Каркасные технологии 1928 года

Приветствую вас, дорогие подписчики, а также те, кто уже спешит подписаться! Ну и остальным тоже здрасте, раз пришли. :) Сегодня я расскажу вам о том, как хороший проект, качественные материалы и в целом неплохая работа бригады могут быть обнулены непониманием технологии строительства.

И покажу это на примере вот такого милого каркасного домика, который был возведён на продажу в Волоколамском районе Подмосковья.

Но сначала - лирическое отступление и благодарность моим подписчикам за то, что по какой-то причине вы вчера (и уже сегодня) завалили меня благодарственными комментариями и даже сообщениями в телегу.

Я тронут вашим вниманием и рад, что мои старания по ликбезу в области загородной недвижимости не пропали даром. Это мотивирует продолжать публикации, несмотря на усталость и массу других задач. Поднимем флаг качественного загородного домостроения над трухлявой рухлядью перекупов и горе-строителей! :)

Итак, милая девушка попросила провести осмотр дома перед покупкой. Мы договорились о времени и я внёс объект в график. Дом должен был показывать риэлтер, а в таких случаях я стараюсь быть пунктуальным. Особенно учитывая, что дом без коммуникаций, а на улице достаточно холодно. Я прибыл на место на 10 минут раньше и припарковался у шлагбаума дачного посёлка рядом с каким-то мужиком, сидящим в машине. Заказчица написала, что опаздывает и скинула мне телефон риэлтера. Я набрал и оказалось, что этот мужик в машине и есть наш риэлтер.

Сначала, как обычно, осматриваем основание дома. В нашем случае это свайный фундамент.

Очень интересная конструкция чернового пола. Тут сразу бросается в глаза отсутствие поперечных связей брусовой обвязки. При этом сама обвязка выполнена одинарной и сверху по ней уже идут лаги пола. Конечно, это не критично, но наглядно показывает нам, что застройщик руководствовался тезисом дорогого Леонида Ильича Брежнева - "Экономика должна быть экономной!" Или, другими словами: "Не нам в этом доме жить!" Ок, смотрим дальше...

Так любимые многими открытые террасы здесь тоже есть. Одна в виде крыльца, но это неизбежное зло. А вторая в виде вот такого симпатичного балкончика, выход на который возможен только из дома. С него открывается чудесный вид на огород. Но нас интересует его полы. А они сделаны совсем не по террасному - из лиственницы или ДПК, на худой конец из промасленной сосны, уложенной с зазором в полсантиметра. Нет, они выполнены из половой шпунтованной доски, стянутой надёжно и без щелей. Штош, давайте посмотрим, к чему это привело.

Да, несмотря на постоянное проветривание, скопившаяся в стыках досок вода превратила из в питательную среду для грибка и гнилостных бактерий. И мы можем наблюдать их колонии, отметившие наиболее сырые места стыков чёрными полосами. А ведь это свежепостроенный дом. Но это ещё не всё.

Присмотревшись мы видим, что между лагами и половой доской есть какая-то прокладка. Что это, ребята? Да это же обрезок влагостойкой ДСП Quick Deck, которая не предназначена для использования под открытым небом и при попадании воды сначала напитывается ей и распухает, а затем начинает медленно разлагаться на плесень и на липовый мёд опилки. Ну ладно, это терраса. Тут всё можно переделать, оторвав половые доски.

Обходим дом по периметру. Красивое. Отделан крашеной доской. Она стоит подороже обычной. Внешне всё похоже на дом. Заходим внутрь.

Внутри нас ожидают пустые дверные косяки. По какой-то причине строители не стали устанавливать двери, а сложили их аккуратной кучкой. Интересно почему?

А, вот почему. Они туда не поместились. Все косяки имеют нарушенную геометрию и ромбическую форму. Зелёный уровень, про который мне написали: "уже только взглянув на него ясно, какой ты эксперт", никогда не врёт. Есть у меня электронный уровень, но он не помещается в мой выездной чемоданчик. А я не любитель таскать с собой тонну оборудования, необходимость применения которого довольно сомнительна. Поэтому, берём зелёный уровень из Леруа (если зелёного нет, можете взять жёлтый) и прикладываем.

Ой, смотрите! И тут без электроники справились. Чай не роботы. В России, чай, живём-та. А ну-ка, попробуем бросить этот уровень на пол. Даже интересно, что он покажет?

150 Полуляхов из 150! Так я и знал, самоделка полная... Извините, это из другой передачи. А у мы продолжаем бросаться уровнем и удивляться, как имея шпунтованные плиты Quick Deck можно было достичь таких поистине ошеломляющих результатов. Уклон ощутим ногами.

Сейчас в каментах появятся люди, которые скажут - что ты опять плохое ищешь? Тут всё легко переделать. Оторвать нижнюю часть отделки стен, вскрыть полы, разодрать пароизоляцию, достать утеплитель, выровнять лаги, всё сложить обратно - делов-то, на две... сти... тысяч, если по-минимуму считать. Ладно, криво-косо, но жить-то можно! Крыша не течёт, стены не продувает! Или продувает?

А это вопрос. Дом-то у нас без коммуникаций. А значит, без отопления. А значит, свой модный тепловизор я показать заказчику не смогу. И никто не узнает, какой я эксперт. А тут ещё этот уровень зелёный меня палит! Ладно, сделаем вид, что мы знаем технологии каркасного домостроения и попробуем исследовать пирог стены эндоскопом. Тут главное найти подходящую щель, чтобы не портить отделку и ничего не повредить.

Вот эта щель на стыке стены и пола нам подойдёт. Только непонятно, что это за тряпка торчит из стены. А, это же гидроветрозащита. А почему она не подклеена? Ну, наверно потому, что находится внутри тёплого контура и поэтому строители так халатно отнеслись к её подклейке/подшивке? Поэтому же, да?

Не, там просто дыра в полу. Глубиной 8 см. И из неё торчит утеплитель.

На всякий случай проверил все стены по периметру. Пароизоляции под Quick Deck нет. Пароизоляционный контур стен не замкнут с перекрытием пола (и предположительно потолка). Нарушена инструкция по монтажу пароизоляционных плёнок Ондутис, применённых в стенах, согласно которой места примыкания стен к полу должны быть пароизолированы и проклеены монтажным скотчем:

Для создания надежного паробарьера стыки плёнки тщательно проклейте между собой монтажной лентой Ондутис ML, а места примыкания к сопряженным поверхностям и проходным элементам (каминные и печные трубы и т.д.) лентой Ондутис BL.

Зато место вывода закладной трубы под водопровод, тщательно обляпали герметиком. Утечки в перекрытие боялись.

В общем, прошло не больше получаса, а у меня уже и культурных слов нет, чтобы рассказать заказчице, что здесь происходит. Пришлось опять графики рисовать.

Вот так должно было выглядеть перекрытие в исполнении здорового плотника. Даже на минималках без перекрёстного утепления этот пирог выше нормы теплосопротивления для Подмосковья (которая, я напоминаю, составляет 3,20).

А вот что происходит со щелями в перекрытии плотника-курильщика. Как видим, даже при небольших минусах в утеплении начнётся конденсация. Увлажнение утеплителя приведёт к повышению теплопотерь и снижению теплосопротивления перекрытия. Что приведёт к ещё большему увлажнению. В итоге, дом будет быстро терять тепло и его будет тяжело протопить.

Любителям порассуждать на тему, как легко всё это починить, расскажу, что нужно сделать:

Демонтировать внутреннюю отделку стен, потолка и пола (при этом сломается больше половины) с последующим устранением пустот в утеплении и монтажом пароизоляции согласно инструкции производителя (с проклейкой стыков монтажными скотчами). Пароизоляционный слой должен быть выполнен непрерывным и воздухонепроницаемым, только в этом случае утепление стены каркасного дома будет работать эффективно.
Выравнивание лаг для устранения кривизны и уклона черновых полов.
Демонтаж дверных коробок, геометрия которых имеет отклонения от вертикали с монтажом по уровню.
Демонтаж полов террасы и крыльца с заменой половой доски на террасную доску, смонтированную с зазором не менее 5 мм.

Плюс, судя по уровню производственной дисциплины, во время этих процедур наверняка обнаружатся новые находки.

И возникает вопрос - нужны ли покупателю эти работы и затраты, если дом продаётся ему ни как "аварийный" или "нуждающийся в ремонте", а по цене нового?

Моей заказчице такие расходы оказались не нужны. Кстати, риэлтер, при котором я рассказал её своё краткое резюме по дому, оказался так впечатлён моим зелёным уровнем, что попросил телефон. Не успел я доехать до дома из-под Волоколамска, как мне позвонила его клиентка, сказала, что он очень меня рекомендовал как эксперта и попросила провести обследование дома в другом районе. Я ответил: "Конечно, беру зелёный уровень и еду!" Но это уже другая история.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.

Привет, дорогие подписчики, а также все, кто интересуется загородным домостроением! Меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследованием загородной недвижимости, строительным контролем и строительством каркасных домов.

Вчера мне в телеграм стукнулся подписчик с необычной задачей - посмотреть на технологию строительства одной чешской компании. Т.к. я прожил в Чехии немало зим и более-менее читаю по-чешски, это оказалось не только простой, но и увлекательной задачей, в процессе которой я узнал много интересного про уровень чешского каркасного домостроения, чем и делюсь с вами.

Итак, первым делом я скачал буклет чешской строительной компании с их сайта и посмотрел на самый простой одноэтажник с общей площадью 104 м2, жилой 88 м2.

Простой и лаконичный дизайн в виде прямоугольника под двускаткой, всё как я люблю. Да ещё и крытой керамической черепицей. Фундамент - УШП толщиной 250 мм. И всё это дело имеет такую планировку:

В общем-то неплохую, но есть нюансы. Например, мне не нравится, что санузел и техпомещение разделены входной дверью - это затруднит и удорожит прокладку коммуникаций. Я бы двинул санузел вправо, а дверь технического помещения перенёс на торец. Таким образом все коммуникации пошли бы по одной стене, по короткому маршруту. То, как техпомещение влезло в кухню-гостиную тоже не очень радует, но суть не про это. Не ради планировок мы сюда пришли.

Посмотрим на пирог стены.

Написал аналоги наших материалов, т.к. по сути они ничем не отличаются от указанных чехами. Итак, первое, что восхищает - это внешняя отделка МДВП толщиной 100 мм, с последующей штукатуркой. Такая плита в России будет стоить 2 500 за м2. Площадь стен дома более 100 м2. Это хороший вариант гидроветрозащиты, шумоизоляции и дополнительной теплоизоляции, добавляющий 1,4 (м²•˚С)/Вт, что примерно сравнимо с теплосопротивлением стены щеледома из бруса толщиной 250 мм. Неплохо, но дорого. Минвата обходится куда дешевле.

Затем идут сосновые стойки каркаса, обвязка которых выполнена из лиственничного LVL-бруса. Зачем это сделано - для меня загадка. Я бы мог понять, что весь каркас собрали из композита. Но делать две доски в стене дорогими, а остальные обычными довольно странно. Больше похоже на запихивание технологий ради технологий.

Каркас утеплён 160 мм минваты между стойками, затем обшит OSB-плитами 18 мм, после чего перекрёстно утеплён ещё 40 мм минваты. И финально обшит сначала гипсоволокнистым листом, а затем гипсокартоном 12,5 мм толщиной.

Эта комбинация мне тоже непонятна - ГВЛ 1200х2500 стоит 800 рублей. Гипсокартон такого же размера - 350 рублей. Зачем платить больше, если можно выполнить обшивку гипсокартоном перекрёстно, в два слоя? Возможно, чехи что-то знают.

Но, давайте посмотрим на теплосопротивление стен.

Очень здорово. Каркасная технология от Агрокульта. На примере свежепостроенного дома - отстаёт на 2 единицы. Примерно, как брус 250 мм от нас. Для тех, кто не понимает цифр и графиков, скажу, что норма сопротивления теплопередаче для Подмосковья (или Ленобласти, они близки по значению) составляет 3,2 (м²•˚С)/Вт. Мы, у которых случаются морозы до минус 40, в стандартной конфигурации утепляемся на 3,53 (м²•˚С)/Вт. Чехи, у которых зимой редко когда выпадает снег, а минус 10 - трагедия, делают 5,46 (м²•˚С)/Вт.

Можем ли мы построить как чехи? Можем. Только давайте сначала посмотрим, сколько у чехов стоит этот дом. Упс... - 15 500 000 рублей на наши деньги. А сколько у нас будет стоить дом подобной планировки, но в нашей комплектации? Примерно 6 000 000 рублей, если заменить УШП на забивные сваи, а керамическую черепицу на металлическую. Теперь давайте спросим у чехов, сколько в среднем они тратят на оплату энергоносителей зимой? От 30 000 рублей в месяц.

Вот, в общем и ответ - дома по-чешски, как и дома по-фински, российскому покупателю просто не нужны. Экономически нецелесообразно строить дом с энергоэффективностью A+, вкладывая миллионы, когда ты можешь просто открутить газовый вентиль посильнее или разориться на дополнительные расходы в виде 3 000 рублей за электричество.

А там, за границей, давно уже начали декарбонизацию, ввели код ECO Green и утепляются так, чтобы потреблять и платить поменьше.

Короче говоря. Разглядывая каталог чешской компании я понял, что строить дома как чехи - реально. Но в России покупателей на них будет очень мало.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).

Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

В прошлом году цены на пиломатериалы улетели в космос, а за ними и стоимость строительства загородных домов. Домостроительные компании привыкли к сезонному росту цен, но обычно он составлял не более 15-20% за сезон, что позволяло учитывать эту погрешность при ценообразовании, но к прошлому сезону нас жизнь не готовила. Тем не менее, спрос на домостроение был. Обычно я слежу за ценой по одному из наиболее покупаемых проектов - вот этому домику на 67 квадратных метров:

Осенью 2019 года он стоил 1 450 000 рублей. Осенью 2020 года он стоил 1 720 000 рублей. Осенью 2021 года он стоил 3 200 000 рублей.

Ну, ок, подумали мы. Цены выросли по всему миру, значит когда они снизятся в мире, они снизятся и у нас! Но, как известно, отечественный рынок живёт по другим законам: нефть дорожает - бензин дорожает, нефть дешевеет - бензин дорожает. Мировые цены вернулись на свои места ещё в конце прошлого сезона, но производители пиломатериалов в РФ и не думали снижать стоимость. А зачем, если "пипл хавает"? К тому же, многие продавцы закупились на пике и не собирались продавать себе в убыток. Так, многие рынки закупали фанеру по 1 200 рублей за лист и выставляли её по 1 800 рублей. Но тут случилось несколько событий, которые одно за одним повлияли на лесопереработку в целом. От заградительных пошлин и запретов на экспорт, до которых наконец-то дотумкали в высоких кабинетах министерств, до вишенки на торте - спецоперации.

Лес на корню подешевел в два, а местами в три раза. Но лесозаготовители просто перестали его пилить, ожидая "отскока" к жирным ценам. Тем временем, спрос на рынке загородного домостроения начал уверенно падать, ибо у желающих построить дом появился выбор - купить небольшой замок в Чехии, виллу на берегу моря в Монтенегро или построить каркасник в Подмосковье. Всё это обходилось примерно в одну цену.

Мы, домостроительные компании, пытались договариваться с лесопереработчиками. Предлагали различные схемы работы, в том числе и фьючерсы с предоплатой. Но ответ был один - вставайте в очередь, мы не будем продавать в сезон "себе в убыток" - читай "без навара в 1000%". Ок. Многие компании изменили технологии, стали строить из других материалов или сократили объёмы строительства. И производители, а также перепродавцы пиломатериалов встали перед простым экономическим фактом - если долго повышать цены, спрос не просто снижается, он пропадает.

На днях позвонил друг, который занимается производством топливных пеллет:

Опилок нет. Потому, что ничего не пилится. Т.к. ничего не покупается. Вот тебе телефон нашего поставщика, у них своя большая лесопилка, они согласны на всё! С отсрочкой платежа, с частичной оплатой!

А я говорю: "А чего они ожидали? Что люди будут строить деревянные дома за миллиард? Среди покупателей деревянных домов очень мало миллиардеров. Миллиардеры предпочитают замки и не в этой стране. А для обычных людей цены нужно было снижать в начале сезона, а не в середине, когда вдруг стало ясно, что побарыжить как в прошлом году не получится. Так что пусть себе свои пиломатериалы в задницу засунет теперь. Только пусть берёт строганные, чтобы не занозился."

Ну, и полез посмотреть - что с ценами сейчас. А на бирже вот что...

Добрый день! Как цены на фьючерсы влияют на цены реальных пиломатериалов? У нас скопилось 40000 кубов доски. Европа отвалилась, и куда мне продавать? Может я тут найду ответ?

Конечно, найдёшь! В задницу запихай себе эту доску! Она ведь не просто так "скопилась". А потому, что вы сраную дюймовку продавали дороже метра профильной трубы. Теперь храни эту доску и молись, чтобы она не зацвела, до лучших времён. Это лет 30, по моим прикидкам. Но есть и другой способ - начать продавать в реальных рыночных ценах, а не в ваших фантазиях о дорогих внедорожниках. Тем более, что на внедорожник сейчас не с какими ценами не заработаешь. Если это не Нива, конечно.

Разумные люди уже начали понимать, что задирая цену или сидя на горе дров слона не продашь денег не заработаешь. И снижают цену, стремясь успеть в сезон. А кто-то верит в рост спроса. Мечтатели. На скрине актуальная (25.06.2022) цена на один и тот же лист OSB-3 Калевала 9 мм.

В общем, наступает интересное время. Цены падают вместе с доходами граждан РФ, поэтому, думаю что следом мы увидим снижение спроса на вторичную загородную недвижимость - все, кто хотел, уже отстроились или закупились и сараи в 100 км от МКАД по цене в 2 млн. рублей никого не интересуют. Люди же продолжают мыслить прежними категориями и выкладывают свои развалившиеся халупы и бытовки по цене дворцов.

Пожелаем им удачи в продажах!

Привет, дорогие подписчики и все те, кто уже спешит подписаться на занимательные рассказы о технологиях загородного домостроения и современных методиках домовпаривания. Написал мне человек, мол, надо дом перед покупкой осмотреть, каркасный. Назначили дату и всё шло хорошо, но я уехал в Питер, а оттуда привёз грипп и свалился на две недели. Хотел попросить коллегу меня подменить, да он уехал на юга. Потом хозяин дома никак не возвращался из командировки. В общем, как-то сразу не пошло. А потом звонит мне заказчик и говорит: "Всё получается, собирайся, покажешь своё колдунство!" Ну, мне-то что собираться - точку на карте давайте, я телепортируюсь. Трусы надену только, да уровень зелёный возьму.

В общем, путь наш лежал в дебри Солнечногорского района, где посреди лесов и полей затерялось подключённое к электричеству СНТ, на краю которого стоял объект моего обследования, внешне очень понравившийся заказчику. Обходим дом по периметру и видим, что архитектура дома абсолютно не соответствует окружающей реальности.

Множество ендов и коньков, нагромождены на небольшом по площади доме с единой целью - понтануться собрать больше снега и воды друг на друга. Дополняют это хозяйство две открытые веранды.

Естественно, дом с утепленной кровлей. Естественно, кровля утеплена плохо. Скаты подогреваются. Снег превращается в лёд, который запирает воду и новые порции снега на крыше. На момент осмотра там собрался немаленький айсберг.

Сосульки висят и на северной, и на южной стороне. Почему сосульки в минусовую температуру являются признаком плохого утепления я писал тут Сосульки против физики. О чём говорят сосульки на вашем загородном доме и почему они могут быть с любой стороны крыши

Продолжаем обход дома. Сзади подшивка свеса снята, на стропилах видны следы потёков воды - это тёк конденсат. Распакована часть фасадной отделки. Хозяин сказал, что хотел пристроить небольшое помещение (но почему-то не сделал никакого фундамента), Скорее всего, фасад сняли когда сушили дом после сильной протечки конденсата. Ну и тут тоже всё в сосульках.

Оригинально решён вопрос с печной трубой. Обычно есть два варианта - пустить трубу прямотоком через перекрытие второго этажа, чердак и крышу, либо выпустить трубу через стену и поднять снаружи, обойдя крышу. Тут выбрали третий вариант - продырявить стену и продырявить крышу. Элегантно. ППУ, естественно, нет - просто дырка и в неё пущена труба.

Идём дальше. Морозное пучение приподняло листы отделки цоколя. И погнало волны по отделке фасада.

Аналогичный случай произошёл с крыльцом - волею проектировщиков и дизайнеров оно стоит под открытым небом, кровля не нависает над ним. А водичка - активно собирается. В результате, морозное пучение крыльцо задрало в сторону дома.

И сломало лист отделки цоколя. Бывает.

Заглянем под дом. Продухов нет, но дыр под декоративным фасадом полно. Узнаем, что там со сваями и перекрытием. Ну и вообще, как там дела? Первое, что мы видим - трубы стояка канализации собранные на ремонтную гильзу. То есть тем, кто притворялся сантехниками, было лень отрезать трубу в размер или не хватило длины трубы и они собрали её из кусочков. А ведь это основной стояк всего здания. Вокруг трубы торчит минвата, герметизировать перекрытие тоже желания не было.

Ну, хотя бы сваи стоят ровно и ок. Правда, под домом всё раскопано-перекопано, видимо работы по подведению коммуникаций проводили осенью и не успели завершить до холодов. Ну и нащельник оторвался в одном месте. А ведь дом свежепостроенный.

После такого осмотра в дом заходить уже и не хочется, но нам надо дать заказчику полный отчёт, поэтому отправляемся внутрь.

Оригинальное решение по проходке трубы через стену. ППУ отсутствует, сендвич обмотан листом базальтового волокна или другого изолятора, из дыры сифонит ледяной воздух.

Запускаем тепловизор. Благо, погода благоприятствует - на улице ниже -10.

Хозяин сказал, что он строитель, сам строит дома в Карелии, и делал всё по уму. В стенах перекрёстное утепление 150+50 мм минваты и это видно - они действительно не имеют следов холода. А вот полы по периметру продуваются. Чему нас учит этот урок? Не все строители одинаково полезны. И строить нужно не по уму, а по технологии, герметично замыкая пароизоляцию пола и потолка с пароизоляцией стен.

Удивительно, что продувания по периметру перекрытия есть и на первом, и на втором этаже. Такого я ещё не встречал. Обычно, второй этаж всегда тёплее и дуть из половых щелей там нечему.

На первом этаже, правда, несколько похолодней и из углов дуют конкретные минуса.

Уличная дверь, по какой-то дизайнерской блажи, пластиковая балконная. Установлена вопреки всем ГОСТам. Результат - дополнительная вентиляция. На стене +23, под дверью -7 градусов.

Ну и по-мелочи. Брус на лесенке раскололся. Не просто треснул, а лопнул наискось. Бывает.

Ещё раз любуемся на вскрытую часть свесов и торчащую из них минвату. И понимаем, что ни перфорированных софитов, ни пластиковой перфоленты для вентиляции кровли установлено не было. Наледь на крыше большая, сосульки уверенные.

Итого:
- у дома местами гуляют сваи (крыльцо), отсутствует утепление цоколя, нет отмостки, нет дренирования периметра;
- кровля имеет серьёзные конструктивные недочёты, которые ведут к конденсации, снеготаянию и накоплению льда на скатах, в дальнейшем это приведёт (или уже приводит, судя по вскрытию подшивки сзади) к протечкам;
- пароизоляция и, вероятно, гидроветрозащита дома выполнены халатно. Результаты видны на тепловизоре и ощутимы ногами (босыми особенно);
- печная труба выведена пожароопасно;
- окна-двери установлены с нарушением ГОСТ;
- имеются мелкие дефекты канализации, водопровода, отделки.

Кровля имеет ограниченную работоспособность и факты перехода её состояния в недопустимое, в результате конденсации влаги в утеплении/протечек. Её ремонт - процедура дорогостоящая, т.к. потребует снятия кровельного покрытия. Пароизоляционный контур незамкнут, его выполнение по нормам потребует снятия внутренней отделки, что лишает смысла покупку готового дома. Внешняя отделка частично разобрана. Печь подключена пожароопасно. На момент осмотра конструкция скорее похожа на недострой, от которого решили избавиться, чем на полноценный дом. Хотя, казалось бы, продаётся он строителем. Или, может быть сторителем?

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и те, кто уже спешит к ним присоединиться! Продолжаем (я писать, а вы читать) цикл публикаций про технологические обследования загородных домов.

Я возвращался с очередного обследования, когда мне в телегу прилетело сообщение с вопросом: "Нет ли возможности провести осмотр дома перед покупкой в Брянске?" Посмотрев на карту я ответил: "Брянск далеко. Но это город нашенский! Вылетаю первым экспрессом!"

Но, конечно, опыт это был для меня новый. Сначала была идея доехать туда на машине, но прикинув как я буду себя чувствовать после 650 км за рулём, решил поехать на экспрессе. Конечно, впервые оторваться от машины, где есть все необходимые инструменты, было сложновато, поэтому пришлось хорошо подумать, что брать, а что не брать с собой. Вот тут-то я понял, что не зря сделал ставку на компактность оборудования - мой чемодан влез в небольшой рюкзак вместе с комбинезоном для принятия грязевых ванн в цоколе, запасными штанами (на случай, если объект вызовет неудержимый ужас) и банкой варенья для заказчика.

В 4 утра я вышел из дома и уже через полтора часа сидел в уютном откидывающемся кресле экспресса Москва-Брянск.

Поезд называется "Иван Паристый", но в салоне не было ни одного вейпера. Поэтому, доехал я без приключений, вежливые проводницы то и дело пытались продать мне "чай и сэндвич", а начальник поезда так вообще напугал. Дело в том, что его речь "Уважаемые пассажиры, наш поезд летит на высоте 10 000 км, температура за бортом минус 50 градусов..." только отзвучала по вагону и тут же он как живой появился из-за спинки моего кресла, с вопросом - всем ли моя милость довольна. Я ответил, что изволю почивать и попросил разбудить в Брянске, чтобы я не проснулся снова в Москве. Такое шоу, под названием "Это город Ленинград" уже было со мной однажды, когда я после двух суток работы пытался приехать домой на метро и каждый раз, как в песне Цоя, меня будил человек в красной шапке, но только на противоположной конечной. Он ответил: "Нам всё равно на конечной в вагоне убираться и всякий мусор мы всенепременнейше выбросим на улицу!" и я, успокоившись этой речью, заснул.

В вагоне было жарко. Снился мне идеальный дом из пеноблока. Тёплый. На утеплённой шведской плите с тёплыми полами, утеплённой вальмовой крышей из клик-фальца, с отделкой испанским мрамором и венецианским стеклом. В общем, такой, каким мне его здесь неоднократно описывали, говоря, что пеноблок - это лучшая технология для строительства загородного дома. "Уважаемые пассажиры, возвращаемся в реальность!" - проговорила проводница. Тёплый пеноблок подмигнул мне тройным теплопакетами с электроподогревом и растаял как мираж. Я открыл глаза и оказался в Брянске. На часах было 10:56.

Мои заказчики - молодая семейная пара (привет, ребята!), встречали меня прямо на платформе, как почётного гостя. После усадили в машину и повезли за город. По дороге мы созвонились с риэлтором, который должен был показать нам дом. Он опаздывал. Я из Москвы успел вовремя. А он из Брянска в область опоздал. Ну да ладно, посмотрим через забор. Дом на 9,5 сотках с общей площадью 255 м2.

Так, на первый взгляд - неплохо. Двускатная кровля, стоит рассекатель напротив кирпичной вентиляционной трубы, которая торчит из крыши - снег не будет скапливаться за ней. Водостоки на месте, козырёк над крыльцом. Снег на крыше, что косвенно говорит о неплохой теплоизоляции подкровельного пространства. Но издалека много не наобследуешь, поэтому я обрадовался подъехавшему риэлтеру, как родному. Он оказался человеком с чувством юмора и презентовал дом в стиле - да, здесь одна половина недоделана, а вторая разрушена, но всё легко привести в порядок, приложив руки. Забегая вперёд скажу, что он был неправ только частично. Во второй части своего утверждения.

Унитаз - лицо хозяйки! А крыльцо - лицо дома. Судя по лицу, дом чувствовал себя похуже, чем я, поспавший менее 7 часов за двое суток. Декоративная отделка осыпалась, обнажив нам его истинную натуру - суровый серый бетон. Лестничная площадка обрела уклон в два градуса в сторону дома и омывала коробку металлической двери студёной талой водой. От этой процедуры дверь не помолодела, как мне рассказывала бабушка, а покрылась ржавчиной и подклинивала.

С другой стороны крыльцо уже не скрывало своих проблем и прямо заявляло, что его дни сочтены. Всё это намекает на то, что дренирования участка не было. Но может быть, проблемы только в крыльце?

Нет. Цоколь также ободрало пучением. Под ним лежит тротуарная плитка, которая в отсутствие хозяев решила гулять самостоятельно. Гидроизоляции нет ни у цоколя, ни у плитки.

С другой стороны штукатурка полностью слетела и на нас смотрит старый знакомый - силикатный кирпич. Из которого вопреки всем нормам и сделан цоколь дома, находящийся выше уровня грунта.

СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции» учит нас, что:

1.3. Применение силикатных кирпича, камней и блоков; камней и блоков из ячеистых бетонов; пустотелых керамических кирпича и камней, бетонных блоков с пустотами; керамического кирпича полусухого прессования допускается для наружных стен помещений с влажным режимом при условии нанесения на их внутренние поверхности пароизоляционного покрытия. Применение указанных материалов для стен помещений с мокрым режимом, а также для наружных стен подвалов и цоколей не допускается.

С другой стороны дома цоколь уже полностью ободран, что разумно. Ибо редкие плазлы плитняка, сумевшие уцепиться за цоколь в борьбе со стихией, хоть и служат символом несгибаемой воли и упорства, но навевают тоску на потенциальных покупателей.

Ок. С отмосткой и цоколем всё понятно, это классический случай. Дренирования нет, водоотведение не обеспечено, гидроизоляции нет. Так давайте же продолжим осмотр, так сказать, с другой стороны цокля - в подвале! Подвал в этом доме большой, с высокими потолками и лестницей из того же силикатного кирпича.

Лестница, кстати, одна из лучших виденных мной. Соответствует всем нормам эргономики, с хорошим шагом, но почему-то с забежными ступенями вместо лестничной площадки. Поэтому спускаешься в подвал как по винтовой лестнице. Романтика... Кто же нас ждёт в этой темноте? Страшные чудовища? Узник, прикованный цепями к стене?

Увы, всё ожидаемо. Протечка цоколя.Причём настолько серьёзная, что после неё пришлось делать ремонт. Причём, судя по разным цветам раствора, дважды. И это в здании, которое само находилось в процессе строительства и ремонта. Выходит, это был ремонт ремонта ремонта. Рекурсия, однако.

Ладно, пойдём на уровень выше и проверим, что у нас там. Для начала посмотрим на стяжку. Она положена на слой пенополиэтилена и вся потрескалась, аки степная почва без дождя. Что же с ней произошло?

На склерометре 20 единиц, а это значит, стяжка примерно соответствует марке бетона М100, классу В7,5 и не соответствует требованиям СП 29.13330.2011 «Полы», согласно которому:

8.5 Стяжки, укладываемые по упругому тепло- и звукоизолирующему слою, должны предусматриваться из бетона класса не ниже В15 или из цементно-песчаных растворов из смесей сухих строительных напольных на цементном вяжущем с прочностью на сжатие не ниже 20 МПа.

Ввиду того, что прочность стяжки в два раза ниже рекомендованных норм, произошли её множественные растрескивания по всей площади заливки. Пожалуй, судя по ситуации с цоколем, стоит завести тепловизор и посмотреть, нет ли протечек в перекрытии пола.

Нет, тут всё идеально! Установлена система рандомных тёплых полов, магистрали радиаторов отопления хаотично разбросаны и приятно греют ноги. Правда не везде. Это очень элегантное решение, которое не раз порадует владельца, особенно в случае необходимости ремонта при протечке.

Если у тех, кто это делал, был проект коммуникаций, я бы хотел на него глянуть. Думаю, схема прокладки труб была бы похожа на карту инопланетян. Какие-то пересекающиеся линии и векторы без всякой логики.

При этом в углах и на стыке перекрытий со стенами наблюдаются утечки тепла с градиентом в 5-8 градусов к температуре помещения.

Окна и входная дверь первого этажа открываются и закрываются с усилием, наблюдается перекос дверной коробки и зажатие окон в рамах.

Уникальная дышащая дверь, которая бы приглянулась сторонникам щеледомостроения. Работает по тому же принципу, что и стена из бруса - ограждающая конструкция есть, а теплоизоляции нету. Свежо! Как деды жили.

Отправимся на верх, нас ждёт тёплая кровля.

Утеплённая крыша, которая является потолком второго этажа, продолжает тему дышащих конструкции и бесстыдно показывает нам своё минерально-ватное естество, через непроклеенную пароизоляцию Folder minima H98 (сделанную в Польше, кстати). Что так про это говорит СП? Да не про Польшу, про пароизоляцию!

В СП 17.13330.2017 «Кровли» мы имеем следующее определение пароизоляции:

Пароизоляционный слой: слой из рулонных или мастичных материалов, расположенный в ограждающей конструкции для предохранения ее от воздействия водяных паров, содержащихся в воздухе ограждаемого помещения.

Согласно СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции»:

8.79 Пароизоляцию ограждающих конструкций следует предусматривать из рулонных и пленочных материалов, окрасочную или обмазочную.
Рулонная и пленочная пароизоляции должны применяться в ограждающих конструкциях, у которых обшивки соединены с каркасом на податливых соединениях (гвозди, шурупы, скобки). При этом пароизоляционный слой должен быть сплошным и непрерывным (рулонные полотнища склеивают, пленки сваривают или склеивают) и укладываться между каркасом и обшивкой.

Понятно, что за дырявой пароизоляцией следуют продувания и конденсация влаги в утеплителе кровли. Но у нас есть комната, где уже сделана отделка, скаты скрыты гипсокартоном и установлены классные мансардные окна.

Но, как сказал риэлтер, с ними есть небольшие проблемы. Их нужно полностью заменить. Потому, что они нетеплоэффективны. И водопроводны. И однопакетны. Кстати, заодно придётся заменить отделку потолка, стен и пола. Потому, что окна два и работают они одинаково. Ну, немножко руки приложить. Никто же не говорит, что дом идеальный.

Вообще, возможно мы просто не поняли систему увлажнения воздуха на мансарде. Вода набирается в стеклопакет и оттуда потихоньку прокапывает в дом, увлажняя пересушенный воздух.

На этом сюрпризы не кончились. Внимательно обследуя стены я порадовался - они идеально вертикальны! Отклонение в пределах 0,05 градуса. Но внезапно что-то насторожило опытного разведчика.

Маленькая трещинка, которая робко протянулась через оконный проём на улицу. Давайте же посмотрим на дом снаружи, какие сюрпризы он нам приготовил?

Все оконные проёмы пошли трещинами в разные стороны. Отчего же это может быть, друзья? Конечно же от отсутствия армопояса и перемычек над проёмами. Как я это узнал? Всё просто - тепловизор всегда показывает армопояс, т.к. его теплосопротивление ниже. В стене из пеноблока он наблюдается так:

Перемычки над окнами наблюдаются точно так же. А в этом замечательном доме перемычки наблюдаются вот так:

В общем, на этой весёлой ноте мы поспешили попрощаться с риэлтером, который предлагал моим заказчикам проехаться в офис и внести залог, чтобы дом не ушёл более расторопным покупателям. Но мы переглянулись и быстро сели в машину. Стало ясно, что:

Со страшной скоростью мы помчались прочь, в сторону единственного в Брянске крупного торгового центра, где уселись на фудкорте и снимали стресс пиццей и другими вкусностями. После ребята отвезли меня на вокзал, по дороге устроив экскурсию по городу.

Жаль только, что после этого технадзора я поседел и постарел лет на десять. :)))

Гастроли в Брянск завершились обратным экспрессом в котором я опять отрубился и проснулся уже в Москве, около часу ночи.

Кто первым в каментах угадает стоимость осмотренного дома, получит от меня приз - 200 рублей на баланс телефона (по РФ).
UPD. Конкурс завершён, победил аккаунт , владелец аккаунта, напишите в каменте любой контакт, через который можно связаться с Вами для уточнения номера телефона. Можно временный e-mail, например.

Следующее путешествие состоится в эти выходные, 11-12 фераля и это будет Санкт-Петербург. И тут у меня вопрос, дорогие Пикабушники из славного города на Неве. Нет ли у вас желания пересечься и поспрашивать меня про загородное домостроение? За два дня мне предстоит 4 технадзора, но я могу выделить пару часов в воскресенье вечером (пока точно не знаю времени). Завалимся в какой-нибудь кабак на окраине и устроим там адский движ с чаем, расчётами теплопроводности и спорами что лучше - каркас или пеноблок. Короче, если что - я и зелёный уровень ждут от вас активности и встречных предложений. И да, если кто-то хочет зацепиться на обследование своего (или чужого, но только не через форточку, а при хозяине) дома в дни моих Питерских гастролей, сигнализируйте, у меня пока свободен понедельник. А если вдруг вас таких много, так вообще перееду! :)

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами, проверка юридической чистоты участка/дома и решение других проблем загородных домов.

Здравствуйте, дорогие подписчики и те, кто только собирается подписаться на увлекательный блог про обследование и строительство загородных домов! Сегодня я расскажу вам о нередком случае продажи псевдодома (строения, похожего на дом, но фактически являющегося сараем) псевдостроителем (человеком, который строит дома по той или иной технологии, не понимая её начальных принципов).

Итак, в конце зимы позвали меня посмотреть вот такой домик в виде модернового кубика с плоской кровлей. Заказчик был не особо придирчив, но хотел понимать все недостатки предложенного к покупке здания.

Дом построен на утеплённой плите, с отсутствующей гидроизоляцией и без дренирования. Частично обшит профнастилом, частично планкеном.

Обычно я начинаю обследование с визуального осмотра дома со всех ракурсов. Иногда уже на этом этапе обнаруживаются слабые места, которые необходимо проверить изнутри. Тут их было несколько:
- cтранно прикреплённые детали парапета, которые не накладывались друг на друга, а просто ставились последовательно, одна из них валялась внизу;
- интересная входная группа, выполненная из брусчатки по песку, с навесом, плоская кровля которого примыкала к дому, образуя пол балкона и держась на двух брусьях, опирающихся на бетонные тумбы;
- отверстие ввода коммуникаций и крепление гидроветрозащиты, которые можно увидеть на фото ниже.

Ок, сделаем скидку на то, что дом ещё находится в процессе строительства. Заходим внутрь и знакомимся с владельцем, который объяснил, что он профессиональный строитель, у него компания. И сразу очень удивился, когда увидел склерометр у меня в руках. Спрашивал, что это за штуковина.

При проверке плиты склерометр показал среднестатистические 30 единиц, что означает прочность бетонной плиты 29,1 МПа, соответствующую марке М300, классу B22,5. Это неплохо, но для плиты желательно использовать марку М350. Ну, разницу можно списать на погрешности склерометра.

А вот что нельзя списать, так это то, как выполнялись каркас и пароизоляция дома. На фото ниже иллюстрация полёта фантазии "яжстроителя". Укосина лежит на подрезанной стойке и упирается в обвязку краешком, при этом находится в центре дома. Пароизоляция выполнена без проклейки. Потолок зачем-то зашит Пенофолом. На вопрос "Зачем?" владелец ответил, что решил добавить теплоэффективности.

Но если честно, лучше бы он следил за тем, как укладывается утеплитель - щели толщиной в палец.

На втором этаже обнаружились следы утечки. Естественно, по словам владельца, она произошла тогда, когда у дома не было кровли. Я уточнил, а утепление делалось под кровлей или в голые стены? На что яжстроитель посмотрел на меня, как на дурака и ответил: "Конечно под кровлей!" Тогда я спросил: "А как вода попала на пароизоляцию, если утеплитель уже был в стенах?" Он растерялся.

Конечно же, протечка была в утепление и вода лилась по стенам с двух сторон. А главное, были созданы все предпосылки для того, чтобы она продолжила литься. Это было непросто, но профессиональный строитель, строивший этот модный дом для себя, справился.

Ещё снизу я приметил, что одна из деталей парапета валяется рядом с домом, а сам парапет собран весьма странно. Мои опасения усилились, когда я забрался на крышу и увидел вот это:

Парапет – это защитное сооружение, возвышающееся по периметру кровли. Он защищает крышу от влаги, от косых дождей и ветра. Узел примыкания парапета и кровли считается одним из самых уязвимых.

Вот этот уязвимый узел и уязвился у нас по полной. При ближайшем рассмотрении стало ясно, что домостроитель абсолютно не в курсе технологии гидроизоляции и водоотведения плоских кровель. Он установил по периметру доску, пропитанную битумной мастикой и решил, что этого будет достаточно, чтобы ограничить поступление воды в утеплитель, который возвышается над уровнем кровли, укрытый гидроветрозащитой.

Но как мы видим, случилось иначе - водичка инфильтровалась в утепление и потекла как внутрь, так и снаружи дома. На контррейке толщиной 25 мм уже образовался грибок.

Произошло это вот почему. Яжстроитель, помимо высокого качества гидроизоляции парапета, также чётко продумал водоотведение, выполнив его единственной воронкой на всю площадь кровли.

Он сделал разуклонку, чтобы вся вода стекла к воронке. Но забыл пару небольших деталей - подогрев воронки водостока и её защиту от замусоривания и заметания снегом. В итоге, слив закупоривается и на крыше образуется шикарный бассейн. Вся вода из которого, ввиду отсутствия иных путей, устремляется через край кровли в утеплитель.

Собственно, на этом осмотр можно было закончить. Помимо кровли обнаружилось ещё много интересного.

Например, вот такие раскосы по углам дома:

Или такое примыкание козырька над входом (под гидроветрозащитой - утеплитель):

Козырёк, кстати, был установлен на два бруса, опёртые на торчащие из грунта бетонные опоры. Когда я спросил у владельца, на какую глубину закопаны опоры, он ответил честно: "На 60 см". Это при уровне промерзания 1,8 метра. Ну, ок.

Понятно, что остальные важные мелочи, типа установки окон без ГПЛ и герметика, уже не казались таким уж явным нарушением, по сравнению со всем увиденным.

В общем, типичный псевдодом - гора испорченного стройматериала, который умудрились сложить в виде дома.

Чтобы вам не попались такие продавцы, читайте пост: Как не потерять всё при покупке загородного дома. Чек-лист для начинающего домовладельца

А чтобы правильно выбрать подрядчика читайте этот:
Как не ошибиться с выбором подрядчика на строительство загородного дома?

Всем добра и спасибо за вашу поддержку!

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Часто приходится слышать о том, что в каркасных домах и их SIP-разновидности за городом будет рассадник мышей. Что они наделают в стенах гнёзд, размножатся и выселят хозяев на улицу. При этом на YouTube можно найти ролики, которые подтверждают эту теорию. Как, например, в ролике ниже - в стенах использовался кровельный рулонный утеплитель, его плотность очень мала и мыши действительно поселились в стенах.

При этом, часто можно видеть ролики с обратной ситуацией, когда стены каркасного дома вскрываются и внутри абсолютно чисто, сухо и аккуратно.

На видео ниже - стену каркасного дома вскрывают после 7 лет эксплуатации в поисках мышей, плесени и прочего. И не находят ничего, хотя и в данном случае похоже, что утеплитель использовался рулонный, причём местами он уложен с нарушением технологии.

Я 7 лет живу в собственном доме, это каркасник с утеплением минватой. У соседа дом из СИП, то есть, каркасник с утеплением пенопластом. Про обе этих технологии я слышал, что "мыши сделают себе". Но ни у меня, ни у него, мышей в стенах не завелось. Хотя, за этот период у меня внутрь дома мыши попадали дважды - оба раза это были единичные землеройки, пробравшиеся по стояку канализационной трубы. И оба раза дальше туалета они не ушли - в доме есть кошка. В итоге, я качественно заделал проход трубы через пол и последние 4 года мышей не появлялось.

Последние три года я строю каркасные дома и занимаюсь техническим надзором. Основные заказчики строительства - друзья и знакомые, либо друзья друзей. Среди заказчиков нет "людей по объявлению" - рекламы мы не даём, т.к. не можем (ну, по крайней мере до известных событий февраля - не могли) обработать поток своих заказов, иногда люди ждут очереди по полгода. В связи с этим, со всеми домовладельцами у меня близкие отношения, мы ездим друг к другу в гости, созваниваемся, люди консультируются со мной по тем вопросам, которые я прошёл уже несколько раз в своём доме и в домах других заказчиков. Так вот, ни у кого из них мышей в домах нет.

Возникает вопрос - почему они не устраивают в стенах мышиный рай? Почему даже у меня, после того как я создал им условия для прохода в перекрытие, они не поселились в нём, а упорно лезли именно внутрь дома? Мне кажется, объяснение простое - мышам нечего делать в стене и поселиться там они могут только если внутри дома достаточная кормовая база, а стены сделаны с нарушением технологии, то есть расщелены.

В детстве я ездил к бабушке с дедушкой в деревню. Она была на краю колхозного поля. Когда в поле сажали пшеницу, создавалась кормовая база для грызунов. И после её уборки осенью мыши, размножившиеся в большом количестве, искали замену обильной кормовой базе и  атаковали ВСЕ дома в деревне. Независимо от конструктива - кирпичные, срубы, саманные. С августа у нас постоянно стояли заряженные мышеловки. Наш дом был саманной мазанкой, мыши селились под полами, на чердаках и просто в шкафах и тумбочках. И до октября дед боролся с ними всеми доступными способами. Не могу сказать, что они "бегали по столам", но услышать в ночи шебуршащуюся под полом мышь было обычным делом для всех деревенских.

Итак, какие выводы на основе своего опыта я могу сделать? Чтобы мыши "завелись" в доме нужно несколько условий - во-первых, сама местность должна изобиловать мышами. Во-вторых, конструкция дома должна обеспечивать быстрый доступ внутрь, иметь щели, либо технологические отверстия. В-третьих, в доме должна быть кормовая база - это могут быть запасы зерновых, муки, доступных мышам продуктов, которые находятся в свободном для них доступе. Ну и, на мой взгляд, не последний фактор это недостаточность превентивных мер для противодействия мышам - антисанитария, складирование сена злаковых в непосредственной близости от дома, отсутствие кошки в хозяйстве.

Ещё раз - мыши не живут "в стенах, чтобы греться". Зимой под снегом им вполне комфортно. Они живут "в доме, чтобы питаться". И если создать им условия, они заведутся в любом доме.

Напоследок, моё видео на эту тему, в котором я рассказываю вышеописанное, вместе с нашей любимицей Мелиссой, ныне покинувшей этот мир.

Как обычно, готов ответить на ваши вопросы. Если нужен контакт - он в профиле.

Здравствуйте, дорогие подписчики и те, кто вот-вот собирается ими стать. Ну и все остальные - здравы будьте! Меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследованием загородных домов. Недавно общался с заказчиком, для которого выполнял осмотр таунхауса (привет! ), секцию которого он решил полностью реконструировать. И он поинтересовался - будет ли пост на Пикабу. Я обещал, что будет и вот он есть!

Итак, едем на осмотр секции двухэтажного какрасного таун-хауса, построенного для американского дипломатического корпуса в 2000-х годах. Для такой поездки надо одеться соответствующим образом! Надеваем рабочую одежду, берём инструмент и выдвигаемся!

Осматриваем дом (точнее, его секцию) снаружи и видим, что отмостку традиционно выпучило из-за отсутствия дренирования. Гидроизоляции цоколя также нет. По кровле нареканий нет, это двухскатка с мансардным изломом ската, единственное - архитектор старался "разбарачить" конструкцию, поэтому не использовал более рациональные общую кровлю и стены, а сделал отдельные кровли для каждой секции, сместив их относительно друг-друга. С другой стороны - в данной ситуации такой дизайн уместен, он индивидуализирует секции и выделяет каждую из них. Иначе, таунхаус выглядел бы похожим на советскую многоподъездную пятиэтажку. Ладно, идём в подвал.

Подвал общий на всё здание. Конструкция выполнена по советским канонам - на глубине 2,5 метров отлита железобетонная плита, на которой возведён фундамент из фундаментных блоков ФБС. Никакой гидроизоляции нет, зато есть дренажный колодец с насосом для откачки инфильтрующейся весной воды. Разуклонка выполнена так, чтобы вода собиралась в колодец. Хитро! Выступающая над землёй цокольная часть блоков утеплена пенопластом.

Обратите внимание на многочисленные подпорки, которые мы видим под каждой секцией (кроме нашей). Запомните их, мы к ним вернёмся позже.

Результаты склерометрического обследования показали, что прочность ФБС блоков составляет 245 кгс/см², что соответствую классу бетона B22,5, марке М300, что втрое превышает норму для таких конструкций. Это хорошо. Посмотрим на перекрытие снизу.

Да, не этого я ожидал от хвалёных американских технологий! Снизу подшиты цементно-стружечные плиты, на которых лежит минвата. А рядом какой-то непонятный минерал, который тоже использовался для утепления, но только в части секций перекрытия. Очень похоже на силикатную плиту, но зачем? К слову, перекрытие разрушено рабочими, при демонтаже. Изначально оно было собрано нормально.

Уходя мы обнаружили, что в подвале установлены электрические отопительные приборы прошлого века. Затапливаемые водой, они давно отключены от сети. По задумке американских инженеров, они должны были отапливать и сушить подвал. Но отечественное ЖКХ распорядилось иначе. Поэтому, цоколь промерзает насквозь примерно на уровень 1 метра от поверхности грунта. Иней превращается в воду и она течёт по уклону в дренаж, откуда насосом откачивается в канализацию. И неизвестно, что дешевле - топить или откачивать.

Выбираемся из подвала и отправляемся в дом, посмотрим на перекрытие сверху.

Перекрытие выполнено из тонкостенного швеллера с перемычками. Но так-как безопорный пролёт у нас составляет 4 метра, в центре получается неплохой батут, прогиб примерно 2-3 см. Зыбкость полов ощутима, поэтому все соседи решили эту проблему, подперев перекрытие снизу. Помните, я просил вас обратить внимание на многочисленные подпорки в подвале. Это творчество соседей, которым не нравится ходить по кухне-гостиной, подпрыгивая как Тигра из американского Винни-Пуха.

Пирог пола интересный. Как я говорил, низ подшит ЦСП, по которой выполнена пароизоляция полиэтиленом. Затем уложен слой минваты, после чего уложен слой пенопласта. Всё это накрыто полиэтиленом и зашито фанерными листами.

Межэтажное перекрытие выполнено из деревянных лаг, при этом перемычки, установленные в распор между лагами, присутствуют избирательно.

Стены выполнены в виде каркасных секций из доски 120х60, утепление выполнено пенопластом, с двух сторон стены пароизолированы полиэтиленом и зашиты ЦСП. При вскрытии местами обнаружился грибок, но нельзя сказать, что в значительных количествах, учитывая возраст конструкции.

Интересна конструкция внешних стен. Она повторяет внутренние, но снаружи установлен ещё один слой пенопласта 50 мм и оштукатурен поверх. На фото видно, что пенопласт был засунут во все дыры.

В итоге, я реконструировал пирог стены со слов разбиравших её рабочих и у меня вышло вот это.
3,30 (м²•˚С)/Вт при норме 3,20. Тут всё чётко. На графике видна область конденсации, однако на деле она невозможна, т.к. в стене нет материалов, которые будут пропускать пар в значимых количествах.

Стропильную систему можно охарактеризовать как "чёрт ногу сломит", но на деле видна чёткая структура стоек, стропил и укосин. Для чего потребовалось городить такой частокол, мне не совсем понятно, но очевидно - тот, кто это проектировал не понаслышке знал про ураган Катрина.

Стропильная система в полном порядке, но она уйдёт под снос, т.к заказчик будет делать здесь жилую мансарду, а жить в лесу из стропил - сложно.

В результате осмотра заказчик получил рекомендации по реконструкции, а я - интересный опыт работы с американским проектом. Не могу сказать, что он лучше того, что наша отрасль умеет делать сейчас. И строить "так же" мне не захотелось. Но то, что дом с более чем 20-летней историей дошёл до нас с практически полной сохранностью материалов основных узлов, подтверждает - родоначальники каркасной технологии строить умели. Невзирая на отечественных прорабов, которые воплощали этот проект в жизнь.

Дорогие подписчики! Хочу сказать спасибо тем, кто пишет мне слова благодарности в Telegram, на почту и в каменты последнюю неделю. Это внезапно и очень приятно. Эти отзывы мотивируют на продолжение публикаций и я благодарен каждому из вас! Спасибо!

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.

Сегодня будет короткий пост об одной важной детали, с которой ошибаются почти все проектировщики загородных домов. Это расположение крыльца. В посте местами мои фото, местами надёрганы с рандомных сайтов из интернета.

Если вход в дом у вас выполнен в виде террасы и накрыт односкатной крышей, вот так:

А крыльцо расположено под скатом, вот так:

То зимой каждый день у вас будет начинаться вот так:

Несмотря на все снегозадержатели и водостоки. Специально для тех, которые сначала спорят, а потом смотрят - сначала смотрим на кровлю с фото выше и видим, что у неё есть снегозадержатели. Потом смотрим на мужика с лопатой. И видим, что они не помогают защитить крыльцо.

Казалось бы... Чего сложного расположить крыльцо с торца ската? Только, блин, не так, чтобы оно было под другим скатом!

Нет, очевидно, что это невыполнимая задача. Крыльцо должно находиться в зоне схода снега, поливаться водой, обледеневать и создавать риск для жизни и здоровья жильцов.

Мы защитим входную дверь! А ступеньки? Да, подумаешь, фигня какая. Пусть мокнут и засыпаются снегом.

Побольше скатов в сторону крыльца! Пусть крыша собирает весь снег на него!

Тут хороший разгон для снега, водостоки уже оторвало. Надеюсь, хозяева живы. Взято с сайта строителей, кстати. И написано у них: "Дом без крыльца, как человек без лица". Тут без головы человек останется. Снег башка пападёт - савсэм мёртвий будет. Зато, смотрите какая резьба фигурная. Сборище дебилов. Почему не перенести его на 90 градусов, чтобы спасти своего заказчика от сотрясения мозга или перелома ноги? Нафига они поставили его прямо под скат?

Это же не что-то экстремально сложное. Нужно всего лишь подумать головой около десяти секунд. И понять, что по СКАТУ всегда будет что-то СКАТЫВАТЬСЯ. Зачем размещать под ним проходы, а тем более - ступени?

Разместите их там, где на голову ничего не упадёт. А ещё лучше, загоните их под крышу, чтобы их не заметало снегом. Вот здесь были все шансы пристроить односкатку, сохранив всю конфигурацию крыльца. Но они, по неведомой мне причине, зафигачили кукушку и направили скат в сторону подхода к крыльцу! Правда, шанс проскочить под свес с фронта всё же есть. Зайти под 90 градусов к ступеням. Удобно...

Раз построил кукушку, сделай вход с фронта, скаты не будут сыпать снег и лёд на людей. Нет, и тут через задницу. Почему-то проектировщиков манит такое расположение ступеней. Чтобы хозяин при входе попал точно в зону поражения льдом.

Вот здесь главный вход под кукушкой вышел более-менее (хотя могли бы и накрыть ступени крышей), а лестница на террасу имела все предпосылки уйти под кровлю, но её вывели в зону поражения, специально укоротив скат на её размер!

Запомните! Под односкатную крышу крыльца вход должен быть с торца.

А под двускатную - с фронта.

А если ваш проектировщик попытается вас убить, дайте ему ссылку на этот пост.

Как обычно, на все вопросы отвечаю в комментариях или через контакты в профиле.

Привет, дорогие подписчики и все интересующиеся загородным домостроением. Меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию зданий и сооружений, и строитель домов по каркасной технологии. Много лет пишу здесь о своей работе и борюсь за качество загородного домостроения.

В этот раз будем осматривать элитный трёхэтажник из газобетона, который эксплуатировался более 10 лет. Заказчик хотел его купить и вызвал меня на осмотр всех 500 м2 здания и сопутствующих строений. Хватаем зелёный уровень и бежим осматривать этот блочный дом, пока он не упал.

Дом находился на закрытой территории, проезд по пропускам. Встретить нас должна была консьержка, а т.к. я приехал раньше заказчика, решил в ожидании его осмотреть дом через забор. Первое, что я увидел, большую трещину на стене.

Ну и что? Многие домостроители утверждают, что в этом нет ничего страшного. Подумаешь, декоративная отделка повредилась. С газобетоном вообще сложно накосячить! А если накосячил, то проблемы проявятся сразу же, их будет видно. Поэтому, я не очень напрягся, когда увидел симметричную трещину с другой стороны.

Ну, подумаешь, штукатурка треснула от времени. Бывает такое. Правда, странно, что на одном уровне по всей стене. Но с газобетоном накосячить сложнее, чем с каркасом. Поэтому я снова успокоился. Тем более, подъехал заказчик и нас запустили на территорию.

Первым делом я обхожу здание по периметру и осматриваю его со всех сторон. На углу нас встречает вертикальная трещина расширяющаяся кверху.

Ну, дому 10 лет, всякое может случиться. Усадка блоков, в конце-концов. 0,5 мм на метр по высоте. в пределах нормы. На три этажа вышло 10 метров, вот тебе и 5 мм. А кладка ломается уже при 3 мм перекоса.

Над гаражными воротами предательски выделялась свежая штукатурка, которой заделали трещину, идущую по всей длине гаража. Но трещина снова проступила. Неужели, всё-таки накосячили, хоть это было и сложно?

Ну, давайте всё-таки думать о хорошем. Зайдём в дом и посмотрим под подоконником. Оконные проёмы самые хрупкие места, если есть проблемы с основанием, там обычно и ломается.

Ну, трещинка-то небольшая. Может быть, всё-таки газобетон прощает ошибки? Давайте посмотрим в ванной. Там плитка. Она очень чувствительна к перекосу конструкции. В случае проблем просто отстреливается от стены или трескается напополам.

Ну, тут уж впору врубать Metallica - The Unforgiven, ибо понятно, что ошибки газобетон не простил.

Другая стена - тоже лопнула.

В другом санузле тоже лопнула стена. Но там плитка элегантно разошлась по шву.

Смотрим окна первого этажа и наблюдаем, что их все поджало. Чтобы они открывались, прижимы пришлось шлифануть, уменьшив по высоте, т.к. регулировка не помогла.

Спускаемся в подвал и видим, что там треснул угол дверного проёма.

А противоположный не треснул, но выше на полградуса. Значит, фундамент как-то перекосило. Но подождите, с газобетонными блоками накосячить гораздо сложнее. Да и что тут критичного - два раза мазнул шпаклёвкой и всё! Подумаешь, трещинки.

Ой... А что это? Это разлом стены между мастер-спальней и гардеробной. Да как же так, ведь с газобетоном накосячить гораздо сложнее!

Тут уже шпаклёвкой не обойдёшься, тут конструктивная целостность стены нарушена. Дверка в гардеробную заболела. Не закрываица...

Просто из-за перекоса конструкции здания дверную коробку повело и она зажала дверь. Но это ещё не вся красота. Стеночку разломило насквозь. И обои попортило.

На мансарде тоже стеночка поломалась и обои порвала. Выходит, из обоев неплохие маяки для отслеживания разлома стен газобетонных домов получаются.

И таких трещин, где больших, где маленьких - целый фотоальбом. В чём же причина нарушения целостности конструкции дома из дуракоустойчивого материала? В том, что дуракоустойчивых материалов не бывает. Как я уже говорил, процент домов, построенных по разным технологиям может различаться, но процент брака в каждой технологии - одинаковый. Любую технологию можно испортить, если её не соблюдать. И одно лишь название газобетон, пеноблок, монолит, кирпич и т.п. не должно вводить вас в священный трепет. Плохо построить можно из всего.

Ладно, будем дальше искать причины того, почему блоки лопаются как моё терпение, когда кто-то начинает нахваливать газобетон в противовес другим технологиям.

Заглядываем в подпол, куда практически нет доступа. И видим вот такую порнуху.

Цоколь выполнен из бетонных блоков, уложенных на бетонную фундаментную ленту, выступающую над уровнем грунта на 10 см. Блоки уложены на цементно-песчаную смесь.
Нижний ряд блоков увлажнён вследствии отсутствия гидроизоляции, нарушения работы дренажной/ливнёвой систем.
На кладке наблюдаются известковые высолы, местами отсутствует кладочный раствор.

Толщина швов кладки выполнена с нарушением СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», согласно которому:

9.2.4 Толщина горизонтальных швов кладки из кирпича и камней правильной формы должна составлять 12 мм, вертикальных швов - 10 мм.

В данном случае, толщина кладки превышает 20 мм, местами блоки полопались, их куски лежат на грунте.

Местами в фундаменте использовались деревянные конструкции, которые были частично разрушены в результате гнилостных процессов, т. к. подпольное пространство проветривается недостаточно ввиду малого количества продухов. Кроме того, продухи должны располагаться встречно, чтобы обеспечивать сквозную естественную вентиляцию, что также не было соблюдено. О необходимости продухов и расчёте их количества писал тут Продухи. Зачем и как дырявить цоколь и что будет если этого не сделать?

В результате, увлажнённый цоколь не прросыхает, морозное пучение разрывает кладку с толстыми швами, геометрия основания меняется и трещины идут дальше.

Что наглядно подтверждают не только многочисленные разломы стен, но и треснувшие углы здания.

Угол лопнул хорошо, в середине трещина была шириной 3 мм, а кверху расширялась до полусантиметра.

Я поговорил с консьержкой и выяснил интересный факт - газобетон прощал ошибки ровно 8 лет. Трещины пошли по дому за последние 2 года. Мистическим образом после того, как его владельцы переехали. Консьержка и её муж, который занимался хозяйственной частью (ремонтировал коммуникации, стриг газоны и т.п.) жили в отдельном домике прислуги. Хозяева решили не тратиться на отопление и перевели дом в режим "антифриз", то есть, поддерживали примерно +5 градусов тепла внутри помещений. Учитывая площадь, топить такой дом вхолостую - удовольствие недешёвое даже для богатых. И тут начались проблемы. Дом покрылся сетью трещин, финалочкой лопнула стена в спальне.

Итак, в чём же разгадка мистической тайны мстительного газобетона? Всё очень просто. Пока дом эксплуатировался, все системы работали бесперебойно. В т.ч. и система водоотведения. На кровле установлен греющий кабель, который подогревал свесы, водостоки и дренаж, чтобы отводить влагу от цоколя из бетонных блоков на малозаглублённой ленте. Когда хозяева уехали, они отключили всё лишнее. В том числе и подогрев свесов кровли. Помимо этого, перестали чистить водостоки, они забились хвоей и листвой. Вода стала течь непосредственно под дом, переполняя водостоки.

Цоколь, который ранее подогревался теплопотерями через перекрытие, перестал нагреваться и промёрз. В итоге, первая же зима без стандартного отопления привела к разрушению кладки.

Можно ли было этого избежать? Конечно. Просто не нужно было экономить на утеплении цоколя и отмостки, а также на гидроизоляции их стыка. Тогда внутри подпола всегда была бы плюсовая температура и цоколь бы не подорвало. Подробно писал об этом в посте Гидроизоляция фундамента и отмостки. Влияние утепления цоколя и отмостки на надёжность фундамента. Дренаж

Как видите, не существует технологий, прощающих их нарушение. А несоблюдение строительных норм и надежда на авось запросто могут проявиться и через десяток лет. Чтобы вам не рассказывали маркетологи.

Этим постом начинаю цикл историй про обследования дефектных газобетонных и пеноблочных домов, а то меня упрекнули, что в серии Техническое обследование домов очень много каркасников и щеледомов, что создаёт ложное впечатление высокой надёжности блочных и кирпичных домов, независимое от уровня квалификации его строителей. Будем исправлять этот недочёт.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой личный контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и те, кто ещё не подписался! Продолжим полюбившийся вам цикл публикаций про технические обследования домов. И сегодня, чтобы окончательно запутать хейтеров, которые и так не могут понять, кто я - продавец каркасников, ругающий пеноблоки или технадзорщик пеноблоков, ругающий каркасники, будет пост про обследование очередного каркасного дома. Ну как, каркасного... Он как бы полукаркасный. Это жидкий лёд! То есть, твёрдый газ! Он аварийный, но ещё рабочий! В общем, увидите сами.

В этот раз судьба занесла нас с заказчиком на окраину Москвы, где на трёх сотках стоял "жилой дом 76 м2 по цене двухкомнатной квартиры, с тремя спальнями". Который он уже посмотрел без меня согласно инструкциям моего чек-листа Как не потерять всё при покупке загородного дома. Чек-лист для начинающего домовладельца И в целом, он ему понравился. По заверениям продавца, дом был установлен на свайном фундаменте, конструкция была названа - утеплённый брус. Давайте же посмотрим, как выглядит: "Готовый к проживанию дом. Прекрасное место для ПМЖ, прописка - Московская."

Над фото в объявлении явно поработал профи, риэлтору мой почтение. Не каждый сможет запечатлеть дом в столь выгодном ракурсе, засветив его косяки контр-светом.

В жизни он выглядит не так радостно. Первым делом обходим дом по периметру и осматриваем его целиком. И сразу бросается в глаза замятый лист металла, которым отделан цоколь. Из под него торчит какой-то бетонный блок. А также мы видим, что отмостка, выполненная из плитки, выпучена и покрыта льдом. Что означает отсутствие гидроизоляции и утепления цоколя с отмосткой, а также отсутствие дренажа.

Водосточные лотки, расположенные вдоль цоколя, выпучило под углом. Ок, это бывает. У нас же сваи, нам бояться нечего! Заглянем в подпол, посмотрим, как должен выглядеть жилой дом с тремя спальнями в городе Москве.

Так. Что-то я ничего не понял... Что это за остатки пирамид, на которые опираются лаги пола? У нас же свайный фундамент! Неужели нас обманули и подсунули [о]порно-столбчатый? И что это за белая фигня с надписью Tepl (далее неразборчиво)? Ладно, посмотрим с другой стороны...

Ой... Да в этом доме была пенная вечеринка! Посмотрите, сколько пены свисает со всех щелей в перекрытии! Некоторые запенивания жёлтенькие - старые, а некоторые ещё не успели окислиться. Немало баллонов ушло для того, чтобы можно было смело сказать - "дом по цене двухкомнатной квартиры!", вместо "дырявый сарай с обвалившимися перекрытиями". А что случилось с этим матрасом из минваты? Решил, как и я, перебраться поближе к земле?

Здесь мы видим уникальное явление - конструкция дома утепляет сама себя, высыпая минвату на грунт цоколя. Если вовремя подкладывать утеплитель сверху, то со временем всё подполье забьётся минватой и снизу будет тепло! Ладно, давайте посмотрим, что это за загадочный Tepl...

А... Я этого Tepla в Химках видал, деревянными... в смысле, знаю я, что это за утеплитель. Это стеновая сэндвич-панель Teplant, одноимённого Самарского завода. Как мы видим, стеновая панель отказалась вступать в половой контакт и пытается убежать из дома. Ладно, отправляемся в дом и посмотрим, что же там с полами.

Даже не знаю, за что хвататься. Пошёл налево, пошёл направо. Куда ни приложи зелёный уровень, он показывает 250 Полуляхов из 250.

На полах знатная разуклонка во все стороны. Что и не удивительно, дом стоит на бетонных блоках, брошенных на землю. Дренирования и гидроизоляции периметра нет. Морозное пучение - это вам не это!

Изнутри готовый к проживанию дом выглядел так, будто его уже начали разбирать для вывоза на свалку, но притормозили. Чтобы в каменты не набежали очередные правдорубы, которые скажут, что "технадзорщик не привёл ни одной нормы", замечу, что настольная книга любого электрика - ПУЭ (Правила устройства электроустановок) учит нас, что:

Часть 3. Пункт 2.1.20. Конструктивные элементы зданий и сооружений, замкнутые каналы и пустоты которых используются для прокладки проводов и кабелей, должны быть несгораемыми.
Часть 3. Пункт 2.1.58. В местах прохода проводов и кабелей через стены, междуэтажные перекрытия или выхода их наружу необходимо обеспечивать возможность смены электропроводки. Для этого проход должен быть выполнен в трубе, коробе, проеме и т. п.

Тут никто этим не парился. Просто пучок проводов идёт через стены. Ну, отрезали уголок от OSB. Плохо, что ль?

Все окна перекорёжены, открываются с трудом, как и часть дверей. Если присмотреться, то можно увидеть нарушение геометрии рамы. Левый стеклопакет готовится на выход, но пока держится.

А из нашего окошка, тянет минусом немножко! Тут видны попытки что-то заклеить пенофолом, но они не увенчались особым успехом. Между тем, ГОСТ 30971-2002 Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам, говорит нам:
5.4.3 Конструкция и материалы внутреннего слоя должны обеспечивать надежную изоляцию материалов центрального слоя от воздействия водяных паров со стороны помещения.

Качество утепления видно на термофото ската мансарды. Хотя, градиент температур не так велик, как внизу, где сквозит из каждого угла и плинтуса.

Система водоподготовки представлена просто набором фильтров. Качество монтажа достойно отдельного описания. Матом. Но я не буду.

Судя по состоянию фильтров, либо в доме используется замкнутая система водопотребления (как на космическом корабле, где космонавты перерабатывают стоки в питьевую воду), либо источник воды содержит железо и система очистки воды должна включать фильтровальную колонну и систему минерализации. В противном случае, высокожелезистая вода пригодна только для технических целей.

На прощание проверим примыкание кровли козырька.

Понятно. Расходимся. В общем: "И так у них всё!" Натуральный сарай за миллионы. Помещение аварийно, перекрытия рискуют продолжить своё разрушение в любой момент. Одно радует - падать невысоко и мягко, весь подпол засыпан минватой, выпавшей в осадок от того, как смонтированы SIP-панели. Можно ли назвать этот дом каркасником? Не уверен, т.к. те, кто его строили, даже не задумывались о какой-либо технологии. Вопрос стоит гораздо шире - можно ли вообще называть такое домом?

Конструктивно это утеплённый сарай со всеми удобствами, который стоит на дорогой земле. Покупать его можно только под снос, с целью построить на этом месте что-то годное. С московской пропиской. И метро рядом.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.

Привет, дорогие подписчики! Не хотел писать, потому что шкерюсь от , которому должен пост с видео о продувке бездиффузионного каркасника. Но тут появился пост в нашем сообществе и так вышло, что я хорошо в теме о компании из поста. Поэтому, решил ответить.

Честно говоря, прочитав пост хотел удалить, несмотря на то, что про БазуХаус написано всё верно - ещё полгода назад у меня была информация, что компания набрала заказов больше, чем может переварить. Одному заказчику, нанявшему меня на стройконтроль, удалось оттуда выбраться без значительных потерь, но дом построили с задержкой более полугода (осенью вместо весны) и без части отделки. Но одновременно у заказчика получилось не оплатить невыполненные работы. Историю описывал тут
Модульный дом в Калуге. История долгого стройконтроля

То есть, то, что БазаХаус (ООО Феникс) в настоящее время является пирамидой, которая собирает деньги заказчиков для того, чтобы гасить свои прежние долги и может схлопнуться, у меня сомнений не вызывает. У меня один из заказчиков зашёл с ними в стройку ранее, сейчас пока неизвестно, чем это закончится.

Кстати, сама БазаХаус неплохо строит, то есть, технология и производство у них в норме. Я там был, разговаривал с главным инженером и прорабом компании. У них проблема именно с финансовой дисциплиной. Они не смогли грамотно распорядиться деньгами, которыми их накачали ипотечники, стремясь успеть "вскочить в последний вагон". И теперь находятся на грани разорения.

И про модульное строительство в целом написано верно, я об этом писал примерно то же самое ранее Модульный дурдом. История, обследования и размышления на тему несостоятельности модульной технологии в России

Но общая подача поста, да ещё под анонимом - вызывает вопросы.

Во-первых, я не знаю, кому может угрожать директор БазаХаус - это просто татуированный мальчик для битья, который идёт паровозом за все дела компании. Когда у нас были к нему претензии по срокам, т.к. он давал зуб (это не шутка и не фигура речи), что модули будут готовы к сроку, а модули готовы не были - он сбегал с назначенной встречи и мы не могли найти его на производстве. То есть, это человек, который не может ответить не то, что "по понятиям" или "по договору", он не отвечает за свои слова. Но зато зуб сохранил.

Во-вторых, почему-то печальный опыт с одной компанией, строящей недорогие модульные дома, ТС распространил на всё каркасное домостроение. С начала года я построил или участвовал в стройконтроле более 50 домов, из них откровенные косяки, требующие вмешательства, были в 3-х. Во всех остальных мы с подрядчиками прорабатывали этапы строительства до их реализации и поэтому проблем с приёмкой не было.

Если искать самую низкую цену на рынке - всегда можно найти ниже. Но важно помнить, что при поиске волшебника заказчик скорее всего наткнётся на сказочников.

А посту ТС не хватает конкретики и пруфов. Понятно, что ТС испытывает неприятные эмоции, но фактецов-бы, фактецов, как говорил Бакунин, когда Катков бил его по роже за то, что он скомпрометировал жену Герцена.

Элегантное исполнение опор для деревянного перекрытия в загородном доме. Начали было отливать колонны из бетона, но устали. Да и колонны не очень получились. Поэтому, нафигачили кирпичную кладку сверху. Правда площадь основания кладки больше, чем площадь опоры, но это не беда!

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследованием загородных домов, стройконтролем и строительством каркасников. О чём и пишу здесь много лет. Сегодня я хочу поговорить про модульные дома и про то, почему эта технология имеет мало перспектив в загородном домостроении.

Как и вкусный советский пломбир со сгущёнкой, технология модульных домов пришла к нам из США, где она была наиболее отработана и развита, несмотря на то, что впервые она была продемонстрирована во Франции ещё в конце 19 века, а в течение всего 20 века успешно использовалась в странах Европы.

Одним из наиболее известных популяризаторов идей современного модульного строительства является американский архитектор Адам Калкин. В 80-е годы он решил использовать старые транспортные контейнеры для строительства быстровозводимых домов. Изначально идея была в том, чтобы использовать готовые контейнерные дома для обеспечения жильём беженцев и пострадавших с результате чрезвычайных происшествий.

Но Калкин оказался талантливым архитектором и не хотел останавливаться на одномодульных конструкциях. Поэтому, вскоре на свет появились недорогие (по американским меркам, в районе 120 000 долларов) полноразмерные дома из 12 и более контейнеров.

Конечно, его заметили и коммерческие компании. Так, например, его бюро сделало раскладной стенд для производителя кофе и кофемашин Illy. Концепция была названа Push The Tempo Button House (Нажми на кнопку получишь результат дом). На эту тему есть адски зашакаленное видео, в хорошем качестве я не нашёл.

Я ухватился за Адама (хотя в истории модульных домов были и другие не менее знаковые фигуры) потому, что его пример наглядно демонстрирует развитие технологии и спроса на неё. Начав со студенческого проекта он смог развить и воплотить свои идеи не только благодаря таланту, но и благодаря финансированию - то есть, на его идеи есть спрос.

«У меня много идей, и мне нравится проверять их в реальном мире», — говорит Калкин. «Сначала я это скажу, потом напишу, потом нарисую, потом профинансирую, потом сделаю. Я хочу посмотреть, насколько далеко возможно продвинуть идеи, учитывая ограничения реального мира. Иногда идеи заходят в тупик, но иногда они заходят дальше, чем мы думаем».

Эта история - одна из многих, рассказывающих о том, что модульная технология в западных странах стремительно развилась и сегодня считается нормой. Люди заказывают и строят модульные дома, работают заводы по производству готовых модулей, идёт сборка, бизнес растёт.

Объем рынка сборных зданий в США оценивается в 40,91 миллиарда долларов США в 2024 году и, как ожидается, достигнет 54,59 миллиарда долларов США к 2029 году, среднегодовой темп роста составит 5,94% в течение прогнозируемого периода (2024-2029 годы).

Идея модульного строительства и её реализация

Основная идея модульного строительства - быстро, дёшево, качественно. Звучит утопично, но за рубежом это получилось. А у нас - нет. Почему? Давайте разберём технологию у нас и у их.

Модульная конструкция либо собирается из готовых модулей, имеющихся в наличии на складе производителя, либо собирается под заказ по отработанной технологии. Пока всё одинаково.

1. Технология сборки

В США сборка комплекта модулей дома в 100 м2 занимает неделю. При этом, квалификация рабочих не выше, чем у нас. У нас сборка модулей займёт в лучшем случае 3 месяца. @RussionCyberGirl, стройконтроль дома которой я вёл и описывал в посте Модульный дом в Калуге. История долгого стройконтроля, так и не дождалась финальной отделки от подрядчика и наняла других исполнителей, а сам дом был установлен на участок только через 9 месяцев после подписания договора, с просрочкой на полгода. За это время можно и родить.

Такие задержки в отечественном модульном домостроении не редкость, по причине во-первых, низкой востребованности этого направления, во-вторых, высоких издержек. Сборка модуля - это не подготовка домокомплекта, где нужно просто аккуратно нарезать доску по лекалам. Для сборки модулей нужен как минимум ангар с кран-балкой, а это уже немалые накладные расходы. Нужно держать резерв пиломатериалов, нужно платить зарплаты сотрудникам. В итоге, зачастую подобные компании становятся на грань выживания и вынуждены строить финансовую пирамиду - взяв деньги у новых заказчиков пускать их на закрытие текущих расходов. Потом получается, что новых заказчиков не пришло и упс, извините, сдача вашего дома задерживается. Или отменяется.

Во-вторых, технология сборки модуля должна быть реализована как в МакДональдс, чтобы человек с отклонениями в развитии за 1 минуту качественно выполнил нужную операцию и при этом не пострадал сам. И в США этого добились - там, например, закладываемый в перекрытия утеплитель имеет основу из крафт-бумаги, которая выступает за его периметр и имеет клейкий слой. Рабочий закладывает утеплитель, снимает плёнки, приклеивает готовую пароизоляцию к стойкам, лагам. Получается одна процедура, которая позволяет сразу закрыть два этапа работ. У нас же по сути пытаются строить часть каркасника, со всеми его технологическими моментами.

2. Качество сборки

В США довольно строгое законодательство в отношении ИЖС, при этом есть приёмка дома от контролирующих органов. Иными словами, сделать халтуру и продать её заказчику невозможно - такой дом просто не будет принят, а подрядчик обанкротится. Поэтому, независимо от технологии, дом должен соответствовать строительным нормам региона. Энергоэффективность, пожаробезопасность и конструкционная прочность должны соответствовать нормируемым. Это не забота государства о человеке, а банальный бизнес. Большая часть жилья в США строится в ипотеку и становится залогом в банке. Качественный модульный дом прослужит 50-60 лет, за это время банк может продать его дважды, а то и трижды - вторичный ипотечный рынок там тоже развит. Если вместо дома банк получит гору испорченных стройматериалов, то и продавать будет нечего. Домовладелец в этом случае не будет отвечать по ипотечным обязательствам, т.к. он также является пострадавшей стороной - он же покупал дом, а не строительный мусор. Подрядчик обанкротится, банк останется в убытке. Поэтому, лучше все эти вопросы решить на стадии приёмки дома, что в США и происходит.

Как происходит у нас? Приезжаю я на приёмку ДубльДома, стройконтролем которого я не занимался. Выполняю стандартное обследование и продувку аэродверью. Дом прогрет печью и теплопушкой. Смотрим тепловизором.

Приток по балкам кровли.

Приток из стыка пола и стены.

Приток из оконного проёма.

Приток через ППУ печной трубы.

Показываю всё это бригадиру. И между нами происходит вот такой диалог.

Б - Модули находятся на заводской гарантии, любое вмешательство в них приведёт к её обнулению, я ничего исправлять не буду.
Я - Согласен. Тогда поступим так. Сейчас мы актируем дефекты, дом не принимаем - очевидно, что нам достались бракованные модули. Затем вы разбираете дом и везёте модули обратно производителю либо на устранение, либо на замену. Встречаемся через пару месяцев здесь же, будем проверять новые модули.
Б - ... Ладно, показывайте, что надо исправить.

В другом модульном доме, производителя которого я не знаю - продувание по всему периметру пола.

В третьем - дверь без прижимов, продувающаяся по низу.

Самое печальное, что подобные дефекты наблюдаются в отечественных домах заводской сборки постоянно. Я могу понять, когда бригада строит каркасный дом самозапилом на улице. Она работает в трудных погодных условиях, на собственноручно построенной распиловке, зачастую даже без навеса. И какие-то небольшие дефекты вполне вероятны. Но модуль собирается в цеху, где есть все условия для комфортной работы, где все процедуры автоматизированы. И всё равно - опять двойка, давайте мы вам сейчас монтажной пеной запеним, чтобы не дуло.

Кстати, на том же ДубльДоме мне понравился монтажный шов, соединяющий модули.

Вот так, незатейливо и без всякой защиты, пена оставлена висеть снаружи. Через пару-тройку лет она разложится и владелец дома будет удивлён открывшейся в полу приточной вентиляции.
Вишенкой на этом креме являются чёрные саморезы, удерживающие обрешётку черновых полов.

3. Доставка

Недавно проводил строительный аудит договора на модульное строительство и обратил внимание на стоимость логистики - порядка полумиллиона. Восхитившись, стал опрашивать других заказчиков, у которых проводил обследование модульных домов. И выяснилось, что цены на доставку модулей отнюдь не маленькие. Всё потому, что модули имеют негабаритные размеры и для их перевозки в РФ нужно заказывать спецтранспорт и машины сопровождения в ГИБДД,

В США без проблем можно возить до 4 метров в ширину, поэтому там доставка не добавляет значительную сумму к цене дома.

Для справки, стройматериалы каркасного дома 120-150 метров умещаются в обычную фуру с прицепом. Стоимость доставки у такой фуры на расстояние 500 км от 60 до 80 тыс. рублей.

Резюмируя вышесказанное

На сегодня модульная технология в РФ не отвечает ни одному из предъявляемых к ней требований. Она не быстрее, не лучше и не дешевле той же самой каркасной технологии. Отечественные модульные заводы не смогли реализовать самого главного преимущества - скорости возведения такого дома. Не говоря уже про то, что цена и качество модульных домов в РФ оказались не конкурентноспособны.

За 9 месяцев можно построить дом из железобетона в несъёмной опалубке. Дом из газобетона можно построить за 3 месяца. Каркасный дом можно построить за 1-2 месяца. Быстросборный дом, который производят и устанавливают почти год - это абсурд.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).

Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Технология возведения каркаса 2-го этажа практически не отличается от 1-го. В данной части, мы рассмотрим только отличительные особенности.

Технология возведения

0:27 Угловые стойки

Угловые стойки изготавливаются из двух досок длиной 1,9м сколоченных 100мм гвоздями.

0:43 Стены по осям 1 и 2

Верхняя обвязка стоек по осям (1 и 2), которая так же является мауэрлатом, изготавливается из доски длиной 6м в один слой.

Длина стоек 1,9м. Важный момент. Стойки стен 2-го этажа должны (по возможности) располагаться над стойками 1-го этажа. Соответственно, шаг стоек принят такой же - в среднем 695мм. Но на фасаде по оси 1 располагаются две стойки, под которыми из-за окон нет стоек. В этом случае, как говорилось ранее, над этими окнами были выполнены шпренгели. Они перераспределяют сжимающую нагрузку на нижние стойки не только от межэтажного перекрытия, но и от этих стоек, которые в свою очередь несут нагрузку от стропильных ног.

1:40 Стены по осям А и Б

Так как 2-ой этаж - является мансардным, то стены по осям А и Б имеют не прямоугольную форму. Поэтому было решено сделать следующее. Выполнить горизонтальную обвязку на участке с прямой крышей, на нее опереть коньковый прогон, смонтировать крайние стропильные ноги и уже к ним сбоку прибить оставшиеся стойки наклонного участка.

Длина стоек от 2,3 до 2,85м.

На главном фасаде по оси А над центральным окном, на обвязку будет опираться коньковый прогон. Соответственно в этом месте сдваиваются стойки, и выполняется перемычка. Также непосредственно под коньковой балкой по оси Б выполняются две стойки и перемычка на 4 стойки.

2:30 Центральная колонна

Для восприятия основной сжимающей нагрузки от крыши в центре дома устанавливается колонна, изготовленная из деревянного бруса длиной 2,7м и сечением 200х200мм.

Крепится колонна к брусу межэтажного перекрытия через 2 металлических уголка 150мм гвоздями.

2:49 Коньковый прогон

На центральную колонну и стены по осям А и Б укладывается коньковый прогон изготовленный из двух досок длинной 6м и сколоченных 100мм гвоздями. Данный прогон будет нести большую часть всей нагрузки от крыши дома. Крепится он к центральной колонне и стенам 150мм гвоздями под углом.

3:10 Стропильные ноги

На коньковый прогон с одной стороны и на обвязку стен (по осям 1 и 2) с другой стороны, укладываются стропильные ноги длиной 5м сечением 50х200мм (пролет составит 4м). Такая большая длина обусловлена тем, что мы не будем выполнять кобылки, т.к. сами стропильные ноги будут выполнять ее функции. Свес ног составит - 530мм. Шаг - 695мм, назначался так же по расчету в зависимости от снеговой нагрузки и веса кровли. Т.е. под каждой стропильной ногой (со стороны стен), расположены стойки 2 этажа, именно поэтому здесь достаточно обвязки в 1 слой.

Для того чтобы уложить ноги, в них заранее были сделаны запилы. Далее крепление к обвязке выполняется с помощью 150мм гвоздей под углом. На коньковом прогоне крепление выполняется между собой и в сам прогон 150мм гвоздями.

4:08 Затяжки

После этого каждая пара стропильных ног связывается затяжками. Крепление осуществляется 6-ю 100мм гвоздями в каждом узле.

Жесткость покрытия в дальнейшем дополнительно обеспечится путем устройства обрешетки кровли и металлочерепицы.

4:24 Торцевые доски крыши

Для того чтобы выполнить торцевые доски крыши, заранее на обвязку по осям 1 и 2 и коньковый прогон укладываются консольные балки длиной 1,2м сечением 50х100мм. Крепятся они 150мм гвоздями и зажимаются двумя стропильными ногами. Соответственно у этих стропил запил для крепления в месте обвязки выполняется несколько иначе.

Ссылка на видео - https://youtu.be/GZxn_6klpok

Каркасный дом — это быстровозводимая конструкция, в которой все несущие элементы связаны между собой. Данная технология является одной из самых энергоэффективных, так как стены полностью заполняются утеплителем. К тому же каркасное домостроение является основным типом малоэтажного строительства в Скандинавии, Финляндии, Германии, США и Японии.

0 Подготовительные работы

Во всем каркасе преимущественно использовались доски сосны сечением 50х200мм, которые распиливались на составные части дисковой пилой.

Далее необходимо обязательно обработать все поверхности элементов каркаса антисептиком. Обратите внимание, что для каркаса используется антисептик для внутренних работ.

Соединение всех элементов каркаса выполняется только гвоздями (никаких саморезов), потому что в подавляющем большинстве случаев, соединение работает на срез. Длина гвоздя обычно принимается 3-4 толщины прибиваемой детали. Так же должны выполняться требования СП 64.13330.2017 по максимальной толщине гвоздя и минимальным отступам от края элемента во избежание растрескивания древесины.

Горизонт и вертикаль во время монтажа, как и всегда, контролируются с помощью лазерного нивелира.

Технология возведения

1 Монтаж главных балок нижнего перекрытия

Главные балки нижнего перекрытия длиной 6м неразрезные и перекрывают сразу два пролета по 2,7м.

Шаг балок назначается по расчету в зависимости от нагрузки помещения. Так под кухней-гостиной (это левая половина дома) шаг составляет в среднем 500мм, а под котельной (правая половина) - 450мм. Так же, предусматривается проем для спуска в подвал под домом, соответственно в этом месте балки сдваиваются.

Балки опираются на всю ширину ростверка (200мм) и крепятся к нему гвоздями под углом крест-накрест.

В дальнейшем жесткость балочного перекрытия обеспечится путем нижней подшивки и устройства черного пола из жестких листовых материалов.

2 Монтаж угловых стоек

Угловые стойки делаются из двух досок длиной 2,8м сколоченных вместе. Они устанавливаются по углам ростверка в проектное положение с соблюдением вертикальности.

Крепление осуществляется гвоздями под углом. После этого следует закрепить стойки временными связями.

3 Монтаж обвязки и промежуточных стоек

Верхняя обвязка стоек изготавливается из доски в два слоя.

Сначала выполняется обвязка первым слоем с параллельным монтажом промежуточных стоек. Крепится обвязка сверху к каждой стойке.

Длина стоек 2,8м. Шаг стоек так же назначается по расчету. В нашем случае шаг составил 690мм. В местах проемов шаг учащается или сдваиваются стойки, в зависимости от расстояния до ближайшей стойки.

После монтажа всех стоек, выполняется 2 слой обвязки. Делается это с обязательной перевязкой швов. Крепление осуществляется к первому слою.

4 Монтаж перемычек и подоконных досок

Каждый оконный проем имеет сверху перемычку, а снизу подоконную доску со стойкой посередине. Так же, над окнами южного фасада выполняются шпренгели для дополнительной жесткости, так как на эту стену будут опираться главные балки межэтажного перекрытия.

Дверные проемы имеют только перемычку сверху.

5 Монтаж центральной колонны

Для восприятия основной сжимающей нагрузки дома от 2-го этажа и крыши, было решено установить в центре дома деревянную колонну 200х200мм.

Так же, под эту колонну ранее была выполнена свая увеличенной длины и соответственно большей несущей способности. Ссылку на сюжет можете видеть на экране.

Выпиливается колонна бензопилой. Устанавливается в проектное положение и крепится к ростверку через 4 металлических уголка.

6 Монтаж бруса и главных балок межэтажного перекрытия

На центральную колонну и стены по осям А и Б укладывается брус сечением 200х200мм, который будет нести большую часть всей нагрузки от 2-го этажа. Крепится он к центральной колонне так же через металлические уголки, а к стенам в обвязку под углом.

Далее к нему по бокам прибивается брус 50х50мм. На этот брус с одной стороны и на обвязку стен (по осям 1 и 2) с другой стороны, укладываются главные балки межэтажного перекрытия длиной 4,15м (пролет составит 3,9м).

Шаг балок назначается так же по расчету в зависимости от нагрузки помещения. Под все помещения (кроме ванной) шаг балок принят от 450 до 500мм. Под ванную средний шаг 330мм. Так же балки в месте проема для лестницы сдваиваются.

Принцип крепления, как и у балок нижнего перекрытия за исключением узла крепления к брусу. Здесь, как ранее говорилось, балка укладывается на брусок, для этого в балке предварительно выпиливается нижняя часть.

Привет, дорогие подписчики и те, кто уже спешит подписаться на весёлые истории о технологиях российского загородного домостроения! Меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследованием загородных домов и строительством каркасников, о чём и пишу на Пикабу.

В этот раз я поведаю вам про строительный контроль для @RussionCyberGirl, которая обратилась ко мне 9 месяцев назад, обрадовав тем, что её подрядчик не приложил к проекту дома КР (конструктивное решение, сборочная схема объекта), а деньги ему она уже перечислила. Историю нашего знакомства я кратко описал в посте Каждый раз одно и то же. И для кого я пишу?. Но обо всём по порядку. Поехали!

Началось с новости, что проекта как такового нет, подрядчик проваливал сроки сдачи этапов один за одним, но после трёх месяцев эпических клятв, что вот-вот всё будет готово, меня пустили на производство, где удалось посмотреть на модули строящегося дома в состоянии готовности тёплого контура, поговорить с бригадиром, главным инженером и даже взглянуть на КР, который был выполнен под нашим постоянным прессингом, т.к. изначально нам говорили, что "мы всегда так строим и всё знаем, никаких КР у нас нет".

Надо сказать, к тому моменту моя заказчица уже несколько напряглась, т.к. денег подрядчику было уплачено немало, а результата мы не наблюдали.

И вот - едем! На производстве мне понравилось - одновременно собираются три-четыре дома, работы ведутся в большом ангаре, с кран-балкой, материалы качественные - древесина камерной сушки, на плёнках и скотчах не экономят. Сам каркас модулей собран с соблюдением СП и современных требований к энергоэффективности. Но обнаружился один значимый дефект - в проекте дома использовались большие стеклопакеты и по дизайну предполагались "окна в пол", а они оказались под полом. Кроме того, что сами окна были установлены стёклами ниже будущего чистового пола и без подоконного профиля, выяснилось, что нарушен ГОСТ по монтажу окон, который предписывает использовать, помимо монтажной пены, не менее 6 металлических кронштейнов, либо конструкционных саморезов, которые должны обеспечить крепление окна к проёму. Учитывая вес и размеры стеклопакетов, лепить их только на пену очень опрометчиво - при погрузке модуля краном они могли бы покинуть свои уютные проёмы и отправиться в полёт, покончив жизнь РОСКОМНАДЗОРом .

Этот вопрос я поднял сразу же, попросив пригласить главного инженера и прораба. Они согласились, менеджер при мне сделал отметку о необходимости исправления дефекта. Расставались на позитивной ноте. После чего я выслал заказчице отчёт с детальным описанием дефекта и рекомендациям по его устранению. Через некоторое время мы получили официальный ответ.

В общем, окна были переделаны и дальше начался долгий процесс кормления завтраками на тему перевоза модулей на участок и их установки. Свайный фундамент закрутили быстро и хорошо. А к фактической готовности дома не подошли до сих пор. Что конечно же полностью уничтожает смысл применения каркасной модульной технологии, которая предполагает быстрое, энергоэффективное и недорогое строительство.

Устав ждать точную дату сдачи дома, заказчица поставила задачу - выдвинуться на место событий и понять, что мешает строителям закончить работы по чистовой отделке и каково состояние дома на текущий момент. Мы выдвинулись в Калугу, попутно вспоминая, что именно в этом городе на переезде пьяный мужик пнул экспресс "Иван Паристый", на котором я ехал из Москвы в Брянск (как потом выяснилось, после Калуги мы ехали вместе с его ногой).

До этого я видел дом на производстве лишь в виде набора модулей, без дверей и без отделки. Но то, что я видел ранее внушало некоторую уверенность, что в целом всё будет хорошо. Единственное, что меня беспокоило - высокая вероятность болезни модульных домов, продувания по стыкам модулей. Забегая вперёд скажу, что всё обошлось. Но не без нюансов.

На входной и террасной ПВХ-дверях установлены обычные замки, вместо многозапорных. То есть, по периметру проёма нет ответных планок, а на двери нет цапф (роликов-зацепов), которые обеспечивали бы плотный прижим двери к раме.

Результаты не заставили себя ждать в виде U-образного продувания с нехилым потоком воздуха внизу.

Также, нас порадовали несколько оригинальных идей, воплощённых отделочниками в дизайне дома. Например, вот такое интересное решение для горловины канализационного стояка. Её просто аккуратно врезали в отделку, не задумываясь о том, как будет подключаться сливная труба или гофра унитаза.

Или вот такие водорозетки. Которые не только усложняют подключение, но и создают опасность утечки в перекрытие - при плохой герметизации или дефекте резьбы течь будет незаметна, т.к. произойдёт за отделкой.

Зато в остальном - по результатам тепловизионного обследования можно сделать выводы о качественной пароизоляции дома, отсутствии иных продуваний, кроме проблемных дверей. Углы дома, стык пола и стен, стык потолка и стен - не продуваются и не имеют перепадов температур более 2 градусов по отношению к остальному помещению. Сваи фундамента закручены с шагом 1,5 метра (при минимальном расстоянии, определённом в СП 24.13330.2021 "Свайные фундаменты" в 1 метр, а максимальном, рекомендуемом производителями свай, 3 метра). Обвязка и черновые полы обработаны антисептическими пропитками и собраны без нареканий. Противомышиные сетки установлены без малейшего провисания или замина. Окна установлены по ГОСТ 30971-2012 "Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проёмам", надо сказать, что не без волшебного пенделя от вашего покорного слуги, но тем не менее - на 90% проверяемых мною объектах монтажный шов вместо трёх слоёв имеет один, монтажную пену.

Какие-то нюансы по мелочи - устранимы. А вот недополученное лето в собственном доме компенсировать сложно. Но @RussionCyberGirl полна оптимизма и строит планы на будущее. Начнёт с ремонта дверей для их надёжного прижима. Кстати, она крутой спец по электронике, преподаватель, схемотехник и иногда на досуге взламывает спутники на хакатонах :))) Вот ссылка на её YouTube-аккаунт Айтишник из деревни, кстати там же лежит заснятый ею ролик про обследование дома.

Короче, всё было бы круто, если бы не одно "но..." Дом в таком виде мы ожидали в мае. А увидели в ноябре. Вспоминается история про то, как Студия Артемия Лебедева взялась делать сайт Тинькофф-Банку. После года разработки Олег сказал, что пожалуй студии стоит поменять свой слоган: "Долго. Дорого. О#уенно." на "Дорого и о#уенно долго." Этого можно было избежать, если бы я увидел договор на строительство дома до его подписания и перераспределил график платежей выгодным для заказчицы способом. Но тут уж пришлось работать с тем, что имеем. И в целом, мы сделали всё, что возможно из того, что было.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).

Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

О, @DirtyGonzales подорвался и написал большой пост. Жалко, что в основном херню. Но! Наконец-то он собрал все мифы о каркасных домах в одном посте! А то всё бегал по моим постам и кричал: "Каркасники - говно!" Большинство этих мифов я давно развенчал. Но раз есть претензии, надо ответить по пунктам:

1. Стоимость

Простой факт: в полной цене готового к жизни домовладения стоимость фундамента и стен не превышает 20%.

Где пруфы, Билли? Простой факт из головы вовсе не означает, что такова реальность. Тут один бегал за мной с криками, что щеледом дешевле каркаса, а как начали считать, то сразу слился в "Да зачем брать клееный брус камерной сушки, давайте из нестроганого сырого построим и будем жить!" и всё равно не вывез.
Сравниваем стоимость стен каркасника и бруса

Если есть желание посчитать стоимость стен из газоблока, кирпича или железобетона - милости прошу, я готов актуализировать цены. Не забываем, что в каркасном доме "на минималках" мы обшили его изнутри и снаружи имитацией бруса и имеем утеплённые стены с финишной отделкой. В каменных и армокаменных конструкциях нам нужно выравнивающий штукатурный слой нанести, затем финишный и только потом покрасить. Ну, либо колеровать финишный слой. При этом желательно ещё армосетку использовать для штукатурки, чтобы не получилось фокуса, когда она отлетела со стены одним пластом. А если не хотите снаружи примитивный дом-мазанку с штукатурным короедом, то добро пожаловать за фасадными панелями. Пластиковые панели для каменного суперэлитного дома это нищебродство, поэтому тут либо клинкер, либо фиброцемент. Примерно 1500 рублей за м2 стены и дороже.
Кирпичные (и некоторые газобетонные) дома ещё придётся дополнительно утеплять, что тоже недёшево. Плюс, нужно отделать дом декоративным кирпичом, по сути сложив дубль всех наружных стен с проёмами из однорядного кирпича.

Ещё раз - давайте считать, я без проблем посчитаю каркасную цену по материалам с любого строительного рынка.

2. Сроки строительства

Если не рассматривать фундаменты на винтовых сваях (а мы их не рассматриваем,  потому что, напомню, мы сейчас про долговечные дома для постоянной комфортной жизни, а не про дачи с ограниченным сроком службы), то ощутимой экономии времени на полном цикле строительства от стадии «голый участок» до стадии «развешиваем занавески» просто нет.

Опять же. Никаких цен, никаких пруфов. Просто заявление. Ок, давайте рассмотрим на забивных сваях. Фундамент для дома 8х9 метров забивается за день. Расскажите мне про срок службы бетонных забивных свай. Не нравятся сваи - пожалуйста, предлагает отличное решение, малозаглублённая лента в несъёмной опалубке. Да, получается немного дороже чем сваи. Но на выходе - тёплый цоколь, тёплые полы без сложных систем отопления и удобно расположенные ремонтопригодные коммуникации, находящиеся в доступе.
Правильный фундамент для каркасного дома

Ещё раз - давайте сравнивать, я неоднократно выкладывал тайминг строительства наших домов. Если есть конкретные примеры - добро пожаловать. Я могу онлайн показывать любую нашу стройку в процессе с временной меткой (что, в принципе и делаю в своей инсте регулярно). Пусть те, кто кричит, что смогут за три месяца построить дом под ключ, покажут свои стройки. Тогда поговорим.

3. Срок службы дома

Тут нет и не может быть аргументов даже у самых упоротых фанатиков каркасни. Возведенный без нарушений технологии каменный дом простоит столько, сколько захотят далекие наследники его первого собственника. Каркасный дом заметно устанет уже максимум через 10 лет, а в дальнейшем будет требовать все бОльшего внимания некромантов для продления его агонии.

Сам назначил себя экспертом, сам придумал факты. Тут даже аргументировать не буду. Вот пост Сколько простоит твой каркасник? Каталог проектов каркасных домов 1921 года. И состояние домов из этого каталога - с каркасными домами 1860 года.

Сам я живу в каркасном доме 10 лет. Пока ничего не деградировало и не требует вмешательства. Опять же, когда начинаешь сторонникам камня говорить о том, что у них стены работают как холодоаккумулятор, они начинают рассказывать, что теплопотери через стены составляют всего лишь 10% от общих теплопотерь дома. Но одновременно с этим они очень озабочены тем, что в стенах каркасника просядет утеплитель (лично я с этим ни разу не сталкивался в своей практике, видимо не застал деградирующих утеплителей) и стены сравнятся по теплопроводности с кирпичными.

4. Мировой опыт

Так и слышу, как Agrocult уже раскочегаривает шарманку и лезет на табуреточку со своей дежурной проповедью: «А вот в Финляндии, а вот в Канаде все обожают каркасники!»

Это не я, это общеизвестный факт. А ещё в США, Германии, Японии, Норвегии, Чехии и т.п. Что касается факта о бюджетности каркасного дома в Финляндии - Asuntomessut – ежегодная выставка домов, даёт однозначный ответ. Они дешевле бруса. А газобетона у них практически нет. Я облазил всю выставку, видел два каменных дома, которые на деле оказались домами из железобетона в несъёмной опалубке. Нет у них газобетона. Как и США - никто не строит из газика, пеноблоков и прочих вспененных бетонов. На весь регион Северной Америки от Мексики и до Аляски всего лишь один завод «Aercon AAC», который работает на промышленные объекты.

Почему такой замечательный и дешёвый материал как газобетон и кирпич не распространён у считающих деньги американцев, канадцев и финнов с норвежцами? Неужто, мировой заговор каркасостроителей?
Ну, типа того. То есть, рыночек порешал. В Северной Америке, Австралии и Скандинавии, где очень развито каркасное и деревянное домостроение, действуют строгие КОДЫ (ГОСТы) строительства. Необходимость их соблюдения приводит к тому, что строители имеют профильное образование и высокие зарплаты. Рукожопы не могут построить нормальный дом, как правильно заметил автор начального поста, говоря: "Нащиальнике, каркас сложна, маналит лихко. Бетон опалубка залил - харашо!" Это тоже бред, монолитный дом также нужно уметь строить и сложностей там не меньше, но об этом позже. Коробка из газобетонных блоков в США и Канаде по материалу может стоить дешевле, чем коробка каркасника, но работа по кладке блоков, армированию, штукатурке и финишной отделке будет оцениваться в несколько раз дороже каркаса. Соответственно, строить жилье из газобетона просто невыгодно.

С тем же успехом можно утверждать, что на постсоветском пространстве все обожают панельные хрущевки, строительство которых продолжается и по сей день, только уже в форм-факторе мноэтажных человейников

Тут всё смешал в кучу, но в посте вся логика такая.
Хрущёвки давались как бесплатное жильё и да, мои бабушка с дедушкой обожали свою хрущёвку, т.к. перебрались в неё из барака, в который до этого попали из землянки. При этом дед у меня был офицером Советской Армии. Времена были такие, что жилья просто не было - послевоенное время. Поэтому, хрущёвки и панельки были выходом из ситуации, когда нужно заселить в комфортные условия миллионы людей, живущих в общагах, бараках и подвалах.

Человейники в разы отличаются от хрущёвок (если уж совсем квартиры-шкафы не рассматривать) эргономикой. Поэтому, у нас люди предпочитают брать квартиры в первичке. Ибо, например, моя двушка в Видном имеет площадь 32 м2, а однушка знакомой в Дрожжино имеет площадь 36 м2. И естественно, стоит дороже. И естественно, она имеет современную планировку, с большой кухней, большим санузлом, а не кучей закутков.

Это разные классы жилья.

Про цену финского (точнее, чешского) каркасника в РФ и почему его нет смысла строить в настоящее время я уже писал - Каркасная технология по-чешски. Как строят каркасные дома в Европе и почему мы так не строим, хотя можем

5. Риски ущерба

Пожар. Ну, автор тут забыл наверно, что я добровольный пожарный и повидал этих пожаров в разных типах домов. Горит не конструкция, горит её наполнение. Газобетон и кирпич после разогрева и залива водой приходит в негодность. Их демонтаж и утилизация стоят больших денег. Крыша и перекрытия сгорят в любом доме. Хотите пожаробезопасный каркасник - снаружи фиброцементные панели, внутри гипсокартон. И он будет гораздо безопаснее газобетона отделанного Хауберком, который горит как медиатор.

Наводнение, метеорит, извержение вулкана - ну, тут можно ещё сказать, что стену можно прострелить из калаша, как сказали одному моему соседу, построившему дом из SIP панелей. На что он резонно ответил - что собирается в доме жить с семьёй, а не обороняться от армии. Годзилла ещё может съесть дом. Особенно, если вы параноик.

- легкий и хрупкий дом получит нехилый урон и при других стихийных бедствиях: даже средний ураган позволит вам косплеить Элли и Тотошку, а экстремальная снеговая нагрузка легко раздавит каркасную развалюху.

Это почему он хрупкий? Сейсмостойкость каркасных домов превосходит большинство газобетонных и кирпичных. Средний ураган развалит и газобетон, особенно, если созданы ветряные карманы и технология нарушена.
Не создавайте ветровых карманов в газобетоне без армирования

По снеговой нагрузке - это какая экстремальная? За последние 10 лет две зимы были экстремально снежными и ни один каркасный дом построенный мной не раздавило. Более того, даже кровлю не помяло. А вот крыша на газобетоне.
Газобетон прощает ошибки! Или нет?

Справедливости ради - такая крыша может быть на любом доме, если проекта нет, а у строителей руки из задницы.

- уже упоминавшиеся грызуны и насекомые могут превратить дом в свое всратое логово с немыслимой скоростью.

Я вот много слышал про этих пресловутых грызунов и даже пару раз видел их в своём доме, когда забыл заделать отверстие, оставшееся после вывода канализационного стояка. Но чтобы они жили в стенах, не случалось ни у меня, ни у моих заказчиков (а нами построена не одна сотня домов). Когда-то писал об этом пост.

Мыши в загородном каркасном доме. Миф или правда?

6. Цена ошибки и/или экономии при строительстве

По мнению автора, технологические ошибки при монолитном строительстве приведут к меньшим проблемам, чем ошибки в каркасном домостроении. Типа, только вот раствор можно не выдержать при нужной температура и марку бетона взят не ту.

Не, так он слона не продаст. Ошибки в конструкции или технологии железобенной стены могут привести к возникновению трещин, которые будут продолжать раскрываться под действием влаги. А отсутствие армирования или неправильная его провязка могут привести к разрушению конструкции морозным пучением. Бетон материал прочный, но нифига не пластичный. Так что нет технологий "прощающих ошибки". Я уже горе-газобетонщиков этим зачморил, могу и монолитчиков зачморить - в портфолио треснутых фундаментов у меня целая коллекция.

Короче говоря, ни одного расчёта, сравнения, даже ссылки на факты автор не привёл, но при этом, как ему видится, разнёс каркасные дома в щепки. Я таких разносильщиков повидал на своём веку немало, всех их объединяет техническая неграмотность. Чего только стоят размышления о вентиляции, где он начал с того, что вентиляция обязательна для любого загородного дома, а закончил тем, что её отсутствие в каркаснике хуже, чем в монолите. И чо? Жильцам дышаться лучше будет в монолите без вентиляции? Стройте дом с вентиляцией по нормам и не будет проблем.

Больше, собственно, и говорить не о чем. Мы видим пример стереотипного мышления человека, который с каркасной технологией знаком понаслышке, по его словам - жил в каркасном доме и ему не понравилось (тут уж не знаю, Зодчий строил наверно или Терем, или сам слепил со своим уровнем знаний). Напомню, что в США два века назад строили срубы и дома по post&beam технологии, а каркасники дразнили baloon (воздушный шарик), говоря, что они покатятся по полю от ветра как перекати-поле. Сегодня в США каркасные дома составляют 90% загородной недвижимости.

Привет, дорогие подписчики и те, кто уже спешит подписаться! Под вчерашним постом про растрескавшийся кирпичный дом один из комментаторов написал:

Действительно, в 2/3 случаев, а то и в 3/4, "строили для себя" означает, что вы наткнётесь на полный шлак. Но при этом, зачастую, хозяева вам ни капли не соврут. Просто потому, что они разбираются в строительстве не лучше покупателей. То есть, никак. И конечно, у меня для вас есть история на эту тему. И будет она про обследование каркасника.

В начале зимы мы с моим заказчиком собрались на осмотр дома перед покупкой. Обычно я прошу заказчика сначала съездить на объект самостоятельно и проверить дом по моему чек-листу, про который я писал в посте - Как не потерять всё при покупке загородного дома. Чек-лист для начинающего домовладельца
Во-первых, красивый на фотографиях, дом может не подойти заказчику в реальности. Например, иметь хороший конструктив и красивый вид на мусорный полигон. Или находиться под высоковольтной линией. Или не иметь никаких коммуникаций и перспектив их подключения. Во-вторых, если конструктив дома может быть самостоятельно отбракован заказчиком по чек-листу, мне нет смысла забирать у него деньги, чтобы подтвердить очевидное с порога. Поэтому, все мои заказчики на осмотр дома перед покупкой сначала едут смотреть дом самостоятельно, а потом уже берут меня с собой, чтобы удостовериться в тех моментах, которые они не могут проверить самостоятельно.

В этот раз заказчику дом понравился два раза. Сначала на фотографиях с Авито, где он действительно выглядел весьма привлекательно. А затем по результатам осмотра и проверки по моему чек-листу. В общем, мы отправились на объект с твёрдым намерением купить его, если у него не будет проблем с конструктивом.

Предварительно я связался с владельцем и запросил у него всю доступную информацию по дому. Он оказался общительным и приятным человеком, сказал, что дом строили для себя, прислал мне видео процесса строительства, которое снимала его супруга, а также архитектурный проект дома от подрядчика.

Меня немного смутили два момента. Первый - на видео дом был обшит OSB и при этом изнутри также присутствовала гидроветрозащита.

Это означало, что ни бригада, ни те, кто писал техничку для бригады не понимали принципов каркасной технологии. Такое размещение гидроветрозащиты не только бесполезно, но в некоторых случаях даже может принести вред. От внешней среды она не защищает, но при этом будет собирать любую влагу на внутренней поверхности OSB при нарушении пароизоляции внутренней части стены.

Второй - крыльцо находилось под скатом кровли, что не только вызывает неудобства вследствие засыпания его снегом, но также может стать причиной травмы при падении льда.

Но в целом, первая проблема это не какое-то злостное нарушение, скорее просто бесполезная часть конструктива, влияние которой легко проверить. А вторая лечится строительством козырька. Поэтому мы выехали на просмотр.

Обычно, первым делом я обхожу дом по кругу. В принципе, у меня есть дрон, но с ним много возни и я достаю его только если нужно обнаружить повреждение при явной и серьёзной протечке кровли, если нет доступа на чердак. И первое, что бросилось мне в глаза - сайдинг выдавило и погнуло по всей высоте фасада.

Фундамент у дома был свайный, поэтому я подумал, что такое поведение стены вряд ли может быть связано с его выпучиванием или перекосом. А поведение было жёсткое.

Вся стена пошла волнами, обнажив OSB. Помимо этого, отсутствовали ветровые планки и подшивка свесов, но заказчик был готов к небольшим доработкам, поэтому на эти вещи можно было не обращать внимания. А вот отсутствие гидроветрозащиты и контробрешётки в составе кровельного пирога бросалось в глаза. Ну, ок. Посмотрим, что происходит в цоколе.

А цоколь выполнен из дерева, которое соприкасается с грунтом. И в нём нет ни одного продуха. Что привело к вот такому инею на внутренних стенках. По весне он превратится в воду и начнёт активно впитываться в древесину. В темноте, влаге и тепле на ней рано или поздно вырастут грибы, но не те, которые мы любим собирать в лесу. Как этого избежать я описывал в посте: Продухи. Зачем и как дырявить цоколь и что будет если этого не сделать?

Для обеспечения вентиляции, необходима организация продухов в цоколе. Количество продухов и их размеры считаются согласно рекомендациям СП 54.13330.2011 «Дома жилые многоквартирные». Их площадь должна быть не менее 1/400 площади подпола, расположены они должны быть попарно, друг напротив друга. Крайние продухи располагаются на расстоянии не более 50 см от углов здания и при этом не ниже 25 см от уровня грунта.

600Х800 = 480 000 см/400 = 1200 см — общая требуемая площадь продухов
1200/120 (диаметр вентвывода) = 10 — общее количество продухов.

Монтаж противомышиной сетки тоже впечатлил. Этакие гамачки для комфортного отдыха грызунов. Честно говоря, даже не могу представить, каким образом добиться такого результата. Разве что, ходить по предварительно закреплённой сетке. Другого варианта закрепить её таким образом я не вижу. Даже если делать это прямо из подпола, получится ровнее. Но это тоже не основной элемент конструктива, а мне надоело ползать по грязи и мы решили посмотреть дом изнутри.

А внутри внешне всё было очень красиво, потому, что супруга хозяина - дизайнер. Все комнаты были обставлены и задекорированы замечательно. Дом имел хорошую качественную лестницу, что редкость в домах подобного уровня. В общем, обстановка была милой и уютной, но нас интересовал конструктив. А с ним всё было не так гладко.

Например, пароизоляция в месте примыкания матицы к стене дома не была проклеена и просто болталась внутри щели.

Выяснилось, что дом имеет многочисленные продувания со значительным градиентом температур. В центре как раз термофото той самой щели, мы видим, что разница между температурой в помещении и самой холодной точкой составляет более 13 градусов. Одновременно с этим обнаружились продувания по углам пола первого этажа и небольшой перекос полов от центральной оси здания к боковым стенам.

Эти наблюдения заставили меня вновь отправиться в подпол, чтобы удостовериться в стабильности основания и сохранении его правильной геометрии. Я прополз весь периметр подполья по жидкой глине и мои старания были вознаграждены.

Как выяснилось, со стороны разъехавшегося сайдинга, дом 6х8 стоял всего на 3 сваях. Фактически, строители сэкономили 2 сваи, закрутив два ряда по 3 сваи, а остальные два - по 4. Обвязка дома получилась с безопорным трёхметровым пространством.

Для домов 6х8 метро производители свай рекомендуют свайное поле 4х4. Извлечение двух свай из свайного поля позволило строителям сэкономить 10 000 рублей - максимум. А результатом стало ослабление несущей конструкции.

Сами сваи смонтированы халатно, без трамбовки грунта вокруг ствола, оставлены лунки в которые набиралась талая и дождевая вода, размягчая грунт и снижая стабильность свай.

Всё это, вкупе с утеплением пола и стен 150 мм минваты между лагами, позволили сделать вывод, что дом находится в стадии перехода из ограниченно-работоспособного в аварийное состояние в результате множественных нарушений технологии строительства.

Самое печальное, что хозяева действительно строили для себя. И со своей стороны они сделали всё, что от них зависело. Они с любовью отделали и обставили дом изнутри. Они облагородили участок и подключили коммуникации. И по всему видно, собирались оставаться в этом доме надолго. Жаль только, что подрядчик построил им очередной дом на продажу.

Естественно, от такой покупки мы отказались. А сегодня на Авито я случайно наткнулся на объявление, что данный дом сдаётся в аренду. Вероятно, продать его не удалось.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.