладельцев была очень обширна. Среди моих заказчиков были люди из Ростова-на-Дону и с Камчатки, из Майкопа и Магадана.

Дома их были в разной степени готовности, а у некоторых заказчиков домов и вовсе не было. Кого-то при визите на участок встретил недострой, кого-то свайное поле, а кого-то пустой участок. Хотя по видеосвязи им показывали замечательные дома, которые были полностью завершены, отделаны и меблированы. Некоторые даже подписали акты сдачи-приёмки, убедившись, что замечательный подрядчик уже доделал их дом. После чего ипотечные денежки перекочевали на счета подрядчика и... всё.. их нет!

Понятно, что домовладельцы из регионов не хотели ехать под Можайск для приёмки дома (хотя для меня и странно отдать 10-30 миллионов не удостоверившись, что они потрачены куда планировалось). Но меня заинтересовало то, зачем люди покупали по несколько домов в одном посёлке, причём, делали это массово. У местной девелоперки оказалось не менее 4 таких посёлков, примерно по 60 участков в каждом. Замечательный дом со всеми коммуникациями и "упаковкой" (да, так и было написано в договоре), которая подразумевала отделку и меблирование дома в соответствии с (внимание!) дизайн-проектом, на участке всего в 140 км от МКАД, продавался не дешевле 6,5 млн. рублей, а в некоторых случаях и сильно дороже (известен случай покупки обещания построить щеледом за 13 млн. ипотечных рублей). Но пусть даже все участки продавались по 6,5 млн. Умноженная на 240 эта сумма превращается, превращается в элегантные шорты полтора миллиарда честно стыренных денег. Так всё же, зачем люди из регионов и даже некоторые москвичи вкладывались в брускоины? Всё просто - они верили, что брускоины не только подскочат в цене, но и будут приносить регулярную прибыль.

После небольшого расследования я с восторгом раскрыл для себя всю бизнес-модель брускоиновой пирамиды, которая принесла её основателям миллиарды без каких-либо обязательств. Но об этом я расскажу вам в следующем посте...

P. S. Однажды в каментах появился какой-то идиот, который начал доказывать мне, что энергоэффективность это не самый значимый критерий для здания. Так вот, здания из поста в зимний период потребуют постоянного расхода электричества с мощностью 12-15 кВт. Не говоря про то, что такой расход может оказаться технически невозможным, он очень затратен - местная цена за кВт*ч равна 6 рублям. Это минимум 1 500 рублей в сутки на зимнее отопление.

Согласно ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», такое здание находится в ограниченно-работоспособном состоянии:

5.7.8 В случае несоответствия конструкций здания по результатам теплотехнического расчета категорию технического состояния оценивают как ограниченно-работоспособное техническое состояние, вне зависимости от фактически обнаруженных дефектов.

Согласно ГОСТ 27751-2014 «Надёжность строительных конструкций и оснований», обследуемый объект находится во второй группе предельных состояний:

5.1.1 Строительные объекты должны удовлетворять требованиям (критериям), соответствующим следующим предельным состояниям:
- первая группа предельных состояний - состояния строительных объектов, превышение которых ведет к потере несущей способности строительных конструкций и возникновению аварийной расчетной ситуации;
- вторая группа предельных состояний - состояния, при превышении которых нарушается нормальная эксплуатация строительных конструкций, исчерпывается ресурс их долговечности или нарушаются условия комфортности;

<...>

5.1.3 Ко второй группе предельных состояний следует относить:

<...>

- другие явления, при которых возникает необходимость ограничения во времени эксплуатации сооружения из-за нарушения работы оборудования, неприемлемого снижения эксплуатационных качеств или расчетного срока службы сооружения (например, коррозионные повреждения).

Выходит, что энергоэффективность это не только значимый, но и жизненно необходимый критерий.

(продолжение следует)

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

UPD:

Продолжение тут: Вложились в брускоины. Часть II. Ростовые макеты по цене домов. Раскрываем механизм афёр хитрой девелоперки

Россияне в конце 2024 года взяли вдвое больше микрозаймов, чем кредитов.
В связи с ростом процентных ставок по банковским кредитам, россияне всё чаще обращаются в микрофинансовые организации. В декабре 2024 года доля микрозаймов в общем объеме кредитования достигла рекордных 70%, что значительно выше показателя 2023 года (47,4%). Это объясняется ужесточением банковского регулирования и снижением доступности кредитов в банках из-за высоких ставок.

Женщина взяла ипотечный кредит для покупки жилья, но через 7 лет у нее возникла небольшая задолженность (16 300 р.) — и банк тут же дал о себе знать. За неделю ей три раза позвонили с напоминанием о долге и один раз даже приехали по месту ее жительства.

Женщина пожаловалась в ФССП России (они контролируют деятельность банков по взаимодействию с должниками) — и банк оштрафовали на 50 000 р. (закон запрещает непосредственное взаимодействие с должником в рабочие дни в период с 22 до 8 часов, и в выходные дни с 20 до 9 часов посредством телефонных переговоров более 1 раза в сутки, более 2 раз в неделю, более 8 раз в месяц).

После этого женщина обратилась в суд, требуя взыскать с банка компенсацию морального вреда, причиненного ей действиями его сотрудников.

Суд признал иск обоснованным — и взыскал с банка ровно 16 300 р. компенсации в пользу истца (теперь можно будет погасить долг по кредиту путем взаимозачета требований). Похоже судья попалась с юмором.

(пресс-служба судов Вологодской обл., 03.07.2024).

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Пожилая женщина обратилась к некоему предпринимателю, который выдавал займы физическим лицам, и получила от него 2 млн рублей (как следовало из документов). При этом она подписала договор, согласно которому свою единственную квартиру она передавала в залог в качестве обеспечения возврата долга.

Поняв, что заложила свое жилье, женщина отказалась подать в МФЦ заявление о государственной регистрации ипотечного обременения квартиры.

Тогда предприниматель обратился в суд, требуя внести в ЕГРН запись об ипотеке на основании заключенного договора.

В двух инстанциях его иск удовлетворили, но кассационный суд отменил эти решения, обратив внимание на возражения ответчицы. Она ссылалась на то, что стала жертвой обмана: под видом займа истец пытался завладеть ее жильем, а она в силу возраста не понимала, что подписывает, и никаких денег не получала. А где деньги?

Кассация постановила пересмотреть дело с учетом этих доводов (пресс-служба Второго КСОЮ, 25.10.2023).

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Верховный суд РФ защитил гражданина-заемщика в споре с банком, который хотел взыскать с него долг по кредиту, несмотря на наличие договора страхования (Определение Верховного суда РФ N 78-КГ22-27-К3).

История, о которой идет речь в нашем случае, началась с того, что супружеская пара взяла в кредит 2,8 млн рублей в банке для покупки квартиры под залог. Вместе с кредитом они заключили договор личного страхования со страховой компанией. Выгодоприобретателем по страховке значился банк.

К слову, сегодня почти невозможно найти банк, который бы выдавал кредиты без страховки. И это очень важный момент, и о нем часто граждане просто забывают. И зря.

В семье, которая взяла кредит, спустя несколько месяцев случилось несчастье - муж умер. После этого страховая компания отказалась платить возмещение и захотела через суд признать договор недействительным, поскольку, по их мнению, умерший супруг, подписывая с ними договор, "сообщил недостоверные сведения о своем здоровье".

Вдова отправила встречный иск. В нем женщина просила признать незаконным отказ выплатить страховое возмещение. В итоге местные суды встали на ее сторону и обязали страховщиков выплатить вдове 1,5 млн рублей возмещения банку.

Следом кредитная организация потребовала у вдовы досрочно погасить кредит, так как обязательства по нему не исполнялись, но она этого не сделала. Платила банку лишь свою часть кредита. Банк возмутился и также отправился в суд.

В суде кредитная организация потребовала полностью взыскать долг и "обратить взыскание на квартиру". И вот тут вдова во всех инстанциях проиграла. Все три местных суда защитили интересы банка, встав на его сторону. Суды решили, что вдова полностью отвечает по кредиту после смерти мужа, ведь она, во-первых, является наследницей, а во-вторых - еще и созаемщицей. При этом местные суды хором заявили, что женщина может обратиться с иском к страховой компании о возмещении убытков из-за невыплаты возмещения.

Вдова с проигрышем не согласилась и отправилась выше - в Верховный суд страны. И выиграла процесс! ВС напомнил, что страховщик отвечает за убытки из-за несвоевременной выплаты возмещения, которым обеспечивают исполнение кредита. Если бы страховщик вовремя выплатил возмещение, обязательства созаемщиков считались бы исполненными. Убытки банка уменьшились бы.

Верховный суд РФ подчеркнул: заемщик - должник по кредиту - не должен отвечать за то, что страховщик ненадлежащим образом исполнил обязанность по договору страхования заемщика, где выгодоприобретатель банк.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Будучи в браке, супруги купили квартиру, при этом часть средств муж взял у банка, оформив ипотечный кредит. Но вскоре после этого семейная жизнь не заладилась — и брак был расторгнут (в 2015 году).

А в 2016 году мужчина самостоятельно погасил остаток долга по кредиту (почти 2 млн рублей). При этом после развода вопрос о разделе этой квартире не стоял — мужчина как был, так и оставался по документам единственным ее собственником.

Но в 2019 году бывшая супруга неожиданно подала иск о разделе той самой квартиры — и суд, признав ее совместной собственностью (поскольку она приобреталась в браке), признал за женой право на 1/2 квартиры. А когда мужчина вслед за этим обратился в суд, требуя взыскать с бывшей супруги половину выплаченного им кредита (после расторжения брака) в размере 1 млн рублей, ему отказали.

Ответчица заявила о пропуске им срока исковой давности — и суд признал, что 3 года в данном случае действительно истекли: кредит был выплачен в 2016 году, а в суд мужчина обратился только в 2020 году.

По мнению суда, срок исковой давности следовало отсчитывать не со дня, когда суд разделил квартиру официально, а со дня, когда у бывшего мужа возникло право требовать с бывшей жены компенсацию за выплаченный им кредит — т. е. со дня его погашения (определение Второго КСОЮ по делу №8Г-14918/2021).

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Теща оформила на зятя квартиру, поскольку банк не одобрил ей ипотечный кредит. При этом, согласно договоренности, все платежи по кредиту осуществляла сама теща, а после погашения обязательств перед банком зять должен был переоформить квартиру обратно на тещу.

Но вскоре после этого отношения между зятем и дочерью не сложились, и начался бракоразводный процесс с разделом имущества.

Признать квартиру своей собственностью теще не удалось, но она смогла доказать, что фактически исполняла кредитное обязательство зятя, выплачивая за него долг банку.

Зять же, в свою очередь заявил, что вопрос о взыскании этих денег нужно решать в рамках бракоразводного процесса, поскольку его супруга также имеет отношение к этому долгу.

Спор дошел до Верховного суда РФ, где решили так: наличие брака или процесс его расторжения не влияют на обязательства супруга-должника, которые он несёт перед своим кредитором, поскольку он будет отвечать по своим обязательствам своим имуществом, в том числе выделенным из состава общего имущества супругов.

Таким образом, с зятя взыскали деньги в пользу тещи, которые она за него выплачивала (определение ВС РФ №4-КГ23-4-К1).

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Закон запрещает обращать взыскание на единственное жилье должника, но для ипотечного жилья предусмотрено исключение: если квартира или дом является предметом ипотеки, кредитор может потребовать в суде выставить его на торги в случае просрочки выплаты со стороны должника (ст. 446 ГПК РФ).

Но что если должник и собственник ипотечной квартиры не совпадают в одном лице — при этом должник своевременно платит по кредиту, а вот собственник ипотечной квартиры стал банкротом? Такая нестандартная ситуация недавно стала предметом разбирательства в Верховном суде РФ.

Женщина заложила свою единственную квартиру, поручившись по кредиту одной своей знакомой (та взяла в банке 2,2 млн рублей сроком на 10 лет). Заемщица исправно выплачивала свой долг по кредиту, а вот собственница квартиры вскоре объявила себя банкротом (по своим долгам) и обратилась в суд с заявлением о возбуждении дела о несостоятельности (банкротстве).

Узнав об этом, банк, который выдал кредит ее знакомой, тоже обратился в суд, требуя включить свое требование по взысканию кредитной задолженности, обеспеченное ипотекой, в реестр требований кредиторов банкрота. В итоге перед женщиной возникла угроза лишиться своего единственного жилья — при том, что кредит исправно выплачивался банку ее знакомой, за которую она поручилась.

Поначалу суд согласился с банком и удовлетворил его требование. Но спор дошел до Верховного суда РФ, где обратили внимание на специфичность ситуации:

- с одной стороны, заемщица не допускала просрочку перед банком и действие кредитного договора продолжается до 2029 года,

- с другой стороны, интересы банка обеспечиваются залогом квартиры, которая является единственным жильем для ее собственницы, в отношении которой введена процедура банкротства.

Это значит, что в случае, если должник перестанет выплачивать кредит, банк не сможет в будущем заявить требование в деле о банкротстве — а значит, лишится обеспечения своего кредита в виде квартиры. Поэтому банк вынужден принять меры по обращению взыскания на предмет залога.

Но, в то же время, решение суда об удовлетворении требований банка ведет к тому, что собственница ипотечной квартиры в отсутствие просрочки по кредиту фактически лишается своего единственного жилья.

Поэтому Верховный суд РФ посчитал необходимым отменить такое решение и направить дело на пересмотр, предложив сторонам заключить мировое соглашение в отношении заложенной квартиры, по условиям которого ее собственница продолжает нести свои обязательства перед банком как залогодатель — т. е. ипотека сохраняется, а погашение кредита (в случае просрочки, допущенной должником) не может осуществляться за счет другого ее имущества, на которое претендуют другие кредиторы.

В случае, если банк откажется заключать такое соглашение, суд вправе утвердить локальный план реструктуризации с учетом мнения, высказанного Верховным судом РФ (определение Верховного суда РФ №305-ЭС22-9597 от 27 апреля 2023 г.).

В любом случае, решение Верховного суда РФ, принятое по этому делу, станет важным прецедентом для разрешения других подобных случаев: судам напомнили, что право гражданина на жилье должно быть весомее, нежели интересы банка.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Формально человек остается собственником своей недвижимости до тех пор, пока в ЕГРН не будет внесена запись о государственной регистрации прекращения его права (в частности, в связи с заключением сделки по распоряжению этим объектом). Но, на самом деле, как показывает сложившаяся практика, собственники могут лишиться своей недвижимости даже без внесения в ЕГРН такой записи: обычной подписи на договоре будет достаточно. Вот один из таких примеров.

Мужчина дал в долг своей знакомой 3 млн рублей (она просила деньги, чтобы погасить ипотечный кредит в банке). Заем оформили письменным договором, а в дополнение составили еще один договор — залога квартиры, которая принадлежала заемщице. Из него следовало, что в случае невозврата долга в оговорённый срок кредитор имел право обратить взыскание на это жилое помещение. Вот только включить регистрационную запись о залоге квартиры в ЕГРН не удалось, поскольку она уже числилась там в залоге у банка (в рамках того самого кредитного обязательства, в счет исполнения которого женщина заняла у знакомого деньги).

Получив необходимые средства, заемщица благополучно рассчиталась с банком, но ипотечное обременение с квартиры так и не сняла, и деньги по договору займа тоже не вернула. Когда же мужчина потребовал обратить взыскание на квартиру, ему, разумеется, отказали, т. к. государственной регистрации залога не было, а любое право на недвижимое имущество признается юридически действительным только после включения соответствующей записи в ЕГРН.

Есть вероятность, что в этом и заключался расчет заемщицы: после выплаты кредита банк точно не будет претендовать на ее квартиру, а до тех пор, пока запись об ипотеке остается в ЕГРН, новый залог не зарегистрируют — значит, недвижимость в безопасности. Но может быть причина была иной - доподлинно это неизвестно.

Как бы то ни было, мужчина не согласился с таким положением вещей и обратился в суд с иском об исключении из ЕГРН записи о залоге квартиры в пользу банка и о государственной регистрации заключенного с ним договора залога.

В первой инстанции ему отказали, но после апелляционной жалобы суд удовлетворил его иск.

Согласно ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон сделки уклоняется от ее государственной регистрации, суд может вынести решение о регистрации по требованию другой стороны. Договор залога квартиры был заключен с соблюдением всех требований закона, но без заявления ответчика невозможно было внести сведения в ЕГРН о залоге, т. к. государственная регистрация носит заявительный характер. Учитывая это, суд признал договор залога действительным и вынес решение о государственной регистрации (Мосгорсуд, определение по делу № 33-5778/2021).

Таким образом, мужчине удалось получить право залогодержателя квартиры, несмотря на то, что договор залога изначально не был зарегистрирован в ЕГРН. Теперь он может обратиться в суд за решением о выставлении квартиры на публичные торги, чтобы вернуть свои деньги за счет продажи жилья.

Как видно, даже простой подписи на договоре залога квартиры может быть достаточно для того, чтобы этот залог признали действительным — со всеми вытекающими отсюда последствиями. Применительно к рассмотренной ситуации, такой подход выглядит справедливым. Но известно и множество других примеров — когда люди оказывались жертвами мошенников, подписав вместе с договором займа (на крайне невыгодных для себя условиях) договор залога своего жилья. На основании такой подписи, даже без регистрации в ЕГРН, мошенники впоследствии могут добиться через суд переоформления права собственности на недвижимость на себя. Поэтому собственнику нужно быть особенно внимательным при подписании любых договоров, связанных с его недвижимостью.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Требование банка вернуть кредит досрочно может, по меньшей мере, поставить в тупик: редко кто окажется в состоянии сразу выплатить крупную сумму. Но не стоит паниковать раньше времени, получив подобную претензию от банка. Закон предусматривает ограниченный перечень оснований, по которым банк действительно может воспользоваться своим правом на расторжение кредитного договора и досрочный возврат долга. Поэтому он не может ссылаться на какие-то иные случаи, помимо тех, что указаны в законе (об этом говорит Центробанк в своих разъяснениях — Письмо от 02.10.2019 № ИН-06-59/75).

Итак, если речь идет о потребительском кредите, то заемщика могут заставить вернуть его досрочно в трех случаях (Закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ):

1) Если договором предусмотрено, что возврат кредита обеспечивается страхованием, а заемщик в течение 30 дней так и не заключил договор со страховой компанией (п. 12 ст. 7 Закона № 353-ФЗ).

Но если на такой случай банк в договоре оставил за собой право повысить процентную ставку по кредиту, то он не может из-за этого досрочно взыскать кредит. К отсутствию страховки приравнивается и та ситуация, когда гражданин воспользовался своим правом на отказ от договора страхования в «период охлаждения» (30 дней со дня заключения договора) и вернул себе деньги, уплаченные в счет страховой премии. Но обратите внимание, что банк не может досрочно взыскать кредит, если заемщик оформил договор страхования, но с другой компанией, нежели была предусмотрена договором кредитования (ВС РФ, определение № 49-КГ20-18-К6).

2) Если заемщик взял кредит на определенную цель (прямо обозначенную в договоре), но фактически потратил деньги не по целевому назначению (п. 13 ст. 7 Закона № 353-ФЗ).

Например, гражданин взял льготный автокредит, а автомобиль так и не приобрел: переоформил на себя авто своего супруга и отдал ПТС в залог банку. Но, как правило, такие ситуации проверяются банком, когда происходит просрочка выплаты кредита. Чаще это основание для досрочного взыскания применяется по кредитам, выданным предпринимателям, т. к. именно здесь от цели использования кредита нередко зависит дальнейшая платежеспособность заемщика (если, к примеру, он берет деньги на развитие бизнеса, а тратит их фактически на личные нужды, то вряд ли его бизнес от этого улучшится и денег станет больше).

3) Если произошла просрочка по выплате кредита (ст. 14 Закона № 353-ФЗ).

Это самое распространенное основание для досрочного взыскания долга. Но закон устанавливает рамки: банк может потребовать вернуть кредит обратно только, если: - суммарно график выплаты кредита за последние 180 дней нарушался более чем на 60 дней (т. е., к примеру, в первый месяц на 10 дней, второй месяц — на 5 дней и т. д. - всего за полгода 61 день просрочки). И то в этом случае банк сначала должен направить заемщику предупреждение и предоставить ему не менее 30 дней для добровольной уплаты долга, - если же кредит краткосрочный (выдавался не более чем на 60 дней), максимум просрочки для досрочного взыскания составляет 10 дней.

Если банк воспользовался своим правом и потребовал вернуть кредит досрочно, обратите внимание, что срок исковой давности для взыскания долга прерывается этим требованием. И 3 года для обращения в суд начинают отсчитываться со дня предъявления банком требования о досрочной выплате кредита (ВС РФ, определение № 66-КГ21-8-К8).

Если банк подаст иск о взыскании кредита за пределами 3-летнего срока, заемщик может заявить о пропуске срока исковой давности — и суд откажет банку во взыскании.

P.S. В своём телеграм-канале я рассказываю новости и даю советы только для граждан, имеющих долги по кредитам, микрозаймам, ЖКУ, налогам, алиментам. Вот мой телеграм-канал! Каждый мой пост в Pikabu добавляет ко мне в телеграм-канал до 50 подписчиков! Многим (конкурентам) это не нравится :) Ведь за два года в моей телеге уже 35 тысяч подписчиков. Спасибо Pikabu!

Из опыта граждан, с которыми сталкивался по долгу свое деятельности. Итак, худший сценарий: человек оформил ипотечный кредит и перестал вносить платежи по графику. Тогда банк направит все свои усилия на возврат задолженности. При этом он будет поочередно применять разные меры в порядке ужесточения.

1. Начальным этапом будет информирование: Сбербанк пришлет СМС о просрочке. Раз или два позвонит сотрудник кредитной организации, поинтересуется причинами неплатежа. Но это не значит, что банк терпеливо ждет. На фоне периодического контакта уже вовсю работают начисления сверх тела долга пеней и процентов.

2. С первого же дня опоздания с оплатой кредитор «включит» штрафные санкции. Банк применяет начисление пеней из расчета 20% годовых . И эту сумму тоже нужно будет погасить вместе с очередным взносом, чтобы закрыть текущий долг и не допустить ухода в минус в следующем месяце.

3. Если заемщик и дальше не исполняет свои обязанности и при этом не предпринимает никаких действий со своей стороны, отдел досудебного взыскания Сбербанка еще некоторое время продолжает прибегать к «мягким» мерам воздействия: звонит и пишет. Длится этот период максимум три месяца.

4. По прошествии 90 дней, но иногда и после полугода, банк инициирует процесс истребования всей суммы долга. Так поступить он может в силу закона и договора с клиентом, где обязательно прописан соответствующий пункт. Если еще на досудебной стадии неплательщик вдруг начнет погашать задолженность, банк может приостановить процедуру. Как только заемщик выйдет из просрочек, вероятность того, что на этом замысел кредитора о досрочном расторжении сделки прекратится, высока. Правда, до следующего раза образования просрочки. И здесь уже «нехорошую» тенденцию банк примет во внимание.

ГК РФ Статья 821.1. Требование кредитора о досрочном возврате кредита - кредитор вправе требовать досрочного возврата кредита в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, а при предоставлении кредита юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю также в случаях, предусмотренных кредитным договором.

5. Ипотечные заемщики, как правило, всеми силами стараются не исчезать с горизонтов, ведь на кону их жилье. Но если неплательщик не контактен, а срыв сроков оплаты по ипотеке только увеличивается, следующим шагом Сбербанка будет обращение в суд. В иске кредитор попросит суд вынести вердикт о возврате всей суммы долга с учетом процентов, неустойки за просрочку и судебных расходов. Одновременно кредитор заявит и требование обратить взыскание на предмет залога, то есть на квартиру или дом.

6. После принятия решения в пользу истца суд выдает исполнительный лист — документ, который направляется в ФССП (Федеральную службу судебных приставов). Та заводит производство и выставляет предмет ипотеки на торги. Это точка невозврата: на этапе реализации сделать что-либо уже нельзя.

7. После покупки кем-то этой квартиры на торгах, совершаются необходимые действия в Росреестре. У жилища появляется новый хозяин. С регистрационного учета снимаются все лица, прописанные в помещении. А фактически проживающие выселяются силами ФССП, если бывший заемщик и его семья не покидают проданную недвижимость добровольно. Как только завершаются все юридически важные оформления, приставы закрывают исполнительное производство.

Вот так пока всё грустно. Почему пока? Дело в том, что в Госдуме рассматривается закон, которым планируется защитить должников по ипотеке от изъятия их ипотечных квартир.

P.S. В своём телеграм-канале я рассказываю новости и даю советы только для граждан, имеющих долги по кредитам, микрозаймам, ЖКУ, налогам, алиментам. Вот мой телеграм-канал! Каждый мой пост в Pikabu добавляет ко мне в телеграм-канал до 50 подписчиков! Многим (конкурентам) это не нравится :) Ведь за два года в моей телеге уже 35 тысяч подписчиков. Спасибо Pikabu!

После развода женщина подала в суд иск о выселении бывшего мужа из ее квартиры. В ответ муж подал свой иск — о признании права на 1/2 этой квартиры.

Как он пояснил, квартира эта была куплена в ипотеку, оплачивалась только его деньгами: он работал вахтами на судне, у жены был полный доступ к его счету, откуда она брала деньги на выплату кредита.

Предложив приобрести новое жилье, жена сказала, что нужно заключить брачный договор, по которому квартира будет только в ее собственности: у мужа была плохая кредитная история, и из-за его участия в сделке банк мог отказать в выдаче кредита.

Мужчина согласился заключить брачный договор, а через некоторое время они развелись — и жена потребовала его выселить.

Суд не нашел оснований для признания брачного договора недействительным: ни обман, ни существенное заблуждение при его подписании не были доказаны.

Так что иск жены удовлетворили — и мужчине придется освободить жилое помещение (Четвертый КСОЮ, дело № 8Г-12534/2023).

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале каждый день рассказываю новости, даю советы и делюсь своей юридической практикой для более узкой аудитории - граждан, имеющих долги по кредитам, микрозаймам, ЖКУ, налогам, алиментам. Вот мой телеграм-канал! 35 тысяч подписчиков меня уже читают в телеге. Сорри, если кому не понравилось что оставил ссылку. Не хотел вас разозлить :)

Женщина взяла ипотечный кредит для покупки жилья, но через 7 лет у нее возникла небольшая задолженность (16 300 р.) — и банк тут же дал о себе знать.

За неделю ей три раза позвонили с напоминанием о долге и один раз даже приехали по месту ее жительства.

Женщина пожаловалась в ФССП России (они контролируют деятельность банков по взаимодействию с должниками) — и банк оштрафовали на 50 000 р. (закон запрещает непосредственное взаимодействие с должником в рабочие дни в период с 22 до 8 часов, и в выходные дни с 20 до 9 часов посредством телефонных переговоров более 1 раза в сутки, более 2 раз в неделю, более 8 раз в месяц).

После этого женщина обратилась в суд, требуя взыскать с банка компенсацию морального вреда, причиненного ей действиями его сотрудников.

Суд признал иск обоснованным — и взыскал с банка 16 300 р. компенсации в пользу истца (теперь можно будет погасить долг по кредиту путем взаимозачета требований) (пресс-служба судов Вологодской обл., 03.07.2024).

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале каждый день рассказываю новости, даю советы и делюсь своей юридической практикой для более узкой аудитории - граждан, имеющих долги по кредитам, микрозаймам, ЖКУ, налогам, алиментам. Вот мой телеграм-канал! 35 тысяч подписчиков меня уже читают в телеге. Сорри, если кому не понравилось что оставил ссылку. Не хотел вас разозлить :)

Бывает, что вопрос о продаже квартиры встает тогда, когда ипотечник не в состоянии вносить ежемесячные платежи и хочет избавиться от этого долга.

Обычно у заемщика есть два варианта, поясняли ранее в Российском аукционном доме:

1. договориться с банком, что заемщик сам продает жилье, после чего гасит долг полученными деньгами

2. банк выставляет жилье на торги. Это менее выгодно для заемщика, так как нужно дополнительно оплачивать различные процедуры.Например, услуги организатора торгов (до 3% стоимости имущества) или исполнительный сбор (7%), работу оценщика.

Новый закон 2024: самостоятельная продажа квартиры заемщиком

С 11 сентября 2024 года начинает действовать закон, который должен упростить жизнь ипотечника и облегчить закрытие долга с помощью продажи квартиры. Заемщикам разрешили продавать залоговое жилье самостоятельно, но - соблюдая определенные условия. Они определены в законе "Об ипотеке".

Заемщик может в любой момент в течение срока действия ипотечного договора направить банку заявление о самостоятельной продаже имущества. Отправить заявление можно способом, который предусмотрен кредитным договором либо заказным письмом с уведомлением по почте или же вручив банку под расписку.

Банк должен отреагировать на заявление в течение десяти рабочих дней со дня получения заявления.

На самостоятельную продажу квартиры отводится четыре месяца.

Если банк соглашается на самостоятельную продажу, то в ответе клиенту он должен указать сумму долга по кредиту на день окончания периода продажи (на конец четвертого месяца). Эта сумма будет минимальной ценой, по которой разрешается продать квартиру.

Банк вправе в ряде ситуаций отказать заемщику самостоятельно продавать жилье. Отказ можно получить, если:

- банк уже подал иск об обращении взыскания на заложенное имущество либо нотариус совершил исполнительную надпись на договоре об ипотеке;

1. в отношении покупателя жилья возбуждена процедура внесудебного банкротства либо возбуждено дело о признании банкротами заемщика или самого банка;

2. если имущество заложено сразу нескольким залогодержателям в обеспечение исполнения разных обязательств;

3. если квартира является предметом предшествующей и последующей ипотек.

Второй попытки заемщику не дается - если за четыре месяца продать квартиру не удалось, вновь подать заявление об этом нельзя. В то же время заемщик в любой момент может отозвать свое заявление о желании заняться самостоятельной продажей имущества.

С даты получения банком заявления от заемщика о желании самостоятельно продать квартиру не допускается обращение взыскания на это жилье.

Сумма, вырученная от самостоятельной продажи имущества, должна быть зачислена на особый банковский счет, указанный кредитной организацией.

Если квартиру удалось продать дороже минимальной цены, то излишек суммы, сверх долга по кредиту и возможных расходов банка, передается экс-владельцу квартиры.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале каждый день рассказываю новости, даю советы и делюсь своей юридической практикой для более узкой аудитории - граждан, имеющих долги по кредитам, микрозаймам, ЖКУ, налогам, алиментам. Вот мой телеграм-канал! 35 тысяч подписчиков меня уже читают в телеге. Сорри, если кому не понравилось что оставил ссылку. Не хотел вас разозлить :)

С 8 сентября вступил в силу закон, защищающий единственное ипотечное жильё от изъятия при банкротстве. Гражданин сможет сохранить квартиру или дом, заключив мировое соглашение с кредитором.

Новый закон позволяет сохранить ипотечную недвижимость, если это единственное жильё для банкрота и членов его семьи. По прежним правилам залоговое имущество реализовывали, а вырученные деньги направляли на погашение долгов. Теперь заёмщик сможет сохранить ипотечную квартиру или дом и продолжить погашать кредит даже после признания банкротом.

Должник и кредитор теперь могут заключить отдельное мировое соглашение или план реструктуризации долга по ипотеке. Согласие других кредиторов для этого не потребуется. Если суд утвердит мировое соглашение, взыскание на ипотечное жильё обращаться не будет. При этом долг за него выплатить всё равно придётся. Банкрот должен иметь доходы, которые позволят ему погашать ипотеку. Также допускается вариант поручительства третьего лица, например, родственника.

Заключить мировое соглашение можно только в отношении ипотеки на единственное жильё. На другие долги это правило не распространяется.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале каждый день рассказываю новости, даю советы и делюсь своей юридической практикой для более узкой аудитории - граждан, имеющих долги по кредитам, микрозаймам, ЖКУ, налогам, алиментам. Вот мой телеграм-канал! 35 тысяч подписчиков меня уже читают в телеге. Сорри, если кому не понравилось что оставил ссылку. Не хотел вас разозлить :)

Неудивительно, что после такого шока молодёжь предпочитает до последнего жить у родителей 😂