Свою подпись ставит начальник генерального штаба Умэдзу Ёсидзиро. 2 сентября 1945 года.

Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородного домостроения! Кто не в курсе, меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследование загородной недвижимости, строительством каркасных домов и строительным контролем. О последнем сегодня и пойдёт речь.

Началом строительного контроля является аудит документации - проверка договоров подряда и проектной документации. Если договор уже подписан, я, как правило, за стройконтроль не берусь и писал об этом здесь - Почему нет смысла заказывать стройконтроль ПОСЛЕ подписания договора с подрядчиком. Я же предупреждал... Договор - это краеугольный камень в строительстве дома и мне всегда удивительно, как зачастую легко к нему относятся мои заказчики. На неделе у меня просто шквал эпиков при аудите договоров подряда. Делюсь избранными:

• Один из заказчиков, обратившихся за техническим обследованием, заключил договор на строительство дома из профилированного бруса камерной сушки. Через полтора года брус уселся в результате усушки более, чем на 15 см при высоте потолков 2,7 метра. Стены выгнуло, ясно, что строили из сырого бруса. Стали смотреть договор, а в нём про дом написано "строение". Конечно, бодаться в суде можно и юрист говорит, что будем, но у подрядчика есть все шансы съехать на то, что заказчик не просил построить дом, а к строению нормы ИЖС не применимы. Частая история, кстати.

• Другой заказчик подписал ипотечный договор с подрядчиком и пришёл ко мне за стройконтролем. Смотрю архитектурное решение - оно в описании изобилует ГОСТами и СП, с учётом которых разработан проект дома. Открываю договор и один из пунктов: "Стороны пришли к соглашению, что при выполнении работ будут руководствоваться ТУ №1, разработанным генеральным директором Подрядчика, в качестве основного документа, взамен СП и ГОСТ." Красиво. То есть, контора будет строить по своим техническим условиям, положив огромный болт на действующие строительные нормы. И главное - в суде уже нельзя будет сослаться на эти самые нормы, т.к. стороны пришли к соглашению.

• Третий также подписал договор с подрядчиком и пришёл ко мне на стройконтроль. В процессе аудита выяснилось, что ни упоминаний СП, ни конструктивного решения в проекте нет. Задаю вопрос - а что я буду контролировать, если нормы соблюдаться не должны, а строить подрядчик будет из головы? И тут заказчик сначала не понял, а потом как понял... Хорошо, что договор не ипотечный и не оплачен, расторгаем.

• В четвёртом случае подрядчик был очень недоволен и отказался вносить мои правки в ипотечный договор, ибо они не позволяли получить 50% оплаты по договору сразу после его заключения и ещё 20% после готовности свайного фундамента. То есть 70% от суммы договора после выполнения 10% работ с затратами не более, чем 500 000 рублей. Мотивировал он это довольно странно - отсутствием оборотных средств на закупку материалов и невозможностью кредитоваться у поставщиков. С одной стороны, логика понятна - мы сами не местные, дайте закурить, а то так есть хочется, что переночевать негде. А с другой - отдавать деньги банка нищебродам, которые не готовы пересматривать условия их же финансирования, странно.

Ну, и для развлечения, ещё немного перлов из договоров подряда.

Отступления от СНиПов и ГОСТов не могут служить причиной отказа от приемки выполненных работ при подписанном Заказчиком Договоре на строительство, и согласованных Заказчиком с Исполнителем эскизных проектов, описаний, размеров и конструктивных решений объекта строительства, которые являются обязательными для Исполнителя как требования Заказчика.

Гвозди били, колотили, мы вам дом нагородили! Пофиг, что не по нормам, принимай работу, хозяин!

Гарантийный срок на конструктивную целостность здания 6 месяцев.

Это вообще отчаянные ребята. Но в целом и неудивительно, это договор на каркасник из доски толщиной 35 мм. На самом деле, согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ:
«4) гарантийный срок на индивидуальный жилой дом, который устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет;». Поэтому, если вы исправите "здание", "строение", "объект" на индивидуальный жилой дом - гарантия будет работать автоматически.

Весь строительный материал и комплектующие ввезенные Подрядчиком на участок, где возводится Объект и находящийся на строительной площадке, являются собственностью Подрядчика. После сдачи Объекта и полной оплаты цены Договора, Объект переходит в собственность Заказчика, а остаток неиспользованных материалов возвращается на склад Подрядчика.

Это вообще моё любимое. Купили на деньги заказчика и вдруг он стал их собственностью и вернулся на склад. Удобно. А ещё прикольнее, что дом в собственность переходит не после его регистрации в Росреестре, а после полной оплаты договора. Законотворческий подрядчик с правом передачи собственности.

За просрочку доставки стройматериалов более чем на 30 дней и увеличения сроков работ по договору более чем на 30 дней возможно применение штрафных санкций по отношению к ПОДРЯДЧИКУ в размере 0,05 % от стоимости комплекта материала и стоимости работ соответственно за каждый день просрочки, но не более 5% от стоимости настоящего Договора.

Тут тоже писали люди, которые плохо знакомы с Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей". Ограничили размер пени микропроцентами, что позволяет затягивать сроки выполнения работ без серьёзных финансовых последствий. А между тем, в нём есть хорошая статья 28 "Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ", где русским по-белому написано:

5. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Там же написана максимальная сумма, которая может взыскана за просрочку:

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

В общем, внимательно читайте документацию подрядчика, относитесь к этому вопросу серьёзно - ведь от него зависят ваше финансовое благополучие и качество вашего будущего дома.

Напомню, что заказчик, ссылку на печальную историю которого я дал в начале этого поста, ответил на мой вопрос - подписывал ли он какие-то документы от Терема: "Да, лежит у меня целая пачка какой-то их макулатуры". А в итоге, приехав на объект, в тепловизор я увидел это:

А потом, при вскрытии стен вместе с сотрудниками Терема мы увидели это:

Пароизоляция не проклеивалась, о чём, кстати, и было честно сказано в договоре.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).

Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и те, кто интересуется темой загородного домостроения, но ещё не подписался ;) Меня зовут Илья и я занимаюсь техническим обследованием загородных домов. Иными словами, ищу нарушения строительных норм и конструктивной целостности зданий. А также, по мере сил, борюсь с обманом начинающих домовладельцев строительными компаниями.

Близится строительный сезон, что для опытных строительных разводил и для тех, кто впервые собрался строиться значит: "Когда встречаются человек с деньгами и человек с опытом, человек с опытом уходит с деньгами, а человек с деньгами остаётся с опытом".

Чтобы не пополнить список людей, которые взяли ипотеку и получили взамен сарай с полугодовой гарантией от компании-однодневки, используйте мой способ отбраковки псевдостроителей, которые ведут работы не по нормам, с использованием самых дешёвых материалов или кидают на предоплату: Как не ошибиться с выбором подрядчика на строительство загородного дома?

Строительство должно вестись исключительно по проекту, включающему в себя КР (конструктивное решение) - это сборочная схема для строителей, которые будут работать на объекте. Если его в проекте нет, а есть только АР (архитектурное решение) - красивые картинки домика, планировки и даже 3D-интерьеры, то знайте, строительство будет вестись на усмотрение бригады, ведь никаких норм и правил, а зачастую даже размеров и расположения дверных и оконных проёмов, АР не содержит. Об этом, а также о том, что предоплату нельзя вносить до заезда на участок материалов и бригады, я писал здесь, разбирая конкретный случай: Каждый раз одно и то же. И для кого я пишу?

КР для каркасного дома выглядит примерно так и включает в себя как общее представление конструктива здания, так и раскладки отдельных элементов - стен, перекрытий, кровли и т.п.

Часто подрядчики, особенно крупные, отказываются предоставлять КР до заключения договора и внесения предоплаты, резонно мотивируя это тем, что у вас не возникло договорных обязательств, а они должны раскрыть свою коммерческую тайну (имея КР вы можете отправиться строить по нему к другому подрядчику или даже нанять бригаду, бригадир которой читает по-русски чертежи и строить самостоятельно). В этом случае настаивайте на том, чтобы внести в договор следующие пункты:

- Заказчик имеет право на проверку проекта (включая конструктивное и архитектурное решение), сметы и технических условий строительства с привлечением третьих лиц при условии обязательного сохранения коммерческой тайны Подрядчика.
- Заказчик имеет право на расторжение договора (если предлагают вносить предоплату, добавьте "с возвратом внесённой предоплаты"), в случае если в результате проверки будет установлено наличие нарушений: [тут нужно привести перечень СП, которые относятся к вашей технологии строительства] СП 352.1325800.2017 «Здания жилые одноквартирные с деревянным каркасом», СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений», СП 17.13330.2017 «Кровли» и иных, актуальных для данного проекта, сводов правил и строительных норм.

Таким образом у вас появляется возможность провести аудит проекта у незаинтересованных специалистов и отказаться от строительства, если выяснится несоблюдение норм или экономия на материалах при раздутой смете.

Конечно, большинство кидальных контор будут сильно возмущаться и скорее всего откажутся вносить такой пункт в свой договор. Часто будут говорить о том, что не могут доверить вам КР на аудит. Мотивируйте тем, что вы желаете доверить им строительство дома, которое стоит значительно дороже конструктивного решения, но прежде, как сказал один мой заказчик и друг, вам нужно убедиться, что они хотят на вас заработать, а не собираются [цензура].

Пара слов о гарантии на строительство загородных домов. Хочу обратить ваше внимание, что согласно п.3, ст. 29, Закона о защите прав потребителей:
Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Итак, закон определяет, что при обнаружении недостатков в строении вы имеете право предъявить претензию подрядчику в течение гарантийного срока, указанного в договоре, а при его отсутствии, в течение 5 лет с момента приёмки. Угадайте-ка, что будет написано в договоре у нормального подрядчика и что будет написано у тех, кто строит из мусора? Кидальные конторы стремятся сократить срок гарантии до минимума, чтобы избавить себя от возможного административного и уголовного преследования со стороны заказчиков. Как правило, срок гарантии устанавливается в 6 месяцев - 1 год. И вы должны понимать, что по окончании этого периода к вашим вложениям в дом, если он сложится под порывом ветра, добавятся затраты на демонтажные работы и вывоз мусора.

В общем, не несите свои деньги в компании предлагающие экономить на проектировании, гарантии и качестве материалов, чтобы потом не разглядывать результаты их работы с печальным видом под припев модной нынче песни Oh el baión, mamacita, me gusta me gusta! исполняемый вашими соседями и близкими, более-менее разбирающимися в строительстве.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

На фоне постов про договора...

Дело было в 2008 году, решили с друзьями открыть небольшой бизнес. У одного знакомого через друзей, был выход на мужика, который арендовал химическую лабораторию, имел под крылом 2 химиков и производил довольно качественную косметику. Встретились все вместе, посмотрели на что они способны, и решили куда будем двигаться.

Первым делом провели все анализы продукции, сделали все необходимые сертификаты, наняли дизайнеров, чтобы они упаковали все красиво. Через 7-8 месяцев продукт готов. Сняли офис, наняли необходимых сотрудников и пустились в работу.  Спустя какое то врем начали поступать заказы, а через 3 месяца вышли на одного крупного покупателя (Назовем его "Корпорация З"). Дела пошли в гору, клиентам "Корпорации З" очень понравился продукт, по этому данная фирма решила с нами встретится на прямую и привлечь к встрече наших химиков. На встречу мы позвали того мужика и его химиков. Все прошло успешно, химики произвели колоссальный восторг у данной корпорации. И мы стали сотрудничать дальше только с ними одними.

Дела шли на столько хорошо, что мы не верили в собственный успех, но примерно через 6-7 месяцев после последнего заказа, мы теряем связь с нашей "Корпорацией З".  Не буду много писать, суть в том, что они обошли нас и вышли напрямую на этого самого дядьку, который решил нас кинуть и на прямую работать с "Корпорацией З". Тут мы и получили урок о договорах, патентах и суровом деле бизнеса.

Дело пришлось закрыть, так как "Корпорация З" быстро подсуетились с договором к дядьке, патентах и других мелочах. А мы по своей неопытности все ушли в депрессию, разругались и пошли своими путями.

Через год я узнал, что того самого дядьки не стало, что то приключилось со здоровьем. Одного из химиков посадили за кражу. А тот самый продукт "корпорации з", куда то пропал.

Сейчас, когда уже прошло много времени, сидишь вечерами и фантазируешь, как бы сейчас сложилась жизнь, еслиб на тот момент, мы просто сделали бы договор...