Разбираю документацию по объекту

Приветствую вас, дорогие подписчики, а также те, кто уже спешит подписаться! Ну и остальным тоже здрасте, раз пришли. :) Сегодня я расскажу вам о том, как хороший проект, качественные материалы и в целом неплохая работа бригады могут быть обнулены непониманием технологии строительства.

И покажу это на примере вот такого милого каркасного домика, который был возведён на продажу в Волоколамском районе Подмосковья.

Но сначала - лирическое отступление и благодарность моим подписчикам за то, что по какой-то причине вы вчера (и уже сегодня) завалили меня благодарственными комментариями и даже сообщениями в телегу.

Я тронут вашим вниманием и рад, что мои старания по ликбезу в области загородной недвижимости не пропали даром. Это мотивирует продолжать публикации, несмотря на усталость и массу других задач. Поднимем флаг качественного загородного домостроения над трухлявой рухлядью перекупов и горе-строителей! :)

Итак, милая девушка попросила провести осмотр дома перед покупкой. Мы договорились о времени и я внёс объект в график. Дом должен был показывать риэлтер, а в таких случаях я стараюсь быть пунктуальным. Особенно учитывая, что дом без коммуникаций, а на улице достаточно холодно. Я прибыл на место на 10 минут раньше и припарковался у шлагбаума дачного посёлка рядом с каким-то мужиком, сидящим в машине. Заказчица написала, что опаздывает и скинула мне телефон риэлтера. Я набрал и оказалось, что этот мужик в машине и есть наш риэлтер.

Сначала, как обычно, осматриваем основание дома. В нашем случае это свайный фундамент.

Очень интересная конструкция чернового пола. Тут сразу бросается в глаза отсутствие поперечных связей брусовой обвязки. При этом сама обвязка выполнена одинарной и сверху по ней уже идут лаги пола. Конечно, это не критично, но наглядно показывает нам, что застройщик руководствовался тезисом дорогого Леонида Ильича Брежнева - "Экономика должна быть экономной!" Или, другими словами: "Не нам в этом доме жить!" Ок, смотрим дальше...

Так любимые многими открытые террасы здесь тоже есть. Одна в виде крыльца, но это неизбежное зло. А вторая в виде вот такого симпатичного балкончика, выход на который возможен только из дома. С него открывается чудесный вид на огород. Но нас интересует его полы. А они сделаны совсем не по террасному - из лиственницы или ДПК, на худой конец из промасленной сосны, уложенной с зазором в полсантиметра. Нет, они выполнены из половой шпунтованной доски, стянутой надёжно и без щелей. Штош, давайте посмотрим, к чему это привело.

Да, несмотря на постоянное проветривание, скопившаяся в стыках досок вода превратила из в питательную среду для грибка и гнилостных бактерий. И мы можем наблюдать их колонии, отметившие наиболее сырые места стыков чёрными полосами. А ведь это свежепостроенный дом. Но это ещё не всё.

Присмотревшись мы видим, что между лагами и половой доской есть какая-то прокладка. Что это, ребята? Да это же обрезок влагостойкой ДСП Quick Deck, которая не предназначена для использования под открытым небом и при попадании воды сначала напитывается ей и распухает, а затем начинает медленно разлагаться на плесень и на липовый мёд опилки. Ну ладно, это терраса. Тут всё можно переделать, оторвав половые доски.

Обходим дом по периметру. Красивое. Отделан крашеной доской. Она стоит подороже обычной. Внешне всё похоже на дом. Заходим внутрь.

Внутри нас ожидают пустые дверные косяки. По какой-то причине строители не стали устанавливать двери, а сложили их аккуратной кучкой. Интересно почему?

А, вот почему. Они туда не поместились. Все косяки имеют нарушенную геометрию и ромбическую форму. Зелёный уровень, про который мне написали: "уже только взглянув на него ясно, какой ты эксперт", никогда не врёт. Есть у меня электронный уровень, но он не помещается в мой выездной чемоданчик. А я не любитель таскать с собой тонну оборудования, необходимость применения которого довольно сомнительна. Поэтому, берём зелёный уровень из Леруа (если зелёного нет, можете взять жёлтый) и прикладываем.

Ой, смотрите! И тут без электроники справились. Чай не роботы. В России, чай, живём-та. А ну-ка, попробуем бросить этот уровень на пол. Даже интересно, что он покажет?

150 Полуляхов из 150! Так я и знал, самоделка полная... Извините, это из другой передачи. А у мы продолжаем бросаться уровнем и удивляться, как имея шпунтованные плиты Quick Deck можно было достичь таких поистине ошеломляющих результатов. Уклон ощутим ногами.

Сейчас в каментах появятся люди, которые скажут - что ты опять плохое ищешь? Тут всё легко переделать. Оторвать нижнюю часть отделки стен, вскрыть полы, разодрать пароизоляцию, достать утеплитель, выровнять лаги, всё сложить обратно - делов-то, на две... сти... тысяч, если по-минимуму считать. Ладно, криво-косо, но жить-то можно! Крыша не течёт, стены не продувает! Или продувает?

А это вопрос. Дом-то у нас без коммуникаций. А значит, без отопления. А значит, свой модный тепловизор я показать заказчику не смогу. И никто не узнает, какой я эксперт. А тут ещё этот уровень зелёный меня палит! Ладно, сделаем вид, что мы знаем технологии каркасного домостроения и попробуем исследовать пирог стены эндоскопом. Тут главное найти подходящую щель, чтобы не портить отделку и ничего не повредить.

Вот эта щель на стыке стены и пола нам подойдёт. Только непонятно, что это за тряпка торчит из стены. А, это же гидроветрозащита. А почему она не подклеена? Ну, наверно потому, что находится внутри тёплого контура и поэтому строители так халатно отнеслись к её подклейке/подшивке? Поэтому же, да?

Не, там просто дыра в полу. Глубиной 8 см. И из неё торчит утеплитель.

На всякий случай проверил все стены по периметру. Пароизоляции под Quick Deck нет. Пароизоляционный контур стен не замкнут с перекрытием пола (и предположительно потолка). Нарушена инструкция по монтажу пароизоляционных плёнок Ондутис, применённых в стенах, согласно которой места примыкания стен к полу должны быть пароизолированы и проклеены монтажным скотчем:

Для создания надежного паробарьера стыки плёнки тщательно проклейте между собой монтажной лентой Ондутис ML, а места примыкания к сопряженным поверхностям и проходным элементам (каминные и печные трубы и т.д.) лентой Ондутис BL.

Зато место вывода закладной трубы под водопровод, тщательно обляпали герметиком. Утечки в перекрытие боялись.

В общем, прошло не больше получаса, а у меня уже и культурных слов нет, чтобы рассказать заказчице, что здесь происходит. Пришлось опять графики рисовать.

Вот так должно было выглядеть перекрытие в исполнении здорового плотника. Даже на минималках без перекрёстного утепления этот пирог выше нормы теплосопротивления для Подмосковья (которая, я напоминаю, составляет 3,20).

А вот что происходит со щелями в перекрытии плотника-курильщика. Как видим, даже при небольших минусах в утеплении начнётся конденсация. Увлажнение утеплителя приведёт к повышению теплопотерь и снижению теплосопротивления перекрытия. Что приведёт к ещё большему увлажнению. В итоге, дом будет быстро терять тепло и его будет тяжело протопить.

Любителям порассуждать на тему, как легко всё это починить, расскажу, что нужно сделать:

Демонтировать внутреннюю отделку стен, потолка и пола (при этом сломается больше половины) с последующим устранением пустот в утеплении и монтажом пароизоляции согласно инструкции производителя (с проклейкой стыков монтажными скотчами). Пароизоляционный слой должен быть выполнен непрерывным и воздухонепроницаемым, только в этом случае утепление стены каркасного дома будет работать эффективно.
Выравнивание лаг для устранения кривизны и уклона черновых полов.
Демонтаж дверных коробок, геометрия которых имеет отклонения от вертикали с монтажом по уровню.
Демонтаж полов террасы и крыльца с заменой половой доски на террасную доску, смонтированную с зазором не менее 5 мм.

Плюс, судя по уровню производственной дисциплины, во время этих процедур наверняка обнаружатся новые находки.

И возникает вопрос - нужны ли покупателю эти работы и затраты, если дом продаётся ему ни как "аварийный" или "нуждающийся в ремонте", а по цене нового?

Моей заказчице такие расходы оказались не нужны. Кстати, риэлтер, при котором я рассказал её своё краткое резюме по дому, оказался так впечатлён моим зелёным уровнем, что попросил телефон. Не успел я доехать до дома из-под Волоколамска, как мне позвонила его клиентка, сказала, что он очень меня рекомендовал как эксперта и попросила провести обследование дома в другом районе. Я ответил: "Конечно, беру зелёный уровень и еду!" Но это уже другая история.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.

В прошлом году цены на пиломатериалы улетели в космос, а за ними и стоимость строительства загородных домов. Домостроительные компании привыкли к сезонному росту цен, но обычно он составлял не более 15-20% за сезон, что позволяло учитывать эту погрешность при ценообразовании, но к прошлому сезону нас жизнь не готовила. Тем не менее, спрос на домостроение был. Обычно я слежу за ценой по одному из наиболее покупаемых проектов - вот этому домику на 67 квадратных метров:

Осенью 2019 года он стоил 1 450 000 рублей. Осенью 2020 года он стоил 1 720 000 рублей. Осенью 2021 года он стоил 3 200 000 рублей.

Ну, ок, подумали мы. Цены выросли по всему миру, значит когда они снизятся в мире, они снизятся и у нас! Но, как известно, отечественный рынок живёт по другим законам: нефть дорожает - бензин дорожает, нефть дешевеет - бензин дорожает. Мировые цены вернулись на свои места ещё в конце прошлого сезона, но производители пиломатериалов в РФ и не думали снижать стоимость. А зачем, если "пипл хавает"? К тому же, многие продавцы закупились на пике и не собирались продавать себе в убыток. Так, многие рынки закупали фанеру по 1 200 рублей за лист и выставляли её по 1 800 рублей. Но тут случилось несколько событий, которые одно за одним повлияли на лесопереработку в целом. От заградительных пошлин и запретов на экспорт, до которых наконец-то дотумкали в высоких кабинетах министерств, до вишенки на торте - спецоперации.

Лес на корню подешевел в два, а местами в три раза. Но лесозаготовители просто перестали его пилить, ожидая "отскока" к жирным ценам. Тем временем, спрос на рынке загородного домостроения начал уверенно падать, ибо у желающих построить дом появился выбор - купить небольшой замок в Чехии, виллу на берегу моря в Монтенегро или построить каркасник в Подмосковье. Всё это обходилось примерно в одну цену.

Мы, домостроительные компании, пытались договариваться с лесопереработчиками. Предлагали различные схемы работы, в том числе и фьючерсы с предоплатой. Но ответ был один - вставайте в очередь, мы не будем продавать в сезон "себе в убыток" - читай "без навара в 1000%". Ок. Многие компании изменили технологии, стали строить из других материалов или сократили объёмы строительства. И производители, а также перепродавцы пиломатериалов встали перед простым экономическим фактом - если долго повышать цены, спрос не просто снижается, он пропадает.

На днях позвонил друг, который занимается производством топливных пеллет:

Опилок нет. Потому, что ничего не пилится. Т.к. ничего не покупается. Вот тебе телефон нашего поставщика, у них своя большая лесопилка, они согласны на всё! С отсрочкой платежа, с частичной оплатой!

А я говорю: "А чего они ожидали? Что люди будут строить деревянные дома за миллиард? Среди покупателей деревянных домов очень мало миллиардеров. Миллиардеры предпочитают замки и не в этой стране. А для обычных людей цены нужно было снижать в начале сезона, а не в середине, когда вдруг стало ясно, что побарыжить как в прошлом году не получится. Так что пусть себе свои пиломатериалы в задницу засунет теперь. Только пусть берёт строганные, чтобы не занозился."

Ну, и полез посмотреть - что с ценами сейчас. А на бирже вот что...

Добрый день! Как цены на фьючерсы влияют на цены реальных пиломатериалов? У нас скопилось 40000 кубов доски. Европа отвалилась, и куда мне продавать? Может я тут найду ответ?

Конечно, найдёшь! В задницу запихай себе эту доску! Она ведь не просто так "скопилась". А потому, что вы сраную дюймовку продавали дороже метра профильной трубы. Теперь храни эту доску и молись, чтобы она не зацвела, до лучших времён. Это лет 30, по моим прикидкам. Но есть и другой способ - начать продавать в реальных рыночных ценах, а не в ваших фантазиях о дорогих внедорожниках. Тем более, что на внедорожник сейчас не с какими ценами не заработаешь. Если это не Нива, конечно.

Разумные люди уже начали понимать, что задирая цену или сидя на горе дров слона не продашь денег не заработаешь. И снижают цену, стремясь успеть в сезон. А кто-то верит в рост спроса. Мечтатели. На скрине актуальная (25.06.2022) цена на один и тот же лист OSB-3 Калевала 9 мм.

В общем, наступает интересное время. Цены падают вместе с доходами граждан РФ, поэтому, думаю что следом мы увидим снижение спроса на вторичную загородную недвижимость - все, кто хотел, уже отстроились или закупились и сараи в 100 км от МКАД по цене в 2 млн. рублей никого не интересуют. Люди же продолжают мыслить прежними категориями и выкладывают свои развалившиеся халупы и бытовки по цене дворцов.

Пожелаем им удачи в продажах!

Привет, дорогие подписчики и те, кто уже спешит к ним присоединиться! Продолжаем (я писать, а вы читать) цикл публикаций про технологические обследования загородных домов.

Я возвращался с очередного обследования, когда мне в телегу прилетело сообщение с вопросом: "Нет ли возможности провести осмотр дома перед покупкой в Брянске?" Посмотрев на карту я ответил: "Брянск далеко. Но это город нашенский! Вылетаю первым экспрессом!"

Но, конечно, опыт это был для меня новый. Сначала была идея доехать туда на машине, но прикинув как я буду себя чувствовать после 650 км за рулём, решил поехать на экспрессе. Конечно, впервые оторваться от машины, где есть все необходимые инструменты, было сложновато, поэтому пришлось хорошо подумать, что брать, а что не брать с собой. Вот тут-то я понял, что не зря сделал ставку на компактность оборудования - мой чемодан влез в небольшой рюкзак вместе с комбинезоном для принятия грязевых ванн в цоколе, запасными штанами (на случай, если объект вызовет неудержимый ужас) и банкой варенья для заказчика.

В 4 утра я вышел из дома и уже через полтора часа сидел в уютном откидывающемся кресле экспресса Москва-Брянск.

Поезд называется "Иван Паристый", но в салоне не было ни одного вейпера. Поэтому, доехал я без приключений, вежливые проводницы то и дело пытались продать мне "чай и сэндвич", а начальник поезда так вообще напугал. Дело в том, что его речь "Уважаемые пассажиры, наш поезд летит на высоте 10 000 км, температура за бортом минус 50 градусов..." только отзвучала по вагону и тут же он как живой появился из-за спинки моего кресла, с вопросом - всем ли моя милость довольна. Я ответил, что изволю почивать и попросил разбудить в Брянске, чтобы я не проснулся снова в Москве. Такое шоу, под названием "Это город Ленинград" уже было со мной однажды, когда я после двух суток работы пытался приехать домой на метро и каждый раз, как в песне Цоя, меня будил человек в красной шапке, но только на противоположной конечной. Он ответил: "Нам всё равно на конечной в вагоне убираться и всякий мусор мы всенепременнейше выбросим на улицу!" и я, успокоившись этой речью, заснул.

В вагоне было жарко. Снился мне идеальный дом из пеноблока. Тёплый. На утеплённой шведской плите с тёплыми полами, утеплённой вальмовой крышей из клик-фальца, с отделкой испанским мрамором и венецианским стеклом. В общем, такой, каким мне его здесь неоднократно описывали, говоря, что пеноблок - это лучшая технология для строительства загородного дома. "Уважаемые пассажиры, возвращаемся в реальность!" - проговорила проводница. Тёплый пеноблок подмигнул мне тройным теплопакетами с электроподогревом и растаял как мираж. Я открыл глаза и оказался в Брянске. На часах было 10:56.

Мои заказчики - молодая семейная пара (привет, ребята!), встречали меня прямо на платформе, как почётного гостя. После усадили в машину и повезли за город. По дороге мы созвонились с риэлтором, который должен был показать нам дом. Он опаздывал. Я из Москвы успел вовремя. А он из Брянска в область опоздал. Ну да ладно, посмотрим через забор. Дом на 9,5 сотках с общей площадью 255 м2.

Так, на первый взгляд - неплохо. Двускатная кровля, стоит рассекатель напротив кирпичной вентиляционной трубы, которая торчит из крыши - снег не будет скапливаться за ней. Водостоки на месте, козырёк над крыльцом. Снег на крыше, что косвенно говорит о неплохой теплоизоляции подкровельного пространства. Но издалека много не наобследуешь, поэтому я обрадовался подъехавшему риэлтеру, как родному. Он оказался человеком с чувством юмора и презентовал дом в стиле - да, здесь одна половина недоделана, а вторая разрушена, но всё легко привести в порядок, приложив руки. Забегая вперёд скажу, что он был неправ только частично. Во второй части своего утверждения.

Унитаз - лицо хозяйки! А крыльцо - лицо дома. Судя по лицу, дом чувствовал себя похуже, чем я, поспавший менее 7 часов за двое суток. Декоративная отделка осыпалась, обнажив нам его истинную натуру - суровый серый бетон. Лестничная площадка обрела уклон в два градуса в сторону дома и омывала коробку металлической двери студёной талой водой. От этой процедуры дверь не помолодела, как мне рассказывала бабушка, а покрылась ржавчиной и подклинивала.

С другой стороны крыльцо уже не скрывало своих проблем и прямо заявляло, что его дни сочтены. Всё это намекает на то, что дренирования участка не было. Но может быть, проблемы только в крыльце?

Нет. Цоколь также ободрало пучением. Под ним лежит тротуарная плитка, которая в отсутствие хозяев решила гулять самостоятельно. Гидроизоляции нет ни у цоколя, ни у плитки.

С другой стороны штукатурка полностью слетела и на нас смотрит старый знакомый - силикатный кирпич. Из которого вопреки всем нормам и сделан цоколь дома, находящийся выше уровня грунта.

СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции» учит нас, что:

1.3. Применение силикатных кирпича, камней и блоков; камней и блоков из ячеистых бетонов; пустотелых керамических кирпича и камней, бетонных блоков с пустотами; керамического кирпича полусухого прессования допускается для наружных стен помещений с влажным режимом при условии нанесения на их внутренние поверхности пароизоляционного покрытия. Применение указанных материалов для стен помещений с мокрым режимом, а также для наружных стен подвалов и цоколей не допускается.

С другой стороны дома цоколь уже полностью ободран, что разумно. Ибо редкие плазлы плитняка, сумевшие уцепиться за цоколь в борьбе со стихией, хоть и служат символом несгибаемой воли и упорства, но навевают тоску на потенциальных покупателей.

Ок. С отмосткой и цоколем всё понятно, это классический случай. Дренирования нет, водоотведение не обеспечено, гидроизоляции нет. Так давайте же продолжим осмотр, так сказать, с другой стороны цокля - в подвале! Подвал в этом доме большой, с высокими потолками и лестницей из того же силикатного кирпича.

Лестница, кстати, одна из лучших виденных мной. Соответствует всем нормам эргономики, с хорошим шагом, но почему-то с забежными ступенями вместо лестничной площадки. Поэтому спускаешься в подвал как по винтовой лестнице. Романтика... Кто же нас ждёт в этой темноте? Страшные чудовища? Узник, прикованный цепями к стене?

Увы, всё ожидаемо. Протечка цоколя.Причём настолько серьёзная, что после неё пришлось делать ремонт. Причём, судя по разным цветам раствора, дважды. И это в здании, которое само находилось в процессе строительства и ремонта. Выходит, это был ремонт ремонта ремонта. Рекурсия, однако.

Ладно, пойдём на уровень выше и проверим, что у нас там. Для начала посмотрим на стяжку. Она положена на слой пенополиэтилена и вся потрескалась, аки степная почва без дождя. Что же с ней произошло?

На склерометре 20 единиц, а это значит, стяжка примерно соответствует марке бетона М100, классу В7,5 и не соответствует требованиям СП 29.13330.2011 «Полы», согласно которому:

8.5 Стяжки, укладываемые по упругому тепло- и звукоизолирующему слою, должны предусматриваться из бетона класса не ниже В15 или из цементно-песчаных растворов из смесей сухих строительных напольных на цементном вяжущем с прочностью на сжатие не ниже 20 МПа.

Ввиду того, что прочность стяжки в два раза ниже рекомендованных норм, произошли её множественные растрескивания по всей площади заливки. Пожалуй, судя по ситуации с цоколем, стоит завести тепловизор и посмотреть, нет ли протечек в перекрытии пола.

Нет, тут всё идеально! Установлена система рандомных тёплых полов, магистрали радиаторов отопления хаотично разбросаны и приятно греют ноги. Правда не везде. Это очень элегантное решение, которое не раз порадует владельца, особенно в случае необходимости ремонта при протечке.

Если у тех, кто это делал, был проект коммуникаций, я бы хотел на него глянуть. Думаю, схема прокладки труб была бы похожа на карту инопланетян. Какие-то пересекающиеся линии и векторы без всякой логики.

При этом в углах и на стыке перекрытий со стенами наблюдаются утечки тепла с градиентом в 5-8 градусов к температуре помещения.

Окна и входная дверь первого этажа открываются и закрываются с усилием, наблюдается перекос дверной коробки и зажатие окон в рамах.

Уникальная дышащая дверь, которая бы приглянулась сторонникам щеледомостроения. Работает по тому же принципу, что и стена из бруса - ограждающая конструкция есть, а теплоизоляции нету. Свежо! Как деды жили.

Отправимся на верх, нас ждёт тёплая кровля.

Утеплённая крыша, которая является потолком второго этажа, продолжает тему дышащих конструкции и бесстыдно показывает нам своё минерально-ватное естество, через непроклеенную пароизоляцию Folder minima H98 (сделанную в Польше, кстати). Что так про это говорит СП? Да не про Польшу, про пароизоляцию!

В СП 17.13330.2017 «Кровли» мы имеем следующее определение пароизоляции:

Пароизоляционный слой: слой из рулонных или мастичных материалов, расположенный в ограждающей конструкции для предохранения ее от воздействия водяных паров, содержащихся в воздухе ограждаемого помещения.

Согласно СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции»:

8.79 Пароизоляцию ограждающих конструкций следует предусматривать из рулонных и пленочных материалов, окрасочную или обмазочную.
Рулонная и пленочная пароизоляции должны применяться в ограждающих конструкциях, у которых обшивки соединены с каркасом на податливых соединениях (гвозди, шурупы, скобки). При этом пароизоляционный слой должен быть сплошным и непрерывным (рулонные полотнища склеивают, пленки сваривают или склеивают) и укладываться между каркасом и обшивкой.

Понятно, что за дырявой пароизоляцией следуют продувания и конденсация влаги в утеплителе кровли. Но у нас есть комната, где уже сделана отделка, скаты скрыты гипсокартоном и установлены классные мансардные окна.

Но, как сказал риэлтер, с ними есть небольшие проблемы. Их нужно полностью заменить. Потому, что они нетеплоэффективны. И водопроводны. И однопакетны. Кстати, заодно придётся заменить отделку потолка, стен и пола. Потому, что окна два и работают они одинаково. Ну, немножко руки приложить. Никто же не говорит, что дом идеальный.

Вообще, возможно мы просто не поняли систему увлажнения воздуха на мансарде. Вода набирается в стеклопакет и оттуда потихоньку прокапывает в дом, увлажняя пересушенный воздух.

На этом сюрпризы не кончились. Внимательно обследуя стены я порадовался - они идеально вертикальны! Отклонение в пределах 0,05 градуса. Но внезапно что-то насторожило опытного разведчика.

Маленькая трещинка, которая робко протянулась через оконный проём на улицу. Давайте же посмотрим на дом снаружи, какие сюрпризы он нам приготовил?

Все оконные проёмы пошли трещинами в разные стороны. Отчего же это может быть, друзья? Конечно же от отсутствия армопояса и перемычек над проёмами. Как я это узнал? Всё просто - тепловизор всегда показывает армопояс, т.к. его теплосопротивление ниже. В стене из пеноблока он наблюдается так:

Перемычки над окнами наблюдаются точно так же. А в этом замечательном доме перемычки наблюдаются вот так:

В общем, на этой весёлой ноте мы поспешили попрощаться с риэлтером, который предлагал моим заказчикам проехаться в офис и внести залог, чтобы дом не ушёл более расторопным покупателям. Но мы переглянулись и быстро сели в машину. Стало ясно, что:

Со страшной скоростью мы помчались прочь, в сторону единственного в Брянске крупного торгового центра, где уселись на фудкорте и снимали стресс пиццей и другими вкусностями. После ребята отвезли меня на вокзал, по дороге устроив экскурсию по городу.

Жаль только, что после этого технадзора я поседел и постарел лет на десять. :)))

Гастроли в Брянск завершились обратным экспрессом в котором я опять отрубился и проснулся уже в Москве, около часу ночи.

Кто первым в каментах угадает стоимость осмотренного дома, получит от меня приз - 200 рублей на баланс телефона (по РФ).
UPD. Конкурс завершён, победил аккаунт , владелец аккаунта, напишите в каменте любой контакт, через который можно связаться с Вами для уточнения номера телефона. Можно временный e-mail, например.

Следующее путешествие состоится в эти выходные, 11-12 фераля и это будет Санкт-Петербург. И тут у меня вопрос, дорогие Пикабушники из славного города на Неве. Нет ли у вас желания пересечься и поспрашивать меня про загородное домостроение? За два дня мне предстоит 4 технадзора, но я могу выделить пару часов в воскресенье вечером (пока точно не знаю времени). Завалимся в какой-нибудь кабак на окраине и устроим там адский движ с чаем, расчётами теплопроводности и спорами что лучше - каркас или пеноблок. Короче, если что - я и зелёный уровень ждут от вас активности и встречных предложений. И да, если кто-то хочет зацепиться на обследование своего (или чужого, но только не через форточку, а при хозяине) дома в дни моих Питерских гастролей, сигнализируйте, у меня пока свободен понедельник. А если вдруг вас таких много, так вообще перееду! :)

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами, проверка юридической чистоты участка/дома и решение других проблем загородных домов.

Здравствуйте, дорогие подписчики и те, кто только собирается подписаться на увлекательный блог про обследование и строительство загородных домов! Сегодня я расскажу вам о нередком случае продажи псевдодома (строения, похожего на дом, но фактически являющегося сараем) псевдостроителем (человеком, который строит дома по той или иной технологии, не понимая её начальных принципов).

Итак, в конце зимы позвали меня посмотреть вот такой домик в виде модернового кубика с плоской кровлей. Заказчик был не особо придирчив, но хотел понимать все недостатки предложенного к покупке здания.

Дом построен на утеплённой плите, с отсутствующей гидроизоляцией и без дренирования. Частично обшит профнастилом, частично планкеном.

Обычно я начинаю обследование с визуального осмотра дома со всех ракурсов. Иногда уже на этом этапе обнаруживаются слабые места, которые необходимо проверить изнутри. Тут их было несколько:
- cтранно прикреплённые детали парапета, которые не накладывались друг на друга, а просто ставились последовательно, одна из них валялась внизу;
- интересная входная группа, выполненная из брусчатки по песку, с навесом, плоская кровля которого примыкала к дому, образуя пол балкона и держась на двух брусьях, опирающихся на бетонные тумбы;
- отверстие ввода коммуникаций и крепление гидроветрозащиты, которые можно увидеть на фото ниже.

Ок, сделаем скидку на то, что дом ещё находится в процессе строительства. Заходим внутрь и знакомимся с владельцем, который объяснил, что он профессиональный строитель, у него компания. И сразу очень удивился, когда увидел склерометр у меня в руках. Спрашивал, что это за штуковина.

При проверке плиты склерометр показал среднестатистические 30 единиц, что означает прочность бетонной плиты 29,1 МПа, соответствующую марке М300, классу B22,5. Это неплохо, но для плиты желательно использовать марку М350. Ну, разницу можно списать на погрешности склерометра.

А вот что нельзя списать, так это то, как выполнялись каркас и пароизоляция дома. На фото ниже иллюстрация полёта фантазии "яжстроителя". Укосина лежит на подрезанной стойке и упирается в обвязку краешком, при этом находится в центре дома. Пароизоляция выполнена без проклейки. Потолок зачем-то зашит Пенофолом. На вопрос "Зачем?" владелец ответил, что решил добавить теплоэффективности.

Но если честно, лучше бы он следил за тем, как укладывается утеплитель - щели толщиной в палец.

На втором этаже обнаружились следы утечки. Естественно, по словам владельца, она произошла тогда, когда у дома не было кровли. Я уточнил, а утепление делалось под кровлей или в голые стены? На что яжстроитель посмотрел на меня, как на дурака и ответил: "Конечно под кровлей!" Тогда я спросил: "А как вода попала на пароизоляцию, если утеплитель уже был в стенах?" Он растерялся.

Конечно же, протечка была в утепление и вода лилась по стенам с двух сторон. А главное, были созданы все предпосылки для того, чтобы она продолжила литься. Это было непросто, но профессиональный строитель, строивший этот модный дом для себя, справился.

Ещё снизу я приметил, что одна из деталей парапета валяется рядом с домом, а сам парапет собран весьма странно. Мои опасения усилились, когда я забрался на крышу и увидел вот это:

Парапет – это защитное сооружение, возвышающееся по периметру кровли. Он защищает крышу от влаги, от косых дождей и ветра. Узел примыкания парапета и кровли считается одним из самых уязвимых.

Вот этот уязвимый узел и уязвился у нас по полной. При ближайшем рассмотрении стало ясно, что домостроитель абсолютно не в курсе технологии гидроизоляции и водоотведения плоских кровель. Он установил по периметру доску, пропитанную битумной мастикой и решил, что этого будет достаточно, чтобы ограничить поступление воды в утеплитель, который возвышается над уровнем кровли, укрытый гидроветрозащитой.

Но как мы видим, случилось иначе - водичка инфильтровалась в утепление и потекла как внутрь, так и снаружи дома. На контррейке толщиной 25 мм уже образовался грибок.

Произошло это вот почему. Яжстроитель, помимо высокого качества гидроизоляции парапета, также чётко продумал водоотведение, выполнив его единственной воронкой на всю площадь кровли.

Он сделал разуклонку, чтобы вся вода стекла к воронке. Но забыл пару небольших деталей - подогрев воронки водостока и её защиту от замусоривания и заметания снегом. В итоге, слив закупоривается и на крыше образуется шикарный бассейн. Вся вода из которого, ввиду отсутствия иных путей, устремляется через край кровли в утеплитель.

Собственно, на этом осмотр можно было закончить. Помимо кровли обнаружилось ещё много интересного.

Например, вот такие раскосы по углам дома:

Или такое примыкание козырька над входом (под гидроветрозащитой - утеплитель):

Козырёк, кстати, был установлен на два бруса, опёртые на торчащие из грунта бетонные опоры. Когда я спросил у владельца, на какую глубину закопаны опоры, он ответил честно: "На 60 см". Это при уровне промерзания 1,8 метра. Ну, ок.

Понятно, что остальные важные мелочи, типа установки окон без ГПЛ и герметика, уже не казались таким уж явным нарушением, по сравнению со всем увиденным.

В общем, типичный псевдодом - гора испорченного стройматериала, который умудрились сложить в виде дома.

Чтобы вам не попались такие продавцы, читайте пост: Как не потерять всё при покупке загородного дома. Чек-лист для начинающего домовладельца

А чтобы правильно выбрать подрядчика читайте этот:
Как не ошибиться с выбором подрядчика на строительство загородного дома?

Всем добра и спасибо за вашу поддержку!

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.

Сегодня будет короткий пост об одной важной детали, с которой ошибаются почти все проектировщики загородных домов. Это расположение крыльца. В посте местами мои фото, местами надёрганы с рандомных сайтов из интернета.

Если вход в дом у вас выполнен в виде террасы и накрыт односкатной крышей, вот так:

А крыльцо расположено под скатом, вот так:

То зимой каждый день у вас будет начинаться вот так:

Несмотря на все снегозадержатели и водостоки. Специально для тех, которые сначала спорят, а потом смотрят - сначала смотрим на кровлю с фото выше и видим, что у неё есть снегозадержатели. Потом смотрим на мужика с лопатой. И видим, что они не помогают защитить крыльцо.

Казалось бы... Чего сложного расположить крыльцо с торца ската? Только, блин, не так, чтобы оно было под другим скатом!

Нет, очевидно, что это невыполнимая задача. Крыльцо должно находиться в зоне схода снега, поливаться водой, обледеневать и создавать риск для жизни и здоровья жильцов.

Мы защитим входную дверь! А ступеньки? Да, подумаешь, фигня какая. Пусть мокнут и засыпаются снегом.

Побольше скатов в сторону крыльца! Пусть крыша собирает весь снег на него!

Тут хороший разгон для снега, водостоки уже оторвало. Надеюсь, хозяева живы. Взято с сайта строителей, кстати. И написано у них: "Дом без крыльца, как человек без лица". Тут без головы человек останется. Снег башка пападёт - савсэм мёртвий будет. Зато, смотрите какая резьба фигурная. Сборище дебилов. Почему не перенести его на 90 градусов, чтобы спасти своего заказчика от сотрясения мозга или перелома ноги? Нафига они поставили его прямо под скат?

Это же не что-то экстремально сложное. Нужно всего лишь подумать головой около десяти секунд. И понять, что по СКАТУ всегда будет что-то СКАТЫВАТЬСЯ. Зачем размещать под ним проходы, а тем более - ступени?

Разместите их там, где на голову ничего не упадёт. А ещё лучше, загоните их под крышу, чтобы их не заметало снегом. Вот здесь были все шансы пристроить односкатку, сохранив всю конфигурацию крыльца. Но они, по неведомой мне причине, зафигачили кукушку и направили скат в сторону подхода к крыльцу! Правда, шанс проскочить под свес с фронта всё же есть. Зайти под 90 градусов к ступеням. Удобно...

Раз построил кукушку, сделай вход с фронта, скаты не будут сыпать снег и лёд на людей. Нет, и тут через задницу. Почему-то проектировщиков манит такое расположение ступеней. Чтобы хозяин при входе попал точно в зону поражения льдом.

Вот здесь главный вход под кукушкой вышел более-менее (хотя могли бы и накрыть ступени крышей), а лестница на террасу имела все предпосылки уйти под кровлю, но её вывели в зону поражения, специально укоротив скат на её размер!

Запомните! Под односкатную крышу крыльца вход должен быть с торца.

А под двускатную - с фронта.

А если ваш проектировщик попытается вас убить, дайте ему ссылку на этот пост.

Как обычно, на все вопросы отвечаю в комментариях или через контакты в профиле.

Привет, дорогие подписчики и все интересующиеся загородным домостроением. Меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию зданий и сооружений, и строитель домов по каркасной технологии. Много лет пишу здесь о своей работе и борюсь за качество загородного домостроения.

В этот раз будем осматривать элитный трёхэтажник из газобетона, который эксплуатировался более 10 лет. Заказчик хотел его купить и вызвал меня на осмотр всех 500 м2 здания и сопутствующих строений. Хватаем зелёный уровень и бежим осматривать этот блочный дом, пока он не упал.

Дом находился на закрытой территории, проезд по пропускам. Встретить нас должна была консьержка, а т.к. я приехал раньше заказчика, решил в ожидании его осмотреть дом через забор. Первое, что я увидел, большую трещину на стене.

Ну и что? Многие домостроители утверждают, что в этом нет ничего страшного. Подумаешь, декоративная отделка повредилась. С газобетоном вообще сложно накосячить! А если накосячил, то проблемы проявятся сразу же, их будет видно. Поэтому, я не очень напрягся, когда увидел симметричную трещину с другой стороны.

Ну, подумаешь, штукатурка треснула от времени. Бывает такое. Правда, странно, что на одном уровне по всей стене. Но с газобетоном накосячить сложнее, чем с каркасом. Поэтому я снова успокоился. Тем более, подъехал заказчик и нас запустили на территорию.

Первым делом я обхожу здание по периметру и осматриваю его со всех сторон. На углу нас встречает вертикальная трещина расширяющаяся кверху.

Ну, дому 10 лет, всякое может случиться. Усадка блоков, в конце-концов. 0,5 мм на метр по высоте. в пределах нормы. На три этажа вышло 10 метров, вот тебе и 5 мм. А кладка ломается уже при 3 мм перекоса.

Над гаражными воротами предательски выделялась свежая штукатурка, которой заделали трещину, идущую по всей длине гаража. Но трещина снова проступила. Неужели, всё-таки накосячили, хоть это было и сложно?

Ну, давайте всё-таки думать о хорошем. Зайдём в дом и посмотрим под подоконником. Оконные проёмы самые хрупкие места, если есть проблемы с основанием, там обычно и ломается.

Ну, трещинка-то небольшая. Может быть, всё-таки газобетон прощает ошибки? Давайте посмотрим в ванной. Там плитка. Она очень чувствительна к перекосу конструкции. В случае проблем просто отстреливается от стены или трескается напополам.

Ну, тут уж впору врубать Metallica - The Unforgiven, ибо понятно, что ошибки газобетон не простил.

Другая стена - тоже лопнула.

В другом санузле тоже лопнула стена. Но там плитка элегантно разошлась по шву.

Смотрим окна первого этажа и наблюдаем, что их все поджало. Чтобы они открывались, прижимы пришлось шлифануть, уменьшив по высоте, т.к. регулировка не помогла.

Спускаемся в подвал и видим, что там треснул угол дверного проёма.

А противоположный не треснул, но выше на полградуса. Значит, фундамент как-то перекосило. Но подождите, с газобетонными блоками накосячить гораздо сложнее. Да и что тут критичного - два раза мазнул шпаклёвкой и всё! Подумаешь, трещинки.

Ой... А что это? Это разлом стены между мастер-спальней и гардеробной. Да как же так, ведь с газобетоном накосячить гораздо сложнее!

Тут уже шпаклёвкой не обойдёшься, тут конструктивная целостность стены нарушена. Дверка в гардеробную заболела. Не закрываица...

Просто из-за перекоса конструкции здания дверную коробку повело и она зажала дверь. Но это ещё не вся красота. Стеночку разломило насквозь. И обои попортило.

На мансарде тоже стеночка поломалась и обои порвала. Выходит, из обоев неплохие маяки для отслеживания разлома стен газобетонных домов получаются.

И таких трещин, где больших, где маленьких - целый фотоальбом. В чём же причина нарушения целостности конструкции дома из дуракоустойчивого материала? В том, что дуракоустойчивых материалов не бывает. Как я уже говорил, процент домов, построенных по разным технологиям может различаться, но процент брака в каждой технологии - одинаковый. Любую технологию можно испортить, если её не соблюдать. И одно лишь название газобетон, пеноблок, монолит, кирпич и т.п. не должно вводить вас в священный трепет. Плохо построить можно из всего.

Ладно, будем дальше искать причины того, почему блоки лопаются как моё терпение, когда кто-то начинает нахваливать газобетон в противовес другим технологиям.

Заглядываем в подпол, куда практически нет доступа. И видим вот такую порнуху.

Цоколь выполнен из бетонных блоков, уложенных на бетонную фундаментную ленту, выступающую над уровнем грунта на 10 см. Блоки уложены на цементно-песчаную смесь.
Нижний ряд блоков увлажнён вследствии отсутствия гидроизоляции, нарушения работы дренажной/ливнёвой систем.
На кладке наблюдаются известковые высолы, местами отсутствует кладочный раствор.

Толщина швов кладки выполнена с нарушением СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», согласно которому:

9.2.4 Толщина горизонтальных швов кладки из кирпича и камней правильной формы должна составлять 12 мм, вертикальных швов - 10 мм.

В данном случае, толщина кладки превышает 20 мм, местами блоки полопались, их куски лежат на грунте.

Местами в фундаменте использовались деревянные конструкции, которые были частично разрушены в результате гнилостных процессов, т. к. подпольное пространство проветривается недостаточно ввиду малого количества продухов. Кроме того, продухи должны располагаться встречно, чтобы обеспечивать сквозную естественную вентиляцию, что также не было соблюдено. О необходимости продухов и расчёте их количества писал тут Продухи. Зачем и как дырявить цоколь и что будет если этого не сделать?

В результате, увлажнённый цоколь не прросыхает, морозное пучение разрывает кладку с толстыми швами, геометрия основания меняется и трещины идут дальше.

Что наглядно подтверждают не только многочисленные разломы стен, но и треснувшие углы здания.

Угол лопнул хорошо, в середине трещина была шириной 3 мм, а кверху расширялась до полусантиметра.

Я поговорил с консьержкой и выяснил интересный факт - газобетон прощал ошибки ровно 8 лет. Трещины пошли по дому за последние 2 года. Мистическим образом после того, как его владельцы переехали. Консьержка и её муж, который занимался хозяйственной частью (ремонтировал коммуникации, стриг газоны и т.п.) жили в отдельном домике прислуги. Хозяева решили не тратиться на отопление и перевели дом в режим "антифриз", то есть, поддерживали примерно +5 градусов тепла внутри помещений. Учитывая площадь, топить такой дом вхолостую - удовольствие недешёвое даже для богатых. И тут начались проблемы. Дом покрылся сетью трещин, финалочкой лопнула стена в спальне.

Итак, в чём же разгадка мистической тайны мстительного газобетона? Всё очень просто. Пока дом эксплуатировался, все системы работали бесперебойно. В т.ч. и система водоотведения. На кровле установлен греющий кабель, который подогревал свесы, водостоки и дренаж, чтобы отводить влагу от цоколя из бетонных блоков на малозаглублённой ленте. Когда хозяева уехали, они отключили всё лишнее. В том числе и подогрев свесов кровли. Помимо этого, перестали чистить водостоки, они забились хвоей и листвой. Вода стала течь непосредственно под дом, переполняя водостоки.

Цоколь, который ранее подогревался теплопотерями через перекрытие, перестал нагреваться и промёрз. В итоге, первая же зима без стандартного отопления привела к разрушению кладки.

Можно ли было этого избежать? Конечно. Просто не нужно было экономить на утеплении цоколя и отмостки, а также на гидроизоляции их стыка. Тогда внутри подпола всегда была бы плюсовая температура и цоколь бы не подорвало. Подробно писал об этом в посте Гидроизоляция фундамента и отмостки. Влияние утепления цоколя и отмостки на надёжность фундамента. Дренаж

Как видите, не существует технологий, прощающих их нарушение. А несоблюдение строительных норм и надежда на авось запросто могут проявиться и через десяток лет. Чтобы вам не рассказывали маркетологи.

Этим постом начинаю цикл историй про обследования дефектных газобетонных и пеноблочных домов, а то меня упрекнули, что в серии Техническое обследование домов очень много каркасников и щеледомов, что создаёт ложное впечатление высокой надёжности блочных и кирпичных домов, независимое от уровня квалификации его строителей. Будем исправлять этот недочёт.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой личный контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Всем привет. Вспомнился очередной курьезный случай у нас на объекте. Немецкие специалисты, монтирующие оборудование поменялись вахтой - приехали новые инженеры.

И один из них с чисто немецким именем Ганс, стал вести себя как-то странно, при протягивании руки для здоровкания, он пожимал ее, а затем резким рывком пододвигал человека к себе, не отпуская руку. Скоро вся новая бригада стала так здороваться.Наши думали - традиция, что-ли такая?Оказалось - в первый день, когда они приехали начали знакомится с нашими ИТР и рабочими, ходили небольшой делегацией по узким проходам и при первом же знакомстве, Ганс протянул руку, через открытый дверной проем, для приветствия нашему инженеру, тот резким рывком пододвинул его к себе со словами: "Через порог - не здороваются!". После чего подошел другой инженер, и проделал ту же самую манипуляцию, вернув Ганса снова на противоположную сторону, так как подошел со спины.Немец понял, что именно так необходимо здороваться на стройке, брутально подтягивая к себе собеседника, так как за территорией объекта он здоровался нормально - без рывков.Текст взят из моего блога https://zen.yandex.ru/media/evhrustalev/nemeckii-injener-ne-...

Привет, дорогие подписчики! Сегодня получил вот такой запрос на платную публикацию.

Как думаете, какому заказчику настолько интересно размещать статьи о том, что судиться с застройщиком бывает невыгодно, что он даже небольшую компанию для этого нанял?

UPD. Для всех, кто пострадал от действий застройщиков - судиться нужно и в большинстве случаев - выгодно. Одна из моих сотрудниц имела неосторожность влезть в ипотеку на двушку с нулевого цикла, в строящемся доме компании "Скопа", г. Железнодорожный. Сдачу квартир задержали на полгода, но финалом наглости было выставление счёта за коммунальные услуги за это время. В общем, пошла судиться и отсудила нехилую денежную компенсацию как за просрочку, так и за попытку поиметь денег за неоказанные услуги. Юрист "Скопы" сначала вёл себя дерзко, но потом сдулся и в итоге по решению суда застройщик выплатил всё до копейки.

Элегантное исполнение опор для деревянного перекрытия в загородном доме. Начали было отливать колонны из бетона, но устали. Да и колонны не очень получились. Поэтому, нафигачили кирпичную кладку сверху. Правда площадь основания кладки больше, чем площадь опоры, но это не беда!

В 19 году заимел себе дачку в СНТ, в Подмосковье. Участок всего 5.6 соток, не разгуляешься. Стояло 2 строения, дом на ленте и "летняя кухня" хер пойми на чем... Начали обустраиваться. Я с ходу сказал родителям, что нужна беседка как ни крути. Те в отказ, типа мы будем приезжать сюда на воздухе подышать и ещё одна крыша нафиг не сдалась и так места мало... То лето если кто помнит, в Москве и Московской области грубо говоря не задалось, помнится всего пару недель было жарко и без дождей. И под конец сезона, родня сдалась. Давай, говорят, построим беседку! Сорян за много букв, начну:

Выровнял землю под стройку, кажется не много, вывез порядка 10 тачек земли!

Решил поставить ее на 16 фундаментных блоках 20х20х40 и выкопал под каждую ямы 60см. 10см засыпал щебня, проложил геотекстилем в несколько слоев и засыпал песком, каждые 15см утромбовывая колотушкой и проливая водой. ̶П̶о̶л̶у̶ч̶и̶л̶о̶с̶ь̶ ̶д̶о̶в̶о̶л̶ь̶н̶о̶ ̶м̶и̶л̶о̶е̶ ̶к̶л̶а̶д̶б̶и̶щ̶е̶ ̶н̶е̶в̶е̶с̶т̶.

Приступил к блокам... Подсыпь, отсыпь, по уровню-уюровню и так далее... Все рОвно! Зблся... Выложил нижний слой с лагами.

Выставил коробку с коньком. Естественно все на уголках с ребром, мыж не в Японии.

Сначала хотел шарахнуть четырехскатную, вальмовую крышу, но решили здравым смыслом бахнуть двускатку. 18 стропил + ОСБ 9мм = ЗБС!

Пришпилил мягкую черепицу, вагонку в стену и прокрас.

Чуток того, чуток сего. Наводим марафет с педикюром, электрофицируем. Сушим. Et voilà!

Спасибо что досмотрел до конца. Всем бобра!

Привет, дорогие подписчики и все, кому интересна тема загородного домостроения!
Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.

Недавно один из заказчиков обратился ко мне за строительным контролем дома из газобетона. Я берусь за такие работы только при условии предварительного аудита договора, иначе может оказаться, что несоответствие нормам согласовано сторонами и стройконтроль будет лишь печальной констатацией убытков. Заказчик прислал мне договор и я начал его читать...

Сегодня будет без юмора, потому что подрядчик - компания АПС ДСК. Это вам не хухры-мухры, а Домостроительный комбинат №1*, как они пишут на сайте! (*по мнению их учредителя). Представлена она в нескольких регионах и ведёт свою деятельность с 2009 года. Конечно, не Сбербанк, но тоже есть чем похвастаться. Строят они из бруса (что уже настораживает) и газобетона.

Договор предполагалось заключать на Общество с ограниченной ответственностью «Производственная компания ДСК АПС». При пробивке контрагента выяснилось, что он имеет развитую историю судебных тяжб, в которых заказчики требуют либо возмещения убытков, либо жалуются на значительное нарушение сроков оказания услуг. Кроме того, есть несколько арбитражей по неуплате за услуги подрядчиков компании. Уже не очень, но с другой стороны, компания крупная, всякое может быть. Посмотрим договор.

Сам договор составлен будто на коленке, видно, что правили его в торопях. Не согласуются части предложений, отсутствуют предлоги. Для крупной компании со своими штатными юристами это, конечно, несолидно. Но мы же не грамматику с орфографией пришли проверять, а хотим дом строить? Будем смотреть по существу дела.

Первое, что бросается в глаза, это космическая оплата за "эскизный проект" дома.

Ну, может быть, они так назвали рабочую документацию? Давайте почитаем в договоре, что такое эскизный проект. Его описание есть:

1.2. Эскизный проект включает в себя:

• Общие данные (начало)

• Общие данные (окончание)

• Схема планировочной организации земельного участка;

• План 1 этажа

• План 2 этажа

• План 1 этажа с отметки 0,000 с размерами

• План 2 этажа на отметки + (высота) с размерами

• План фундамента

• Фасады М 1:100

• Общие виды

То есть, это просто архитектурно-планировочное решение, без конструктивного решения и без рабочей документации. О чём и написано далее.

1.3. Прочие разделы проекта, не поименованные в п. 2, например, такие как:

• КЖ (конструкции железобетонные)

• Спецификация заполнения оконных и дверных проемов

• Система электроснабжения

• Система водоснабжения

• Система водоотведения

• Система отопления и тепломеханические расчеты

• Система вентиляции и кондиционирования

• Тепловые сети

• Сети связи и пр.

• Прочие разделы без ограничений

оплачиваются и разрабатываются отдельно, исходя из технического задания Заказчика и по согласованию Сторон.

Нехило, 350 тысяч за ни к чему не обязывающую картинку дома площадью 200 м2. Это очень дорого даже по московским меркам. Ну, может быть это сделано, чтобы получить средства на операционные расходы? Знаете, типа - замаскировали под плату за проект, а сами на эти деньги фундамент строят?

Так и есть, далее написано, что сумма подлежит исключению из сметного расчёта и может быть использована на аренду бытовки и биотуалета. Ладно, допустим, хотя требование заплатить 350 тысяч чисто за подписание договора и получение планировки дома довольно настораживающее, читаем дальше.

А там ещё веселее:

2.1. Стороны могут фиксировать стоимость материалов и работ, объемы строительства и перечень применяемых материалов по настоящему Договору определены в предварительном Сметном расчете (Приложение №2) в виде наименования основных видов работ, характеристик, названия основных применяемых материалов.

2.2 Стороны смогут вносить изменения в комплектации, характеристики, работы и материалы могут меняться, Стороны договорились, что первая версия сметного расчета (Приложение №2) может уточняться фактом подписания Сторонами итоговой версии Сметного расчета вар. №2 (Приложение №2), которые должны быть согласованы и подписаны Сторонами (Рабочий проект и Сметный расчет вар. № 2) в срок, не превышающий 35 рабочих дней с момента подписания настоящего Договора. В случае превышения согласования вышеуказанного и Подписания финальных Приложений (Рабочий проект и Сметный расчет итоговая версия вар. №2) на более чем 40 рабочих дней с момента подписания настоящего договора Подрядчик имеет право пересмотреть стоимость выполняемых работ.

Итак, следите за руками - подписывая договор и внося 350 000 рублей за весёлые картинки вы имеете только предварительную смету. Но дальше начинается веселье:

в течение 3 дней вы должны внести 35% от фантазийной сметы, которую вам примерно набросает менеджер. А после готовности фундамента вы узнаете настоящую цену дома. И вам выставят счёт на 35% от новой стоимости.

При этом отказаться от согласования вы не можете:

6.9. Стороны обязаны согласовывать любые изменения в Рабочий проект и Сметный расчет, а также изменение технического задания в срок, не превышающий 20 рабочих дней до момента начала работ по согласованию с Заказчиком.

Таким образом, на момент готовности фундамента, подрядчик получит с вас 70% стоимости дома (35% от фантазийной и 35% от реальной), фактически затратив примерно 15-20% от неё.

Какую же ответственность несёт подрядчик, при таких договорных условиях?

И тут Закон о защите прав потребителя такой - ну да, ну да. Пошёл я нафиг. А ведь в статье 28, пункте 5 написано:

«В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) <...> исполнитель уплачивает потребителю за каждый день <...> просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).»

То есть, законом не установлена возможность установления размера неустойки ниже 3% от суммы сделки. Общая сумма неустойки ограничивается только полной стоимостью работ (услуг): «Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).»

Немного подофигев от такой простоты, заказчик решил внести изменения в договор, но подрядчик почему-то отказался от диалога на эту тему. После чего заказчик решил отказаться от сотрудничества с этим замечательным домостроительным комбинатом.

Резюмируя. Классический и совершенно легальный отечественный развод - утром деньги, вечером стулья. При котором на момент подписания договора вы не знаете, что и как вам строят (архитектурный проект не содержит информации о конструктиве), и какова финальная цена этого веселья - потому, что смета предварительная, но будьте любезны внести её 35% через три дня после того, как поставили свою подпись на договор. А после фундамента вам скажут, сколько ещё принести. При этом, получив 70% в принципе можно затягивать сроки строительства сколь угодно долго.

В общем, читайте договоры и не платите предоплат, чтобы потом не оказаться в печальном положении - без денег и без дома. Я уже писал об этом в постах:
Читайте договор подряда перед тем, как его подписать. Печальные и смешные истории строительного аудита
Всё по договору. Или как вас законно обманут при строительстве загородного дома

Как обычно, на все вопросы отвечаю в комментариях или через контакты в профиле.

По роду своей деятельности занимаюсь разработкой решений антитеррористической защищенности объектов промышленного и гражданского строительства.

Так из каких элементов должна состоять эта система, в соответствии с Федеральным законом?

Сразу оговорюсь, что требования касаются строящихся или реконструируемых объектов. Старое здание советских годов не обязано иметь этих систем.

Для начала нужно посмотреть о каком объекте идет речь. Объекты делятся на классы, в соответствии со значимостью ущерба в случае реализации угрозы – потери локального масштаба (III класс значимости), регионального (II класс) или федерального (I класс).

Подавляющее большинство объектов за редким исключением особо важных производств, военных объектов или правительственных зданий относится к III классу значимости (даже такие крупные объекты как «Москва-сити», или спорткомплекс «Олимпийский»). Поэтому остановимся именно на этом классе.

И начнем с того, что не все гражданские объекты оснащаются системами антитеррористической защищенности.

Федеральный закон требует оснащения средствами защиты только те здания, в составе которых есть помещения с массовым пребыванием людей (более 50 человек в одном помещении). Таким образом большинство детских садов не попадают в список защищаемых объектов, т.к. вместимость даже музыкального зала чаще всего рассчитана не более чем на 1 класс.

Другое дело школы – в их составе есть обеденный зал столовой и актовый зал предусматривающий единовременное нахождение половины вместимости школы.

Для общественных зданий в которых присутствуют помещения на 50-500 человек предусматриваются следующие системы:

Система охранного телевидения (видеонаблюдение) всех входов и выходов а так же помещений с массовым пребыванием людей. Видеосигнал поступает в помещение охраны на центральный пульт системы безопасности (далее ЦП СБ) и записывается на сервер, откуда данные в последствии можно выгрузить. За экранами должен постоянно дежурить оператор технических средств охраны. По регламенту он не должен отлучаться из блока. Поэтому в блоке помещений охраны обязательно предусматривается отдельный санузел и место для приема пищи. Т.к. охранник ушедший в туалет или столовую в соседнее крыло здания – прямая угроза безопасности.

Система охранного освещения работающая от резервного источника электроснабжения (например, пожарное освещение), в случае обесточивания здания позволяет людям эвакуироваться не в кромешной тьме, а так же обеспечивает видимость системам видеонаблюдения (чтоб злоумышленники попавшие в поле зрения камер были достаточно освещены для их распознавания)

Система охранно-тревожной сигнализации – помните лазерные лучи в «миссия невыполнима»? Это оно самое. Только в фильме все пафосно и бестолково, а в жизни все проще и эффективнее. Никаких мигалок и сирен. В случае срабатывания отправляется сигнал на ЦП СБ.

Системой СОТС оснащаются все двери в здание, а так же окна 1 этажа, люки на кровлю. Для некоторых объектов так же защищаются входы в помещение охраны и технические помещения. Систем много разных видов и сложности. Чем серьезнее объект, тем серьезнее система. Самые распространенные – магнитно-контактные, механические. Открылось окно – нарушился контакт пошел сигнал. Это не сирена и не вызов омона – а просто лампочка на пульте ЦП СБ. Главное, что охранник всегда точно знает какие двери люки или окна открылись.

На объектах культурного значения и торговли чаще используются инфракрасные или лазерные датчики. Но опять же, это не лучи которые рассекают все помещение во всех направлениях как в фильмах – это маленький датчик – наркшил периметр - пошел сигнал. Для магазинов или других объектов где есть ценности часто заключаются договора с ЧОПами, чтоб сигнал сразу шел к ним по системе экстренной связи

Система экстренной связи – в случае, если угроза реализуется, охрана должна иметь возможность экстренно вызвать помощь, а не звонить 112 и объясняться с автоответчиком. Для этого предусматривается система экстренной связи – та самая тревожная кнопка. Нажал и вневедомственная охрана, или Росгвардия уже едут на нужный адрес. А помещения с массовым пребыванием людей и все входы в свою очередь должны иметь кнопку экстренной связи с помещением охраны.

Радиотрансляционная точка – на постах охраны, в диспетчерской и в административном блоке стоит радиоточка настроенная на частоту аварийной радиосвязи, по которой будут передаваться экстренные сигналы, в случае если произошло ЧП регионального масштаба, требующее экстренных мер, например эвакуации.

Система оповещения и управления эвакуации – вообще это система не антитеррористической, а пожарной защищенности. И срабатывает она автоматически от датчиков системы пожаротушения. Но так же к ее управлению есть доступ и с ЦП СБ. У Оператора ТСО есть микрофон и кнопка выводящая сигнал на динамики системы эвакуации. Именно по этим громкоговорителям в торговых центрах объявляют о потерявшихся детях. И, в случае если в здание проникли террористы и начали расстреливать граждан, оператор ТСО не должен геройствовать и выбигать под пули. Он закрытый в комнате охраны должен вывести сигнал тревожной кнопкой и включить систему эвакуации, которая отпирает эвакуационные выходы, включает сирену. И методом ручного управления по громкой связи направлять посетителей по путям безопасной эвакуации, т.к. оператор ТСО видит в камеры видеонаблюдения где террористы и где пусть свободен.

Средства локализации взрыва – Если нет террористов, но есть взрывное устройство. Лежит сумка посреди вокзала и тикает. Охранник не должен вскрывать сумку и думать какой провод перерезать. Не должен он и транспортировать ее – это опасно. Для минимизации рисков используются локализаторы взрывов – это такие бронекороба, которыми накрывается взрывное устройство. Крышка у них сбрасываемая и в случае взрыва вся взрывная волна и осколки будут направлены вверх, а не во все стороны. Накрыв сумку локализатором и оцепив периметр, охрана вызывает МЧС и ждет, не подпуская зевак слишком близко.

Для общественных зданий с вместимостью помещений менее 500 человек – это все необходимые системы. Поэтому нет смысла требовать с директора школы рамку металлоискатель на вход.

А вот для спорткомплексов, театров, выставочных залов, галлерей и прочих объектов с вместимостью более 500 человек в помещении дополнительно требуются:

Рентгенотелевизионная установка – в аэропортах стоят. И на входах в метро некоторых граждан вылавливают и просят пропустить через нее рюкзаки.

Система контроля и управления доступом – это все автоматизированные пропускные системы – шлагбаумы по картам и меткам, двери с кодовым замком и турникеты с пропусками. Если в обычной школе комната охраны может закрываться на щеколду, то в каком-нибудь выставочном павильоне, концертном зале или конференц-холле на 1000 мест диспетчерская и комната охраны с ЦП СБ должны быть защищены системой контроля доступом.

Газоанализатор паров взрывчатых веществ – есть ручные чемоданчики, есть настенные газоанализаторы. Чувствительность у них чрезвычайная. Мимо такого не пройдешь с поясом шахида под курткой. Учует и начнет сигналить. Стационарные почти не ставят. Разве что в сортировочных центрах почты и аэропортах. А ручные если и применяются, то крайне редко. Обычно просто лежат в комнате охраны.

Металлоискатель – может быть ручной, а может быть и рамка. Тут обязательных требований нет.

Контрольно-пропускной пункт – это коморка охранника на входе для предъявления документов, удостоверяющих личность. Для гражданских объектов КПП требуется только внутри здания, а для промышленных еще и на въезде на территорию.

Так же для промышленных объектов обязательными элементами являются средства визуального досмотра. Это такие чемоданчики с комплектами фонарей, зеркал и щупов – чтоб досматривать транспорт. На серьезных объектам стоят целые досмотровые радиометрический комплексы – рамки, при проезде через которые грузовики сканируются в автоматическом режиме.

Какая мораль вышесказанного? А ее нет. Просто теперь живите с этими ненужными знаниями

Здравствуйте, вас настиг пост из серии «Топ 100500 распространённых бесящих ошибок».
Есть в этом нашем интернет-общении попытка добавлять старый звательный падеж куда ни попадя. Ещё грустнее, когда это видишь в книгах, где вроде корректор и редактор существуют.
В древнерусском был такой вокатив (звательный падеж), он есть и во многих современных славянских языках. В современном русском официально такой формы нет, есть устаревшие «княже, боже, человече» и т.н. новые звательные формы «Маш, Паш, Галь».

В чём же, собственно, ошибка и проблема? А в том, что вряд ли вы скажете «Маш пошла на работу вчера». Но почему-то несчастные старые формы звательного падежа вечно используются там, где они попросту невозможны с точки зрения грамматики, то есть, на месте, подразумевающем именительный падеж.«Услышал это княже и ушёл опечаленный». Кто тут князя зовёт? Куда, зачем? Таким образом языку вовсе не придаётся ореол древности, а просто выявляется халтура автора и редактора :)
Князь услышал и ушёл. Не «и простил боже всех их», а «и простил бог». Звательные формы уместны там, где предусмотрено обращение: «Боже, прости», «дай денег, княже», «ну и глуп же ты, человече!».

 Уф, у меня на сегодня всё, выговорилась, контент есть, хорошего дня :)

Прочитал тут пост, где человек дал перфоратор соседу "на выходные, пару отверстий просверлить", а сосед отдал его племяннику, в итоге прошло два месяца, а перфоратор так и не вернулся.

Батя с детства учил меня: "свой рабочий инструмент никому не давай - вернут убитый, скажут, что так и было!" Я всегда прислушивался к его советам, но иногда, движимый чувством человеколюбия, нарушал родительский наказ с закономерным результатом.

Кто на меня подписан, знает, что я живу в загородном доме, строю дома (конечно, больше руковожу и технадзорю) и плотничаю для друзей - делаю лестницы, беседки, другие малые архитектурные формы. Да и вообще, за городом инструменты всегда нужны. Поэтому, набор инструментов у меня немаленький, я предпочитаю бренды Makita и Bosch. От второго у меня фрезер и реноватор, а макитовское всё - дрель, шуруповёрт, паркетка, лобзик, болгарка, эксцентриковая шлифмашинка, перфоратор. Есть ещё некоторое количество других, типа FIT и Stayer, но в основном предпочитаю вышеуказанные. Это середнячки в своём классе, они мне по карману, в отличие от всяких там милуоков и девальтов. Сломается - жалко, конечно, но не из-за цены. Скорее потому, что к инструменту привыкаешь, а новый точно такой же вряд ли будет в продаже.

Периодически кто-то из друзей и знакомых просит те или иные инструменты. Раньше я давал их всем без разбора, но теперь - только нескольким избранным.

Коллега по работе попросил дрель "до завтра, несколько дырок просверлить". Вернул через неделю, всю забитую бетонной пылью, со скрипящим от неё редуктором. Пришлось разбирать и обслуживать. Дрель работает до сих пор.

Бригада заехала на объект, у них накрылась паркетка. Дал свою, чтобы не прерывать рабочий процесс. Когда сдавали инструменты, говорят - хорошая какая пила, даже гвозди пилит! С гордостью так мне говорят 😁. Я спрашиваю - какие, нафиг, гвозди? И мне рассказывают, мол, пару раз не заметили, а когда заметили - было уже поздно, ровный срез, гвоздь перепилило. Естественно, диск убит.

В другой раз бригада заехала, один подсобник приехал без ручного инструмента, до магазина от объекта далеко. Собрал ему ящик из своих запасов на время работы. Приезжаю на объект, ящик открыт, стоит под свесом кровли в дождь, собирает воду в молотки, топоры, пассатижи.

Дал стремянку бригаде. Потеряли пластиковые колпачки на ножках, погнули ступень.

Но бывают и хорошие примеры. Мой сосед и друг попросил болгарку. Порезал, что нужно, возвращает чисто отмытую и говорит: "Чёт мне звук редуктора не понравился у неё, я до тебя не дозвонился, на свою ответственность вскрыл, обслужил, редукторной смазки добавил." Болгарка стала работать лучше, чем раньше. У другого соседа прописался сварочник мой. Мне хранить уже негде, так что сам у него беру, когда надо. Аппарат всегда чистый и пара пачек электродов лежит в коробке. Вместе с маской и крагами. Однажды звонит мне - "Я держак новый купил (держатель электродов), старый прогорел". Ответственный подход. Сломал - почини. Испортил - купи такое же.

Сам как-то брал у друга перфоратор - надо было просверлить продухи в кирпичном цоколе. Поставил в него коронку. Чуть посверлил - он уходит в защиту. Подумал, негоже насиловать чужой инструмент, достал свою дрель и сверлил ей. Да, грелась. Да, долго. Но в итоге, вернул другу живой и чистый перф.

В общем, прожив полжизни, я сделал такой вывод - если не знаешь, как человек относится к технике, то давая инструмент либо готовься, что он вернётся убитый, либо предупреждай: "Испортишь - купишь новый". Не надо этого стесняться. Это твоя вещь, которую ты даёшь в бесплатную аренду. И человек обязан относиться к ней бережнее, чем к своей. Сам я по этой причине не люблю брать чужой инструмент. Разве что у бати или у соседей, которым доверяю свои инструменты.

Сейчас у меня собран отдельный ящик инструментов, которые я могу дать без напряга - советская дрель (наследство деда), ручные пилы, молотки и прочие пассатижи с отвёртками. Свою прелесть я храню отдельно и даю только тем, кому и подарить не жалко. А жену вообще никому не доверяю - она у меня единственная, запасной нет 😁

Представьте, что вы смотрите на песчинку через увеличительное стекло. Она кажется просто маленькой точкой. Но что если бы мы могли заглянуть внутрь этой песчинки, глубже, чем позволяет самый мощный микроскоп в мире? Именно здесь начинается удивительное путешествие в мир теории струн.

Согласно современной физике, наш мир состоит из крошечных частиц – электронов, кварков и других фундаментальных "кирпичиков". Это представление лежит в основе Стандартной модели – нашей самой успешной теории элементарных частиц. Однако теория струн предлагает альтернативный взгляд на устройство Вселенной. Согласно этой гипотезе (да, это именно гипотеза, несмотря на название), в основе всего лежат не частицы, а крошечные вибрирующие струны.

Эти струны настолько малы, что если бы мы увеличили атом до размеров Солнечной системы, одна струна была бы размером с небольшое дерево. Но несмотря на свои микроскопические размеры, именно эти струны создают все, что мы видим вокруг.

Каждая струна может колебаться по-разному, и характер этих колебаний определяет, какой именно частицей она проявит себя в нашем мире. Когда струна колеблется одним образом, мы наблюдаем электрон, другой тип колебаний создает фотон, третий – кварк. Получается, что вся Вселенная – это своеобразная космическая симфония, исполняемая на струнах невообразимо малого размера.

Как вообще появилась столь необычная концепция?

Дело в том, что современная физика столкнулась с серьезной проблемой. У нас есть две великие теории: общая теория относительности, которая описывает поведение больших объектов вроде планет и галактик, и квантовая механика, объясняющая мир мельчайших частиц. Но эти теории никак не хотят работать вместе. Это все равно что иметь два разных языка для описания одного мира, которые противоречат друг другу.

Теория струн пытается решить эту проблему, предлагая единый "язык" для описания всего во Вселенной. Она говорит, что все физические явления в нашей реальности – это просто разные проявления колебаний одних и тех же струн.

Правда, у этой красивой идеи есть один существенный недостаток – проверить ее экспериментально пока невозможно. Струны настолько малы, что современные технологии не позволяют их обнаружить. Поэтому многие физики относятся к теории струн скептически, считая ее скорее математическим трюком, чем реальным механизмом описания природы.

Но даже если теория струн окажется неверной, она уже подарила физикам множество полезных математических инструментов и заставила по-новому взглянуть на устройство Вселенной. Она напоминает нам, что реальность может быть гораздо удивительнее, чем мы можем себе представить.

Возможно, когда-нибудь мы создадим достаточно мощные и чувствительные приборы, чтобы проверить существование струн. А пока эта красивая гипотеза остается одной из самых элегантных попыток человечества разгадать глубочайшие тайны мироздания.

Читайте также:

Астрономы впервые получили детальное изображение умирающего сверхгиганта в соседней галактике.

Прорыв в физике: впервые обнаружены топ-кварки в столкновениях ионов свинца.

В поисках темной материи ученые обратились к обычным камням.