Продавец, которому я помешал продать дом, заказал у меня обследование дома перед покупкой для себя. И новости про супер-мини-домик

Привет, дорогие подписчики и все те, кто уже спешит подписаться на занимательные рассказы о технологиях загородного домостроения и современных методиках домовпаривания. Написал мне человек, мол, надо дом перед покупкой осмотреть, каркасный. Назначили дату и всё шло хорошо, но я уехал в Питер, а оттуда привёз грипп и свалился на две недели. Хотел попросить коллегу меня подменить, да он уехал на юга. Потом хозяин дома никак не возвращался из командировки. В общем, как-то сразу не пошло. А потом звонит мне заказчик и говорит: "Всё получается, собирайся, покажешь своё колдунство!" Ну, мне-то что собираться - точку на карте давайте, я телепортируюсь. Трусы надену только, да уровень зелёный возьму.

В общем, путь наш лежал в дебри Солнечногорского района, где посреди лесов и полей затерялось подключённое к электричеству СНТ, на краю которого стоял объект моего обследования, внешне очень понравившийся заказчику. Обходим дом по периметру и видим, что архитектура дома абсолютно не соответствует окружающей реальности.

Множество ендов и коньков, нагромождены на небольшом по площади доме с единой целью - понтануться собрать больше снега и воды друг на друга. Дополняют это хозяйство две открытые веранды.

Естественно, дом с утепленной кровлей. Естественно, кровля утеплена плохо. Скаты подогреваются. Снег превращается в лёд, который запирает воду и новые порции снега на крыше. На момент осмотра там собрался немаленький айсберг.

Сосульки висят и на северной, и на южной стороне. Почему сосульки в минусовую температуру являются признаком плохого утепления я писал тут Сосульки против физики. О чём говорят сосульки на вашем загородном доме и почему они могут быть с любой стороны крыши

Продолжаем обход дома. Сзади подшивка свеса снята, на стропилах видны следы потёков воды - это тёк конденсат. Распакована часть фасадной отделки. Хозяин сказал, что хотел пристроить небольшое помещение (но почему-то не сделал никакого фундамента), Скорее всего, фасад сняли когда сушили дом после сильной протечки конденсата. Ну и тут тоже всё в сосульках.

Оригинально решён вопрос с печной трубой. Обычно есть два варианта - пустить трубу прямотоком через перекрытие второго этажа, чердак и крышу, либо выпустить трубу через стену и поднять снаружи, обойдя крышу. Тут выбрали третий вариант - продырявить стену и продырявить крышу. Элегантно. ППУ, естественно, нет - просто дырка и в неё пущена труба.

Идём дальше. Морозное пучение приподняло листы отделки цоколя. И погнало волны по отделке фасада.

Аналогичный случай произошёл с крыльцом - волею проектировщиков и дизайнеров оно стоит под открытым небом, кровля не нависает над ним. А водичка - активно собирается. В результате, морозное пучение крыльцо задрало в сторону дома.

И сломало лист отделки цоколя. Бывает.

Заглянем под дом. Продухов нет, но дыр под декоративным фасадом полно. Узнаем, что там со сваями и перекрытием. Ну и вообще, как там дела? Первое, что мы видим - трубы стояка канализации собранные на ремонтную гильзу. То есть тем, кто притворялся сантехниками, было лень отрезать трубу в размер или не хватило длины трубы и они собрали её из кусочков. А ведь это основной стояк всего здания. Вокруг трубы торчит минвата, герметизировать перекрытие тоже желания не было.

Ну, хотя бы сваи стоят ровно и ок. Правда, под домом всё раскопано-перекопано, видимо работы по подведению коммуникаций проводили осенью и не успели завершить до холодов. Ну и нащельник оторвался в одном месте. А ведь дом свежепостроенный.

После такого осмотра в дом заходить уже и не хочется, но нам надо дать заказчику полный отчёт, поэтому отправляемся внутрь.

Оригинальное решение по проходке трубы через стену. ППУ отсутствует, сендвич обмотан листом базальтового волокна или другого изолятора, из дыры сифонит ледяной воздух.

Запускаем тепловизор. Благо, погода благоприятствует - на улице ниже -10.

Хозяин сказал, что он строитель, сам строит дома в Карелии, и делал всё по уму. В стенах перекрёстное утепление 150+50 мм минваты и это видно - они действительно не имеют следов холода. А вот полы по периметру продуваются. Чему нас учит этот урок? Не все строители одинаково полезны. И строить нужно не по уму, а по технологии, герметично замыкая пароизоляцию пола и потолка с пароизоляцией стен.

Удивительно, что продувания по периметру перекрытия есть и на первом, и на втором этаже. Такого я ещё не встречал. Обычно, второй этаж всегда тёплее и дуть из половых щелей там нечему.

На первом этаже, правда, несколько похолодней и из углов дуют конкретные минуса.

Уличная дверь, по какой-то дизайнерской блажи, пластиковая балконная. Установлена вопреки всем ГОСТам. Результат - дополнительная вентиляция. На стене +23, под дверью -7 градусов.

Ну и по-мелочи. Брус на лесенке раскололся. Не просто треснул, а лопнул наискось. Бывает.

Ещё раз любуемся на вскрытую часть свесов и торчащую из них минвату. И понимаем, что ни перфорированных софитов, ни пластиковой перфоленты для вентиляции кровли установлено не было. Наледь на крыше большая, сосульки уверенные.

Итого:
- у дома местами гуляют сваи (крыльцо), отсутствует утепление цоколя, нет отмостки, нет дренирования периметра;
- кровля имеет серьёзные конструктивные недочёты, которые ведут к конденсации, снеготаянию и накоплению льда на скатах, в дальнейшем это приведёт (или уже приводит, судя по вскрытию подшивки сзади) к протечкам;
- пароизоляция и, вероятно, гидроветрозащита дома выполнены халатно. Результаты видны на тепловизоре и ощутимы ногами (босыми особенно);
- печная труба выведена пожароопасно;
- окна-двери установлены с нарушением ГОСТ;
- имеются мелкие дефекты канализации, водопровода, отделки.

Кровля имеет ограниченную работоспособность и факты перехода её состояния в недопустимое, в результате конденсации влаги в утеплении/протечек. Её ремонт - процедура дорогостоящая, т.к. потребует снятия кровельного покрытия. Пароизоляционный контур незамкнут, его выполнение по нормам потребует снятия внутренней отделки, что лишает смысла покупку готового дома. Внешняя отделка частично разобрана. Печь подключена пожароопасно. На момент осмотра конструкция скорее похожа на недострой, от которого решили избавиться, чем на полноценный дом. Хотя, казалось бы, продаётся он строителем. Или, может быть сторителем?

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и все энтузиасты загородного домостроения! Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе и отвечаю на ваши вопросы.

Сегодня расскажу вам очередную печальную историю о том, что прощающих ошибки материалов не существует, а несоблюдение строительных норм может привести в лучшем случае к большим финансовым потерям. Итак, одевайтесь потеплее и садитесь потеснее - начинаю сказ про ледяной дом.

Это был солнечный, а потому морозный, зимний день. Объект был первым в моём списке, заказчик вместе с хозяином дома запаздывали на полчаса и мне пришлось завести заглушенную было машину. Ибо уже через 10 минут после остановки двигателя ноги мои начали потихоньку леденеть. Ночью было ниже - 30°С и раннее солнышко, пробиваясь сквозь заиндевевшие мётлы берёз, никак не могло нагреть холодный, стоящий без движения, воздух. Чу! Невдалеке раздался звук автомобильного двигателя. Подъехал видавший виды паджерик, из которого вывалился такой же мужчина в китайском пуховике времён 90-х.

Я вышел из машины, поздоровался и спросил: "Это вы хозяин дома?"
- Да - дружелюбно улыбнулся мужчина, поджимая мне руку - я хозяин.
- А я стройконтроль. Будем ждать покупателей или начнём, чтобы времени не терять? - спросил я.
- Пошли, чего мёрзнуть-то... - ответствовал он и мы вошли в просторный заснеженный двор.

Я осмотрел дом снаружи и сразу понял, что строившие его не имели строительного образования. Первое, что бросалось в глаза - качество установки окон. Люди, ставившие их, явно не имели представления даже о том, как должны монтироваться откосы, не говоря уже про знание ГОСТ 30971 "Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам". Периметр оконных рам просматривался полностью, в щелях виднелась монтажная пена.

- Кто это Вам дом строил? - спросил я у хозяина, приходя в себя от увиденного.
- Так эта, я-то сам строитель, технологию знаю! Сам и строил! - гордо ответил хозяин.

В таких случаях я никогда не спорю. Наоборот, всячески поддерживаю расхваливающего свои косяки строителя и поддакиваю ему, что для наблюдающих со стороны знающих людей выглядеть комично. Особенно эти шоу любят мои коллеги аэродверщики, если судьба сводит нас на одном объекте.

- А потом я взял пароизоляцию и установил её снаружи вместо ветрозащиты!
- Ну да, сейчас все так делают! Технология такая.
- Вот и я говорю, технология. А дом я на деревянных пеньках поставил вместо бетона.
- Во-первых, это не пеньки, а по-научному называется "стулья". Во-вторых, так весь Санкт-Петербург построен и уже 300 лет стоит.
- Точно, а ещё...

Короче, так и дискутируем. Хозяин рассказывает мне все строительные премудрости, я поддакиваю и одновременно осматриваю дом. В этот раз был примерно такой же разговор.

По всем стенам снаружи идут волосяные трещины. Вероятнее всего, накосячили с её армированием, нарушили технологию нанесения. Заказчик их не видел, уж больно хорошо "короед" декорирует такие дефекты.

На углах следы усадочных трещин, не установлена угловая штукатурная сетка. Вот и поползло.

Внутри по отделке наблюдалось то же самое.

Все трещины не аварийны, толщина менее миллиметра. Ладно, посмотрим в тепловизор, что у нас с конструкцией?

Мда... На стене сетка из пескобетона, на который положили этот газоблок. Перепад температур между уличной и внутренней стеной достигает 7°.

А по углам вообще печаль...

Углы явно сырые, что неудивительно - конденсат скапливается на холодных поверхностях.

Про окна всё было ясно и снаружи, но в этот раз я впервые увидел даже не иней, а снег и лёд на оконной раме. Скорость притока 1,74 при максимуме нормы 0,3 м/с.

Тепловизор только подтвердил крах тех, кто пытался установить эти окна. Похоже, что местами там не было даже пены.

Вишенкой на торте стал огромный чердак вальмовой кровли, без окон и дверей - попасть в это секретное место можно было только через люк.

Для чего потребовался такой угол наклона скатов и зачем делать утеплённый чердак с высотой более 2 метров в коньке без нормальной лестницы строитель объяснить не смог. Сказал только, что можно сделать там бильярдную. "И пьяным сломать себе ноги, спускаясь из ней на стремянке" - подумал я. А в слух сказал: "Какая интересная идея! А вентиляция здесь есть?" Конечно же, никакой вентиляции там не было (с).

Пароизоляция чердака была также выполнена в местном стиле, без проклейки стыков, в нарушение СП "Кровли" и СП "Деревянные конструкции". И на её внутренней стороне уже наблюдался конденсат.

В общем, можно было констатировать провал хозяина по всем фронтам - ни армокаменные, ни деревянные конструкции у него не удались. Единственный вопрос, который меня беспокоил - почему так холодно? В доме 120 м2 с котлом на 15 кВт, тёплыми полами и дополнительными радиаторами не получалось держать комнатную температуру.

- А что за блоки Вы использовали? - спросил я хозяина.
- Так, эцамое, конструкционные, D600. Надёжные! - ответил он гордо.
- Да, надёжные - автоматически повторил я, выполнив мысленный фэйспалм двумя руками сразу.

Теперь всё стало окончательно ясно. Норма сопротивления теплопередаче для ограждающих конструкций в Подмосковье 3.02 (м²•˚С)/Вт. Это минимум, нижний предел.

2.0 (м²•˚С)/Вт это теплосопротивление бытовки со стеной 100 мм

2.29 (м²•˚С)/Вт это теплосопротивление стены из газобетона D600 толщиной 400 мм, без учёта её неоднородности, пустошовки и теплопроводного раствора, на который положили блок

3.10 (м²•˚С)/Вт это теплосопротивление газобетона здорового человека D400, толщиной 400 мм, без учёта неоднородности

Цифры после буквы D в названии газобетона говорят о его плотности. Так, D300 означает плотность 300 кг на 1 кубометр. Это лёгкий пористый бетон, который обладает ограниченной несущей способностью, но при этом является хорошим утеплителем. Тем не менее, из него можно строить дома малой этажности, если не применять бетонные перекрытия и ответственно подойти к проектированию. Чем выше плотность блока, тем выше его несущая способность (грубо говоря, его сложнее раздавить), но при этом теряется пористость. В результате, плотные блоки позволяют строить двух и трёхэтажные дома с бетонными перекрытиями, но нуждаются в обязательном дополнительном утеплении.

К сожалению, не все строители домов на продажу имеют представление о таких простых вещах. В итоге, если мы не утепляем дом из блоков высокой плотности, мы получаем надёжный, перекрытый бетонными плитами, холодильник зимой и дегидратор летом. Потому, что такой дом, помимо конструктивной надёжности, обладает замечательной тепловой инерцией. То есть, он долго нагревается и долго остывает, а эти качества не самое лучшее для загородного дома. Например, нагревшись снаружи в летний солнечный день, он будет отдавать тепло внутрь всю ночь, до самого утра. И наоборот, хорошо промёрзнув при отключённом отоплении, он ещё долго будет морозить своих владельцев, пока они не прогреют стены как следует. Что, в общем-то я и наблюдал на осмотре. Очередной раз, когда газобетон не простил ошибки. При практически идеальной геометрии и полной конструктивной целостности здания.

Чему нас учит этот урок? Качество материал без соблюдения технологии не имеет никакого значения - получится фигня. Знание технологии строительства без понимания качеств материала и соблюдения строительных норм также не поможет - как бы хорошо ты не сложил стену, ты замёрзнешь, если материал не держит тепло. Чтобы получилось хорошо - не надо делать плохо. Но для этого надо знать, что значит "хорошо".

Как обычно, отвечаю на ваши вопросы в каментах или через контакты в профиле.

Привет, дорогие подписчики, а также все, кто интересуется загородным домостроением! Меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследованием загородной недвижимости, строительным контролем и строительством каркасных домов.

Вчера мне в телеграм стукнулся подписчик с необычной задачей - посмотреть на технологию строительства одной чешской компании. Т.к. я прожил в Чехии немало зим и более-менее читаю по-чешски, это оказалось не только простой, но и увлекательной задачей, в процессе которой я узнал много интересного про уровень чешского каркасного домостроения, чем и делюсь с вами.

Итак, первым делом я скачал буклет чешской строительной компании с их сайта и посмотрел на самый простой одноэтажник с общей площадью 104 м2, жилой 88 м2.

Простой и лаконичный дизайн в виде прямоугольника под двускаткой, всё как я люблю. Да ещё и крытой керамической черепицей. Фундамент - УШП толщиной 250 мм. И всё это дело имеет такую планировку:

В общем-то неплохую, но есть нюансы. Например, мне не нравится, что санузел и техпомещение разделены входной дверью - это затруднит и удорожит прокладку коммуникаций. Я бы двинул санузел вправо, а дверь технического помещения перенёс на торец. Таким образом все коммуникации пошли бы по одной стене, по короткому маршруту. То, как техпомещение влезло в кухню-гостиную тоже не очень радует, но суть не про это. Не ради планировок мы сюда пришли.

Посмотрим на пирог стены.

Написал аналоги наших материалов, т.к. по сути они ничем не отличаются от указанных чехами. Итак, первое, что восхищает - это внешняя отделка МДВП толщиной 100 мм, с последующей штукатуркой. Такая плита в России будет стоить 2 500 за м2. Площадь стен дома более 100 м2. Это хороший вариант гидроветрозащиты, шумоизоляции и дополнительной теплоизоляции, добавляющий 1,4 (м²•˚С)/Вт, что примерно сравнимо с теплосопротивлением стены щеледома из бруса толщиной 250 мм. Неплохо, но дорого. Минвата обходится куда дешевле.

Затем идут сосновые стойки каркаса, обвязка которых выполнена из лиственничного LVL-бруса. Зачем это сделано - для меня загадка. Я бы мог понять, что весь каркас собрали из композита. Но делать две доски в стене дорогими, а остальные обычными довольно странно. Больше похоже на запихивание технологий ради технологий.

Каркас утеплён 160 мм минваты между стойками, затем обшит OSB-плитами 18 мм, после чего перекрёстно утеплён ещё 40 мм минваты. И финально обшит сначала гипсоволокнистым листом, а затем гипсокартоном 12,5 мм толщиной.

Эта комбинация мне тоже непонятна - ГВЛ 1200х2500 стоит 800 рублей. Гипсокартон такого же размера - 350 рублей. Зачем платить больше, если можно выполнить обшивку гипсокартоном перекрёстно, в два слоя? Возможно, чехи что-то знают.

Но, давайте посмотрим на теплосопротивление стен.

Очень здорово. Каркасная технология от Агрокульта. На примере свежепостроенного дома - отстаёт на 2 единицы. Примерно, как брус 250 мм от нас. Для тех, кто не понимает цифр и графиков, скажу, что норма сопротивления теплопередаче для Подмосковья (или Ленобласти, они близки по значению) составляет 3,2 (м²•˚С)/Вт. Мы, у которых случаются морозы до минус 40, в стандартной конфигурации утепляемся на 3,53 (м²•˚С)/Вт. Чехи, у которых зимой редко когда выпадает снег, а минус 10 - трагедия, делают 5,46 (м²•˚С)/Вт.

Можем ли мы построить как чехи? Можем. Только давайте сначала посмотрим, сколько у чехов стоит этот дом. Упс... - 15 500 000 рублей на наши деньги. А сколько у нас будет стоить дом подобной планировки, но в нашей комплектации? Примерно 6 000 000 рублей, если заменить УШП на забивные сваи, а керамическую черепицу на металлическую. Теперь давайте спросим у чехов, сколько в среднем они тратят на оплату энергоносителей зимой? От 30 000 рублей в месяц.

Вот, в общем и ответ - дома по-чешски, как и дома по-фински, российскому покупателю просто не нужны. Экономически нецелесообразно строить дом с энергоэффективностью A+, вкладывая миллионы, когда ты можешь просто открутить газовый вентиль посильнее или разориться на дополнительные расходы в виде 3 000 рублей за электричество.

А там, за границей, давно уже начали декарбонизацию, ввели код ECO Green и утепляются так, чтобы потреблять и платить поменьше.

Короче говоря. Разглядывая каталог чешской компании я понял, что строить дома как чехи - реально. Но в России покупателей на них будет очень мало.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).

Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и все интересующиеся темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследованием загородных домов и строительством каркасников, о чём пишу здесь много лет. В этом посте я, наконец, выполняю своё обещание рассказать подписчикам о своём новом проекте конкретного проекта "Дом Отдыха".

Пост с видеообзором не особо взлетел из-за того, что YouTube в РФ работает нестабильно. Но т.к. в каментах вы выразили интерес к конструкции и истории "Дома Отдыха", пишу для вас лонгрид (реальный, а не то, что Пикабу называет лонгрид). Поэтому либо приготовьтесь долго читать и смотреть картинки, либо пролистывайте до конца, там видео с обзором дома.

Идея зайти в сегмент небольших домов крутилась в моей голове уже давно. Часто друзья, живущие в городских квартирах, говорили, что хочется дачу, чтобы переночевать и баня, но при этом какой-то большой дом не нужен. Зачем тратиться на хоромы, чтобы потом их содержать? Особенно, когда живёшь в доме не каждый день. Хочется небольшой дом, но чтобы в нём был санузел, душ, место для сна и резервное спальное место для гостей.

Как многие знают, все новые проекты я испытываю либо на себе, либо на своих друзьях. Мы с женой прекрасно жили в своём доме и единственное, что напрягало - это невозможность оставить в гостях старшего сына. У него аллергия на кошек и с нашей укротительницей мышей они несовместимы. Поэтому, когда в своих планах по расширению жилищного фонда участка мы дошли до бани, задумались о том, что вкладываться в такой скудный функционал не имеет смысла. Мыслить нужно ширее. Точнее - ширше.

- Это будет гостевой дом с парилкой! - сказал я.
- И с кухней! - добавила жена.
- И с двумя двуспальными местами! - дополнил я.
- И с большой душевой! - безапелляционно ответила жена.
Мне осталось молча кивнуть и пойти чертить планировку. Вот так у меня получилось по первому этажу.

Жена критически посмотрела на план, и занялась дизайном интерьера, прикидывая, что и куда можно поставить в этот объём так, чтобы это было эргономично и эстетично. В итоге, мне было скинуто новое ТЗ на планировку, я подправил её и отправил проектировщику с описанием задачи.

Мы подошли к вопросу амбициозно - до нас в сегменте домов с такой площадью никто не делал второй свет со спальней на антресоли. И я прекрасно понимал почему: утеплённая кровля; антресоль; лестница; дополнительные окна - всё это лишние плюсы к бюджету одноэтажника с пятном застройки 6х4 метра. Подрядчики, строящие дома такой площади, обычно стремятся к суперэкономии, поэтому не используют весь доступный объём строения. Компании, которые строят или продают настоящие микродома (tiny house) в нашей стране редки, а если и есть, то хотят цену московской однушки за дом с размером меньше московской однушки. Для примера, цена дома с выставки Open Village 2024, которую я посетил по приглашению партнёров неделю назад.

Кстати, эта цена даже ниже алиэкспрессовской. У китайцев этот дом стоит 5 800 000 рублей, так что ребята молодцы, что привезли эту красоту нам сюда со скидкой.

Я очень люблю смотреть на оригинальные архитектурные решения, но не на своём участке. Такие вещи быстро выходят из моды, кроме того, могут внезапно выстреливать неожиданными конструктивными дефектами, поэтому мы с женой выбираем традиционную архитектуру.

Макс, наш проектировщик, справился с проектом за два дня. Визуализацию я заказывать не стал - все эти 3D считаю нехорошими излишествами, когда умеешь читать чертежи. Поэтому Макс прилепил на обложку эскизную картинку, которая была примерно близка к реальности.

Глядя на неё видно, что архитектура дома позволяет легко его масштабировать. Например, спереди можно пристроить остеклённую террасу, а сбоку под односкатной крышей можно легко пристроить ещё одну комнату. Я надеюсь, вы увидите этот конструктив в моих дальнейших проектах. Но давайте ближе к теме.

После готовности конструктивного решения я взял телефон и набрал Саше. Саша мой давний подрядчик и друг, он умеет закрутить винтовые сваи в самых неудобных местах, куда не проедет ни одни сваебой. Предубеждения перед винтовыми сваями у меня нет, дом стоит на них много лет, а вот участок за годы уже освоен. Поэтому, желательно не катать по нему гусеничную технику, а отработать ювелирно. Саша приехал и пока мы пили чай за беседой о нашей службе в армии, рыбалке и автомобилях, его ребята закрутили сваи в достаточно плотный мартовский суглинок.

Свайное поле я проектировал 3х4 сваи с диаметром 108 мм, исходя из расстояния между сваями в 2 метра и добавил две сваи для крыльца, чтобы его не выпучило зимой. Результат был как обычно идеальный. Я позвонил Вадиму и сказал: "Вадик, сваи установлены, когда сможешь?" Вадик послал меня в апрель и я принялся таскать песок, чтобы занять время.

Просто люблю, чтобы под домом было чисто. Одна машина песка, зато потом, если понадобится, ты лезешь под дом без мата, даже с удовольствием.

Наступило 19 апреля и к нам приехали Вадим, дядя Саша и Виталий - моя любимая бригада, которая кстати, строила дома многим моим друзьям и как минимум паре пикабушников. Я люблю работать с Вадимом - он техничен, энергичен и аккуратен, при этом всегда на позитиве, как бы он не устал. Разгрузили домокомплект и в первый же день для начала собрали обвязку.

По нашим временам - большое удовольствие работать с командой, которая знает что делать и точно выполняет написанные инструкции. Завершили первый день сборкой перекрытия.

К 12 часам следующего дня подняли две стены каркаса дома.

К вечеру внешние стены собрали полностью. Кстати, дом за забором, почерневший каркас которого виден на фото, строится третий год. Стройка за стеклом. История о том, как строят каркасный дом моей соседки и советы как избежать её повторения на вашем загородном участке
И никак не построится Как вам построят каркасник, если вы не будете контролировать стройку и не прочитаете СП (Продолжение событий на Стройке за стеклом)

Через три дня каркас был собран полностью, фронтоны зашиты Белтермо, а кровля накрыта гидроветрозащитой. Это важный этап, с этого момента дом защищён от дождя, можно работать внутри без боязни вымочить материал.

Ещё через три дня супербригада закончила стропильную систему, фронтоны зашиты отделкой (у меня это имитация бруса), началась обшивка каркаса плитами Белтермо. Прошла неделя с начала работ.

К вечеру того же дня - полностью закончили отделку двух стен - южной и северной.

На следующий день покрыли крышу металлочерепицей. Кстати, знаете ли вы, что по инструкции производителей её нельзя резать болгаркой? Иначе, в месте среза отгорит краска, а окалина прожжёт краску по всей поверхности, куда долетит. В итоге, крыша начнёт ржаветь и прохудится.

По готовности крыши приступили к утеплению конструкции. На фото пароизоляция с проклейкой швов. Работы по утеплению и пароизоляции заняли три дня.

4 мая были полностью завершены работы по внешней и внутренней отделке дома, а также установке треугольных окон с их доборными и декоративными элементами. Установили печь, закладные для ввода-вывода коммуникаций, вентвыводы и бригада уехала строить другие дома.

В таком виде дом был закончен за 15 дней. Настало время моего выхода! Большую часть работ по коммуникациям и декоративной отделке я делал сам. С укладкой тёплых полов и плитки, а также с разводкой водопровода, помог сосед. Ну, как помог - плитку он сделал за меня :). В общем, именно поэтому я проковырялся с домом год, хотя фактического времени на его покраску, коммуникации и отделку ушло не больше двух недель.

Приехала дверь с терморазрывом, окна, всё это дело установили подрядчики, я только красоту наводил - наличники, отливы и доборы делал.

Сосед сделал тёплые полы, положив керамогранит. Поставили кухню. Завезли диван. Внутри дом уже обретает форму, но бардак от валяющихся инструментов и недоделки по мелочам раздражают. Пришла осень, пора собирать урожай, а я ещё не сделал верхний свет, не повешен телек и много мелочей, типа неприкрученных плинтусов. Зато томаты вкусные уродились!

Уже зима, а у меня всё ещё бардак. Работы много. Из-за аномальной погоды - сначала дожди, потом морозы без снега, повыпучивало фундаменты, ну и много заказов на тепловизионные обследования от тех, кто заказывал дом не у Вадима. Опять же, стройки наши идут в штатном режиме, нужно кататься на стройконтроли. Но иногда забегаю что-то доделать.

Система отопления электрическими тёплыми полами показала себя отлично. На весь дом 1,2 кВт, при этом для поддержания температуры +22 они работали половину суток. Технологии. Кстати, тёплые полы включены в систему умного дома, управляются по WiFi и могут включаться/выключаться по сценарию. А вот свет сделан по системе полоумного дома - на беспроводных выключателях RF443 и таких же кнопочных пультах. Удобно получилось - не надо тянуть провода, всем домом можно управлять с пультов.

Зимой очень хорошо проверилась конструкция кровли. Снега сначала не было, а потом наалило столько, что я не успевал чистить. На крыше лежали сугробы, но никаких негативных процессов замечено не было.

Что касается парилки - размеры позволяют разместить 4 человека с большим комфортом, высота потолка 2,4 метра, что высоковато для бани, но это не мешает нагреть помещение до 100 градусов, если нужно. Я сам не любитель экстремальных температур, мы с женой паримся при 60-70 градусах, до которых баня доходит примерно через полчаса топки.

Отдельная фишка этого проекта - треугольные окна. Причём, со стороны антресоли они ещё и открываются! В Москве только один подрядчик взялся за такую конструкцию.

А вот москитные сетки мне пришлось делать самому - треугольные никто делать не брался. Но нам не привыкать - пара кабельных каналов, сетка, металлические уголки и москитники готовы!

Также хочу рассказать про антресоль или, как её ещё называют, лофт. Это отличное дополнение к дому, которое расширяет его функционал, добавляя отдельную уютную спальню. Высота от пола до центральной балки составляет 1,4 метра, те кто бывал в походах знают, что это вполне комфортная палаточная высота.

В предыдущем посте некоторые высказывали сомнения насчёт удобства такой спальни, но тут всё просто - помимо антресоли в доме есть большой раскладной диван с ортопедическим матрасом. Те, кому физически тяжело подниматься по трапу или просто комфортнее спать привычным образом, спят внизу. Это место не для людей с ограничением подвижности или двигательной инвалидностью, мне кажется это и так понятно. Антресоль - дело молодых, хотя бы душой.

В качестве кровати использован беспружинный анатомический матрас, на нём удобно сидеть и отлично спать, при этом он не занимает много места.

Трап имеет довольно крутой угол - 75 градусов, но при этом широкие ступени. Максимальный возраст забиравшегося и спускавшегося по трапу человека - 69 лет, минимальный - 5 лет.

А теперь слайды техническая информация для тех, кому интересно.

Характеристики

Дом выполнен из строганой доски камерной сушки 150х50.
Перекрытие пола утеплено перекрёстно, 150+50 мм минваты Rockwool Scandic Lite Batts.
Стены утеплены 100+50 мм этой же минваты со смещением слоёв.
Снаружи обшиты ветрозащитными плитами Белтермо 25 мм.
Отделка снаружи имитация бруса с карельским профилем, окрашена на месте перед монтажом. Смонтирована через вентзазор 50 мм.
Отделка внутри - основные помещения эта же имитация, душевая - плитка, парилка - осиновая вагонка.
Кровля - утепление 200 мм между стропилами, гидроветрозащита по стропилам, вентзазор 50 мм через контррейку, металлочерепица по обрешётке.
Предчистовые полы - QuickDeck 25 мм по обрешётке из доски 100х50.
Чистовые полы - керамогранит.
Тёплые полы -1,2 кВт в виде электроматов в клеевом слое. Положка - пенофол 3 мм + два слоя ГВЛ перекрёстно.

Автономность - дом может отапливаться печью. При наличии электричества тёплый воздух из парилки может нагнетаться в кухню-гостиную вентилятором, которой забирает его под потолком парилки и выдувает под ноги в жилое помещение через специальный вентканал. Зимой, при наличии топливных брикетов или дров, в таком доме не замёрзнешь.

Энергоэффективность - дом имеет сопротивление теплопередаче у стен 3.45 (м²•˚С)/Вт, при норме для Подмосковья 3.2 (м²•˚С)/Вт. Учитывая небольшую площадь и эффективную систему отопления малой мощности, дом низкозатратен. Входная дверь выполнена с терморазрывом. Самая низкая температура, при которой дверь испытывалась, составила -27˚С. При этом ни обмерзания, ни инея, ни конденсата обнаружено не было. Возможно, решают тёплые полы, контур которых проходит в т.ч. и прямо возле двери.

Масштабируемость - дом может расширяться пристройками, при этом внутренние помещения также могут менять своё назначение. Например, если дом используется в качестве дачного, вместо парилки можно сделать мини-спальню с отдельным входом, а кухню слегка увеличить за счёт уменьшения размеров санузла. В текущей планировке санузел большой, одна душевая занимает 150 на 110 см. Это очень комфортно, когда дом эксплуатируется как баня, но излишне, если нужно больше полезной жилой площади.

Стоимость - затраты на этот дом, на момент строительства в 2023 году были следующие:

65 000 рублей - свайный фундамент
650 000 рублей - домокомплект (пиломатериалы + утеплитель + кровля + водостоки + пароизоляция + Белтермо + QuickDeck + ЦСП + крепёж + расходники)
60 000 рублей - доставка домокомплекта
350 000 рублей - работа бригады по сборке домокомплекта, окраске снаружи, установке окон
120 000 рублей - окна с двойными стеклопакетами на 60 профиле
80 000 рублей - дверь с терморазрывом с установкой
200 000 рублей - тёплые полы и отделка санузла плиткой с материалом под ключ (электроматы, керамогранит, плитка, ГВЛ и прочее)
85 000 рублей - стеклянная перегородка в душевую под заказ с установкой
100 000 рублей - печь с дымоходом и установкой
60 000 рублей - краска для внешних и внутренних работ
150 000 рублей - встроенная кухня
60 000 рублей - санфаянс и сантехника + бойлер (варил сам, трубы были)
30 000 рублей - расходники по электрике
----------------------
2 010 000 рублей

Свои работы не считаю, они помогли сэкономить немало денег.

Конечно, тут много на чём можно сэкономить. Например, отказаться от встроенной душевой и купить пластиковую кабину. Не делать тёплые полы и повесить конвекторы. Кухню заказывать не в размер, а купить и собрать самому из частей или найти на Авито. Покрасить масляной краской или отделать сайдингом. Но тогда это будет дом другого качества. В этом доме любой его гость хочет оставаться как можно дольше именно потому, что каждая деталь продумана и подогнана вручную. По моим прикидкам, такой дом в минимальной комплектации будет стоить порядка 1,25 млн. - без покраски, коммуникаций, печи и встроенной мебели.

Полная и подробная история строительства от лица моей жены доступна в нашем Telegram по хэштегу баня, начиная с этого поста. Кстати, телеграм-хейтеры, готовьтесь - скоро только там и сможете что-либо смотреть и читать.

Если будет хотя бы несколько желающих, могу организовать прямой эфир в телеге, поговорим про дом и покажу его со всех сторон.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой личный контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и те, кто уже спешит подписаться на весёлые истории о технологиях российского загородного домостроения! Меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследованием загородных домов и строительством каркасников, о чём и пишу на Пикабу.

В этот раз я поведаю вам про строительный контроль для @RussionCyberGirl, которая обратилась ко мне 9 месяцев назад, обрадовав тем, что её подрядчик не приложил к проекту дома КР (конструктивное решение, сборочная схема объекта), а деньги ему она уже перечислила. Историю нашего знакомства я кратко описал в посте Каждый раз одно и то же. И для кого я пишу?. Но обо всём по порядку. Поехали!

Началось с новости, что проекта как такового нет, подрядчик проваливал сроки сдачи этапов один за одним, но после трёх месяцев эпических клятв, что вот-вот всё будет готово, меня пустили на производство, где удалось посмотреть на модули строящегося дома в состоянии готовности тёплого контура, поговорить с бригадиром, главным инженером и даже взглянуть на КР, который был выполнен под нашим постоянным прессингом, т.к. изначально нам говорили, что "мы всегда так строим и всё знаем, никаких КР у нас нет".

Надо сказать, к тому моменту моя заказчица уже несколько напряглась, т.к. денег подрядчику было уплачено немало, а результата мы не наблюдали.

И вот - едем! На производстве мне понравилось - одновременно собираются три-четыре дома, работы ведутся в большом ангаре, с кран-балкой, материалы качественные - древесина камерной сушки, на плёнках и скотчах не экономят. Сам каркас модулей собран с соблюдением СП и современных требований к энергоэффективности. Но обнаружился один значимый дефект - в проекте дома использовались большие стеклопакеты и по дизайну предполагались "окна в пол", а они оказались под полом. Кроме того, что сами окна были установлены стёклами ниже будущего чистового пола и без подоконного профиля, выяснилось, что нарушен ГОСТ по монтажу окон, который предписывает использовать, помимо монтажной пены, не менее 6 металлических кронштейнов, либо конструкционных саморезов, которые должны обеспечить крепление окна к проёму. Учитывая вес и размеры стеклопакетов, лепить их только на пену очень опрометчиво - при погрузке модуля краном они могли бы покинуть свои уютные проёмы и отправиться в полёт, покончив жизнь РОСКОМНАДЗОРом .

Этот вопрос я поднял сразу же, попросив пригласить главного инженера и прораба. Они согласились, менеджер при мне сделал отметку о необходимости исправления дефекта. Расставались на позитивной ноте. После чего я выслал заказчице отчёт с детальным описанием дефекта и рекомендациям по его устранению. Через некоторое время мы получили официальный ответ.

В общем, окна были переделаны и дальше начался долгий процесс кормления завтраками на тему перевоза модулей на участок и их установки. Свайный фундамент закрутили быстро и хорошо. А к фактической готовности дома не подошли до сих пор. Что конечно же полностью уничтожает смысл применения каркасной модульной технологии, которая предполагает быстрое, энергоэффективное и недорогое строительство.

Устав ждать точную дату сдачи дома, заказчица поставила задачу - выдвинуться на место событий и понять, что мешает строителям закончить работы по чистовой отделке и каково состояние дома на текущий момент. Мы выдвинулись в Калугу, попутно вспоминая, что именно в этом городе на переезде пьяный мужик пнул экспресс "Иван Паристый", на котором я ехал из Москвы в Брянск (как потом выяснилось, после Калуги мы ехали вместе с его ногой).

До этого я видел дом на производстве лишь в виде набора модулей, без дверей и без отделки. Но то, что я видел ранее внушало некоторую уверенность, что в целом всё будет хорошо. Единственное, что меня беспокоило - высокая вероятность болезни модульных домов, продувания по стыкам модулей. Забегая вперёд скажу, что всё обошлось. Но не без нюансов.

На входной и террасной ПВХ-дверях установлены обычные замки, вместо многозапорных. То есть, по периметру проёма нет ответных планок, а на двери нет цапф (роликов-зацепов), которые обеспечивали бы плотный прижим двери к раме.

Результаты не заставили себя ждать в виде U-образного продувания с нехилым потоком воздуха внизу.

Также, нас порадовали несколько оригинальных идей, воплощённых отделочниками в дизайне дома. Например, вот такое интересное решение для горловины канализационного стояка. Её просто аккуратно врезали в отделку, не задумываясь о том, как будет подключаться сливная труба или гофра унитаза.

Или вот такие водорозетки. Которые не только усложняют подключение, но и создают опасность утечки в перекрытие - при плохой герметизации или дефекте резьбы течь будет незаметна, т.к. произойдёт за отделкой.

Зато в остальном - по результатам тепловизионного обследования можно сделать выводы о качественной пароизоляции дома, отсутствии иных продуваний, кроме проблемных дверей. Углы дома, стык пола и стен, стык потолка и стен - не продуваются и не имеют перепадов температур более 2 градусов по отношению к остальному помещению. Сваи фундамента закручены с шагом 1,5 метра (при минимальном расстоянии, определённом в СП 24.13330.2021 "Свайные фундаменты" в 1 метр, а максимальном, рекомендуемом производителями свай, 3 метра). Обвязка и черновые полы обработаны антисептическими пропитками и собраны без нареканий. Противомышиные сетки установлены без малейшего провисания или замина. Окна установлены по ГОСТ 30971-2012 "Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проёмам", надо сказать, что не без волшебного пенделя от вашего покорного слуги, но тем не менее - на 90% проверяемых мною объектах монтажный шов вместо трёх слоёв имеет один, монтажную пену.

Какие-то нюансы по мелочи - устранимы. А вот недополученное лето в собственном доме компенсировать сложно. Но @RussionCyberGirl полна оптимизма и строит планы на будущее. Начнёт с ремонта дверей для их надёжного прижима. Кстати, она крутой спец по электронике, преподаватель, схемотехник и иногда на досуге взламывает спутники на хакатонах :))) Вот ссылка на её YouTube-аккаунт Айтишник из деревни, кстати там же лежит заснятый ею ролик про обследование дома.

Короче, всё было бы круто, если бы не одно "но..." Дом в таком виде мы ожидали в мае. А увидели в ноябре. Вспоминается история про то, как Студия Артемия Лебедева взялась делать сайт Тинькофф-Банку. После года разработки Олег сказал, что пожалуй студии стоит поменять свой слоган: "Долго. Дорого. О#уенно." на "Дорого и о#уенно долго." Этого можно было избежать, если бы я увидел договор на строительство дома до его подписания и перераспределил график платежей выгодным для заказчицы способом. Но тут уж пришлось работать с тем, что имеем. И в целом, мы сделали всё, что возможно из того, что было.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).

Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Вчера запостил статейку про организацию продухов в частном доме и получил от вас большой отклик. Спасибо всем, кто принимал участие в обсуждении и для кого пост оказался ценным. Также спасибо тем, кто оставлял критические, а также бессмысленные и даже злобные комментарии, ваше участие не менее важно! Сегодня по запросу некоторых пикабушников, принимавших участие в дискуссии, я продолжу публикацию "постов с пользой". И расскажу вам, как не потерять деньги, купив то, что только внешне кажется домом. А иногда не является им даже внешне.

В течение трёх лет я строю загородные дома для своих подписчиков и одновременно занимаюсь строительным (контролирую стройки заказчиков) и техническим (обследую дома заказчиков) надзором. Моя специализация - дома, построенные из древесины - каркасники, срубы, брусовые, СИП и т.п. Но приложенный мой чек-лист будет на 90% верен для других типов домов, т.к.больше касается обследования основных деталей и систем дома, чем технологий строительства.

Большое заблуждение покупателя дома заключается в уверенности, что всякое здание, которое выглядит как дом внешне и внутренне, может использоваться как дом. Я неоднократно участвовал в технадзорах при покупке и обращал внимание на то, как ведут себя потенциальные домовладельцы. Они обращают внимание на внешний вид (обшивка сайдингом и несколько банок краски легко создадут привлекательную внешность насквозь трухлявому срубу), на планировку (вот тут мы поставим кровать, а тут мы кухню нашу впишем, эту комнату отдадим дочке, а эту сыну), на двор (о, да тут есть мангал, гамак и даже своя детская площадка!), но совершенно игнорируют ключевые вопросы, которые отвечают за то, есть ли возможность проживания в доме.

Привлекательный внешний вид это, конечно, неплохо. Удобная планировка и наличие мощёного природным камнем двора - тоже плюс. Но если утепление стен недостаточно для зимнего проживания, покупатель получит в лучшем случае летнюю дачу по цене квартиры, а в худшем - кучу старого пиломатериала за разбор и вывоз которого придётся доплатить.

Если у дома сгнившее перекрытие первого этажа, то замена полов может обойтись в четверть стоимости дома. Потому, что придётся не просто разобрать перекрытия, но и вынести всю мебель, отсоединить и размонтировать все коммуникации, с последующим возвращением всего разломанного на место в том же виде. Это тоже не всегда возможно, из-за возраста некоторые вещи могут обветшать, что-то может сломаться, заржаветь, заклинить и покупатель попадает ещё и на ремонт, например, системы водоснабжения.

В общем, поймите, что оценивать дом по внешнему виду это то же самое, что покупать машину из-за красивого кузова, но не заглядывать ей под капот. Чтобы вы окончательно насторожились, я расскажу эпизод из своей практики и после перейдём уже непосредственно к чек-листу.

В истории одного из наших партнёров был эпизод, когда заказчик предложил построить несколько летних домов с нарушением технологических норм, объяснив это экономической необходимостью. Повышенного спроса на дома в то время не было, поэтому партнёр согласился, предупредив, что никакой гарантии на такое строительство он не даст. Заказчика это не отпугнуло — ему было важно получить несколько домов на участках, сэкономив примерно 30% на каждом. В итоге, был составлен договор, расписана смета и КР, после чего были построены каркасники из сырого пиломатериала, с утеплением 100 мм по всему контуру. Заказчик был доволен, дома выглядели как настоящие, строительная компания получила оплату. А через два года раздался звонок — звонил один из домовладельцев, который купил у заказчика участок с "домом круглогодичного проживания". Домовладелец жаловался, что дом очень холодный, что местами обшивку расщелило, а стены выпучило. На что партнёр резонно ответил, что дома строились для продавца и по ТЗ продавца, соответственно и претензии нужно предъявлять продавцу.

К сожалению, это весьма распространённая схема — продавать участок с лишь бы каким домом, т.к. покупатель во–первых не понимает, сколько стоит дом (спойлер: гораздо дешевле, чем его продают девелоперы), а во–вторых, не способен определить качество дома при его осмотре. Этим также пользуются разнообразные риэлтеры, продающие б/у срубы по цене замков в Чехии. Я неоднократно наблюдал на YouTube их каналы с рекламой разного трухлявого старья в 300 км от МКАД, продающегося по цене однушки в Кашире, где они расхваливают дома без канализации и водопровода, с аварийным отоплением и главное, с нарушенным конструктивом.

Что же делать, если вы хотите купить загородный дом, но совсем не разбираетесь в строительных технологиях?

Выход есть — использовать мой чек–лист по проверке дома. Он убережёт вас от вложений в то, что восстанавливать бессмысленно. Первое, что я советую сделать, отказаться от мысли о покупке щеледомов - срубов и брусов, которые не утеплены и не окаркашены снаружи. Во-первых, технологии строительства данных домов не описаны ни в одном СНиПе или ГОСТе, а это означает, что каждый прораб волен заявить "мы всегда так строим" и именно это утверждение будет определять технологию. Во-вторых, иметь хороший дом из натурального дерева это дорогое удовольствие, иметь плохой - дорогое неудовольствие. Как правило, брусовые дома и срубы имеют обыкновения расщеливаться с годами, их нужно конопатить, не забывая про то, что согласно нормам теплоэффективности для Подмосковья, толщина стены из дерева должна быть минимум 40 см, а брус из которого строят дома редко превышает 20 см. Не говоря о рубленном доме, толщина стены которого определяется точкой соприкосновения верхнего бревна с нижним. В общем, запомните, что брус и сруб без отделки и утепления - это высокий риск мёрзнуть зимой в продуваемом насквозь щеледоме и стать моими клиентами на очередной печальный технадзор.

Поэтому, сосредотачиваемся на технологиях, в которых стены делаются не из крутящихся и трескающихся деревях. Из деревянного зодчества можно смотреть на каркасные дома (стена состоит из утеплителя), СИП-дома (стена состоит из пенопласта, заваренного между двумя ОСП), не забывая, что технология это здорово, но только если она соблюдается строителями. Можно рассмотреть дома из пеноблоков и газобетона (обращая внимание на толщину стен и утепление), кирпича и тёплой керамики. Монолит это скорее экзотика, но если он вам встретится, то тоже нормально.

Итак, вы нашли заветное объявление, приехали на встречу с хозяином или риэлтером и вместо того, чтобы восторгаясь планировками и отделкой, крутить головой внутри дома, начинаете осмотр дома снаружи. Не стесняйтесь залезать на чердаки и подвалы, помните, что сейчас у вас два пути - показаться некорректным один раз или оказаться в дураках, купивших руины, навсегда.

1. Фундамент — любой дом начинается с него.

— высота цоколя должна начинаться от 35 см, а до входа в дом должно вести как минимум 3 ступени.

— если фундамент бетонный, его цоколь должен быть утеплён снаружи, также вокруг дома должна наблюдаться утеплённая отмостка, отводящая воду от фундамента и сохраняющая его от морозного пучения

— проверьте всю видимую часть цоколя на наличие трещин (это удобно делать из подпола или подвала), если они есть — это явный показатель нарушения технологии при отливке фундамента и влиянии на него морозного пучения. Вылечить иногда дорого, а иногда невозможно вовсе.

— у свайного фундамента с деревянной обвязкой смотрите количество венцов в обвязке (если венец один и на нём построен каркас, значит на строительстве экономили, плохой знак). Внимательно изучите винты, крепящие обвязку к оголовкам свай — если они торчат наружу, это признак того, что сваи выпучивает, а значит — перекашивает дом в определённые сезоны.

— независимо от типа фундамента, цоколь дома должен иметь продухи. Исключение составляют ЗФЛ с полами по грунту и УШП, в них делать продухи просто некуда.

— если фундамент разделён на секции, то обратите внимание на длину пролётов лаг между секциями. Лаги не должны располагаться безопорно на длину более 3 метров. Если пролёты превышают 4 метра - вы обнаружите это в пункте 2, при обследовании перекрытия.

2. Перекрытие пола.

— если оно деревянное, смотрите из подпола на качество выполнения чернового пола, на который уложен утеплитель. Проверьте наличие противомышиной сетки (её наличие необязательно, но оно говорит о культуре производства). Внимательно изучите поверхность чернового пола на наличие грибка и плесени, а также обратите внимание на влажность подпола. Посмотрите на частоту лаг перекрытия — при толщине в 50 мм и ширине 150–200 мм они должны идти не реже, чем 40–60 см.

— в доме пройдитесь по полу, особо уделив внимание центру помещения — не чувствуется ли прогиб, пружинистость? Посмотрите на состояние покрытия, если это ламинат или половая доска — обратите внимание, нет ли щелей, а если есть — насколько они широки. Посмотрите на прилегание плинтусов к стенам и полу. Большие щели говорят об изменении геометрии дома. Это плохо.

3. Стены, окна, двери.

— если в доме нет стеклопакетов, то скорее всего это дешёвое старьё, где экономили на всём

— окна и двери должны легко открываться и закрываться. Наличие усилия, скрипа, а также характерные потёртости на косяках должны указать вам на то, что дом "гуляет", то есть, его геометрия меняется.

— окна должны быть теплоэффективными стеклопакетами или вы должны быть готовы к их замене.

— толщина стен не всегда равна толщине утеплителя. Желательно убедиться как минимум в его наличии, как максимум получить представление обо всём пироге утепления. Ваши помощники — выпавшие сучки в деревянной отделке, отошедшие плинтуса и наличники, словом — любые щели, через которые можно дотянуться до утеплителя. Если розетки врезаны в стену, не надо стесняться выкрутить розетку и посмотреть, что находится за подрозетником. Заточенная велосипедная спица, воткнутая в утеплитель, позволит составить представление о том, где он начинается и заканчивается в стеновом пакете.

— если стены оштукатурены - ищите щели, если стены из блоков - спрашивайте про утепление и отделку.

— качество отделки, наличие щелей снаружи — важно. Щели внутри создают лишь эстетические неудобства, но всё же обращайте внимание и на них. Особенно, если вдруг окажется, что из них дует — это значит, что пароизоляция не работает или в бетонной стене образовалась сквозная трещина.

4. Потолочное перекрытие

— внимательно изучите его на наличие потёков, если они есть, то крыша под подозрением.

— заберитесь на чердак и проверьте толщину утепления, а также качество его укладки

5. Кровля

— осмотрите стропильную систему на предмет грибка, конденсата, трещин

— убедитесь, что между кровлей и стропильной системой есть гидроизоляционная мембрана или другой материал, например, рубероид

— осмотритесь, нет ли просветов в крыше от сквозных проколов, щелей.

— внимательно изучите прилегание крыши и трубы — наличие потёков должно вас насторожить

— осмотрите крышу снаружи, все элементы должны быть ровными и держаться надёжно

6. Отопление
— тут вам придётся туго, ибо не разбираясь в технологиях сложно протестировать систему, а иногда и вообще запустить её. Поэтому лучше приезжать смотреть дом зимой, когда там будет натоплено и обращать внимание на то, каким энергоносителем отапливается дом. Наличие газа означает решённую проблему с отоплением и водонагревом, наличие печи или камина - недорогой способ быстро натопить дом, наличие исключительно электрического отопления при большой площади дома, скорее всего, означает большие затраты на его зимнюю эксплуатацию.

7. Водопровод
— узнайте, что используется в качестве источника воды и какого качества эта вода. Источником может быть абиссинская скважина, артезианская скважина, колодец, центральный водопровод.
— выясните, что используется для подачи воды в дом. Это может быть насосная станция, погружной насос, скважинный насос и т.п. Желательно убедиться, что девайс и вся система в целом - работоспособны.

— осмотрите разводку труб, особенно места под раковиной на предмет протечек. Проверьте гибкие шланги, подсоединённые к раковинам и туалетным бачкам.

8. Канализация

— узнайте, какая система канализации используется (септик/очистная станция, выгребная яма, центральная канализация). С последней всё ясно, первая делает вас независимым и автономным, но требует наличия дренажа или колодца фильтрации для слива стоков, а вот выгребная яма означает, что периодически вам придётся вызывать ассенизатора, который за денежки будет откачивать стоки. Периодичность и, соответственно, стоимость, зависят от количества проживающих в доме. Это дополнительный регулярный расход.

9. Электрика
— тут достаточно сложно сделать выводы не будучи специалистом, но узнайте насколько часто отключают электричество, загляните в щиток и обратите внимание насколько аккуратно он собран (бардак, наличие скруток проводки и тем более следы или запах гари должны вас насторожить)
— осмотрите проводку и уточните, как она проведена (открыто, скрытно в стене, каким кабелем и как). Обнаружив её обратите внимание на целостность и отсутствие скруток проводов, изоленты и кембриков.
— осмотрите розетки с наибольшей нагрузкой, например, электрочайника или стиральной машины. Обратите внимание на их целостность и отсутствие наплавлений или нагара.

Это минимум, который вы должны сделать перед покупкой! Ни в коем случае не надо ходить по комнатам раскрыв рот и думать, где вы поставите кровать, а где повесите телевизор. Сначала вы должны убедиться, что продаваемое вам строение является жилым домом для круглогодичного проживания. Это задача номер один. Восхищение планировками и торг с продавцом оставьте на потом.

Зачастую, ваши наблюдения могут помочь значительно скинуть цену на дом. Мой рекорд - минус 1 млн. рублей от стоимости в 8 млн. Обнаружение разрушения перекрытия пола из-за систематических протечек системы отопления. Будьте внимательны, ведь от этого зависит ваш дальнейший комфорт!

Надеюсь, этот чек–лист поможет вам совершить выгодную сделку или, хотя бы, избежать потери денег. На ваши вопросы как всегда готов ответить в каментах.

Привет, дорогие подписчики и те, кто уже спешит подписаться! Под вчерашним постом про растрескавшийся кирпичный дом один из комментаторов написал:

Действительно, в 2/3 случаев, а то и в 3/4, "строили для себя" означает, что вы наткнётесь на полный шлак. Но при этом, зачастую, хозяева вам ни капли не соврут. Просто потому, что они разбираются в строительстве не лучше покупателей. То есть, никак. И конечно, у меня для вас есть история на эту тему. И будет она про обследование каркасника.

В начале зимы мы с моим заказчиком собрались на осмотр дома перед покупкой. Обычно я прошу заказчика сначала съездить на объект самостоятельно и проверить дом по моему чек-листу, про который я писал в посте - Как не потерять всё при покупке загородного дома. Чек-лист для начинающего домовладельца
Во-первых, красивый на фотографиях, дом может не подойти заказчику в реальности. Например, иметь хороший конструктив и красивый вид на мусорный полигон. Или находиться под высоковольтной линией. Или не иметь никаких коммуникаций и перспектив их подключения. Во-вторых, если конструктив дома может быть самостоятельно отбракован заказчиком по чек-листу, мне нет смысла забирать у него деньги, чтобы подтвердить очевидное с порога. Поэтому, все мои заказчики на осмотр дома перед покупкой сначала едут смотреть дом самостоятельно, а потом уже берут меня с собой, чтобы удостовериться в тех моментах, которые они не могут проверить самостоятельно.

В этот раз заказчику дом понравился два раза. Сначала на фотографиях с Авито, где он действительно выглядел весьма привлекательно. А затем по результатам осмотра и проверки по моему чек-листу. В общем, мы отправились на объект с твёрдым намерением купить его, если у него не будет проблем с конструктивом.

Предварительно я связался с владельцем и запросил у него всю доступную информацию по дому. Он оказался общительным и приятным человеком, сказал, что дом строили для себя, прислал мне видео процесса строительства, которое снимала его супруга, а также архитектурный проект дома от подрядчика.

Меня немного смутили два момента. Первый - на видео дом был обшит OSB и при этом изнутри также присутствовала гидроветрозащита.

Это означало, что ни бригада, ни те, кто писал техничку для бригады не понимали принципов каркасной технологии. Такое размещение гидроветрозащиты не только бесполезно, но в некоторых случаях даже может принести вред. От внешней среды она не защищает, но при этом будет собирать любую влагу на внутренней поверхности OSB при нарушении пароизоляции внутренней части стены.

Второй - крыльцо находилось под скатом кровли, что не только вызывает неудобства вследствие засыпания его снегом, но также может стать причиной травмы при падении льда.

Но в целом, первая проблема это не какое-то злостное нарушение, скорее просто бесполезная часть конструктива, влияние которой легко проверить. А вторая лечится строительством козырька. Поэтому мы выехали на просмотр.

Обычно, первым делом я обхожу дом по кругу. В принципе, у меня есть дрон, но с ним много возни и я достаю его только если нужно обнаружить повреждение при явной и серьёзной протечке кровли, если нет доступа на чердак. И первое, что бросилось мне в глаза - сайдинг выдавило и погнуло по всей высоте фасада.

Фундамент у дома был свайный, поэтому я подумал, что такое поведение стены вряд ли может быть связано с его выпучиванием или перекосом. А поведение было жёсткое.

Вся стена пошла волнами, обнажив OSB. Помимо этого, отсутствовали ветровые планки и подшивка свесов, но заказчик был готов к небольшим доработкам, поэтому на эти вещи можно было не обращать внимания. А вот отсутствие гидроветрозащиты и контробрешётки в составе кровельного пирога бросалось в глаза. Ну, ок. Посмотрим, что происходит в цоколе.

А цоколь выполнен из дерева, которое соприкасается с грунтом. И в нём нет ни одного продуха. Что привело к вот такому инею на внутренних стенках. По весне он превратится в воду и начнёт активно впитываться в древесину. В темноте, влаге и тепле на ней рано или поздно вырастут грибы, но не те, которые мы любим собирать в лесу. Как этого избежать я описывал в посте: Продухи. Зачем и как дырявить цоколь и что будет если этого не сделать?

Для обеспечения вентиляции, необходима организация продухов в цоколе. Количество продухов и их размеры считаются согласно рекомендациям СП 54.13330.2011 «Дома жилые многоквартирные». Их площадь должна быть не менее 1/400 площади подпола, расположены они должны быть попарно, друг напротив друга. Крайние продухи располагаются на расстоянии не более 50 см от углов здания и при этом не ниже 25 см от уровня грунта.

600Х800 = 480 000 см/400 = 1200 см — общая требуемая площадь продухов
1200/120 (диаметр вентвывода) = 10 — общее количество продухов.

Монтаж противомышиной сетки тоже впечатлил. Этакие гамачки для комфортного отдыха грызунов. Честно говоря, даже не могу представить, каким образом добиться такого результата. Разве что, ходить по предварительно закреплённой сетке. Другого варианта закрепить её таким образом я не вижу. Даже если делать это прямо из подпола, получится ровнее. Но это тоже не основной элемент конструктива, а мне надоело ползать по грязи и мы решили посмотреть дом изнутри.

А внутри внешне всё было очень красиво, потому, что супруга хозяина - дизайнер. Все комнаты были обставлены и задекорированы замечательно. Дом имел хорошую качественную лестницу, что редкость в домах подобного уровня. В общем, обстановка была милой и уютной, но нас интересовал конструктив. А с ним всё было не так гладко.

Например, пароизоляция в месте примыкания матицы к стене дома не была проклеена и просто болталась внутри щели.

Выяснилось, что дом имеет многочисленные продувания со значительным градиентом температур. В центре как раз термофото той самой щели, мы видим, что разница между температурой в помещении и самой холодной точкой составляет более 13 градусов. Одновременно с этим обнаружились продувания по углам пола первого этажа и небольшой перекос полов от центральной оси здания к боковым стенам.

Эти наблюдения заставили меня вновь отправиться в подпол, чтобы удостовериться в стабильности основания и сохранении его правильной геометрии. Я прополз весь периметр подполья по жидкой глине и мои старания были вознаграждены.

Как выяснилось, со стороны разъехавшегося сайдинга, дом 6х8 стоял всего на 3 сваях. Фактически, строители сэкономили 2 сваи, закрутив два ряда по 3 сваи, а остальные два - по 4. Обвязка дома получилась с безопорным трёхметровым пространством.

Для домов 6х8 метро производители свай рекомендуют свайное поле 4х4. Извлечение двух свай из свайного поля позволило строителям сэкономить 10 000 рублей - максимум. А результатом стало ослабление несущей конструкции.

Сами сваи смонтированы халатно, без трамбовки грунта вокруг ствола, оставлены лунки в которые набиралась талая и дождевая вода, размягчая грунт и снижая стабильность свай.

Всё это, вкупе с утеплением пола и стен 150 мм минваты между лагами, позволили сделать вывод, что дом находится в стадии перехода из ограниченно-работоспособного в аварийное состояние в результате множественных нарушений технологии строительства.

Самое печальное, что хозяева действительно строили для себя. И со своей стороны они сделали всё, что от них зависело. Они с любовью отделали и обставили дом изнутри. Они облагородили участок и подключили коммуникации. И по всему видно, собирались оставаться в этом доме надолго. Жаль только, что подрядчик построил им очередной дом на продажу.

Естественно, от такой покупки мы отказались. А сегодня на Авито я случайно наткнулся на объявление, что данный дом сдаётся в аренду. Вероятно, продать его не удалось.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.

Привет, дорогие подписчики и те, кто ещё не подписался! Продолжим полюбившийся вам цикл публикаций про технические обследования домов. И сегодня, чтобы окончательно запутать хейтеров, которые и так не могут понять, кто я - продавец каркасников, ругающий пеноблоки или технадзорщик пеноблоков, ругающий каркасники, будет пост про обследование очередного каркасного дома. Ну как, каркасного... Он как бы полукаркасный. Это жидкий лёд! То есть, твёрдый газ! Он аварийный, но ещё рабочий! В общем, увидите сами.

В этот раз судьба занесла нас с заказчиком на окраину Москвы, где на трёх сотках стоял "жилой дом 76 м2 по цене двухкомнатной квартиры, с тремя спальнями". Который он уже посмотрел без меня согласно инструкциям моего чек-листа Как не потерять всё при покупке загородного дома. Чек-лист для начинающего домовладельца И в целом, он ему понравился. По заверениям продавца, дом был установлен на свайном фундаменте, конструкция была названа - утеплённый брус. Давайте же посмотрим, как выглядит: "Готовый к проживанию дом. Прекрасное место для ПМЖ, прописка - Московская."

Над фото в объявлении явно поработал профи, риэлтору мой почтение. Не каждый сможет запечатлеть дом в столь выгодном ракурсе, засветив его косяки контр-светом.

В жизни он выглядит не так радостно. Первым делом обходим дом по периметру и осматриваем его целиком. И сразу бросается в глаза замятый лист металла, которым отделан цоколь. Из под него торчит какой-то бетонный блок. А также мы видим, что отмостка, выполненная из плитки, выпучена и покрыта льдом. Что означает отсутствие гидроизоляции и утепления цоколя с отмосткой, а также отсутствие дренажа.

Водосточные лотки, расположенные вдоль цоколя, выпучило под углом. Ок, это бывает. У нас же сваи, нам бояться нечего! Заглянем в подпол, посмотрим, как должен выглядеть жилой дом с тремя спальнями в городе Москве.

Так. Что-то я ничего не понял... Что это за остатки пирамид, на которые опираются лаги пола? У нас же свайный фундамент! Неужели нас обманули и подсунули [о]порно-столбчатый? И что это за белая фигня с надписью Tepl (далее неразборчиво)? Ладно, посмотрим с другой стороны...

Ой... Да в этом доме была пенная вечеринка! Посмотрите, сколько пены свисает со всех щелей в перекрытии! Некоторые запенивания жёлтенькие - старые, а некоторые ещё не успели окислиться. Немало баллонов ушло для того, чтобы можно было смело сказать - "дом по цене двухкомнатной квартиры!", вместо "дырявый сарай с обвалившимися перекрытиями". А что случилось с этим матрасом из минваты? Решил, как и я, перебраться поближе к земле?

Здесь мы видим уникальное явление - конструкция дома утепляет сама себя, высыпая минвату на грунт цоколя. Если вовремя подкладывать утеплитель сверху, то со временем всё подполье забьётся минватой и снизу будет тепло! Ладно, давайте посмотрим, что это за загадочный Tepl...

А... Я этого Tepla в Химках видал, деревянными... в смысле, знаю я, что это за утеплитель. Это стеновая сэндвич-панель Teplant, одноимённого Самарского завода. Как мы видим, стеновая панель отказалась вступать в половой контакт и пытается убежать из дома. Ладно, отправляемся в дом и посмотрим, что же там с полами.

Даже не знаю, за что хвататься. Пошёл налево, пошёл направо. Куда ни приложи зелёный уровень, он показывает 250 Полуляхов из 250.

На полах знатная разуклонка во все стороны. Что и не удивительно, дом стоит на бетонных блоках, брошенных на землю. Дренирования и гидроизоляции периметра нет. Морозное пучение - это вам не это!

Изнутри готовый к проживанию дом выглядел так, будто его уже начали разбирать для вывоза на свалку, но притормозили. Чтобы в каменты не набежали очередные правдорубы, которые скажут, что "технадзорщик не привёл ни одной нормы", замечу, что настольная книга любого электрика - ПУЭ (Правила устройства электроустановок) учит нас, что:

Часть 3. Пункт 2.1.20. Конструктивные элементы зданий и сооружений, замкнутые каналы и пустоты которых используются для прокладки проводов и кабелей, должны быть несгораемыми.
Часть 3. Пункт 2.1.58. В местах прохода проводов и кабелей через стены, междуэтажные перекрытия или выхода их наружу необходимо обеспечивать возможность смены электропроводки. Для этого проход должен быть выполнен в трубе, коробе, проеме и т. п.

Тут никто этим не парился. Просто пучок проводов идёт через стены. Ну, отрезали уголок от OSB. Плохо, что ль?

Все окна перекорёжены, открываются с трудом, как и часть дверей. Если присмотреться, то можно увидеть нарушение геометрии рамы. Левый стеклопакет готовится на выход, но пока держится.

А из нашего окошка, тянет минусом немножко! Тут видны попытки что-то заклеить пенофолом, но они не увенчались особым успехом. Между тем, ГОСТ 30971-2002 Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам, говорит нам:
5.4.3 Конструкция и материалы внутреннего слоя должны обеспечивать надежную изоляцию материалов центрального слоя от воздействия водяных паров со стороны помещения.

Качество утепления видно на термофото ската мансарды. Хотя, градиент температур не так велик, как внизу, где сквозит из каждого угла и плинтуса.

Система водоподготовки представлена просто набором фильтров. Качество монтажа достойно отдельного описания. Матом. Но я не буду.

Судя по состоянию фильтров, либо в доме используется замкнутая система водопотребления (как на космическом корабле, где космонавты перерабатывают стоки в питьевую воду), либо источник воды содержит железо и система очистки воды должна включать фильтровальную колонну и систему минерализации. В противном случае, высокожелезистая вода пригодна только для технических целей.

На прощание проверим примыкание кровли козырька.

Понятно. Расходимся. В общем: "И так у них всё!" Натуральный сарай за миллионы. Помещение аварийно, перекрытия рискуют продолжить своё разрушение в любой момент. Одно радует - падать невысоко и мягко, весь подпол засыпан минватой, выпавшей в осадок от того, как смонтированы SIP-панели. Можно ли назвать этот дом каркасником? Не уверен, т.к. те, кто его строили, даже не задумывались о какой-либо технологии. Вопрос стоит гораздо шире - можно ли вообще называть такое домом?

Конструктивно это утеплённый сарай со всеми удобствами, который стоит на дорогой земле. Покупать его можно только под снос, с целью построить на этом месте что-то годное. С московской пропиской. И метро рядом.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.

Здравствуйте, дорогие подписчики и те, кто уже жмёт кнопку подписаться. Ну и ты заходи (с).
Кто не знает, меня зовут Илья, я живу за городом, занимаюсь техническим обследованием загородных домов и немного строю для друзей и знакомых.

Сейчас работы много, но сегодня день свободный, почти закончил с отчётами и публикую очередной пост. В этот раз про каркасный дом, а то последнее время всё про треснувший кирпич, да блоки. Начнут предъявлять, что гноблю другие технологии, потому что каркасники строю. А вот дулю вам - я гноблю любые халтурные дома. Так-то хейтеры, лососните тунца!

Позвали меня надысь на осмотр каркасника в красивом месте, близ реки Лопасня. По дороге наслаждался видами леса и разрушенных пионерских лагерей. Руины одного из них прямо рядом с СНТ, в котором продаётся обследуемый дом. Лагерь интересно построен, сделано террасирование, на разных уровнях стоят развалины корпусов, а лестницы из бетона ведут на берег реки. Виды из окон предполагались на реку, но в постсоветские времена санитарные зоны были сокращены и теперь в них расположено СНТ.

Для начала обходим дом по периметру, внимательно осматривая фундамент, стены и кровлю.

Все стены на восточной, южной и западной сторонах покрыты потёками смолы. Обидно, отбраковки материала сделано не было, в результате получили много смоляных карманов, которые вскрылись на солнце и запачкали весь окрашенный фасад. Победить это практически невозможно, течь может десятилетиями, как не борись. У меня дома одна половая доска с была таким смоляным карманом, каждое лето при наступлении жары он вскрывался на солнце и пачкал мне носки. Что я только не делал - и шлифовал, и скипидар инжектировал, но победить проблему удалось только вырезанием куска доски со смолой и вклейкой заплатки. Не всё можно отбраковать, но если доска течёт через одну - это показатель отношения к отделке.

Местами встречаем и другие подтверждения того, что строители торопились. Заломанная имитация бруса оставлена в стене - и так сойдёт!

Разводка электричества сделана интересно - кабель прокинут под домом во всех направлениях, затем полы пробиты насквозь и в них выведен кабель. Понятно, что суперэлектрик, который устроил этот sound in the undeground, не знаком с ПУЭ (правила устройства электроустановок), являющейся библией электриков.

А ведь там, в пункте 2.1.58, русским по белому написано:

В местах прохода проводов и кабелей через стены, междуэтажные перекрытия или выхода их наружу необходимо обеспечивать возможность смены электропроводки. Для этого проход должен быть выполнен в трубе, коробе, проеме и т. п.

С целью предотвращения проникновения и скопления воды и распространения пожара в местах прохода через стены, перекрытия или выхода наружу следует заделывать зазоры между проводами, кабелями и трубой (коробом, проемом и т. п.), а также резервные трубы (короба, проемы и т. п.) легко удаляемой массой из несгораемого материала. Заделка должна допускать замену, дополнительную прокладку новых проводов и кабелей и обеспечивать предел огнестойкости проема не менее предела огнестойкости стены (перекрытия).

Ладно, напевая песню про суперэлектрика посмотрим, что наделал суперсантехник.

Тут песни не будет, один мат. В общем, коммуникациями занимались мастера своего дела. Впрочем, внутри разводка системы водоснабжения внутри дома была вполне сносная - полипропиленовые трубы проварены неплохо. А вот проколы перекрытия с обильным запениванием монтажной пеной и упорами в виде набитых на дюймовку кусков доски, и прочее веселье в виде выгребной ямы вместо септика, выглядели настораживающе.

В доме нас с заказчиком встретила риелтор от застройщика, которая по нашей просьбе прогрела дом за сутки до осмотра, чтобы можно было посмотреть его изнутри тепловизором. Надо сказать, что этот смелый поступок показывает уверенность застройщика в себе. Ну, что ж, достаём зелёный уровень и начинаем опрос риелтора о конструктиве дома:

Риелтор честно рассказывает, что утепление стен выполнено между стойками и представляет собой 150 мм минваты, уложенных слоями со смещением. Посмотрим как они уложены.

Местами плохо, но самое главное мы видим продувания, предположительно вызванные отсутствием проклейки пароизоляции и очень интересную конструкцию каркаса с горизонтальными распорками. Поинтересовавшись их происхождением получаем ответ: "Это чтобы утеплитель не проседал". Ну, ок. То, что теплосопротивление стен по всем этим распоркам ниже, чем у утеплителя в три раза, застройщика не смутило.

А вот и красота на месте прохода кабеля через перекрытие. Тут особо не запенивали, поэтому дует около нуля и ниже. Приточной вентиляции в доме нет, точнее, её роль играют многочисленные отверстия в перекрытии и непроклеенная пароизоляция.

Риелтор, не моргнув глазом, утверждает, что пароизоляцию выполняли внахлёст. И что это допустимо. Я киваю головой. Я вообще никогда не спорю с продавцами домов. Обучать кого-то домостроению это не моя задача. Моё дело - документировать дефекты дома и написать заказчику в отчёт, что согласно СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции»:

8.79 Пароизоляцию ограждающих конструкций следует предусматривать из рулонных и пленочных материалов, окрасочную или обмазочную.
Рулонная и пленочная пароизоляции должны применяться в ограждающих конструкциях, у которых обшивки соединены с каркасом на податливых соединениях (гвозди, шурупы, скобки). При этом пароизоляционный слой должен быть сплошным и непрерывным (рулонные полотнища склеивают, пленки сваривают или склеивают) и укладываться между каркасом и обшивкой.

Тут же мы видим, что никто ничего не клеил и даже особо не нахлёстывал. Просто натянули по стенам, затем выпустили в углах и местами подрезали, а местами - так.

На потолке просто поленились положить кусок утеплителя, хотя на террасе лежало немало его остатков. Ну, что тут скажешь - бывает, и потолок продувает.

Окна традиционно установлены с нарушением ГОСТ, как и на большинстве обследуемых мной объектов. Можно сказать, что это наш, российский, стандарт. Воткнуть окно в проём и запенить его по кругу. А ведь есть совершенно чёткое описание правильной установки окон. И в нём декларировано использование ГПЛ (гидропароизоляционной ленты) изнутри.

ГОСТ 30971-2002 "Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам", требует от нас следующего :
5.1.3 Конструкции монтажных швов должны быть устойчивы к различным эксплуатационным воздействиям: атмосферным факторам, температурно-влажностным воздействиям со стороны помещения, силовым (температурным, усадочным и др.) деформациям.
5.4.3 Конструкция и материалы внутреннего слоя должны обеспечивать надежную изоляцию материалов центрального слоя от воздействия водяных паров со стороны помещения.
Пароизоляционные материалы по внутреннему контуру монтажного зазора должны быть уложены непрерывно, без пропусков, разрывов и непроклеенных участков.

Если вы меня спросите: "А как же монтажная пена?", я-таки вам отвечу - никак, стандартная монтажная пена является паропроницаемым материалом, кроме того, она гигроскопична - склонна поглощать и удерживать влагу в себе. Поэтому ГОСТ требует защищать её с двух сторон. Но естественно, большинство оконщиков, даже самых именитых, кладут на это... что у них там является основным инструментом? Баллон монтажной пены. В итоге видим, что многокамерный профиль и двухкамерный стеклопакет совершенно не спасают ситуацию, когда по периметру утечка тепла с палец толщиной.

Местами экономили на отделке - отбраковки имитации бруса не выполнено, теперь у покупателя дома будет щель в стене. Тот, кто это делал, не мог не знать о последствиях, но очевидно ему было пофиг.

Ещё из минусов - дом стоит на сваях, но о том, что ему придётся делать цоколь и отмостку никто не позаботился. Водосточная система сделана, но водоотведение и дренирование периметра отсутствует. Хотя за границей участка прокопана хорошая дренажная канава и никаких проблем потратить несколько машино- или человекочасов на организацию дренажа у застройщика не было. Он всё равно нанимал рабсилу и технику для закапывания колец выгребной ямы.

В остальном, дом выполнен неплохо. Сваи, обвязка, двускатная кровля под металлочерепицей - без косяков. Дом оставляет двоякое впечатление. С одной стороны, местами он имеет явные нарушения технологии, а с разводкой коммуникаций просто эпик фэйл. С другой стороны, если сравнить его с тем, что я обычно встречаю на осмотрах, этот дом тянет на четвёрку с минусом. Особенно учитывая, что покупатель собирается использовать его в основном как дачный. Проводку придётся переделать, залить пены и герметика в дыры, наделанные электриками, доработать выгребную яму до септика, сделать утеплённый цоколь с отмосткой, организовать водоотведение. Короче, вложить немного денег и сил, после чего получится вполне сносный дачный дом. Обидно то, что этих затрат можно было бы избежать. При этом, экономия застройщика составила порядка 250 000 рублей, а покупателю придётся вложить в два раза больше. Но застройщик решил, что и так сойдёт. А сойдёт или нет - решать покупателю.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.

Последнее время мне поступают предложения приехать на осмотр дома в Казань, Новосибирск и Ульяновск. Друзья, к сожалению, я не могу приехать ко всем. Я работаю по Подмосковью и ближайшим областям, в радиусе 250 км от МКАД. И работы у меня много, обычно график расписан на неделю вперёд. Иногда выезжаю на гастроли в Питер или другие города, имеющие сообщение с Москвой экспрессами, если там накапливается достаточно заказчиков. Если вы живёте во Владивостоке, Якутске или Совгавани, я вряд ли доберусь до вас. Но? если речь идёт о проблемах дома в котором вы живёте, то я постараюсь найти возможность помочь удалённо и бесплатно. Пишите.

Или, если в помещении у вас слезятся глаза и возникает кашель, проходящий на улице - бегите из дома.

Привет, дорогие подписчики и те, кто спешит подписаться на мой профиль, полный занимательных историй про техническое обследование малоэтажной недвижимости и строительство загородных домов. Меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию зданий и сооружений, пишу здесь о своей работе много лет.

После моего традиционного вступления, надо сказать, что вы, мои подписчики, тоже не остаётесь в долгу. И за эти годы написали мне тысячи сообщений в каменты и телегу. Самая их ценная часть - сообщения с благодарностями. Спасибо всем, кто не поленился написать несколько строк - это очень мотивирует продолжать писать. Но в большей мере, конечно, люди приходят с проблемами. Независимо от их величины, если я могу что-то решить своим ответом, всегда стараюсь помочь. Иногда получается, иногда нет. И сегодня будет пара историй на эту тему.

Недавно @lordmeys написал мне камент, что я не рекомендовал строиться с его бюджетом:

Я обращался в Вашу фирму. Мне рассчитали. Я не тянул, а строиться надо! Жить где-то надо! Разумеется, осознавая риски и последствия, пришлось обращаться к тем, у кого дешевле 🤷. Построился, живём, платим ипотеку. Надеюсь, что без серьёзных косяков построено.

Это здорово, что нашлись люди, которые готовы построить загородный дом дешевле, чем мы. Это нормально, это хорошо. Более того, иногда я сам даю своим заказчикам контакты проверенных коллег, которые строят конструктивно попроще, поменьше утеплителя. Получается подешевле, но в пределах норм. Однако, их нельзя назвать недорогими. Потому, что есть цена на лес, есть цена на утеплитель, есть цена на стройматериалы. И есть среднерыночная цена квадратного метра загородного дома в той или иной технологии. Где-то можно что-то скостить, но глобально сэкономить нельзя. И тут на сцену выходят те, кто работает на ищущих самое дешёвое. Зачастую, они предлагают ультракреативные решения. Например, я знавал одного человека, который отбирал деньги у пенсионерок в обмен на дачные домики из вторичной фанеры от опалубки, стойки каркаса в которых были выполнены из сплочённых гвоздями досок от поддонов. Гарантию этот поддонок на свои поделия давал - 1 месяц. Сколько таких домиков сложило порывами ветра в Подмосковье - никому не известно. Но бывают истории и покруче.

По весне подписчица стукнулась ко мне с такой бедой:

Мы с семьей построили дом каркасник, но сейчас столкнулись с такой проблемой: дом простоял эту зиму, отапливался, потом мы закрыли вентиляцию на несколько недель и после, зайдя в дом у всех начали слезиться глаза, будто что-то жжет, похоже как от лука, у некоторых першит в горле. Как только проветрили дом и открыли вентиляцию - все стало ок, а как закрыли, снова повторяется.

Утеплитель карбохимпласт.

Мы пытаемся разобраться что это может быть, но не знаем с чего начать! Уже все вынесли из дома. Вы когда-нибудь сталкивались с таким? Сможете подсказать что делать?

С такой проблемой мне доводилось встречаться не раз. Девушка очень точно описала симптомы отравления формальдегидом. Однажды, такая реакция была у жильцов дома, где низкосортный утеплитель был смонтирован без пароизоляции. В другой раз - богатый, но не очень умный человек, отделал баню недорогим OSB-3. В общем, ответил я без долгих размышлений:

Одновременно с этим, я посоветовал не оставаться в доме и особенно не спать в нём. Заказчица послушала меня и вызвала экспертов из лаборатории.

Результат не заставил себя долго ждать:

Мы сделали экспертизу данного материала, как вы советовали, результат, конечно, удручает.
Компания, которая утепляла нам дом сейчас обрабатывает каждую комнату каким-то раствором, который нейтрализует формальдегид и фенол. По прибору показывает уже меньшее значение, но все равно много.
Они предлагают закрыть этот утеплитель сначала пароизоляцией, затем резиновой краской, потом гипроком.
Скажите, какие у нас вообще есть какие-то позитивные варианты в данном случае?

Вместе с результатами замеров пришёл ответ из лаборатории.

Анализ результатов проведенных испытаний воздушной вытяжки материала показал несоответствие Единым санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим требованиям к товарам, подлежащим санитарно-эпидемиологическому надзору (контролю) (Глава II, Раздел 6) по показателям фенол и формальдегид.

Анализ результатов проведенных испытаний воздушной вытяжки материала показал несоответствие СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» по показателям фенол и формальдегид.

Как вообще оказалось возможным построить себе газовую камеру? В диалоге выяснилось, что нанимали бригаду, которая строила по заказанному проекту. А утеплением занималась другая компания. Которая и закупила этот фенолформальдегидный хренопласт в качестве дешёвого и эффективного решения по оборудованию газовой камеры.

Последним вопросом было:

Что мы можем сделать, чтобы жить в этом доме?

На это я ответил, что лучшим вариантом решения проблемы является полная замена утеплителя. Другого варианта безопасного проживания нет. Если утеплитель сделан на фенолформальдегидном связующем, какой-то фон будет попадать в помещение при его проветривании с внешней стороны, даже при полной изоляции внутренней части здания. Жить в доме, который испаряет фенол и формальдегид - очень неполезно для здоровья. Можно быстро умереть. Но тело очень хорошо сохранится.

Возвращаемся к вопросу - денег нет, а строиться надо! И почему я даю на него ответ - "копите". Когда у человека нет средств на автомобиль - он не просит продавца сделать ему машину с салфеткой вместо подушки безопасности. Заменить двигатель на педальный привод. Сделать кузов из полиэтиленовой плёнки. Потому, что автомобиль - это набор стандартов, регулируемых законодательством. Некоторые были бы рады продать вам автомобиль без кузова, тормозов и с ручным стартером, но его просто не поставят на учёт. А если бы это было возможно, то покупателей этих полуавтомобилей было бы столько же, сколько сейчас покупателей псевдодомов. С прямой пропорцией их инженеров (если можно назвать инженерами тех, кто ухудшает автомобили, а не улучшает).

Дом это не товар, дом это услуга! В отличие от автомобиля. Я писал и говорил об этом неоднократно. И эта услуга оказывается на нерегулируемом рынке. А значит, может быть оказана с совершенно разным качеством. Без заботы о вашем здоровье и дальнейших затратах. И чем ближе вы к дну рынка, тем больше вероятность построить себе не дом, а мучение. Про которое потом будете говорить что-то в стиле: "Ну, в доме всегда найдётся что делать". Или: "Жил я в загородном доме. Зимой это очень дорого. И холодно постоянно." И т.п. А я не желаю, чтобы вы мучились. Поэтому и советую сначала понять, что такое нормальный дом, чтобы затем купить или копить на нормальный дом, а не на что-то сравнимое с автомобилем без кузова, тормозов и сидений, с педальным приводом.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит строительной документации, обследование дома на соответствие строительным нормам, дефектовка, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и те, кто ещё не подписался! Итак, публикую обещанный отчёт с технадзора в Подмосковье, куда меня пригласили для обследования дома перед покупкой. Дом построен по канонам любителей щеледомов - из бруса 150х200, уложенного в пласть (то есть, на широкую сторону), таким образом, толщина дышащей стены составляет 200 мм.

Внешне домик выглядел миленько, несмотря на 15-летний возраст. Всё дело в том, что 5 лет назад был сделан косметический ремонт - дом обшили сайдингом и перекрыли кровлю. Строители даже обещали хозяйке его утеплить. Но в итоге, видимо, передумали. Хозяйка - одинокая женщина в возрасте, она уверена, что 5-6 тысяч за газовое отопление 120 квадратных метров - это немного. Да, холодновато на первом этаже. Но зимой хозяйка и гости тусят на втором, а там тепло (спойлер - потому, что он каркасный). Дом хозяйка приобрела у местного девелопера, который "строитель" и "строил у всех соседей на глазах". Поэтому, обмануть ну никак не мог.

Ну, что же. Начнём как обычно, с основания. Фундамент - наше всё.

Ну, в целом вроде неплохо - кирпичный цоколь на МЗФЛ, отмостка. Которая, кстати, треснула. А почему она треснула без цоколя? Правильно, потому, что её не утеплили и выполнили без щебёночной подушки. И треснула она под ендовами (кровельными желобами, куда красивая многоскатная крыша собирает воду в дождь). Водостоков-то нету, как и дренажа. В общем, отмостка передала привет в четырёх местах, выпученная морозным пучением.

Местами и кирпич поскалывало, но это незначимые детали. В целом, наш фундамент ого-го! 15 лет простоял, да ещё при таких подмывах, значит с ним всё в порядке. Или не всё? Раз есть цоколь, значит есть подпол. Раз есть подпол, значит должны быть продухи. И они есть! Их, кстати, не очень много, всего 4 штуки. Но из каждого ощутимо тянет наружу. Заглянем же внутрь!

Что мы видим в этом видео с ревизионной камеры? Сразу несколько вещей. Чёрновые полы сухие, это хорошо. Грунт сухой - это отлично! Но внутри у цоколя нет стен или перемычек. Ростверка - тоже нет. Зато есть столбики. Причём, из разных кирпичей. Местами из керамических (красных), а местами из силикатных (белых). Силикатные кирпичи нельзя использовать для цоколя или фундамента,

Об этом прямо написано в  СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции»:

1.3. Применение силикатных кирпича, камней и блоков; камней и блоков из ячеистых бетонов; пустотелых керамических кирпича и камней, бетонных блоков с пустотами; керамического кирпича полусухого прессования допускается для наружных стен помещений с влажным режимом при условии нанесения на их внутренние поверхности пароизоляционного покрытия. Применение указанных материалов для стен помещений с мокрым режимом, а также для наружных стен подвалов и цоколей не допускается.

Но, как мы видим, строители этого дома клали на эти правила свой большой мастерок и налепили опор из силиката. То, что он всасывает влагу как губка, их особо не озадачило. Ну и правильно, дом же изначально строился на продажу.

Единого ростверка или хотя бы общей обвязки у дома нет. В её роли выступают нижние венцы брусового сруба. В силу этих причин полы в доме имеют небольшие разнонаправленные уклоны, иногда полы в одной комнате имеют скат в трёх направлениях.

Ладно, посмотрим в тепловизор, нам же нужно оценить теплоэффективность дома? Зелёный квадратик показывает минимальные значения, красный - максимальные.

Слева направо:
1. Потолочный плинтус +17°C

2. Розетка +12°C

3. Радиатор отопления +39°C, внешняя стена рядом +16°C

В принципе, после этого уже можно идти домой, особенно учитывая, что по всему дому на полу первого этажа +14°C, при том, что радиаторов отопления в каждой комнате по несколько штук.

Порадовала вентиляционная розетка. Хозяйка говорит, что если в неё что-то воткнуть, то дуть перестаёт. Можно купить дом и воткнуть туда красивый ночной светильник с надписью "Ты лох", например. Ибо понятно, что дом, стены которого при плюсовой температуре улицы и работающем газовом котле охлаждаются до +16°C, вряд ли имеет дополнительное утепление. Но всё-таки посмотрим в стену.

Под сайдингом обнаружилась ветрозащита, которой прикрыт срам голого бруса. Никакого утеплителя, увы, туда не запихнули. Как и пароизоляции изнутри дома.

Давайте глянем на калькулятор теплосопротивления стен данного щеледома. Напомню, что норма для Подмосковья 3,2.

Что и следовало ожидать. В два с половиной раза ниже нормы. Как деды жили, короче говоря. В валенках вполне комфортно ходить по полу первого этажа. Пока зима не наступит. Там уж тулуп понадобится для комфортного сна. Дедовский.

Ладно, посмотрим второй этаж. Там отделкой занимался зять хозяйки. Парень он, судя по её словам, неплохой. Одна беда - врождённое рукожопие, усугублённое уверенностью в своих плотницких навыках.

На фото - отделка потолка. Это та часть конструкции, которая находится под ендовами. А ниже - дверной проём с отделкой вагонкой сверху. Вагонка просто зашита на стойки каркаса без тепло и звукоизоляции. Это я её поправил, до этого было хуже.

Большая часть отделки второго этажа отсутствует, местами из стен торчит минвата, про пароизоляцию зять тоже не слышал. Но тем не менее, это самое тёплое место в доме. Ведь вся мансарда построена по каркасной технологии и утеплена 200 мм минваты, хоть и хреново.

Крыша сделана нормально и даже гидроизолирована. Но учитывая всё остальное, вкупе с космической ценой, которую хотят за этот ледяной полунедострой, она не спасает ситуацию.

Резюме. Классический щеледом, имеющий значительные проблемы конструктива, устранение которых может быть невозможно или нерентабельно. К покупке не рекомендуется.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами, проверка юридической чистоты участка/дома и решение других проблем загородных домов.

Ну, раз коллега @findeler, упомянул меня в посте, развёрнуто выскажу мнение в посте ответном. Тем более, что я до сих должен написать разбор его проекта Универсального дома.

150 лет назад большинство домов в США строились по технологии фахверк или в виде срубов. Когда появилась первая версия каркасной технологии (кстати, она возникла при строительстве католической церкви из-за недостатка денег, но наличия плотницких знаний у настоятеля), она была воспринята плотниками очень критично. Её дали обидное название baloon - пузырь, утверждая, что такое строение улетит с первым порывом ветра. Однако, каркасные дома оказались очень практичными - возводились быстро и стоили дешевле, т.к. требовали меньше усилий при строительных работах и меньше строительного материала. В итоге, технология прижилась и стала развиваться, затем появилась технология платформа, которая в несколько изменённом виде дошла до наших дней.

Сегодня 97% загородных домов в США строится по каркасной технологии. Кроме США она распространена в Канаде, Японии и конечно в скандинавских странах. Каким-то образом, в этих странах не вылезает "проблем с материалами через 10 лет" и даже на Пикабу есть пользователи из Финляндии, живущие в каркасниках 60-х годов прошлого века.

Тут мы плавно подходим к резюме основного поста:

И вот через 10-15 лет, когда пойдёт волна негатива, каркасник превратится в слабо-ликвидный дом, который можно будет продать только с большим дисконтом. Ибо все знают, что каркасные дома это хлам, и в них надо вкладывать деньги.

Боюсь, что с выводами ТС опоздал примерно лет на 5. Волна негатива уже прошла. 9 лет назад, когда мы с женой переехали за город в собственный каркасный дом, я постоянно сталкивался с высказываниями о том, что это "времянка", "конура", "сарай", "недодом" даже от знакомых. Когда я только начинал заниматься их строительством, спрос был невелик, при том, что предложение было очень выгодное - 100 м2 с отделкой без коммуникаций в Подмосковье стоили 1 млн. рублей в 2015 году, при том, что однушка в Москве стоила 4,5 млн. рублей. Сегодня предложение 100 м2 той же комплектации за 5-7 млн. рублей является среднеценовым и никого не удивляет. При этом спрос на строительство каркасных домов и темпы его роста в постковидные годы очень велики. Что явно показывает отсутствие предубеждений у покупателей загородной недвижимости.

Одновременно, появилась активная поддержка каркасной технологии со стороны государства - банки, в том числе и из-за роста спроса, стали без проблем выдавать кредиты под каркасники, выделены субсидии на энергосберегающее строительство, выделяются гранты на технологии производства модульных каркасных домов. На мой взгляд, это является доказательством государственного уровня понимания перспектив каркасного домостроения в решении жилищных вопросов.

Мифы и заблуждения насчёт низкого качества и недолговечности каркасных домов (выполненных с соблюдением технологии и с использованием качественных материалов) постепенно исчезают из инфополя, уступая место реальному положению дел. Тот же самый неуважаемый мной хайпожор Петруша быстро переключился на расхваливание замечательных каркасных домов, про которые долгие годы говорил один негатив. То ли контракт с заводом кончился, то ли наконец понял реальные перспективы каркасной технологии.

Если говорить про ликвидность, имея в виду способность дома к быстрой продаже по рыночной цене, то каркасный дом и тут выигрывает, ведь его строят дешевле дома из блоков или кирпича (фундамент проще, работы меньше, нет мокрых процессов, не нужна дорогая логистика), а значит и продавать его будут дешевле дома из блоков или кирпича.

Резюмируя, выскажу встречное мнение. Через 10-15 лет каркасная технология будет ещё более распространена ввиду её практичности. При этом цены на загородную недвижимость в целом обгонят цены на недвижимость городскую по стоимости за квадратный метр площади. На ликвидности каркасных домов построенных сегодня это не отразится никак. Покупатели, как и сейчас, будут делиться на две категории - покупающие эмоционально (какой красивый домик, давай его купим!) и покупающие рационально (мы наняли эксперта, изучили технологию и хотим именно это, по следующим объективным причинам...). А учитывая, что осведомлённость о каркасной технологии будет выше, вероятно и рациональных покупателей у неё станет больше.

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.

Сегодня я расскажу вам о случаях проблем в проектах, когда вроде бы изначально всё было сделано правильно, но в итоге пошло не по плану.

Подмосковный рынок домостроения довольно тесен и занимаясь строительным контролем ты постоянно сталкиваешься как с правильными, так и с неправильными подрядчиками, иногда даже помимо своей воли. Так, недавно один из заказчиков пытался уговорить меня на стройконтроль дома, где подрядчиком должен был выступить печально известный неправильный подрядчик ДомОк. Мне довелось принимать у них 4 объекта и все они были в неудовлетворительном состоянии, а по одному мы выиграли суд и вернули заказчице часть денег. Естественно, неправильные подрядчики навсегда попадают в мой чёрный список и если они всплывают, когда заказчик приносит договор на аудит, я рассказываю и показываю, как и что ему построят по этому договору. Работать с профессиональными кидалами и непрофессиональными рукожопами не берусь ни за какие деньги - заранее ясно, что конечный результат будет неудовлетворительным и заказчик просто заплатит мне деньги за констатацию этого факта на каждом этапе работ.

Но иногда встречаются подрядчики "на грани". То есть, они знают технологию и даже стремятся её соблюдать, но используют приёмы максимальной экономии для получения заказов в ценовой категории "ниже средней".

Северный Дом отморозился. Когда эскроу не помог.

Северный дом был как раз такой компанией. Они честно строили дома из самых дешёвых нестроганых кривых палок, но брали их сухими и старались максимально выровнять эти палки, нормально утеплить и пароизолировать так, чтобы пройти аэродверь со средними показателями.

На их объектах нормой была ситуация, когда одна доска отличается от другой на 2 см по ширине. Поэтому, плотникам приходилось немало поработать рубанком, чтобы подготовить основание для установки каркаса.

Надо понимать, что заказчики к ним шли из тех, кто задавал вопрос: "А можно ещё дешевле?" до момента, пока не упирался в подрядчиков, которые откровенно клали болт на каркасную технологию и работали без каких-либо чертежей. То есть, в ребят, которым реально опасно отдавать деньги, ибо то, что они строят уже никак нельзя назвать домом.

Тем не менее, Северный Дом умудрялся строить дома с удовлетворительным качеством, большинство заказчиков выбирали его для строительства дачи, не предъявляя к ней высоких требований. Из плюсов можно отметить неизменное соблюдение производственной дисциплины бригадами компании. На их стройплощадках я никогда не видел бардака - материал был складирован, инструменты убраны, мусор сложен в одну аккуратную кучу.

И вот, приходит ко мне заказ на стройконтроль от их заказчика. Хотя я и работал на их объектах неоднократно, но знаком с компанией не так тесно, как со многими другими. Поэтому полез смотреть, не образовалось ли каких арбитражей и долгов у компании. Одновременно с этим у меня завершился стройконтроль на одном из их объектов, где они построили всё без значительных нареканий. Всё было чисто и красиво, заказчик подписал договор и стал ждать начала стройки.

А стройка всё не начинается. Уже и ипотеку одобрили, и эскроу-счёт открыли. А стройки никак не начнётся. Заказчик дозвонился до менеджера, тот сказал, что они не могут получить проектное финансирование. Переводя с менеджерского на человеческий - мы взялись за проект, который не тянем по деньгам, а банк не даёт нам кредит.

Я начал разбираться и выяснил, что предыдущего заказчика Северный Дом опрокинул, пообещав компенсировать часть недостающего материала (не привезли снегозадержатели и написали допник, что вернут после разблокировки эскроу). И тут бы поставить Томина: "Конечно же, никто ничего возвращать не собирался", но в реальности оказалось хуже - по словам прораба, компания вошла в стадию банкротства, если не официально, то технически. До этого они умудрялись затыкать дыры деньгами с предыдущих проектов, но проектов стало сильно меньше и деньги внезапно закончились. В итоге, сайт компании жив, но по телефонам никто не отвечает, ибо менеджеров уже просто не существует, а бригады разбежались.

В итоге, последние заказчики компании оказались с открытым эскроу, полученной ипотекой, но без подрядчика. Негативный момент - найти подрядчика в такую же цену уже не получится, ибо она и так была ниже низкой. Позитивный момент - деньги не ушли в карманы подрядчика в обмен на свайный фундамент, как было до введения обязательного требования открытия эскроу под льготную ипотеку. Банк говорит, что легко переоформит эскроу на нового подрядчика. Осталось только его найти.

Короче говоря, эскроу это неплохая штука, он в любом случае убережёт вас от глубоких финансовых потерь, но не защитит от веры в чудеса. Если подрядчик предлагает произвести некие расчёты после раскрытия эскроу, советую не соглашаться и не подписывать акт сдачи-приёмки до завершения расчётов. До этого момента он будет бегать за вами, после - вы за ним. Ну и, как обычно, напоминаю, что если вы ищете волшебника, который построит вам дом сильно ниже рынка, скорее всего вы найдёте сказочника.

ИстСтрой - легальные таджики, которые нанимали нелегальных таджиков.

В этот проект меня подтянули аэродверщики, которые выезжали на приёмку пароизоляции каркасного дома 14 раз. Проблема с ней всплыла зимой, когда заказчик уже жил в доме, сделав чистовой ремонт. Включилась система "холодный пол" - задуло по всему периметру пола и жить стало очень дорого и дискомфортно. А ипотечные денежки уже перекочевали на счёт подрядчика. Заказчик обратился по гарантии, подрядчик ответил - да, есть косяк, будем исправлять. Сломал ремонт заказчика и начал переделывать пароизоляцию.

У бригады никак не получалось её сделать. Немудрено, ведь они даже не представляли себе, как она должна работать. В итоге, аэродверщикам надоело угорать над ними и они предложили вызвать стройконтроль в моём лице. Я приехал и офигел.

Понятно, что никто не думал про закладные пароизоляции. Но видно было, что ребята очень старались. Минвата, джут и монтажная пена были набиты в конструкции - моё почтение.

Ни одного точного плотницкого соединения найти не удавалось, зато каркас был набит уголками, пластинами и опутан горючей гофрой.

А если укосина или лага вставали неплотно, зазор между ними и каркасом аккуратно запенивали. Надёжность!

Финалочкой стало открытие факта, что фреймы каркаса первого этажа не имеют верхней обвязки. То есть, не связаны между собой сверху.

Было пару разговоров с директором компании, однажды даже ездил к ним в офис на переговоры. Всё свелось к позиции, что тут виноват бригадир и бригада, убывшие в Таджикию, а подрядчик молодец и старается как-то помочь. Несмотря на то, что через пару месяцев он собирается ликвидировать компанию, он оплатил 13 проверок аэродверью и готов доделать дом до жилого состояния.

В ответ я заметил, что новость о ликвидации очень важна, жаль только заказчик узнал об этих намерениях после того, как его деньги ушли на счёт подрядчика. Ибо гарантия на дом у него 10 лет, ипотека на 30 лет, а гарант ликвидируется через два месяца. Директор сделал вид, что плохо понимает по-русски и съехал с этой неприятной темы.

В итоге, договорились, что в качестве компенсации заказчику полностью делают отделку и приводят дом к нормам насколько это реально. Понятно, что исправить каркас без обвязки технически невозможно, но надо хотя бы усилить углы, чтобы дом не развалился от сочетания ветровой и снеговой нагрузки в одну из волшебных рождественских ночей.

В конце-концов с пароизоляцией они справились, но осадочек остался. Особенно на фоне фразы их директора, что: "Дом же должен как-то дышать?".

Резюме вышесказанного в том, что чем сильнее ты вглядываешься в говнострой, тем сильнее он вглядывается в тебя. Есть реалии рынка и, к сожалению, не существует волшебников, которые способны строить качественные дома по цене 30 000 рублей за квадрат в то время как остальные строят по 70 или даже 90 тысяч. Всё волшебство мгновенно рассеивается, стоит лишь заглянуть в смету. И тут же оказывается, что либо дом не соответствует нормам утепления, либо материал не соответствует требованиям технологии, либо строители - бригада ценных иностранных специалистов, нанятых подрядчиком на Авито за гроши.

Понятно, что многие домостроители стремятся сэкономить не от жадности, а потому, что у них просто нет денег. Но почему-то никто не покупает кузов от автомобиля из-за ограниченности бюджета. А каркасник без пароизоляции и с летним утеплением - запросто.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и случайно заглянувшие. Для вторых - меня зовут Илья, я занимаюсь экспертизой загородных домов, строительным контролем и строю дома по каркасной технологии, выкладывая посты о своей работе здесь.

Один из этапов строительного контроля - аудит договора, проекта и сметы на строительство. С него всё начинается, потому что, как говорится: "Без ТЗ и результат ХЗ". Зачастую заказчики из удалённых регионов заказывают только аудит, т.к. моё регулярное физическое присутствие на стройке где-нибудь в Тюмени или Иркутске хоть и возможно, но бессмысленно дорого. Живу я в загородном (и, как всякий каркасостроитель, каркасном) доме, в Подмосковье. Поэтому полёты куда-нибудь в Челябинск или Сургут могут обойтись дороже дома.

Последнее время при аудите договоров строительных компаний, которые работают в ипотеку через Домклик, я уже несколько раз наблюдал одну и ту же картину - явный перевес в сторону Подрядчика как в условиях оплаты, так и в остальных условиях. Причём, договоры неаффилированных контор, а сделаны как под копирку. Даже пункты и номера приложений совпадают. И основной восхитительный пункт, который пропускают и утверждают многие - это возникновение у Подрядчика права собственности на строительные материалы + право собственности на построенный дом до получения полного расчёта.

4.4. Весь строительный материал и комплектующие ввезенные Подрядчиком, из которого возводится Объект, находящийся на строительной площадке, являются собственностью Подрядчика. После сдачи Объекта и полной оплаты цены договора. Объект переходит в собственность Заказчика, а остаток неиспользованных материалов возвращается на склад Подрядчика. В случае неоплаты Заказчиком платежей в соответствии с условиями Договора, право собственности на Объект, указанный в п.1.1. Договора, остается у Подрядчика. Право собственности на Объект переходит к Заказчику только после полной оплаты работ по договору, а также после выплаты всех начисленных Подрядчиком неустоек и штрафов, при их наличии, в соответствии со ст. 712 ГК РФ.

Выглядит это довольно странно, особенно учитывая схему оплаты, а она вот такая:

- первый платёж 100 000 рублей - просто за подписание договора
- второй платёж 60% от стоимости дома - в течение 3 дней после получения ипотеки (обращаю ваше внимание, что Подрядчик пока НИЧЕГО не сделал, кроме того, что показал Заказчику проект дома
- третий платёж 30% от стоимости дома - по готовности фундамента
- четвёртый платёж 10% от стоимости дома - после приёмки

Таким образом возникает ситуация, когда на момент готовности фундамента Подрячик получил 90% от стоимости договора + 100 000 рублей. Заказчик получил фундамент на своём участке. Цена которого при стоимости дома в 10 млн. рублей может в среднем составлять от 200 до 800 тысяч. Итак, Заказчик получает финансовый риск на 80% от стоимости договора, а Подрядчик может смело выводить деньги в другую компанию и банкротить эту. Уставной капитал 10 000 рублей, директор - бомж,

Вишенкой на этом торте является смета без детализации количества и стоимости отдельных позиций стройматериалов. То есть, даны позиции, дана общая сумма, а детализации нет.

Во-первых, такая смета сильно усложняет проверку завышения стоимости материалов, т.к. для этого придётся перебрать весь домокомплект по позициям, оценить их и выйти на итоговую сумму, чтобы сравнить с написанной Подрядчиком. Во-вторых, отсутствие количества материалов позволяет закупать их без ограничений, т.к. по договору они являются собственностью Подрядчика. И вот, он покупает два домокоплекта (по цене одного, указанного Заказчику) - из одного строит дом по договору, из другого - на соседнем участке. Либо просто покупает необходимое количество материалов, а разницу кладёт себе в карман. Кстати, остатки неизрасходованных строительных материалов, купленных на деньги Заказчика, Подрядчик тоже имеет право забрать.

Резюмируя. Договор позволяет выполнять любые махинации и делает Заказчика полностью бесправным. Он отдаёт 90% стоимости дома на начальном этапе строительства, не знает в каком объёме закупаются материалы за его счёт, и несёт огромные финансовые риски в случае форс-мажора или намеренного саботажа со стороны Подрядчика. Такая вот схемка, которая стремительно распространяется, судя по количеству подобных договоров, приходящих ко мне на аудит. Вероятность получить вместо дома огромную ипотеку и расплачиваться за неё 20 лет, глядя на фундамент посреди пустыря - очень велика.

Я уже рассказывал, как оценить компетентность подрядчика в посте Как выявить подрядчика-разводилу? Советы в преддверии домостроительного сезона, но люди упорно несут деньги в компании, где им "помогают" с ипотекой и поют красивые песни.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Вчера я был на встрече блогеров, освещающих загородную жизнь. Было очень приятно посмотреть на увлечённых людей, которые создают что-то новое, благоустраивают среду вокруг себя и умеют связно и ясно об этом рассказывать.

Кто-то выращивает редкие сорта пионов, кто-то держит коз и варит сыр, у кого-то страусиная ферма, кто-то занимается столяркой, а кто-то делает одуванчиковое вино. В общем, интересные девушки и мужчины, самых разных возрастов.

Я там был с одной стороны, как томатовод (у Агрокульта более 300 сортов коллекционных томатов, мы выращиваем томатные деревья и первые в России выпустили книгу-руководство об этом, полностью задокументировав весь процесс), а с другой стороны, как плотник и домостроитель Каркасово - нашего подпроекта по строительству загородных домов для подписчиков.

На самом деле, своей популярностью Агрокульт обязан именно домостроительной тематике. Когда мы переехали за город из центра Москвы, я был просто потрясён, что за полтора миллиона рублей можно построить себе 100 м² на 6 сотках в ближнем Подмосковье. Я завёл канал на YouTube, где выложил ролик про дом за миллион. И начал популяризировать идеи загородной жизни. Через два года стало ясно, что консалтинг и надзор за строительством домов стали настолько значительной частью моей жизни, что мешают основной работе. Поэтому, было решено основной работой сделать строительство домов.

Всё было замечательно, мои подписчики получали недорогие дома, мы помогали им проложить коммуникации, обжиться, заниматься огородом и всячески транслировали свой опыт. Но в нашей стране не бывает длительных спокойных периодов. Случилось масштабное подорожание пиломатериалов, о котором сегодня знают все. Цены на загородную недвижимость выросли на 100% за год. Я особо не погружаюсь в сметы, но у меня есть несколько популярных проектов, цены которых я знаю хорошо. Один из них - домик на 67 м² с двумя спальнями и кухней-гостиной, этакая советская трёшка. Прошлой весной он стоил 1,45 млн. Этой осенью мы с трудом смогли вписаться в смету 3 млн. рублей. Дерево - это дорого.

Так вот, на встрече ко мне подошла девушка-блогер, мама двоих детей. И спросила, что можно построить за 1,2 млн. на фундаменте 11х11 метров. На что я развёл руками. За эти деньги невозможно построить ничего, во всяком случае, с нормальным утеплением и материалами. Сегодня минимум, с которым имеет смысл влезать в загородное строительство (если это не щитовая дача на бетонных блоках вместо фундамента) - 4 млн. рублей. И всем, кто обращается ко мне, имея бюджет впритык, я советую посмотреть на газобетон, т.к. возможно, из него сегодня строить дешевле.

На вопрос "Строиться ли сегодня, или нет?" хорошо ответила одна моя подписчица, которую я консультирую по e-mail. Девушка сама строит каркасник, нанимая подсобников на тяжёлые работы.

Так вот, она начала строительство в апреле, а вчера написала мне: "Хорошо, что начала весной. Сейчас бы мне денег хватило только на сваи."

По моему опыту, ожидать обрушения цен на древесину в ближайший год точно не стоит. На протяжении 3-5 лет цена стабилизируется. Но к тому моменту остальные материалы уже подтянутся по цене к дереву за счёт ежегодных сезонных подорожаний.

В РФ сложилась парадоксальная ситуация - загородная недвижимость была значительно дешевле городской, предоставляя при этом горадо больше степеней свободы. К сожалению, время этого парадокса прошло. Дом за городом будет в скором времени дороже квартиры. Как в большинстве не совсем уж отсталых стран.

Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородной недвижимости и домостроения. Сегодня расскажу вам о том, как мы осматривали очередной щеледом из профилированного бруса, с целью понять рентабельность его покупки и дальнейшего ремонта.

Дом затерялся в лесу и выглядит довольно мило, но взгляд опытного разведчика сразу цепляется за несколько деталей - сложная форма здания с двумя эркерами и следующая из этого сложная конструкция крыши, изобилующая ендовами, коньками и прочими кукушками, да ещё с пристроенной односкаткой над крыльцом, всё это собирает снег, но самый тревожный признак - сосульки на свесах крыши при минусовой температуре воздуха. Это явный признак недостаточного утепления чердачного перекрытия и стен. Я уже рассказывал об этом тут Сосульки против физики. О чём говорят сосульки на вашем загородном доме и почему они могут быть с любой стороны крыши

Спереди картинка не лучше - односкатка расположена под двумя скатами, которые сбрасывают на неё снег и по ендове льют воду, которая превращается в лёд, замерзая в водостоке, т.к. односкатка на улице, а значит - холодная. Водичка с крыши льётся на отмостку, ни гидроизоляции, ни дренирования периметра здания нет.

Это приводит к растрескиванию отмостки и повреждению отделки цоколя, а в перспективе может привести к повреждению ленточного фундамента, на котором стоит это красивый щеледом.

Дом выполнен из профилированного бруса. Это самый худший вариант для щеледома, потому что расщеливания профилированного бруса невозможно устранить. В отличии от бревна или простого бруса, которые можно проконопатить, забив в паз джутовое или льняное волокно, профилированный брус имеет шпунтованную поверхность на нижней стороне и ответные пазы на верхней. Идея создателей этого чуда инженерной мысли заключалась в том, что шпунтованная конструкция будет служить препятствием для холода. И оно так бы и было, но вот беда - брус имеет обыкновение неравномерно усаживаться, а ещё его может вести. В итоге, шпунтованный брус расщеливается не хуже остального, но при этом шпунты не оставляю шансов хоть как-то законопатить щели. Ладно, заглянем в стены.

Пирог стены устроен забавно. Как выяснилось позже, всё остальное внутри дома тоже было весёлым. Изнутри брус 200 мм, а на улице - пенополиэтилен 10 мм, который поверх был обшит вагонкой.

Сопротивление теплопередаче было 1.27 (м²•˚С)/Вт, а при таком утеплении увеличилось на
0.28 (м²•˚С)/Вт - до 1.55 (м²•˚С)/Вт. Зачем? При норме теплосопротивления для Подмосковья в 3.2 (м²•˚С)/Вт это увеличение вряд ли можно назвать весомым. А вот затраты на материалы и главное, смещение зоны конденсации в стену, это ощутимые потери как в деньгах, так и в сроке эксплуатации дома.

Ок, включаем тепловизор и заходим в дом.

Как мы видим, на входе нам это утепление всё равно не помогло - продувание углов -10˚С, при температуре в помещении не ниже +20˚С. Смотрим дальше.

Внутри видим, что вся конструкция дома поплыла - плинтус под потолком изогнуло красивой волной. А почему? Детали отделки зафиксированы жёстко и не дали усадки, в отличие от бруса. Поэтому упёрлись в потолок.

Эркеры - каркасные, внутренняя и внешняя отделка из иммитации бруса, утепление - 100 мм минваты и идите нафиг. На фото выше видно, как брусовая стена, к которой жёстко прикреплена каркасная, утащила за собой последнюю при усадке. Все доски каркасной стены идут под углом.

Не всем стенам досталась такая честь - быть наполненными минватой. Например, внутренние перегородки просто выполнены полыми. Звукоизоляция? Не, не слышал.

Впрочем, о пароизоляции тоже особо не слыхивали - потолок чердачного перекрытия укрыт полиэтиленом, но не до конца - немного отверстий оставили для вентиляции подкровельного пространства. Благо, щели в вагонке не дают воздуху в доме застоятся. Как деды жили! Дышащий дом! Кстати, послушать как дом "дышит" можно было у входа - его дыхание озвучивалось постоянным треском газового счётчика, который не успевал наматывать кубометры.

В доме есть вентиляция. И не только та, которую запланировали строители. Все углы и стыки перекрытия с кровлей продуваются. Мы видим, что на фоне трубы отопления, с температурой +47, из стены дует холодный воздух, с температурой -1. Оказалось, это места протечек в кровлю, там, где они завалены снегом.

По всей стене первого этажа следы протечки. Риелтер призналась, что это следы протечки трубы, которая лопнула год назад, после чего на первом этаже воды стояло по щиколотку.

Местами и сейчас подкапывает. Как, например, конденсат с этой вытяжки. Течёт себе спокойно по стене. Но хозяев это не волнует. Дом же всё равно продавать.

После такого на обычные трещины и перекосы стен бруса смотришь даже с любовью. Оно хотя бы сухое. Хоть и кривое.

Очередная стена пошла волной и зигзагами. Ничего, как говорят щеледомостроители - газ чуть посильнее выкрути и жить можно!

Ванная комната тоже не разочаровала. Лить воду из душа на брусовую стену, что может быть лучше? И естественно, на стене был грибок. А большое белое пятно - следы от обработке стены хлоросодержащими отбеливателями.

Угол кровли, уютно уменьшающий пространство ванной, "дышит" вовсю. Работает вместо вентиляции. А может он просто протекает?

Судя по углу на нижнем этаже - так и есть.

В общем, щеледом как обычно, повёл себя ожидаемо. Хозяева, которые его построили, устали "газ посильнее выкручивать" и пытаются избавиться от неликвидного актива. Который построен без какого-либо намёка на строительную логику. Кровля и конфигурация дома усложнены в угоду оригинальному дизайну. В ответ мы получили неоригинальные протечки повсюду. Утепление делалось людьми, которые вообще не имеют представления о строительных технологиях. В довершение, цоколь был полностью заштукатурен, пока автора сей работы не заставили пробить хотя бы несколько продухов. В итоге, прикинув, что дому требуется замена кровли и перекрытия первого этажа, которое перекосило после протечки, а также капитальный ремонт систем водоснабжения и канализации, которые выполнены примерно так:

я поспешил покинуть этот милый снаружи, но ограниченно-работоспособный внутри, домик. Да, в нём можно жить. Но жить в нём будет дорого и дискомфортно. А ремонт предполагает затраты больше, чем на строительство нового дома. Так и остался этот домик в лесу, один-одинёшенек, как памятник своим недальновидным хозяевам.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики. Ну и те, кто ещё не подписался - здравствуйте! Для тех, кто здесь впервые - меня зовут Илья, я занимаюсь строительством каркасных домов, техническим обследованием загородной недвижимости и строительным контролем.

Вчера был на одном объекте и увиденное напомнило мне историю многолетней давности. Один знакомый попросил меня заняться стройконтролем для его друга, которому строили каркасник в Тверской области. Обычно такие объекты на стройконтроль я не беру - далеко ехать из Подмосковья, но в этот раз очень попросили и скрепя сердце я взял объект в 3,5 часах езды от моего дома. Как выяснилось - не напрасно. Приехал принимать обвязку, когда бригада уже начала возводить каркас. И вот что я увидел:

Сказочный лес из стоек каркаса, который крепился к нижней обвязке гвоздями, вбиваемыми под 90 градусов. На вопрос - что, собственно, за шапито здесь происходит? Бригадир ответил, что они всегда так делают. Пришлось их началам плотницкого дела обучать, хотя у меня и нет лицензии на образовательную деятельность.

Зачитывать СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции", где чётко прописаны правила монтажа деревянных несущих конструкций, которыми являются внешние стены каркаса:
8.1.4 Несущие деревянные конструкции зданий надлежит монтировать в максимально укрупненном виде: в виде ферм, полурам и полуарок, арок, секций или блоков, с учетом их особенностей и видов.

Тогда бригадир сообщил, что рама стены слишком длинная, она будет тяжёлая и они её не поднимут. Я предложил посмотреть КР (конструктивное решение, сборочную схему) и определить точки в которых можно будет разделить стену на несколько подъёмных секций и тогда...
- А у нас нет КР - ответил бригадир.
- И как вы строите? - спросил я.
- Да мы хорошо этот проект знаем. По АР строим.
- Оно и видно.

Фреймы (рамы) стен собираются на платформе основания в горизонтальном положении. Таким образом можно пробить нижнюю обвязку гвоздями, закрепив стойки ровно под 90 градусов. Сборка методом волшебного леса приведёт к многочисленным погрешностям и расхождениям положения стоек на верхней и нижней обвязке.

Да, технически возможно собрать каркас из стоек, устанавливая их вертикально. Но это как минимум, не технологично. Бригада потратит гораздо больше времени на то, чтобы выставить каждую стойку сначала при креплении к нижней обвязке, затем при креплении к верхней обвязке. Врезать укосины в вертикальную конструкцию также значительно сложнее, чем в горизонтальную.

Технология отработана столетиями, но на нашем рынке до сих пор находятся люди, которые придумывают что-то своё, даже не потрудившись посмотреть часовой фильм Ларри Хона или 15-минутный ролик любой современной строительной компании. Всегда так строим.

Бонус со стройплощадки. В предыдущем посте Каркасная технология от Агрокульта. На примере свежепостроенного дома я рассказывал, как мы строим дома и некоторые сочли цену 3,2 млн. рублей за дома 58 м2 - высокой.

Покажу, как мы строим перекрытия.
Вот так выглядит обвязка фундамента с черновыми полами:

Затем по нему раскатывается противомышиная сетка, поверх которой раскатывается гидроветрозащитная мембрана. Процессы занимают у бригады полчаса. Результат - полностью ровная и защищённая платформа, готовая к сборке перекрытия:

Вариант исполнения строителя-курильщика:

И вот, я задаю вопрос прорабу: "Как ты планируешь сделать гидроизоляцию и черновые полы, когда ты уже собрал перекрытие на обвязке?" А он и говорит мне человеческим голосом: "Залезет снизу плотник и всё прикрутит!"

Сейчас покажу, как это обычно выглядит:

Волны - это и есть черновые полы из дюймовки с шагом 400 мм. А чтобы они не совсем провисали, их подпёрли половой доской с шагом в метр. Короче, из того, что было.

Какой результат? Утеплитель в провисе, гидроветра висит, как простыня пьяного попутчика в плацкарте. Противомышиные сетки волнами, как они прилегают к краям обвязки - непонятно. А главное, что сделать всю эту порнографию гораздо сложнее, чем выполнить перекрытие технологично. Без черновых полов приходится скакать по лагам пола, кто-то обязательно провалится, порвёт противомышиные сетки, ушибётся, переломается. Но если ты не владеешь технологией - все процессы кажутся сложными.

Давайте посмотрим, как выглядит перекрытие у нас.

Черновые полы опираются на черепные бруски, в U-кронштейны установленны временные балки, которые создают необходимую для удержания человека жёсткость. После окончания строительства их можно демонтировать, но мы их оставляем как дополнительную опору. На таких полах утеплитель не провиснет, не отойдёт от краёв лаг, не просядет и не упадёт вниз. Противомышиные сетки и гидроветрозащита на таких полах также не прогнутся, не порвутся и будут лежать ровными полотнами, предохраняя дом снизу.

Вывод очень простой. Если цена строительства ниже средней по рынку - вам чего-то не доложили. Либо материалов, либо специалистов, либо технологий. Подумайте над этим, а я буду звонить проектировщику объекта, где плотники возводят лес из стоек.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).

Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и не менее дорогие не подписчики! :) Иногда меня упрекают, что я не выкладываю успешных технадзоров, а сливаю одну чернуху-порнуху, которая вызывает у читателей шок и депрессняк. Ну, что же. По вашим просьбам рассказ про технадзор в Истринском районе. Каркасный дом 8х8 метров с четырёхскатной крышей, на свайном фундаменте, с утеплением стен 150, полов и перекрытий 200 мм. Участок 6 соток. Стоимость

5+ млн. рублей.

День был хороший, солнечный, поэтому фотка вышла в контр-свете. Но примерно понятно, что имеется в виду. У дома есть нелюбимый мной балкон и открытая веранда, это снеговлагонакопители, дождевстену проводители. Отделка выполнена аккуратно, снаружи окрашенная имитация бруса камерной сушки, внутри вагонка сорта В.

Фундамент у дома свайный, видно, что на нём не экономили. Участок имеет уклон, поэтому между сваями сделали перемычки, чтобы зафиксировать их от отклонения по вертикали. А вот утепление и отделка цоколя меня огорчили - утеплённый ЭППС цоколь был обшит профнастилом без единого продуха и люка.

Да ещё на деревянной обрешётке. Могли бы не поскупиться и наварить трубу 20х40 в два ряда. Но это половина проблемы. Вторая половина в том, что при таянии снега вода идёт по уклону участка под дом и хорошо пропитывает грунт. Который полностью закрыт от проветривания. И вот, дому всего полгода, а перекрытие уже немного зацвело.

Чёрные точки на OSB, лагах и черепных брусках, но если действовать быстро - это победимо. Во-первых, организовать проветривание. Во-вторых, обработать всё подполье раствором медного купороса, либо любым антисептиком из магазина. Примечательно, что на обработанную биозащитой обвязку грибок пока не сел.

Внутри установлены двери из композитных материалов, что не может не радовать. Дешёвые деревянные двери отечественного производства, как правило, быстро искривляются и перестают нормально закрываться. Происходит это из-за перепадов температур между верхом и низом двери и конечно, традиционного российского качества пиломатериала - он, как правило, сырой и досыхает уже внутри дома. В итоге, дверь выгибает и вернуть её обратно уже нельзя.

На втором этаже обнаружился косинус чистового пола. Из-за этого несколько дверей чиркают по ламинату в полностью открытом состоянии. Снизу перекрытие ровное. Заказчик готов закрыть глаза на эту проблему, учитывая место и стоимость дома. Ну и в крайнем случае, перестелить полы с подравниванием лаг перекрытия не так дорого, да и самостоятельно можно сделать.

Ок, полезем на чердак. Перекрытие хорошо утеплено, гидроветрозашита присутствует, контробрешётка тоже. А вот вентканал санузла, выполненный из гофры,  мало того, что не утеплён, так ещё и валяется под вентвыводом и обязательно станет источником проблем зимой. Он наберёт в себя конденсата примерно с ведро, а после выпустит его либо в перекрытие, либо обратно по вентканалу. Неприятный сюрприз, но избежать его можно, если приклеить гофру к вентвыводу на герметик и обмотать снаружи рулонным утеплителем. При этом обрезав его максимально коротко, чтобы не было провисаний и он шёл от перекрытия к вентвыводу по кратчайшему пути.

А вообще, лучше не использовать гофру для вентиляционных выводов. ПВХ-трубы не так уж дороги и сложны в монтаже. При этом легко утепляются стандартными пенополиэтиленовыми утеплителями, не провисают и не рвутся.

Ладно, в целом с домом всё понятно. Бюджетное решение не без косяков, но нельзя сказать, что прямо ужас-ужас. Крыша без протечек, толщина утепления, пирог стены и перекрытий соответствуют заявленным продавцом. Он и косяк с дверями сам заранее обозначил. Посмотрим, что с коммуникациями...

Хороший мощный септик на 6 человек, с аэрацией и принудительным сбросом, был полностью работоспособен. Но при установке была допущена тактическая ошибка - септик заглубили в грунт по самую горловину и в время сильных дождей, а также таяния снегов, вода с отмостки и просто с грунта течёт внутрь, прямо в короб с компрессором аэратора. Компрессор мужественно сопротивляется (там, в общем-то, ломаться особо нечему, если только не закоротит обмотки электромагнитов, качающих помпу), хотя судя по виду, уже погружался в суглинистую жижу целиком.

При закрытом люке септик почти вровень с грунтом. Не делайте так, будет ай-ай-ай. Лечится это наращиванием горловины, но теперь её придётся резать - коротких горловин у производителей не бывает, а полуметровая будет чересчур высокой.

Скважина находится в стальном кессоне с толщиной стенки около 5 мм. Давно я не видел таких конструкций, особенно в наше время подорожания металла на мировых биржах. Кессон заглублён в грунт на 3 метра, водопроводная труба пущена на 2 метрах от поверхности грунта. То есть, ниже уровня промерзания, что правильно и хорошо.

Гидроаккумулятор, насос и реле давления работаю нормально. Да и что с ними будет - это достаточно долгоиграющие вещи.

В целом, дом не является образцом теплоэффективности, он сделан чётко под нормы Подмосковья.

Система отопления представлена радиаторами и электрическим котлом. Примерный расход на зимнее отопление и иной функционал (септик, насос, освещение) дома может составлять до 10 000 рублей/месяц. Установив печь можно снизить эту сумму вдвое.

Итоги обследования. Основная проблема — отсутствие продухов в цоколе. Сделать по 3 продуха на сторону, по теплу обработать деревянные элементы подпола антисептиком. Нарастить горловину септика, утеплить крышку кессона и можно зимовать. В целом, это один из лучших домов по цене/качеству, которые я видел за последний месяц.

Заказчика дом с обнаруженными проблемами устроил, особенно учитывая его цену. В итоге, было принято решение о покупке. В теории, найденные косяки дают повод для торга, но фактически, зная уровень цен в этом районе и то, что там иногда продаётся за эти деньги, я не думаю, что продавец будет готов на серьёзные уступки. Но это уже не мой вопрос - моё дело сообщить заказчику о потенциальных проблемах и путях их устранения. Покупать или не покупать дом - решает он.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.

В Подмосковье хорошая зимняя погода - воздух прогрелся до -29℃, в связи с чем у многих загородных жителей начались ожидаемые проблемы. Дело в том, что наша великая страна не может обеспечить всех своих граждан туалетной бумагой стабильным напряжением в электросети и даже просто его наличием, а газ есть далеко не в каждом городе, что уж говорить о деревнях. Вот, что присылает мне Мосэнергосбыт по цене 6 рублей за кВт-ч (и это ещё хороший результат).

Естественно, при таком напряжении все электроприборы начинают работать не так, как планировали их производители. Лампочки со спиралями накаливания или со светодиодами без стабилизаторов светят тускло, периодически вспыхивая, как в фильмах ужаса. Электроконвекторы, тёплые полы, котлы и водонагреватели начинают работать вполсилы, температура в загородном доме начинает падать. Конечно, в таких условиях ни о каком хождении в трусах уже не может быть речи. Более того, помимо размышлений о величии Родины, на повестке дня начинают возникать другие вопросы. Например, как спасти систему водоснабжения от замерзания с последующим разрывом труб. Или, как не дать сгореть насосу, который не может набрать нужное давление в системе и вынужден крутиться без остановки. Один немецкий насос по имени Wilo, прослуживший мне верой и правдой 9 лет, позавчера последний раз выкрикнул "Alles fur Agrocult" и заклинил помпу - ибо в сети было 160 В, а ефрейтор Стабилизатор, призванный обеспечить стабильность насоса, отдал концы ещё в прошлом году. Я, конечно, обзавёлся другим. И, конечно, он лежит в красивой коробке, ожидая, когда до него дойдут руки. В итоге, руки пришлось занимать заменой насоса. Хорошо, что леруашка уже заработала и сама насосная станция смонтирована в тёплом цоколе, а не где-нибудь на улице. Возможно, насос прожил бы больше, но я включил тёплые полы в бане и они забрали около 1,6 кВт мощности из выделенных на мой дом 8 кВт.

Установка стабилизатора в целом неплохое решение, но во-первых, оно увеличит ваши затраты на электричество (при трансформации будут возникать неизбежные потери), а во-вторых, не спасёт от полного отключения. Которое случилось у меня на следующий день после замены насоса. Тут уж мысли начинают возникать совсем неправильные. Вместо того, чтобы расхаживать по дому в трусах и размышлять о величии своей страны или собственной мании величия начинаешь думать, как бы не врезать дуба во сне, ибо к утру дом может остыть градусов до +14, а системы водоснабжения и вовсе замёрзнуть. Поэтому, начинаешь задумываться о тех временах, когда страна была не такой великой, электричества особо не было, а проблема выживания зимой всё-таки решалась.

У меня в доме и в бане установлены печи. В доме установлена печь с духовкой, в бане каменка. В любой мороз они позволяют сохранять температуру комфорта и ходить в трусах, а по желанию даже без трусов. Вот рассказ 5-летней давности про мою печь и систему отопления. За это время ничего не изменилось, кроме того, что пожизненная гарантия компании Noirot на её замечательные конвекторы превратилась в тыкву аннулировалась в связи с её отсутствием в современной РФ. Но они продолжают работать и даже умудряются справляться при провалах напряжения.

В ролике есть ошибка, регулятор обдува стекла я принял за регулятор температуры в духовке. Но что поделать, из песни слов не выкинешь, да и сама песня не о том а о любви.

Система отопления в моём доме реализована конвекторами общей мощностью 5 кВт, и представленной в видео печью Tim Sistem Lederata Plus (сейчас они доступны только параллельным экспортом, но купить можно) на 9 кВт. Отапливаемая площадь 80 м2. За весь зимний период я сжигаю 1 тонну RUF-брикетов, расходы электроэнергии составляют около 1 000 кВт-ч в месяц. В сильные морозы расходы больше и по деньгам это может обходиться около 9 000 рублей, цена за кВт-ч у меня, как коренного россиянина 6 рублей. Но наличие печи позволяет не переживать о том, что наша великая страна продаёт мне киловатт-часы дороже, чем китайцам в прошлом году.

Все, кому я строил дома, получали от меня рекомендацию о необходимости установки печи, как автономного источника отопления и кухонного прибора одновременно. И последовавшие ей ни разу об этом не пожалели. Особенно, когда у соседей разморозило систему отопления из-за отключения электричества на сутки.

Многие считают что печь в загородном доме это архаизм. Но на самом деле, современные печи замечательно вписываются в интерьер, занимают немного места и обладают повышенным КПД. А главное - они практически всеядны. Вы можете топить их обрезками пиломатериалов, дровами, топливными брикетами или долларовыми купюрами, как Пабло Эскобар, в зависимости от того, чего у вас в избытке. И наслаждаться величием хождения в трусах (или без них, по желанию) при любой температуре за стенами вашего дома.

Про печи я писал в этом посте Есть ли жизнь без газа или почему я советую ставить печь всем своим друзьям?
Если эта тема интересна для моих читателей, то могу заехать в дружественный печной центр, расположенный в моей деревне и сделать обзор на имеющиеся в продаже печи и современные печные технологии в целом.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).

Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, мои юные и не очень друзья, и очень не друзья! А также все те, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию загородной недвижимости, много лет пишу здесь посты о своей работе. Этот пост не будет исключением и поговорим мы про обследование дома стоимостью более 40 млн. рублей при площади около 200 м2. Итак, надеваем спецодежду, хватаем зелёный уровень и выезжаем на объект!

Элитная недвижимость составляет примерно 20% от количества моих выездов в месяц. Что, в общем, неудивительно - продаются такие дома долго, покупатели смотрят их нечасто. В этот раз я ехал на объект по просьбе постоянного заказчика, он инвестирует средства в перспективные объекты недвижимости с целью их последующей перепродажи после ремонта. Либо их сноса и строительства нового дома, если участок перспективный.

Заказ обещал быть интересным, т.к. хозяева дома заявили, что он построен из финского домокомплекта, привезённого в РФ 20 лет назад. Мне хотелось посмотреть на чудеса финских технологий 20-летней давности. Поэтому я спешил, несмотря на скользкую зимнюю дорогу. На месте меня встретил разговорчивый и бесполезный риелтор. Как любой риелтор, он ничего не знал ни о здании, ни о его конструкции. Но зато у него были ключи от дома. А больше мне ничего не требовалось.

Заходим через калитку и сразу же видим печальную картину - цоколь, оттаявший по периметру. Это свидетельствует о высоких теплопотерях, то есть фундамент у нас не утеплён. А значит, финский домокомплект собирали совсем не финны.

Тепловизор подтверждает догадки. Жёлтым светом светится меч ставшего на светлую сторону силы тепло, уходящее через цоколь.

Снаружи дом выглядит солидно, отделан фиброцементными панелями под кирпич. Внутри тоже видно, что когда-то было дорого-богато. Стоят финские двухрамные окна с дистанцированными однокамерными стеклопакетами.

Кто не понял - это две рамы, внутренняя больше наружной, с отдельными окнами, которые открываются внутрь. Получается мощный стеклопакет с большой воздушной камерой внутри. Для проветривания рядом сделан отдельный клапан по типу Владивостокских деревянных форточек (больше не могу припомнить, где я видел такие, отдельные по центру рамы). Короче, захотел проветрить - открываешь форточку как шкафчик.

Понятно, что резинкам в окне - конец. Термоплёнка на стёклах скукожилась к центру. Но всё равно они вызывают уважение.

Тепловизор подтверждает наличие продувания, хотя в доме у нас около нуля.

Входная дверь отжила своё, но хозяева по-прежнему её любят и ценят. Причём, судя по стоимости дома, довольно высоко.

Меня всегда удивляли эти миллионеры. Как можно годами жить с дверью, через которую сифонит? У меня накрылась входная группа на террасе. Ну, как накрылась - стеклопакеты стали потеть. А значит, им конец. Я сначала думал заменить стеклопакеты, а потом решил заменить всю входную группу. В итоге, потратил около 60 000 рублей, зато теперь у меня красивая прозрачная дверь. А мог бы не тратить и жить с запотевшими стёклами. Наверно поэтому я и не миллионер.

На модной финской печи отстрелились плитки. Это нехорошо, учитывая, что у нас плитный фундамент. Что-то произошло с полами.

Они убежали на 1,15°, что не круто. Отчего же их попучило?

Идём дальше. Плинтус оторвало. Да что тут было-то? Землетрясение?

В туалете рядом полопалась плитка.

Похоже, была утечка. Но как, Холмс? По стенам всё сухо. Заглянем под лестницу. Ой...

Грибочки. Настоящие, на ножках. Я пробил их по определителю. К сожалению, они не псилоцибиновые. А то можно было бы заставить риелтора их съесть и посмотреть на его bad trip.

Откуда же у нас столько воды в стене? Зайдём в дом с другой стороны. Кстати, тупейшая идея сделать котельную с обратной стороны здания без доступа из дома. А, ну всё понятно. Лопнула фильтровальная колонна. Наверно, разморозило когда-то. Вода ушла в стену и напитала утеплитель.

Дело раскрыто, дамы и господа! Пора отсюда сваливать! Или... давайте посмотрим на крутую финскую стропильную систему? Она реально крутая.

Заводские фермы это всегда круто. А вот утеплитель навален как попало и распределительные коробки прибиты прямо на стропила. Оттуда же как попало висят провода. Сразу видно стиль наших родных мастеров!

Естественно, такая укладка утеплителя не могла не сказаться на теплопроводности потолка. Точнее, на его холодопроводности. Я сначала думал, что там протечка. А там прокол в технологии.

Кстати, в потолок уходят трубы без всякой ветрозащиты. Торчит минвата. Как-то не по-нашему, не по-фински! Виттуперкеле!

Чему нас учит этот урок? Любую технологию можно ушатать умеючи. Можно ли восстановить этот дом? Можно. В целом конструкции здания в хорошем состоянии. Несущая способность не пострадала. Но придётся вложить в него несколько миллионов. Дому требуется капитальный ремонт. Нужно демонтировать стену с грибами и понять что внутри, а также насколько эта протечка повлияла на остальные стены здания. Учитывая, что от неё вспучило полы - вероятно, повлияла. В общем, изложил я эти и другие соображения заказчику. И он раскрыл мне главный секрет миллионеров = никогда не платить за дом дофига миллионов, чтобы потом заплатить дофига миллионов за ремонт. Я кивнул и хранил эту тайну до сегодняшнего дня. А теперь и вы её знаете.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой личный контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.