Выморочное

Итак, вы решили построить дом! 

1) Вы строитель? Нет? И все равно хотите строиться самостоятельно, а не покупать готовое?

 - Вы, батенька, бесстрашный дурак. Возвращаемся к 1 пункту.

2) Вас это не останавливает. Хорошо. С чего начнем? С фундамента? Нет? Вы умный и знаете, что начинать нужно с проекта? 1000 раз ПФФФ!

Начинать нужно с поиска подходящего участка! Т.к. даже проектировать бесполезно, пока нет стартовых вводных.

3) Вы нашли участок - отличный пригорок возле речки и березки кругом.

Молодцы! Что по документам? Кто хозяева, как получили участок, есть ли риски оспаривания сделки? Ваш участок "чистый"? Хорошо. А что с подъездом к нему? Кому принадлежит земля под дорогой? Муниципалитету? Отлично, выдохнули. ООО "Рога и Копыта" или гражданину Аванесяну? Никакой сделки о покупке, пока не получите от продавца бумагу об установленном сервитуте (праве доступа на ваш участок через территорию чужого участка). Можно получить полюбовно. Можно через суд. Но при 2 варианте - суд может обязать отстегивать Аванесяну регулярные деньжата за доступ.

Это же касается и коммуникаций. Если они уже подведены к участку - нужны документы! Акт о разграничении балансной принадлежности, разрешение на врезку по границе (копать-то вам яму нужно и на своем и на чужом участке. А владелец может быть против. И аппетиты на разрешение на врезку у собственника соседнего участка могут быть ой какие разные!

4) Проверить нужно не только чистоту владения, но и параметры самой земли. Для какого вида строительства этот участок? ИЖС, СНТ, ЛПХ, ДНП. Под этими буквами кроется куча возможных проблем. Изучите вопрос, проверьте разрешенные виды использования.

Так же в расширенной выписке из ЕГРН проверьте - нет ли обременений на участке. Может рядом проходит ЛЭП и участок расположен в ее санитарной зоне. Или под землей идет важный кабель до ближайшего аэропорта и на участке нельзя копать. А может участок вообще расположен в зоне разлива реки или в охраняемой природной территории, потому что в местном лесочке водится какой-то дофига важный жучок. 

Никогда не доверяйте эти вопросы риэлторам. Им - ПОФИГ! Они продали и укатили в закат, а вы через несколько лет не сможете поставить на кадастровый учет ваш свежепостроенный дом.

4) По документам все чисто, можно проектировать? Да погоди ты! Сначала обследование!

Может быть так, что участок совсем и не там, где указал продавец, а на 10 метров левее. А передвигать построенный дом - совсем не то же самое, что в магазин сходить.

А что тут с грунтовыми водами? Выкопаешь подавал - а он и не подвал оказался, а бассейн! Может нужно провести осушение, или сделать дренаж?

Какие почвы? От их состава нужно отталкиваться в выборе фундамента. Не везде можно поставить ленту, не везде можно вкрутить сваи. И даже монолитка не везде будет оптимальным решением. Точнее поставить-то как раз можно везде. Строителям ПОФИГ. Им сказали крутить сваи - они крутят. Дойдут до твердых пород и остановятся. Но сколько этот дом потом простоит и не разъедется ли как шов на платье не по размеру?

Или вдруг под этим чудным пригорком карстовая воронка и свежепостроенный дом уйдет под землю?

Чтоб избежать таких неприятностей, требуется обследование территории. Называется такое обследование "инженерно-геодезическими изысканиями". И пренебрегать этим этапом ну вообще не советую. а многие пренебрегают. 

5) У вас на руках есть ворох дурацких бумажек. Пора делать проект! Куда обращаться? Видел я канал с классной дизайнершей - такие интересные эскизы делает...

В топку дизайнершу! В топку готовые "проекты" в 3 картинки. Вам в доме жить, а не в картинках.

Хорошие проектировщики водятся у хороших застройщиков и в приличных Архитектурных бюро. Не знаете, как отличить приличное бюро от мальчика с трехмесячными курсами графического дизайна? Для начала проверьте на сайте НОПРИЗ - есть у фирмы вообще допуски к проектированию (нынче членство в СРО), если в НОПРИЗ фирма числится, значит в ее составе, как минимум есть специалисты с профильным образованием. Какое никакое - а успокоение.

Советую прийти ножками в выбранное бюро и попросить показать примеры готовых проектов. 

Если вам показывают красивые глянцевые буклеты с красивыми картинками - знакомьтесь, это Архитектурная концепция. И она не имеет ничего общего с нормальным проектом. Это замануха для клиентов. Многие проектные бюро такие вообще бесплатно делают, чтоб заинтересовать клиента. А другие такое продают под видом проекта. И с каждым годом это происходит все чаще. Печальная практика. Таким "проектом" можно разве что подтереться.

Если же вам вывалили на стол талмуд с десятками а то и сотней чертежей с кучей схем и узлов - вот это проект. Тут есть с чем работать

6) Вы выбрали контору. Перед заключением договора, познакомьтесь с вашим архитектором/ проектировщиком. С тем самым дядькой, который будет рисовать ваш будущий дом. Т.к. продажники лить в уши горазды. Но дальше вам работать с 1 конкретным человеком. И если он работает на отвали - то и вся работа будет на отвали. Важно, чтоб проектировщик был внимателен. Мы все, конечно, лучше знаем что и как строить. Это действительно так и к мнению спецов стоит прислушиваться. Но мы не можем знать, как вам лучше жить. У всех есть свои нюансы. Свои "хотелки", которые хороший проектировщик обязан учесть. Если же в бюро вы не предоставляли свой эскиз и при этом вам даже не выдали опросного листа - бегите сверкая пятками - вам впарят "проходное" решение. Жить в нем можно. Но на дом вашей мечты не рассчитывайте.

7) Вам понравился ваш специалист. Он внимательно вас выслушал, задал 100500 вопросов и делал пометочки в блокнотике. Вы готовы заключать договор. Прочтите его. Скорее всего там указано проектирование в 2 этапа - разработка концепции и сам проект. На 1 этапе вам покажут те самые красивые картиночки. Они правда очаровывают. И тут большинство допускают фатальную ошибку - зациклившись на красивых окнах и образах светлых гостиных, заказчики согласовывают концепцию, полагая, что такие мелочи как подвигать стенки и решить что там по кухне смогут и потом.

Нет - не смогут! Потом вас пошлют в пешее эротическое путешествие, т.к. эта стенка несущая, а мокрая зона привязана к этому стояку. Точнее переделать все они, конечно, смогут - любой каприз за ВАШИ деньги. Платите за переделку! Никогда не подписывайте и не согласовывайте концепцию, если вы не готовы согласовать данную планировку в тех деталях и подробностях которые вам предоставили на согласование.

Проектировщик может закатывать глаза, поторапливать. Ему переделать планы - день работы. Вам в этом жить! Обязательно возьмите таймаут, получив буклет. Внимательно его изучите. "примерьте" дом на себя. На количество человек и вещей. На ваши повседневные привычки.

Картинка может быть очень красивой, но жить в этом невозможно.

Когда в доме нет ни одной прямой линии и ни одного прямого угла - вы ЗАДОЛБАЕТЕСЬ и с отделкой и с покупкой мебели. Нарисовать в 3Д можно любую крокозябру. Не любую можно построить и не в любой приятно жить.

Старайтесь придерживаться четких прямых линий и углов под 90 градусов. Минимизируйте внешние углы! Они оправданы только в местах установки стационарного оборудования (встроенные шкафы, стиральные машины, душевые кабины и т.д.) Любые внешние углы на проходах будут обиваться плечами и охотиться на ваши мизинчики. Идеальная форма комнаты всегда - прямоугольник!

8) Вы согласовали план. Вот теперь и только теперь начинается полноценное проектирование. Убедитесь, что у проектировщика есть результаты изысканий, что они не потерялись в секретариате. Хорошо обдумайте предложенные варианты фундаментов и материала стен на предмет соотношения экономии и вводных данных участка. Не лезьте со своим ценным мнением в пироги пола и утепления стен, в узлы примыкания и скатность крыши, в толщину перекрытия и прочие технические нюансы. Это проектировщики знают лучше вас. Влезете - сделаете хуже. Почти гарантировано.

Куда нужно лезть? Внимательно изучайте предложенные вам схемы электроснабжения, водоснабжения. Достаточно ли вам розеток? Хотите ли вы раковину у окна, на острове или в этом углу. Может быть вы мечтаете о камине. Подумать об этом потом - плохой вариант, т.к. возводить трубу под дымоход в готовом доме - такое себе дизайнерское решение.

Если вы хотите заложить сложные инженерные системы - это нужно делать сейчас - центральный кондиционер с увлажнением воздуха? Умный дом? Теплый пол на 1 этаже или теплые стены в ванной? Может систему видеонаблюдения в гостевой спальне? Ай шалунишка! Все тут!

9) Что не имеет смысла продумывать в проекте? Мне вот этот диванчик сделать розовым или цикломиновым? А какой светильник выбрать, чтоб подчеркнуть цветовой акцент этой стены? Дизайн-проект - вообще лучше не включать в проект дома. Во первых - это удорожание проекта. Во вторых к моменту окончания строительства вы 1000 раз передумаете. Захотите нанять дизайнершу - сделаете это на стадии окончания чернового ремонта. Максимум что можно включить в проект - это, предложенные на халяву готовые стилистические наборы из имеющейся базы. Эдакая "капсула" комнаты. Оно кушать не просит. Ни к чему не обязывает и не занимает нисколько времени ни вас ни проектировщика.

Чет много получилось. А до строительства мы пока и не дошли. 

Значит в другой раз!

Писать ли пост о нюансах проектирования жилого пространства, о которых важно не забыть - чтоб в нем приятно было жить?

«Как может добродетель восторжествовать, когда практически никто не готов пожертвовать собой ради нее? Такой прекрасный солнечный день, а мне нужно уходить».

Знали бы вы, сколько документов приходится заполнять медикам! Со временем этих бумажек становится больше. Но кто тому виной? Каждый новый документ оплачен чьим-то здоровьем, а то и жизнью.

Когда-то давно, когда я только пришла работать на Скорую карта вызова была размером в половину листа школьной тетради. Обязательные для заполнения графы были пропечатаны на лицевой стороне. Там мы писали паспортные данные пациента. Диагноз, гемодинамику (АЛ, ЧСС, ЧДД), лечение. Обратная сторона листа была даже не разлинована. Пустой лист. Мы там описывали жалобы пациента, историю заболевания. А при необходимости локальный статус. Например, при ножевом ранении надо было описать, как выглядела рана. А при пневмонии описывали дыхание. Если, например, вызывали по поводу высокого давления, можно было про лёгкие вовсе ничего не писать.

Старые сотрудники Скорой рассказывали, что ещё раньше карт вызова не было вовсе. Был только журнал вызовов, куда записывали диагноз пациента, чем лечили и куда дели - оставили дома или увезли в больницу. То есть, контроля практически не было.А потом появились другие бланки карт вызовов. Листов со временем стало четыре, и обязательных к заполнению строк стало больше. Теперь уже надо описывать что ты услышал в лёгких или какой был на ощупь живот. Опять же неврологические статус надо описывать, даже если приехал на температуру или боль в горле. Как думаете, почему?

А ещё на последней странице появилась графа "подпись дежурного врача". Бывали случаи, когда бригада Скорой помощи привозила больного, заносила его в приёмное отделение, перекладывала на каталку или кушетку. Говорила медсёстрам, что привезли. Медсёстры обещали позвать врача. Бригада уезжала. А когда приходил врач, оказывалось, что пациент умер. Тогда начинался скандал. Врач приёмного отделения утверждал, что Скорая уже мёртвого привезла. А бригада Скорой, что живой был человек, просто врач не известно где был. Слишком поздно пришёл. Вот чтобы в дальнейшем избегать таких ситуаций, ввели обязательную подпись врача, которому передают больного. А бригады Скорой обязали дожидаться врача приёмного отделения в течение 10 минут (в некоторых больницах 15). Если состояние больного очень тяжёлое, то бригада может ожидать ещё дольше. Если врач не вышел, в карте вызова так и пишут "Дежурный врач не вышел. Время ожидания 10 минут". Некоторые врачи злились и отказывались подписывать карту вызова. А чего злиться? Можно подумать, Скорая специально больных ищет, чтобы в больницу увезти. Или , если врач не распишется, то больной испарится. Если врач отказывается от подписи, в карте делают об этом запись.

А потом у нас появились новые карты вызова. На последней странице добавилась ещё одна запись. Рядом с подписью дежурного врача требовалось, чтобы врач написал свой диагноз. Мол, посмотрит больного и сразу диагноз предварительный поставит. Ну при инсульте там или пневмонии диагностика достаточно проста. Тоже самое при инфарктах. Врачи пишут, например, "диагноз тоже" или выставляют свой диагноз. Но не всегда всё так просто.

Когда только ввели эту графу, наша врач привезла больного с острым панкреатитом в больницу. Дождалась хирурга, пока тот осмотрит пациента. Хирург подписал карту и хотел уже идти в отделение, как наша врач его остановила:

- Минуточку. А диагноз? Видите? Вы здесь должны написать диагноз.

- Я что сумасшедший, чтобы за пять минут диагноз поставить? Не буду ничего сейчас писать, - и ушёл.

И вот получается, что на Скорой работают сумасшедшие, которые ставят диагноз за пять минут, не имея под рукой лаборатории и УЗИ, КТ и прочего. И очень часто диагноз подтверждается.

Хочу немного показать чего добились ученые в воссоздании облика людей по их останкам. Речь пойдет не о великих личностях истории, а о других жителях своего времени.

Ученые из Мельбурнского университета (Австралия) воссоздали облик девушки по голове мумии, хранившейся в коллекции музея Мельбурнского университета. Девушка получила имя Меритамон, означающее «возлюбленная бога Амона». Ученые полагают, что она умерла в возрасте от 18 до 25 лет. Рост египтянки составлял около 162 см: она была довольно высокой для женщин тех времен. Зубы Меритамон оказались сильно разрушены при жизни, что позволяет предположить, что жила она, когда сахар стал популярен в Египте. Однако не исключено, что в плачевном состоянии зубов виноват мед. Тело девушки было завернуто в льняные бинты, что предполагает высокий статус ее семьи.

Джейн была молодой девушкой (14 лет), которую съели ее соседи в 17-го веке в Джеймстаун. Ее изуродованный череп и поврежденная кость ноги были найдены в 2012 году среди костей животных и других остатков пищи в одном из подвалов Джеймстауна. Доктор Дуглас Оусли, главный судебный антрополог в Национальном музее естественной истории Смитсоновского института, изучил кости и определил, что порезы и следы на них были предприняты с целью отделить ткань и мозг от костей.

Смeрть — всего лишь мгновение. Я скорее готова встретить смерть с распростёртыми объятиями, чем жить в позоре, будучи насильно укрытой покрывалом. Я не покорюсь тем, кто ждёт от меня раскаяния в моей полувековой борьбе за равенство мужчин и женщин. Я не готова носить чадру и шагнуть обратно в прошлое». 

Привет, дорогие подписчики и все, кому интересна тема загородного домостроения!
Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.

Недавно один из заказчиков обратился ко мне за строительным контролем дома из газобетона. Я берусь за такие работы только при условии предварительного аудита договора, иначе может оказаться, что несоответствие нормам согласовано сторонами и стройконтроль будет лишь печальной констатацией убытков. Заказчик прислал мне договор и я начал его читать...

Сегодня будет без юмора, потому что подрядчик - компания АПС ДСК. Это вам не хухры-мухры, а Домостроительный комбинат №1*, как они пишут на сайте! (*по мнению их учредителя). Представлена она в нескольких регионах и ведёт свою деятельность с 2009 года. Конечно, не Сбербанк, но тоже есть чем похвастаться. Строят они из бруса (что уже настораживает) и газобетона.

Договор предполагалось заключать на Общество с ограниченной ответственностью «Производственная компания ДСК АПС». При пробивке контрагента выяснилось, что он имеет развитую историю судебных тяжб, в которых заказчики требуют либо возмещения убытков, либо жалуются на значительное нарушение сроков оказания услуг. Кроме того, есть несколько арбитражей по неуплате за услуги подрядчиков компании. Уже не очень, но с другой стороны, компания крупная, всякое может быть. Посмотрим договор.

Сам договор составлен будто на коленке, видно, что правили его в торопях. Не согласуются части предложений, отсутствуют предлоги. Для крупной компании со своими штатными юристами это, конечно, несолидно. Но мы же не грамматику с орфографией пришли проверять, а хотим дом строить? Будем смотреть по существу дела.

Первое, что бросается в глаза, это космическая оплата за "эскизный проект" дома.

Ну, может быть, они так назвали рабочую документацию? Давайте почитаем в договоре, что такое эскизный проект. Его описание есть:

1.2. Эскизный проект включает в себя:

• Общие данные (начало)

• Общие данные (окончание)

• Схема планировочной организации земельного участка;

• План 1 этажа

• План 2 этажа

• План 1 этажа с отметки 0,000 с размерами

• План 2 этажа на отметки + (высота) с размерами

• План фундамента

• Фасады М 1:100

• Общие виды

То есть, это просто архитектурно-планировочное решение, без конструктивного решения и без рабочей документации. О чём и написано далее.

1.3. Прочие разделы проекта, не поименованные в п. 2, например, такие как:

• КЖ (конструкции железобетонные)

• Спецификация заполнения оконных и дверных проемов

• Система электроснабжения

• Система водоснабжения

• Система водоотведения

• Система отопления и тепломеханические расчеты

• Система вентиляции и кондиционирования

• Тепловые сети

• Сети связи и пр.

• Прочие разделы без ограничений

оплачиваются и разрабатываются отдельно, исходя из технического задания Заказчика и по согласованию Сторон.

Нехило, 350 тысяч за ни к чему не обязывающую картинку дома площадью 200 м2. Это очень дорого даже по московским меркам. Ну, может быть это сделано, чтобы получить средства на операционные расходы? Знаете, типа - замаскировали под плату за проект, а сами на эти деньги фундамент строят?

Так и есть, далее написано, что сумма подлежит исключению из сметного расчёта и может быть использована на аренду бытовки и биотуалета. Ладно, допустим, хотя требование заплатить 350 тысяч чисто за подписание договора и получение планировки дома довольно настораживающее, читаем дальше.

А там ещё веселее:

2.1. Стороны могут фиксировать стоимость материалов и работ, объемы строительства и перечень применяемых материалов по настоящему Договору определены в предварительном Сметном расчете (Приложение №2) в виде наименования основных видов работ, характеристик, названия основных применяемых материалов.

2.2 Стороны смогут вносить изменения в комплектации, характеристики, работы и материалы могут меняться, Стороны договорились, что первая версия сметного расчета (Приложение №2) может уточняться фактом подписания Сторонами итоговой версии Сметного расчета вар. №2 (Приложение №2), которые должны быть согласованы и подписаны Сторонами (Рабочий проект и Сметный расчет вар. № 2) в срок, не превышающий 35 рабочих дней с момента подписания настоящего Договора. В случае превышения согласования вышеуказанного и Подписания финальных Приложений (Рабочий проект и Сметный расчет итоговая версия вар. №2) на более чем 40 рабочих дней с момента подписания настоящего договора Подрядчик имеет право пересмотреть стоимость выполняемых работ.

Итак, следите за руками - подписывая договор и внося 350 000 рублей за весёлые картинки вы имеете только предварительную смету. Но дальше начинается веселье:

в течение 3 дней вы должны внести 35% от фантазийной сметы, которую вам примерно набросает менеджер. А после готовности фундамента вы узнаете настоящую цену дома. И вам выставят счёт на 35% от новой стоимости.

При этом отказаться от согласования вы не можете:

6.9. Стороны обязаны согласовывать любые изменения в Рабочий проект и Сметный расчет, а также изменение технического задания в срок, не превышающий 20 рабочих дней до момента начала работ по согласованию с Заказчиком.

Таким образом, на момент готовности фундамента, подрядчик получит с вас 70% стоимости дома (35% от фантазийной и 35% от реальной), фактически затратив примерно 15-20% от неё.

Какую же ответственность несёт подрядчик, при таких договорных условиях?

И тут Закон о защите прав потребителя такой - ну да, ну да. Пошёл я нафиг. А ведь в статье 28, пункте 5 написано:

«В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) <...> исполнитель уплачивает потребителю за каждый день <...> просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).»

То есть, законом не установлена возможность установления размера неустойки ниже 3% от суммы сделки. Общая сумма неустойки ограничивается только полной стоимостью работ (услуг): «Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).»

Немного подофигев от такой простоты, заказчик решил внести изменения в договор, но подрядчик почему-то отказался от диалога на эту тему. После чего заказчик решил отказаться от сотрудничества с этим замечательным домостроительным комбинатом.

Резюмируя. Классический и совершенно легальный отечественный развод - утром деньги, вечером стулья. При котором на момент подписания договора вы не знаете, что и как вам строят (архитектурный проект не содержит информации о конструктиве), и какова финальная цена этого веселья - потому, что смета предварительная, но будьте любезны внести её 35% через три дня после того, как поставили свою подпись на договор. А после фундамента вам скажут, сколько ещё принести. При этом, получив 70% в принципе можно затягивать сроки строительства сколь угодно долго.

В общем, читайте договоры и не платите предоплат, чтобы потом не оказаться в печальном положении - без денег и без дома. Я уже писал об этом в постах:
Читайте договор подряда перед тем, как его подписать. Печальные и смешные истории строительного аудита
Всё по договору. Или как вас законно обманут при строительстве загородного дома

Как обычно, на все вопросы отвечаю в комментариях или через контакты в профиле.