Интересный дом на склоне холма

Здесь периодически постят истории от тех, кто погасил ипотеку, взял ипотеку, продал жилье, купил жилье и тому подобные. Настало и мое время подкинуть пять копеек.

Вот уже 14 лет я живу в чужом городе. В 17 я, окончив школу, как и многие, поступила в столицу, отучилась и осталась ее покорять. Много всякого было, веселого и не очень, и с людьми, и с работой, ребенка родила, двух котов завела. И на фоне всего этого вереницей проносились съемные метры. Квартирный вопрос стал для меня самой болезненной проблемой.

Не знаю, много ли людей так же переживают по этому поводу, как я, но мне было действительно не по себе. Причем меня напрягала не столько необходимость кому-то платить, сколько отсутствие стабильности. Я уже писала, что нас довольно часто просили съехать, причем пока ни разу по нашей вине - либо квартира продавалась, либо сын женился, и еще куча других причин. А с ребенком на руках, обрастая вещами из года в год, с кучей книг и двумя мявкающими чудовищами переезд превращается в локальный Армагеддон.

Все это время я пыталась накопить хоть на что-то. Но, во-первых, в Беларуси, имея даже средние 500 зеленых зарплаты, это практически нереально. Во-вторых, были проблемы с трудоустройством, два года я почти не получала денег за работу и еле сводила концы с концами. Естественно, приходилось залазить в кубышку иногда. В общем, в этот год я вошла с довольно скромной суммой на счету, которой не хватит даже на первоначальный внос за скромную однушку.

Но, как говорится, не было счастья, да несчастье помогло. В Беларусь приполз коронавирус, а с ним и кризис. Может, уже и Вселенная решила, что с меня хватит уже, пора и поощрить слегка, я не знаю) И мне повезло за смешные деньги купить ЕГО!

Небольшой домик в садовом товариществе недалеко от Минска. Старый, требующий капитального ремонта, но вполне пригодный для жилья хоть прям щас) Правда, туалет на улице и вода холодная.

Все, конечно, заросшее и запущенное, но лопат и тяпок в сарайчике валом, а триммер для травы мы уже прикупили.

Зато чистый воздух, шикарная природа и бешеные лягушки в канале в километре от дома.

Работы еще море, я толком ничего не знаю и не умею, много придется читать, искать и делать.  Буду рада любым советам. Обязательно буду рассказывать о наших приключениях специально для тех, кто, как и я, понятия не имеет, что с этим делать. На неделе закажем скважину и канализацию. Если честно, уже голова идет кругом от обилия информации.

Но сегодня мы с дочкой впервые поехали туда в качестве хозяев, и это был действительно самый лучший день)

Всем добра и сбычи мечт!

Приветствую вас, дорогие подписчики, а также те, кто уже спешит подписаться! Ну и остальным тоже здрасте, раз пришли. :) Сегодня я расскажу вам о том, как хороший проект, качественные материалы и в целом неплохая работа бригады могут быть обнулены непониманием технологии строительства.

И покажу это на примере вот такого милого каркасного домика, который был возведён на продажу в Волоколамском районе Подмосковья.

Но сначала - лирическое отступление и благодарность моим подписчикам за то, что по какой-то причине вы вчера (и уже сегодня) завалили меня благодарственными комментариями и даже сообщениями в телегу.

Я тронут вашим вниманием и рад, что мои старания по ликбезу в области загородной недвижимости не пропали даром. Это мотивирует продолжать публикации, несмотря на усталость и массу других задач. Поднимем флаг качественного загородного домостроения над трухлявой рухлядью перекупов и горе-строителей! :)

Итак, милая девушка попросила провести осмотр дома перед покупкой. Мы договорились о времени и я внёс объект в график. Дом должен был показывать риэлтер, а в таких случаях я стараюсь быть пунктуальным. Особенно учитывая, что дом без коммуникаций, а на улице достаточно холодно. Я прибыл на место на 10 минут раньше и припарковался у шлагбаума дачного посёлка рядом с каким-то мужиком, сидящим в машине. Заказчица написала, что опаздывает и скинула мне телефон риэлтера. Я набрал и оказалось, что этот мужик в машине и есть наш риэлтер.

Сначала, как обычно, осматриваем основание дома. В нашем случае это свайный фундамент.

Очень интересная конструкция чернового пола. Тут сразу бросается в глаза отсутствие поперечных связей брусовой обвязки. При этом сама обвязка выполнена одинарной и сверху по ней уже идут лаги пола. Конечно, это не критично, но наглядно показывает нам, что застройщик руководствовался тезисом дорогого Леонида Ильича Брежнева - "Экономика должна быть экономной!" Или, другими словами: "Не нам в этом доме жить!" Ок, смотрим дальше...

Так любимые многими открытые террасы здесь тоже есть. Одна в виде крыльца, но это неизбежное зло. А вторая в виде вот такого симпатичного балкончика, выход на который возможен только из дома. С него открывается чудесный вид на огород. Но нас интересует его полы. А они сделаны совсем не по террасному - из лиственницы или ДПК, на худой конец из промасленной сосны, уложенной с зазором в полсантиметра. Нет, они выполнены из половой шпунтованной доски, стянутой надёжно и без щелей. Штош, давайте посмотрим, к чему это привело.

Да, несмотря на постоянное проветривание, скопившаяся в стыках досок вода превратила из в питательную среду для грибка и гнилостных бактерий. И мы можем наблюдать их колонии, отметившие наиболее сырые места стыков чёрными полосами. А ведь это свежепостроенный дом. Но это ещё не всё.

Присмотревшись мы видим, что между лагами и половой доской есть какая-то прокладка. Что это, ребята? Да это же обрезок влагостойкой ДСП Quick Deck, которая не предназначена для использования под открытым небом и при попадании воды сначала напитывается ей и распухает, а затем начинает медленно разлагаться на плесень и на липовый мёд опилки. Ну ладно, это терраса. Тут всё можно переделать, оторвав половые доски.

Обходим дом по периметру. Красивое. Отделан крашеной доской. Она стоит подороже обычной. Внешне всё похоже на дом. Заходим внутрь.

Внутри нас ожидают пустые дверные косяки. По какой-то причине строители не стали устанавливать двери, а сложили их аккуратной кучкой. Интересно почему?

А, вот почему. Они туда не поместились. Все косяки имеют нарушенную геометрию и ромбическую форму. Зелёный уровень, про который мне написали: "уже только взглянув на него ясно, какой ты эксперт", никогда не врёт. Есть у меня электронный уровень, но он не помещается в мой выездной чемоданчик. А я не любитель таскать с собой тонну оборудования, необходимость применения которого довольно сомнительна. Поэтому, берём зелёный уровень из Леруа (если зелёного нет, можете взять жёлтый) и прикладываем.

Ой, смотрите! И тут без электроники справились. Чай не роботы. В России, чай, живём-та. А ну-ка, попробуем бросить этот уровень на пол. Даже интересно, что он покажет?

150 Полуляхов из 150! Так я и знал, самоделка полная... Извините, это из другой передачи. А у мы продолжаем бросаться уровнем и удивляться, как имея шпунтованные плиты Quick Deck можно было достичь таких поистине ошеломляющих результатов. Уклон ощутим ногами.

Сейчас в каментах появятся люди, которые скажут - что ты опять плохое ищешь? Тут всё легко переделать. Оторвать нижнюю часть отделки стен, вскрыть полы, разодрать пароизоляцию, достать утеплитель, выровнять лаги, всё сложить обратно - делов-то, на две... сти... тысяч, если по-минимуму считать. Ладно, криво-косо, но жить-то можно! Крыша не течёт, стены не продувает! Или продувает?

А это вопрос. Дом-то у нас без коммуникаций. А значит, без отопления. А значит, свой модный тепловизор я показать заказчику не смогу. И никто не узнает, какой я эксперт. А тут ещё этот уровень зелёный меня палит! Ладно, сделаем вид, что мы знаем технологии каркасного домостроения и попробуем исследовать пирог стены эндоскопом. Тут главное найти подходящую щель, чтобы не портить отделку и ничего не повредить.

Вот эта щель на стыке стены и пола нам подойдёт. Только непонятно, что это за тряпка торчит из стены. А, это же гидроветрозащита. А почему она не подклеена? Ну, наверно потому, что находится внутри тёплого контура и поэтому строители так халатно отнеслись к её подклейке/подшивке? Поэтому же, да?

Не, там просто дыра в полу. Глубиной 8 см. И из неё торчит утеплитель.

На всякий случай проверил все стены по периметру. Пароизоляции под Quick Deck нет. Пароизоляционный контур стен не замкнут с перекрытием пола (и предположительно потолка). Нарушена инструкция по монтажу пароизоляционных плёнок Ондутис, применённых в стенах, согласно которой места примыкания стен к полу должны быть пароизолированы и проклеены монтажным скотчем:

Для создания надежного паробарьера стыки плёнки тщательно проклейте между собой монтажной лентой Ондутис ML, а места примыкания к сопряженным поверхностям и проходным элементам (каминные и печные трубы и т.д.) лентой Ондутис BL.

Зато место вывода закладной трубы под водопровод, тщательно обляпали герметиком. Утечки в перекрытие боялись.

В общем, прошло не больше получаса, а у меня уже и культурных слов нет, чтобы рассказать заказчице, что здесь происходит. Пришлось опять графики рисовать.

Вот так должно было выглядеть перекрытие в исполнении здорового плотника. Даже на минималках без перекрёстного утепления этот пирог выше нормы теплосопротивления для Подмосковья (которая, я напоминаю, составляет 3,20).

А вот что происходит со щелями в перекрытии плотника-курильщика. Как видим, даже при небольших минусах в утеплении начнётся конденсация. Увлажнение утеплителя приведёт к повышению теплопотерь и снижению теплосопротивления перекрытия. Что приведёт к ещё большему увлажнению. В итоге, дом будет быстро терять тепло и его будет тяжело протопить.

Любителям порассуждать на тему, как легко всё это починить, расскажу, что нужно сделать:

Демонтировать внутреннюю отделку стен, потолка и пола (при этом сломается больше половины) с последующим устранением пустот в утеплении и монтажом пароизоляции согласно инструкции производителя (с проклейкой стыков монтажными скотчами). Пароизоляционный слой должен быть выполнен непрерывным и воздухонепроницаемым, только в этом случае утепление стены каркасного дома будет работать эффективно.
Выравнивание лаг для устранения кривизны и уклона черновых полов.
Демонтаж дверных коробок, геометрия которых имеет отклонения от вертикали с монтажом по уровню.
Демонтаж полов террасы и крыльца с заменой половой доски на террасную доску, смонтированную с зазором не менее 5 мм.

Плюс, судя по уровню производственной дисциплины, во время этих процедур наверняка обнаружатся новые находки.

И возникает вопрос - нужны ли покупателю эти работы и затраты, если дом продаётся ему ни как "аварийный" или "нуждающийся в ремонте", а по цене нового?

Моей заказчице такие расходы оказались не нужны. Кстати, риэлтер, при котором я рассказал её своё краткое резюме по дому, оказался так впечатлён моим зелёным уровнем, что попросил телефон. Не успел я доехать до дома из-под Волоколамска, как мне позвонила его клиентка, сказала, что он очень меня рекомендовал как эксперта и попросила провести обследование дома в другом районе. Я ответил: "Конечно, беру зелёный уровень и еду!" Но это уже другая история.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.

В прошлом году цены на пиломатериалы улетели в космос, а за ними и стоимость строительства загородных домов. Домостроительные компании привыкли к сезонному росту цен, но обычно он составлял не более 15-20% за сезон, что позволяло учитывать эту погрешность при ценообразовании, но к прошлому сезону нас жизнь не готовила. Тем не менее, спрос на домостроение был. Обычно я слежу за ценой по одному из наиболее покупаемых проектов - вот этому домику на 67 квадратных метров:

Осенью 2019 года он стоил 1 450 000 рублей. Осенью 2020 года он стоил 1 720 000 рублей. Осенью 2021 года он стоил 3 200 000 рублей.

Ну, ок, подумали мы. Цены выросли по всему миру, значит когда они снизятся в мире, они снизятся и у нас! Но, как известно, отечественный рынок живёт по другим законам: нефть дорожает - бензин дорожает, нефть дешевеет - бензин дорожает. Мировые цены вернулись на свои места ещё в конце прошлого сезона, но производители пиломатериалов в РФ и не думали снижать стоимость. А зачем, если "пипл хавает"? К тому же, многие продавцы закупились на пике и не собирались продавать себе в убыток. Так, многие рынки закупали фанеру по 1 200 рублей за лист и выставляли её по 1 800 рублей. Но тут случилось несколько событий, которые одно за одним повлияли на лесопереработку в целом. От заградительных пошлин и запретов на экспорт, до которых наконец-то дотумкали в высоких кабинетах министерств, до вишенки на торте - спецоперации.

Лес на корню подешевел в два, а местами в три раза. Но лесозаготовители просто перестали его пилить, ожидая "отскока" к жирным ценам. Тем временем, спрос на рынке загородного домостроения начал уверенно падать, ибо у желающих построить дом появился выбор - купить небольшой замок в Чехии, виллу на берегу моря в Монтенегро или построить каркасник в Подмосковье. Всё это обходилось примерно в одну цену.

Мы, домостроительные компании, пытались договариваться с лесопереработчиками. Предлагали различные схемы работы, в том числе и фьючерсы с предоплатой. Но ответ был один - вставайте в очередь, мы не будем продавать в сезон "себе в убыток" - читай "без навара в 1000%". Ок. Многие компании изменили технологии, стали строить из других материалов или сократили объёмы строительства. И производители, а также перепродавцы пиломатериалов встали перед простым экономическим фактом - если долго повышать цены, спрос не просто снижается, он пропадает.

На днях позвонил друг, который занимается производством топливных пеллет:

Опилок нет. Потому, что ничего не пилится. Т.к. ничего не покупается. Вот тебе телефон нашего поставщика, у них своя большая лесопилка, они согласны на всё! С отсрочкой платежа, с частичной оплатой!

А я говорю: "А чего они ожидали? Что люди будут строить деревянные дома за миллиард? Среди покупателей деревянных домов очень мало миллиардеров. Миллиардеры предпочитают замки и не в этой стране. А для обычных людей цены нужно было снижать в начале сезона, а не в середине, когда вдруг стало ясно, что побарыжить как в прошлом году не получится. Так что пусть себе свои пиломатериалы в задницу засунет теперь. Только пусть берёт строганные, чтобы не занозился."

Ну, и полез посмотреть - что с ценами сейчас. А на бирже вот что...

Добрый день! Как цены на фьючерсы влияют на цены реальных пиломатериалов? У нас скопилось 40000 кубов доски. Европа отвалилась, и куда мне продавать? Может я тут найду ответ?

Конечно, найдёшь! В задницу запихай себе эту доску! Она ведь не просто так "скопилась". А потому, что вы сраную дюймовку продавали дороже метра профильной трубы. Теперь храни эту доску и молись, чтобы она не зацвела, до лучших времён. Это лет 30, по моим прикидкам. Но есть и другой способ - начать продавать в реальных рыночных ценах, а не в ваших фантазиях о дорогих внедорожниках. Тем более, что на внедорожник сейчас не с какими ценами не заработаешь. Если это не Нива, конечно.

Разумные люди уже начали понимать, что задирая цену или сидя на горе дров слона не продашь денег не заработаешь. И снижают цену, стремясь успеть в сезон. А кто-то верит в рост спроса. Мечтатели. На скрине актуальная (25.06.2022) цена на один и тот же лист OSB-3 Калевала 9 мм.

В общем, наступает интересное время. Цены падают вместе с доходами граждан РФ, поэтому, думаю что следом мы увидим снижение спроса на вторичную загородную недвижимость - все, кто хотел, уже отстроились или закупились и сараи в 100 км от МКАД по цене в 2 млн. рублей никого не интересуют. Люди же продолжают мыслить прежними категориями и выкладывают свои развалившиеся халупы и бытовки по цене дворцов.

Пожелаем им удачи в продажах!

Модульный дом Vimob отличается четкими, простыми линиями, вниманием к каждой детали и натуральной цветовой гаммой.

Такой дом одновременно и гармонирует, и выделяется на фоне окружающей природы.

В интерьере использована древесина, есть большие раздвижные окна - такой дом отлично смотрится и на вершине склона, и на самом берегу океана, где остаётся только любоваться пейзажами и наслаждаться жизнью.

Небольшой деревянный домик Cabin on Flathead Lake разместился между деревьями на высоком лесистом участке с видом на расположенное внизу озеро Флатхед.

Дом частично опирается на естественный скальный выступ, частично — на высокие стойки. Это дом для временного пребывания, фактически — лесная дача. Здесь есть гостиная с балконом, спальня, небольшая кухня и санузел с душем.

В результате получилось отличное место для тихого отдыха и наблюдения за миром природы: озером, окрестным сосновым лесом и особенно за орлами и скопами, чьи гнезда поблизости.

Привет, дорогие подписчики и те, кто уже спешит к ним присоединиться! Продолжаем (я писать, а вы читать) цикл публикаций про технологические обследования загородных домов.

Я возвращался с очередного обследования, когда мне в телегу прилетело сообщение с вопросом: "Нет ли возможности провести осмотр дома перед покупкой в Брянске?" Посмотрев на карту я ответил: "Брянск далеко. Но это город нашенский! Вылетаю первым экспрессом!"

Но, конечно, опыт это был для меня новый. Сначала была идея доехать туда на машине, но прикинув как я буду себя чувствовать после 650 км за рулём, решил поехать на экспрессе. Конечно, впервые оторваться от машины, где есть все необходимые инструменты, было сложновато, поэтому пришлось хорошо подумать, что брать, а что не брать с собой. Вот тут-то я понял, что не зря сделал ставку на компактность оборудования - мой чемодан влез в небольшой рюкзак вместе с комбинезоном для принятия грязевых ванн в цоколе, запасными штанами (на случай, если объект вызовет неудержимый ужас) и банкой варенья для заказчика.

В 4 утра я вышел из дома и уже через полтора часа сидел в уютном откидывающемся кресле экспресса Москва-Брянск.

Поезд называется "Иван Паристый", но в салоне не было ни одного вейпера. Поэтому, доехал я без приключений, вежливые проводницы то и дело пытались продать мне "чай и сэндвич", а начальник поезда так вообще напугал. Дело в том, что его речь "Уважаемые пассажиры, наш поезд летит на высоте 10 000 км, температура за бортом минус 50 градусов..." только отзвучала по вагону и тут же он как живой появился из-за спинки моего кресла, с вопросом - всем ли моя милость довольна. Я ответил, что изволю почивать и попросил разбудить в Брянске, чтобы я не проснулся снова в Москве. Такое шоу, под названием "Это город Ленинград" уже было со мной однажды, когда я после двух суток работы пытался приехать домой на метро и каждый раз, как в песне Цоя, меня будил человек в красной шапке, но только на противоположной конечной. Он ответил: "Нам всё равно на конечной в вагоне убираться и всякий мусор мы всенепременнейше выбросим на улицу!" и я, успокоившись этой речью, заснул.

В вагоне было жарко. Снился мне идеальный дом из пеноблока. Тёплый. На утеплённой шведской плите с тёплыми полами, утеплённой вальмовой крышей из клик-фальца, с отделкой испанским мрамором и венецианским стеклом. В общем, такой, каким мне его здесь неоднократно описывали, говоря, что пеноблок - это лучшая технология для строительства загородного дома. "Уважаемые пассажиры, возвращаемся в реальность!" - проговорила проводница. Тёплый пеноблок подмигнул мне тройным теплопакетами с электроподогревом и растаял как мираж. Я открыл глаза и оказался в Брянске. На часах было 10:56.

Мои заказчики - молодая семейная пара (привет, ребята!), встречали меня прямо на платформе, как почётного гостя. После усадили в машину и повезли за город. По дороге мы созвонились с риэлтором, который должен был показать нам дом. Он опаздывал. Я из Москвы успел вовремя. А он из Брянска в область опоздал. Ну да ладно, посмотрим через забор. Дом на 9,5 сотках с общей площадью 255 м2.

Так, на первый взгляд - неплохо. Двускатная кровля, стоит рассекатель напротив кирпичной вентиляционной трубы, которая торчит из крыши - снег не будет скапливаться за ней. Водостоки на месте, козырёк над крыльцом. Снег на крыше, что косвенно говорит о неплохой теплоизоляции подкровельного пространства. Но издалека много не наобследуешь, поэтому я обрадовался подъехавшему риэлтеру, как родному. Он оказался человеком с чувством юмора и презентовал дом в стиле - да, здесь одна половина недоделана, а вторая разрушена, но всё легко привести в порядок, приложив руки. Забегая вперёд скажу, что он был неправ только частично. Во второй части своего утверждения.

Унитаз - лицо хозяйки! А крыльцо - лицо дома. Судя по лицу, дом чувствовал себя похуже, чем я, поспавший менее 7 часов за двое суток. Декоративная отделка осыпалась, обнажив нам его истинную натуру - суровый серый бетон. Лестничная площадка обрела уклон в два градуса в сторону дома и омывала коробку металлической двери студёной талой водой. От этой процедуры дверь не помолодела, как мне рассказывала бабушка, а покрылась ржавчиной и подклинивала.

С другой стороны крыльцо уже не скрывало своих проблем и прямо заявляло, что его дни сочтены. Всё это намекает на то, что дренирования участка не было. Но может быть, проблемы только в крыльце?

Нет. Цоколь также ободрало пучением. Под ним лежит тротуарная плитка, которая в отсутствие хозяев решила гулять самостоятельно. Гидроизоляции нет ни у цоколя, ни у плитки.

С другой стороны штукатурка полностью слетела и на нас смотрит старый знакомый - силикатный кирпич. Из которого вопреки всем нормам и сделан цоколь дома, находящийся выше уровня грунта.

СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции» учит нас, что:

1.3. Применение силикатных кирпича, камней и блоков; камней и блоков из ячеистых бетонов; пустотелых керамических кирпича и камней, бетонных блоков с пустотами; керамического кирпича полусухого прессования допускается для наружных стен помещений с влажным режимом при условии нанесения на их внутренние поверхности пароизоляционного покрытия. Применение указанных материалов для стен помещений с мокрым режимом, а также для наружных стен подвалов и цоколей не допускается.

С другой стороны дома цоколь уже полностью ободран, что разумно. Ибо редкие плазлы плитняка, сумевшие уцепиться за цоколь в борьбе со стихией, хоть и служат символом несгибаемой воли и упорства, но навевают тоску на потенциальных покупателей.

Ок. С отмосткой и цоколем всё понятно, это классический случай. Дренирования нет, водоотведение не обеспечено, гидроизоляции нет. Так давайте же продолжим осмотр, так сказать, с другой стороны цокля - в подвале! Подвал в этом доме большой, с высокими потолками и лестницей из того же силикатного кирпича.

Лестница, кстати, одна из лучших виденных мной. Соответствует всем нормам эргономики, с хорошим шагом, но почему-то с забежными ступенями вместо лестничной площадки. Поэтому спускаешься в подвал как по винтовой лестнице. Романтика... Кто же нас ждёт в этой темноте? Страшные чудовища? Узник, прикованный цепями к стене?

Увы, всё ожидаемо. Протечка цоколя.Причём настолько серьёзная, что после неё пришлось делать ремонт. Причём, судя по разным цветам раствора, дважды. И это в здании, которое само находилось в процессе строительства и ремонта. Выходит, это был ремонт ремонта ремонта. Рекурсия, однако.

Ладно, пойдём на уровень выше и проверим, что у нас там. Для начала посмотрим на стяжку. Она положена на слой пенополиэтилена и вся потрескалась, аки степная почва без дождя. Что же с ней произошло?

На склерометре 20 единиц, а это значит, стяжка примерно соответствует марке бетона М100, классу В7,5 и не соответствует требованиям СП 29.13330.2011 «Полы», согласно которому:

8.5 Стяжки, укладываемые по упругому тепло- и звукоизолирующему слою, должны предусматриваться из бетона класса не ниже В15 или из цементно-песчаных растворов из смесей сухих строительных напольных на цементном вяжущем с прочностью на сжатие не ниже 20 МПа.

Ввиду того, что прочность стяжки в два раза ниже рекомендованных норм, произошли её множественные растрескивания по всей площади заливки. Пожалуй, судя по ситуации с цоколем, стоит завести тепловизор и посмотреть, нет ли протечек в перекрытии пола.

Нет, тут всё идеально! Установлена система рандомных тёплых полов, магистрали радиаторов отопления хаотично разбросаны и приятно греют ноги. Правда не везде. Это очень элегантное решение, которое не раз порадует владельца, особенно в случае необходимости ремонта при протечке.

Если у тех, кто это делал, был проект коммуникаций, я бы хотел на него глянуть. Думаю, схема прокладки труб была бы похожа на карту инопланетян. Какие-то пересекающиеся линии и векторы без всякой логики.

При этом в углах и на стыке перекрытий со стенами наблюдаются утечки тепла с градиентом в 5-8 градусов к температуре помещения.

Окна и входная дверь первого этажа открываются и закрываются с усилием, наблюдается перекос дверной коробки и зажатие окон в рамах.

Уникальная дышащая дверь, которая бы приглянулась сторонникам щеледомостроения. Работает по тому же принципу, что и стена из бруса - ограждающая конструкция есть, а теплоизоляции нету. Свежо! Как деды жили.

Отправимся на верх, нас ждёт тёплая кровля.

Утеплённая крыша, которая является потолком второго этажа, продолжает тему дышащих конструкции и бесстыдно показывает нам своё минерально-ватное естество, через непроклеенную пароизоляцию Folder minima H98 (сделанную в Польше, кстати). Что так про это говорит СП? Да не про Польшу, про пароизоляцию!

В СП 17.13330.2017 «Кровли» мы имеем следующее определение пароизоляции:

Пароизоляционный слой: слой из рулонных или мастичных материалов, расположенный в ограждающей конструкции для предохранения ее от воздействия водяных паров, содержащихся в воздухе ограждаемого помещения.

Согласно СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции»:

8.79 Пароизоляцию ограждающих конструкций следует предусматривать из рулонных и пленочных материалов, окрасочную или обмазочную.
Рулонная и пленочная пароизоляции должны применяться в ограждающих конструкциях, у которых обшивки соединены с каркасом на податливых соединениях (гвозди, шурупы, скобки). При этом пароизоляционный слой должен быть сплошным и непрерывным (рулонные полотнища склеивают, пленки сваривают или склеивают) и укладываться между каркасом и обшивкой.

Понятно, что за дырявой пароизоляцией следуют продувания и конденсация влаги в утеплителе кровли. Но у нас есть комната, где уже сделана отделка, скаты скрыты гипсокартоном и установлены классные мансардные окна.

Но, как сказал риэлтер, с ними есть небольшие проблемы. Их нужно полностью заменить. Потому, что они нетеплоэффективны. И водопроводны. И однопакетны. Кстати, заодно придётся заменить отделку потолка, стен и пола. Потому, что окна два и работают они одинаково. Ну, немножко руки приложить. Никто же не говорит, что дом идеальный.

Вообще, возможно мы просто не поняли систему увлажнения воздуха на мансарде. Вода набирается в стеклопакет и оттуда потихоньку прокапывает в дом, увлажняя пересушенный воздух.

На этом сюрпризы не кончились. Внимательно обследуя стены я порадовался - они идеально вертикальны! Отклонение в пределах 0,05 градуса. Но внезапно что-то насторожило опытного разведчика.

Маленькая трещинка, которая робко протянулась через оконный проём на улицу. Давайте же посмотрим на дом снаружи, какие сюрпризы он нам приготовил?

Все оконные проёмы пошли трещинами в разные стороны. Отчего же это может быть, друзья? Конечно же от отсутствия армопояса и перемычек над проёмами. Как я это узнал? Всё просто - тепловизор всегда показывает армопояс, т.к. его теплосопротивление ниже. В стене из пеноблока он наблюдается так:

Перемычки над окнами наблюдаются точно так же. А в этом замечательном доме перемычки наблюдаются вот так:

В общем, на этой весёлой ноте мы поспешили попрощаться с риэлтером, который предлагал моим заказчикам проехаться в офис и внести залог, чтобы дом не ушёл более расторопным покупателям. Но мы переглянулись и быстро сели в машину. Стало ясно, что:

Со страшной скоростью мы помчались прочь, в сторону единственного в Брянске крупного торгового центра, где уселись на фудкорте и снимали стресс пиццей и другими вкусностями. После ребята отвезли меня на вокзал, по дороге устроив экскурсию по городу.

Жаль только, что после этого технадзора я поседел и постарел лет на десять. :)))

Гастроли в Брянск завершились обратным экспрессом в котором я опять отрубился и проснулся уже в Москве, около часу ночи.

Кто первым в каментах угадает стоимость осмотренного дома, получит от меня приз - 200 рублей на баланс телефона (по РФ).
UPD. Конкурс завершён, победил аккаунт , владелец аккаунта, напишите в каменте любой контакт, через который можно связаться с Вами для уточнения номера телефона. Можно временный e-mail, например.

Следующее путешествие состоится в эти выходные, 11-12 фераля и это будет Санкт-Петербург. И тут у меня вопрос, дорогие Пикабушники из славного города на Неве. Нет ли у вас желания пересечься и поспрашивать меня про загородное домостроение? За два дня мне предстоит 4 технадзора, но я могу выделить пару часов в воскресенье вечером (пока точно не знаю времени). Завалимся в какой-нибудь кабак на окраине и устроим там адский движ с чаем, расчётами теплопроводности и спорами что лучше - каркас или пеноблок. Короче, если что - я и зелёный уровень ждут от вас активности и встречных предложений. И да, если кто-то хочет зацепиться на обследование своего (или чужого, но только не через форточку, а при хозяине) дома в дни моих Питерских гастролей, сигнализируйте, у меня пока свободен понедельник. А если вдруг вас таких много, так вообще перееду! :)

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами, проверка юридической чистоты участка/дома и решение других проблем загородных домов.

Жила-была бабушка. Конечно, бабушкой она была не всегда - у нее был сын, который женился, родил бабушке внуков и умер. Но сноха не бросила свекровь. Ездила из Челябинска в Магнитогорск, ухаживала за ней.

С бабушкой становилось все хуже. Извините за подробности - стены начала дерьмом мазать. Причем, учитывая, что бабушке уже было за 90 (снохе уже под 70), то бабушка еще нормально, долго держалась. Сноха предлагала перебраться свекрови в Челябинск, где поближе за ней ухаживать, но бабушка стояла на своем - здесь жила, здесь и помру.

Кто-то из добрых людей посоветовал снохе признать бабушку недееспособной, взять под опеку и перевезти в Челябинск.

Женщина только начала шевеления в этом направлении, как вдруг бабушка пропала. Вот уж не знаю, какими путями, но сноха прознала, что бабушку поместили в дом ветеранов, а пенсию, под 30 000 р., получают соседи по доверенности.

На этом странности не кончились. В дом ветеранов сноху не пускают. Утверждают, что бабушка сама приехала, сама подписала договор и видеть из родственников никого не хочет.

Женщина все же обратилась в суд, чтобы признать бабушку недееспособной, но и тут не все понятно. Судья уверяет сноху, что та не может подать в суд, ибо как родственником не является. Тем не менее дело рассматривает. Соседи утверждают, что бабушку поместили в дом ветеранов органы опеки, а органы опеки утверждают, что в дом ветеранов бабушку поместили соседи.

В ходе рассмотрения всплыла справка, что бабушка перед помещением в дом ветеранов была психически здорова.

Вся история началась еще в 2019 году, и если поначалу в дом ветеранов не пускали, якобы свекровь не хочет никого видеть, то в 2020 - уже по причине коронавирусных ограничений.

И вот на днях бабушка померла, что в возрасте 92 года не удивительно.

А я сижу и гадаю, что сейчас будет. У соседей интерес понятен - получали пенсию вместо бабушки. Что касается дома ветеранов... я не буду удивлен, если обнаружится, что бабушка составила завещание на квартиру на кого-то из подконтрольных дому ветеранов лиц.

И если завещание всплывет - то в халатность и разгильдяйство такого количества лиц мне не особо верится. А думать, что весь цимес в том, чтобы присвоить таким образом квартиру бабушки, не хочется по той причине, что количество и положение лиц в связке в этом случае меня шокирует.

Да, еще. Рассказал эту историю коллеге, без упоминания географии - он сразу безошибочно назвал и город, и район, где все происходит, добавив, что случай не единичный.

Привет, дорогие подписчики и все те, кто уже спешит подписаться на занимательные рассказы о технологиях загородного домостроения и современных методиках домовпаривания. Написал мне человек, мол, надо дом перед покупкой осмотреть, каркасный. Назначили дату и всё шло хорошо, но я уехал в Питер, а оттуда привёз грипп и свалился на две недели. Хотел попросить коллегу меня подменить, да он уехал на юга. Потом хозяин дома никак не возвращался из командировки. В общем, как-то сразу не пошло. А потом звонит мне заказчик и говорит: "Всё получается, собирайся, покажешь своё колдунство!" Ну, мне-то что собираться - точку на карте давайте, я телепортируюсь. Трусы надену только, да уровень зелёный возьму.

В общем, путь наш лежал в дебри Солнечногорского района, где посреди лесов и полей затерялось подключённое к электричеству СНТ, на краю которого стоял объект моего обследования, внешне очень понравившийся заказчику. Обходим дом по периметру и видим, что архитектура дома абсолютно не соответствует окружающей реальности.

Множество ендов и коньков, нагромождены на небольшом по площади доме с единой целью - понтануться собрать больше снега и воды друг на друга. Дополняют это хозяйство две открытые веранды.

Естественно, дом с утепленной кровлей. Естественно, кровля утеплена плохо. Скаты подогреваются. Снег превращается в лёд, который запирает воду и новые порции снега на крыше. На момент осмотра там собрался немаленький айсберг.

Сосульки висят и на северной, и на южной стороне. Почему сосульки в минусовую температуру являются признаком плохого утепления я писал тут Сосульки против физики. О чём говорят сосульки на вашем загородном доме и почему они могут быть с любой стороны крыши

Продолжаем обход дома. Сзади подшивка свеса снята, на стропилах видны следы потёков воды - это тёк конденсат. Распакована часть фасадной отделки. Хозяин сказал, что хотел пристроить небольшое помещение (но почему-то не сделал никакого фундамента), Скорее всего, фасад сняли когда сушили дом после сильной протечки конденсата. Ну и тут тоже всё в сосульках.

Оригинально решён вопрос с печной трубой. Обычно есть два варианта - пустить трубу прямотоком через перекрытие второго этажа, чердак и крышу, либо выпустить трубу через стену и поднять снаружи, обойдя крышу. Тут выбрали третий вариант - продырявить стену и продырявить крышу. Элегантно. ППУ, естественно, нет - просто дырка и в неё пущена труба.

Идём дальше. Морозное пучение приподняло листы отделки цоколя. И погнало волны по отделке фасада.

Аналогичный случай произошёл с крыльцом - волею проектировщиков и дизайнеров оно стоит под открытым небом, кровля не нависает над ним. А водичка - активно собирается. В результате, морозное пучение крыльцо задрало в сторону дома.

И сломало лист отделки цоколя. Бывает.

Заглянем под дом. Продухов нет, но дыр под декоративным фасадом полно. Узнаем, что там со сваями и перекрытием. Ну и вообще, как там дела? Первое, что мы видим - трубы стояка канализации собранные на ремонтную гильзу. То есть тем, кто притворялся сантехниками, было лень отрезать трубу в размер или не хватило длины трубы и они собрали её из кусочков. А ведь это основной стояк всего здания. Вокруг трубы торчит минвата, герметизировать перекрытие тоже желания не было.

Ну, хотя бы сваи стоят ровно и ок. Правда, под домом всё раскопано-перекопано, видимо работы по подведению коммуникаций проводили осенью и не успели завершить до холодов. Ну и нащельник оторвался в одном месте. А ведь дом свежепостроенный.

После такого осмотра в дом заходить уже и не хочется, но нам надо дать заказчику полный отчёт, поэтому отправляемся внутрь.

Оригинальное решение по проходке трубы через стену. ППУ отсутствует, сендвич обмотан листом базальтового волокна или другого изолятора, из дыры сифонит ледяной воздух.

Запускаем тепловизор. Благо, погода благоприятствует - на улице ниже -10.

Хозяин сказал, что он строитель, сам строит дома в Карелии, и делал всё по уму. В стенах перекрёстное утепление 150+50 мм минваты и это видно - они действительно не имеют следов холода. А вот полы по периметру продуваются. Чему нас учит этот урок? Не все строители одинаково полезны. И строить нужно не по уму, а по технологии, герметично замыкая пароизоляцию пола и потолка с пароизоляцией стен.

Удивительно, что продувания по периметру перекрытия есть и на первом, и на втором этаже. Такого я ещё не встречал. Обычно, второй этаж всегда тёплее и дуть из половых щелей там нечему.

На первом этаже, правда, несколько похолодней и из углов дуют конкретные минуса.

Уличная дверь, по какой-то дизайнерской блажи, пластиковая балконная. Установлена вопреки всем ГОСТам. Результат - дополнительная вентиляция. На стене +23, под дверью -7 градусов.

Ну и по-мелочи. Брус на лесенке раскололся. Не просто треснул, а лопнул наискось. Бывает.

Ещё раз любуемся на вскрытую часть свесов и торчащую из них минвату. И понимаем, что ни перфорированных софитов, ни пластиковой перфоленты для вентиляции кровли установлено не было. Наледь на крыше большая, сосульки уверенные.

Итого:
- у дома местами гуляют сваи (крыльцо), отсутствует утепление цоколя, нет отмостки, нет дренирования периметра;
- кровля имеет серьёзные конструктивные недочёты, которые ведут к конденсации, снеготаянию и накоплению льда на скатах, в дальнейшем это приведёт (или уже приводит, судя по вскрытию подшивки сзади) к протечкам;
- пароизоляция и, вероятно, гидроветрозащита дома выполнены халатно. Результаты видны на тепловизоре и ощутимы ногами (босыми особенно);
- печная труба выведена пожароопасно;
- окна-двери установлены с нарушением ГОСТ;
- имеются мелкие дефекты канализации, водопровода, отделки.

Кровля имеет ограниченную работоспособность и факты перехода её состояния в недопустимое, в результате конденсации влаги в утеплении/протечек. Её ремонт - процедура дорогостоящая, т.к. потребует снятия кровельного покрытия. Пароизоляционный контур незамкнут, его выполнение по нормам потребует снятия внутренней отделки, что лишает смысла покупку готового дома. Внешняя отделка частично разобрана. Печь подключена пожароопасно. На момент осмотра конструкция скорее похожа на недострой, от которого решили избавиться, чем на полноценный дом. Хотя, казалось бы, продаётся он строителем. Или, может быть сторителем?

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и все энтузиасты загородного домостроения! Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе и отвечаю на ваши вопросы.

Сегодня расскажу вам очередную печальную историю о том, что прощающих ошибки материалов не существует, а несоблюдение строительных норм может привести в лучшем случае к большим финансовым потерям. Итак, одевайтесь потеплее и садитесь потеснее - начинаю сказ про ледяной дом.

Это был солнечный, а потому морозный, зимний день. Объект был первым в моём списке, заказчик вместе с хозяином дома запаздывали на полчаса и мне пришлось завести заглушенную было машину. Ибо уже через 10 минут после остановки двигателя ноги мои начали потихоньку леденеть. Ночью было ниже - 30°С и раннее солнышко, пробиваясь сквозь заиндевевшие мётлы берёз, никак не могло нагреть холодный, стоящий без движения, воздух. Чу! Невдалеке раздался звук автомобильного двигателя. Подъехал видавший виды паджерик, из которого вывалился такой же мужчина в китайском пуховике времён 90-х.

Я вышел из машины, поздоровался и спросил: "Это вы хозяин дома?"
- Да - дружелюбно улыбнулся мужчина, поджимая мне руку - я хозяин.
- А я стройконтроль. Будем ждать покупателей или начнём, чтобы времени не терять? - спросил я.
- Пошли, чего мёрзнуть-то... - ответствовал он и мы вошли в просторный заснеженный двор.

Я осмотрел дом снаружи и сразу понял, что строившие его не имели строительного образования. Первое, что бросалось в глаза - качество установки окон. Люди, ставившие их, явно не имели представления даже о том, как должны монтироваться откосы, не говоря уже про знание ГОСТ 30971 "Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам". Периметр оконных рам просматривался полностью, в щелях виднелась монтажная пена.

- Кто это Вам дом строил? - спросил я у хозяина, приходя в себя от увиденного.
- Так эта, я-то сам строитель, технологию знаю! Сам и строил! - гордо ответил хозяин.

В таких случаях я никогда не спорю. Наоборот, всячески поддерживаю расхваливающего свои косяки строителя и поддакиваю ему, что для наблюдающих со стороны знающих людей выглядеть комично. Особенно эти шоу любят мои коллеги аэродверщики, если судьба сводит нас на одном объекте.

- А потом я взял пароизоляцию и установил её снаружи вместо ветрозащиты!
- Ну да, сейчас все так делают! Технология такая.
- Вот и я говорю, технология. А дом я на деревянных пеньках поставил вместо бетона.
- Во-первых, это не пеньки, а по-научному называется "стулья". Во-вторых, так весь Санкт-Петербург построен и уже 300 лет стоит.
- Точно, а ещё...

Короче, так и дискутируем. Хозяин рассказывает мне все строительные премудрости, я поддакиваю и одновременно осматриваю дом. В этот раз был примерно такой же разговор.

По всем стенам снаружи идут волосяные трещины. Вероятнее всего, накосячили с её армированием, нарушили технологию нанесения. Заказчик их не видел, уж больно хорошо "короед" декорирует такие дефекты.

На углах следы усадочных трещин, не установлена угловая штукатурная сетка. Вот и поползло.

Внутри по отделке наблюдалось то же самое.

Все трещины не аварийны, толщина менее миллиметра. Ладно, посмотрим в тепловизор, что у нас с конструкцией?

Мда... На стене сетка из пескобетона, на который положили этот газоблок. Перепад температур между уличной и внутренней стеной достигает 7°.

А по углам вообще печаль...

Углы явно сырые, что неудивительно - конденсат скапливается на холодных поверхностях.

Про окна всё было ясно и снаружи, но в этот раз я впервые увидел даже не иней, а снег и лёд на оконной раме. Скорость притока 1,74 при максимуме нормы 0,3 м/с.

Тепловизор только подтвердил крах тех, кто пытался установить эти окна. Похоже, что местами там не было даже пены.

Вишенкой на торте стал огромный чердак вальмовой кровли, без окон и дверей - попасть в это секретное место можно было только через люк.

Для чего потребовался такой угол наклона скатов и зачем делать утеплённый чердак с высотой более 2 метров в коньке без нормальной лестницы строитель объяснить не смог. Сказал только, что можно сделать там бильярдную. "И пьяным сломать себе ноги, спускаясь из ней на стремянке" - подумал я. А в слух сказал: "Какая интересная идея! А вентиляция здесь есть?" Конечно же, никакой вентиляции там не было (с).

Пароизоляция чердака была также выполнена в местном стиле, без проклейки стыков, в нарушение СП "Кровли" и СП "Деревянные конструкции". И на её внутренней стороне уже наблюдался конденсат.

В общем, можно было констатировать провал хозяина по всем фронтам - ни армокаменные, ни деревянные конструкции у него не удались. Единственный вопрос, который меня беспокоил - почему так холодно? В доме 120 м2 с котлом на 15 кВт, тёплыми полами и дополнительными радиаторами не получалось держать комнатную температуру.

- А что за блоки Вы использовали? - спросил я хозяина.
- Так, эцамое, конструкционные, D600. Надёжные! - ответил он гордо.
- Да, надёжные - автоматически повторил я, выполнив мысленный фэйспалм двумя руками сразу.

Теперь всё стало окончательно ясно. Норма сопротивления теплопередаче для ограждающих конструкций в Подмосковье 3.02 (м²•˚С)/Вт. Это минимум, нижний предел.

2.0 (м²•˚С)/Вт это теплосопротивление бытовки со стеной 100 мм

2.29 (м²•˚С)/Вт это теплосопротивление стены из газобетона D600 толщиной 400 мм, без учёта её неоднородности, пустошовки и теплопроводного раствора, на который положили блок

3.10 (м²•˚С)/Вт это теплосопротивление газобетона здорового человека D400, толщиной 400 мм, без учёта неоднородности

Цифры после буквы D в названии газобетона говорят о его плотности. Так, D300 означает плотность 300 кг на 1 кубометр. Это лёгкий пористый бетон, который обладает ограниченной несущей способностью, но при этом является хорошим утеплителем. Тем не менее, из него можно строить дома малой этажности, если не применять бетонные перекрытия и ответственно подойти к проектированию. Чем выше плотность блока, тем выше его несущая способность (грубо говоря, его сложнее раздавить), но при этом теряется пористость. В результате, плотные блоки позволяют строить двух и трёхэтажные дома с бетонными перекрытиями, но нуждаются в обязательном дополнительном утеплении.

К сожалению, не все строители домов на продажу имеют представление о таких простых вещах. В итоге, если мы не утепляем дом из блоков высокой плотности, мы получаем надёжный, перекрытый бетонными плитами, холодильник зимой и дегидратор летом. Потому, что такой дом, помимо конструктивной надёжности, обладает замечательной тепловой инерцией. То есть, он долго нагревается и долго остывает, а эти качества не самое лучшее для загородного дома. Например, нагревшись снаружи в летний солнечный день, он будет отдавать тепло внутрь всю ночь, до самого утра. И наоборот, хорошо промёрзнув при отключённом отоплении, он ещё долго будет морозить своих владельцев, пока они не прогреют стены как следует. Что, в общем-то я и наблюдал на осмотре. Очередной раз, когда газобетон не простил ошибки. При практически идеальной геометрии и полной конструктивной целостности здания.

Чему нас учит этот урок? Качество материал без соблюдения технологии не имеет никакого значения - получится фигня. Знание технологии строительства без понимания качеств материала и соблюдения строительных норм также не поможет - как бы хорошо ты не сложил стену, ты замёрзнешь, если материал не держит тепло. Чтобы получилось хорошо - не надо делать плохо. Но для этого надо знать, что значит "хорошо".

Как обычно, отвечаю на ваши вопросы в каментах или через контакты в профиле.

Привет, дорогие подписчики и все интересующиеся загородным домостроением. Меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию зданий и сооружений, и строитель домов по каркасной технологии. Много лет пишу здесь о своей работе и борюсь за качество загородного домостроения.

В этот раз будем осматривать элитный трёхэтажник из газобетона, который эксплуатировался более 10 лет. Заказчик хотел его купить и вызвал меня на осмотр всех 500 м2 здания и сопутствующих строений. Хватаем зелёный уровень и бежим осматривать этот блочный дом, пока он не упал.

Дом находился на закрытой территории, проезд по пропускам. Встретить нас должна была консьержка, а т.к. я приехал раньше заказчика, решил в ожидании его осмотреть дом через забор. Первое, что я увидел, большую трещину на стене.

Ну и что? Многие домостроители утверждают, что в этом нет ничего страшного. Подумаешь, декоративная отделка повредилась. С газобетоном вообще сложно накосячить! А если накосячил, то проблемы проявятся сразу же, их будет видно. Поэтому, я не очень напрягся, когда увидел симметричную трещину с другой стороны.

Ну, подумаешь, штукатурка треснула от времени. Бывает такое. Правда, странно, что на одном уровне по всей стене. Но с газобетоном накосячить сложнее, чем с каркасом. Поэтому я снова успокоился. Тем более, подъехал заказчик и нас запустили на территорию.

Первым делом я обхожу здание по периметру и осматриваю его со всех сторон. На углу нас встречает вертикальная трещина расширяющаяся кверху.

Ну, дому 10 лет, всякое может случиться. Усадка блоков, в конце-концов. 0,5 мм на метр по высоте. в пределах нормы. На три этажа вышло 10 метров, вот тебе и 5 мм. А кладка ломается уже при 3 мм перекоса.

Над гаражными воротами предательски выделялась свежая штукатурка, которой заделали трещину, идущую по всей длине гаража. Но трещина снова проступила. Неужели, всё-таки накосячили, хоть это было и сложно?

Ну, давайте всё-таки думать о хорошем. Зайдём в дом и посмотрим под подоконником. Оконные проёмы самые хрупкие места, если есть проблемы с основанием, там обычно и ломается.

Ну, трещинка-то небольшая. Может быть, всё-таки газобетон прощает ошибки? Давайте посмотрим в ванной. Там плитка. Она очень чувствительна к перекосу конструкции. В случае проблем просто отстреливается от стены или трескается напополам.

Ну, тут уж впору врубать Metallica - The Unforgiven, ибо понятно, что ошибки газобетон не простил.

Другая стена - тоже лопнула.

В другом санузле тоже лопнула стена. Но там плитка элегантно разошлась по шву.

Смотрим окна первого этажа и наблюдаем, что их все поджало. Чтобы они открывались, прижимы пришлось шлифануть, уменьшив по высоте, т.к. регулировка не помогла.

Спускаемся в подвал и видим, что там треснул угол дверного проёма.

А противоположный не треснул, но выше на полградуса. Значит, фундамент как-то перекосило. Но подождите, с газобетонными блоками накосячить гораздо сложнее. Да и что тут критичного - два раза мазнул шпаклёвкой и всё! Подумаешь, трещинки.

Ой... А что это? Это разлом стены между мастер-спальней и гардеробной. Да как же так, ведь с газобетоном накосячить гораздо сложнее!

Тут уже шпаклёвкой не обойдёшься, тут конструктивная целостность стены нарушена. Дверка в гардеробную заболела. Не закрываица...

Просто из-за перекоса конструкции здания дверную коробку повело и она зажала дверь. Но это ещё не вся красота. Стеночку разломило насквозь. И обои попортило.

На мансарде тоже стеночка поломалась и обои порвала. Выходит, из обоев неплохие маяки для отслеживания разлома стен газобетонных домов получаются.

И таких трещин, где больших, где маленьких - целый фотоальбом. В чём же причина нарушения целостности конструкции дома из дуракоустойчивого материала? В том, что дуракоустойчивых материалов не бывает. Как я уже говорил, процент домов, построенных по разным технологиям может различаться, но процент брака в каждой технологии - одинаковый. Любую технологию можно испортить, если её не соблюдать. И одно лишь название газобетон, пеноблок, монолит, кирпич и т.п. не должно вводить вас в священный трепет. Плохо построить можно из всего.

Ладно, будем дальше искать причины того, почему блоки лопаются как моё терпение, когда кто-то начинает нахваливать газобетон в противовес другим технологиям.

Заглядываем в подпол, куда практически нет доступа. И видим вот такую порнуху.

Цоколь выполнен из бетонных блоков, уложенных на бетонную фундаментную ленту, выступающую над уровнем грунта на 10 см. Блоки уложены на цементно-песчаную смесь.
Нижний ряд блоков увлажнён вследствии отсутствия гидроизоляции, нарушения работы дренажной/ливнёвой систем.
На кладке наблюдаются известковые высолы, местами отсутствует кладочный раствор.

Толщина швов кладки выполнена с нарушением СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», согласно которому:

9.2.4 Толщина горизонтальных швов кладки из кирпича и камней правильной формы должна составлять 12 мм, вертикальных швов - 10 мм.

В данном случае, толщина кладки превышает 20 мм, местами блоки полопались, их куски лежат на грунте.

Местами в фундаменте использовались деревянные конструкции, которые были частично разрушены в результате гнилостных процессов, т. к. подпольное пространство проветривается недостаточно ввиду малого количества продухов. Кроме того, продухи должны располагаться встречно, чтобы обеспечивать сквозную естественную вентиляцию, что также не было соблюдено. О необходимости продухов и расчёте их количества писал тут Продухи. Зачем и как дырявить цоколь и что будет если этого не сделать?

В результате, увлажнённый цоколь не прросыхает, морозное пучение разрывает кладку с толстыми швами, геометрия основания меняется и трещины идут дальше.

Что наглядно подтверждают не только многочисленные разломы стен, но и треснувшие углы здания.

Угол лопнул хорошо, в середине трещина была шириной 3 мм, а кверху расширялась до полусантиметра.

Я поговорил с консьержкой и выяснил интересный факт - газобетон прощал ошибки ровно 8 лет. Трещины пошли по дому за последние 2 года. Мистическим образом после того, как его владельцы переехали. Консьержка и её муж, который занимался хозяйственной частью (ремонтировал коммуникации, стриг газоны и т.п.) жили в отдельном домике прислуги. Хозяева решили не тратиться на отопление и перевели дом в режим "антифриз", то есть, поддерживали примерно +5 градусов тепла внутри помещений. Учитывая площадь, топить такой дом вхолостую - удовольствие недешёвое даже для богатых. И тут начались проблемы. Дом покрылся сетью трещин, финалочкой лопнула стена в спальне.

Итак, в чём же разгадка мистической тайны мстительного газобетона? Всё очень просто. Пока дом эксплуатировался, все системы работали бесперебойно. В т.ч. и система водоотведения. На кровле установлен греющий кабель, который подогревал свесы, водостоки и дренаж, чтобы отводить влагу от цоколя из бетонных блоков на малозаглублённой ленте. Когда хозяева уехали, они отключили всё лишнее. В том числе и подогрев свесов кровли. Помимо этого, перестали чистить водостоки, они забились хвоей и листвой. Вода стала течь непосредственно под дом, переполняя водостоки.

Цоколь, который ранее подогревался теплопотерями через перекрытие, перестал нагреваться и промёрз. В итоге, первая же зима без стандартного отопления привела к разрушению кладки.

Можно ли было этого избежать? Конечно. Просто не нужно было экономить на утеплении цоколя и отмостки, а также на гидроизоляции их стыка. Тогда внутри подпола всегда была бы плюсовая температура и цоколь бы не подорвало. Подробно писал об этом в посте Гидроизоляция фундамента и отмостки. Влияние утепления цоколя и отмостки на надёжность фундамента. Дренаж

Как видите, не существует технологий, прощающих их нарушение. А несоблюдение строительных норм и надежда на авось запросто могут проявиться и через десяток лет. Чтобы вам не рассказывали маркетологи.

Этим постом начинаю цикл историй про обследования дефектных газобетонных и пеноблочных домов, а то меня упрекнули, что в серии Техническое обследование домов очень много каркасников и щеледомов, что создаёт ложное впечатление высокой надёжности блочных и кирпичных домов, независимое от уровня квалификации его строителей. Будем исправлять этот недочёт.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой личный контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

 Его установили как привлекательное место для туристов, прогуливающихся в этих местах. Дом подвешен на тонких металлических тросах, от чего кажется, что он парит в воздухе.

Каркас выполнен из металла, внутри есть печь, стулья, стол и чердак, на котором при желании можно заночевать. В дом можно подняться по лестнице, которая убирается внутрь.

У французского фотографа Джереми Бухгольца не было денег на покупку квартиры. Тогда он купил гараж в центре города и стал обладателем отличной квартиры.

В Подмосковье хорошая зимняя погода - воздух прогрелся до -29℃, в связи с чем у многих загородных жителей начались ожидаемые проблемы. Дело в том, что наша великая страна не может обеспечить всех своих граждан туалетной бумагой стабильным напряжением в электросети и даже просто его наличием, а газ есть далеко не в каждом городе, что уж говорить о деревнях. Вот, что присылает мне Мосэнергосбыт по цене 6 рублей за кВт-ч (и это ещё хороший результат).

Естественно, при таком напряжении все электроприборы начинают работать не так, как планировали их производители. Лампочки со спиралями накаливания или со светодиодами без стабилизаторов светят тускло, периодически вспыхивая, как в фильмах ужаса. Электроконвекторы, тёплые полы, котлы и водонагреватели начинают работать вполсилы, температура в загородном доме начинает падать. Конечно, в таких условиях ни о каком хождении в трусах уже не может быть речи. Более того, помимо размышлений о величии Родины, на повестке дня начинают возникать другие вопросы. Например, как спасти систему водоснабжения от замерзания с последующим разрывом труб. Или, как не дать сгореть насосу, который не может набрать нужное давление в системе и вынужден крутиться без остановки. Один немецкий насос по имени Wilo, прослуживший мне верой и правдой 9 лет, позавчера последний раз выкрикнул "Alles fur Agrocult" и заклинил помпу - ибо в сети было 160 В, а ефрейтор Стабилизатор, призванный обеспечить стабильность насоса, отдал концы ещё в прошлом году. Я, конечно, обзавёлся другим. И, конечно, он лежит в красивой коробке, ожидая, когда до него дойдут руки. В итоге, руки пришлось занимать заменой насоса. Хорошо, что леруашка уже заработала и сама насосная станция смонтирована в тёплом цоколе, а не где-нибудь на улице. Возможно, насос прожил бы больше, но я включил тёплые полы в бане и они забрали около 1,6 кВт мощности из выделенных на мой дом 8 кВт.

Установка стабилизатора в целом неплохое решение, но во-первых, оно увеличит ваши затраты на электричество (при трансформации будут возникать неизбежные потери), а во-вторых, не спасёт от полного отключения. Которое случилось у меня на следующий день после замены насоса. Тут уж мысли начинают возникать совсем неправильные. Вместо того, чтобы расхаживать по дому в трусах и размышлять о величии своей страны или собственной мании величия начинаешь думать, как бы не врезать дуба во сне, ибо к утру дом может остыть градусов до +14, а системы водоснабжения и вовсе замёрзнуть. Поэтому, начинаешь задумываться о тех временах, когда страна была не такой великой, электричества особо не было, а проблема выживания зимой всё-таки решалась.

У меня в доме и в бане установлены печи. В доме установлена печь с духовкой, в бане каменка. В любой мороз они позволяют сохранять температуру комфорта и ходить в трусах, а по желанию даже без трусов. Вот рассказ 5-летней давности про мою печь и систему отопления. За это время ничего не изменилось, кроме того, что пожизненная гарантия компании Noirot на её замечательные конвекторы превратилась в тыкву аннулировалась в связи с её отсутствием в современной РФ. Но они продолжают работать и даже умудряются справляться при провалах напряжения.

В ролике есть ошибка, регулятор обдува стекла я принял за регулятор температуры в духовке. Но что поделать, из песни слов не выкинешь, да и сама песня не о том а о любви.

Система отопления в моём доме реализована конвекторами общей мощностью 5 кВт, и представленной в видео печью Tim Sistem Lederata Plus (сейчас они доступны только параллельным экспортом, но купить можно) на 9 кВт. Отапливаемая площадь 80 м2. За весь зимний период я сжигаю 1 тонну RUF-брикетов, расходы электроэнергии составляют около 1 000 кВт-ч в месяц. В сильные морозы расходы больше и по деньгам это может обходиться около 9 000 рублей, цена за кВт-ч у меня, как коренного россиянина 6 рублей. Но наличие печи позволяет не переживать о том, что наша великая страна продаёт мне киловатт-часы дороже, чем китайцам в прошлом году.

Все, кому я строил дома, получали от меня рекомендацию о необходимости установки печи, как автономного источника отопления и кухонного прибора одновременно. И последовавшие ей ни разу об этом не пожалели. Особенно, когда у соседей разморозило систему отопления из-за отключения электричества на сутки.

Многие считают что печь в загородном доме это архаизм. Но на самом деле, современные печи замечательно вписываются в интерьер, занимают немного места и обладают повышенным КПД. А главное - они практически всеядны. Вы можете топить их обрезками пиломатериалов, дровами, топливными брикетами или долларовыми купюрами, как Пабло Эскобар, в зависимости от того, чего у вас в избытке. И наслаждаться величием хождения в трусах (или без них, по желанию) при любой температуре за стенами вашего дома.

Про печи я писал в этом посте Есть ли жизнь без газа или почему я советую ставить печь всем своим друзьям?
Если эта тема интересна для моих читателей, то могу заехать в дружественный печной центр, расположенный в моей деревне и сделать обзор на имеющиеся в продаже печи и современные печные технологии в целом.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).

Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и те, кто ещё не подписался! Продолжим полюбившийся вам цикл публикаций про технические обследования домов. И сегодня, чтобы окончательно запутать хейтеров, которые и так не могут понять, кто я - продавец каркасников, ругающий пеноблоки или технадзорщик пеноблоков, ругающий каркасники, будет пост про обследование очередного каркасного дома. Ну как, каркасного... Он как бы полукаркасный. Это жидкий лёд! То есть, твёрдый газ! Он аварийный, но ещё рабочий! В общем, увидите сами.

В этот раз судьба занесла нас с заказчиком на окраину Москвы, где на трёх сотках стоял "жилой дом 76 м2 по цене двухкомнатной квартиры, с тремя спальнями". Который он уже посмотрел без меня согласно инструкциям моего чек-листа Как не потерять всё при покупке загородного дома. Чек-лист для начинающего домовладельца И в целом, он ему понравился. По заверениям продавца, дом был установлен на свайном фундаменте, конструкция была названа - утеплённый брус. Давайте же посмотрим, как выглядит: "Готовый к проживанию дом. Прекрасное место для ПМЖ, прописка - Московская."

Над фото в объявлении явно поработал профи, риэлтору мой почтение. Не каждый сможет запечатлеть дом в столь выгодном ракурсе, засветив его косяки контр-светом.

В жизни он выглядит не так радостно. Первым делом обходим дом по периметру и осматриваем его целиком. И сразу бросается в глаза замятый лист металла, которым отделан цоколь. Из под него торчит какой-то бетонный блок. А также мы видим, что отмостка, выполненная из плитки, выпучена и покрыта льдом. Что означает отсутствие гидроизоляции и утепления цоколя с отмосткой, а также отсутствие дренажа.

Водосточные лотки, расположенные вдоль цоколя, выпучило под углом. Ок, это бывает. У нас же сваи, нам бояться нечего! Заглянем в подпол, посмотрим, как должен выглядеть жилой дом с тремя спальнями в городе Москве.

Так. Что-то я ничего не понял... Что это за остатки пирамид, на которые опираются лаги пола? У нас же свайный фундамент! Неужели нас обманули и подсунули [о]порно-столбчатый? И что это за белая фигня с надписью Tepl (далее неразборчиво)? Ладно, посмотрим с другой стороны...

Ой... Да в этом доме была пенная вечеринка! Посмотрите, сколько пены свисает со всех щелей в перекрытии! Некоторые запенивания жёлтенькие - старые, а некоторые ещё не успели окислиться. Немало баллонов ушло для того, чтобы можно было смело сказать - "дом по цене двухкомнатной квартиры!", вместо "дырявый сарай с обвалившимися перекрытиями". А что случилось с этим матрасом из минваты? Решил, как и я, перебраться поближе к земле?

Здесь мы видим уникальное явление - конструкция дома утепляет сама себя, высыпая минвату на грунт цоколя. Если вовремя подкладывать утеплитель сверху, то со временем всё подполье забьётся минватой и снизу будет тепло! Ладно, давайте посмотрим, что это за загадочный Tepl...

А... Я этого Tepla в Химках видал, деревянными... в смысле, знаю я, что это за утеплитель. Это стеновая сэндвич-панель Teplant, одноимённого Самарского завода. Как мы видим, стеновая панель отказалась вступать в половой контакт и пытается убежать из дома. Ладно, отправляемся в дом и посмотрим, что же там с полами.

Даже не знаю, за что хвататься. Пошёл налево, пошёл направо. Куда ни приложи зелёный уровень, он показывает 250 Полуляхов из 250.

На полах знатная разуклонка во все стороны. Что и не удивительно, дом стоит на бетонных блоках, брошенных на землю. Дренирования и гидроизоляции периметра нет. Морозное пучение - это вам не это!

Изнутри готовый к проживанию дом выглядел так, будто его уже начали разбирать для вывоза на свалку, но притормозили. Чтобы в каменты не набежали очередные правдорубы, которые скажут, что "технадзорщик не привёл ни одной нормы", замечу, что настольная книга любого электрика - ПУЭ (Правила устройства электроустановок) учит нас, что:

Часть 3. Пункт 2.1.20. Конструктивные элементы зданий и сооружений, замкнутые каналы и пустоты которых используются для прокладки проводов и кабелей, должны быть несгораемыми.
Часть 3. Пункт 2.1.58. В местах прохода проводов и кабелей через стены, междуэтажные перекрытия или выхода их наружу необходимо обеспечивать возможность смены электропроводки. Для этого проход должен быть выполнен в трубе, коробе, проеме и т. п.

Тут никто этим не парился. Просто пучок проводов идёт через стены. Ну, отрезали уголок от OSB. Плохо, что ль?

Все окна перекорёжены, открываются с трудом, как и часть дверей. Если присмотреться, то можно увидеть нарушение геометрии рамы. Левый стеклопакет готовится на выход, но пока держится.

А из нашего окошка, тянет минусом немножко! Тут видны попытки что-то заклеить пенофолом, но они не увенчались особым успехом. Между тем, ГОСТ 30971-2002 Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам, говорит нам:
5.4.3 Конструкция и материалы внутреннего слоя должны обеспечивать надежную изоляцию материалов центрального слоя от воздействия водяных паров со стороны помещения.

Качество утепления видно на термофото ската мансарды. Хотя, градиент температур не так велик, как внизу, где сквозит из каждого угла и плинтуса.

Система водоподготовки представлена просто набором фильтров. Качество монтажа достойно отдельного описания. Матом. Но я не буду.

Судя по состоянию фильтров, либо в доме используется замкнутая система водопотребления (как на космическом корабле, где космонавты перерабатывают стоки в питьевую воду), либо источник воды содержит железо и система очистки воды должна включать фильтровальную колонну и систему минерализации. В противном случае, высокожелезистая вода пригодна только для технических целей.

На прощание проверим примыкание кровли козырька.

Понятно. Расходимся. В общем: "И так у них всё!" Натуральный сарай за миллионы. Помещение аварийно, перекрытия рискуют продолжить своё разрушение в любой момент. Одно радует - падать невысоко и мягко, весь подпол засыпан минватой, выпавшей в осадок от того, как смонтированы SIP-панели. Можно ли назвать этот дом каркасником? Не уверен, т.к. те, кто его строили, даже не задумывались о какой-либо технологии. Вопрос стоит гораздо шире - можно ли вообще называть такое домом?

Конструктивно это утеплённый сарай со всеми удобствами, который стоит на дорогой земле. Покупать его можно только под снос, с целью построить на этом месте что-то годное. С московской пропиской. И метро рядом.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.

Привет, дорогие подписчики и те, кто уже спешит подписаться! Под вчерашним постом про растрескавшийся кирпичный дом один из комментаторов написал:

Действительно, в 2/3 случаев, а то и в 3/4, "строили для себя" означает, что вы наткнётесь на полный шлак. Но при этом, зачастую, хозяева вам ни капли не соврут. Просто потому, что они разбираются в строительстве не лучше покупателей. То есть, никак. И конечно, у меня для вас есть история на эту тему. И будет она про обследование каркасника.

В начале зимы мы с моим заказчиком собрались на осмотр дома перед покупкой. Обычно я прошу заказчика сначала съездить на объект самостоятельно и проверить дом по моему чек-листу, про который я писал в посте - Как не потерять всё при покупке загородного дома. Чек-лист для начинающего домовладельца
Во-первых, красивый на фотографиях, дом может не подойти заказчику в реальности. Например, иметь хороший конструктив и красивый вид на мусорный полигон. Или находиться под высоковольтной линией. Или не иметь никаких коммуникаций и перспектив их подключения. Во-вторых, если конструктив дома может быть самостоятельно отбракован заказчиком по чек-листу, мне нет смысла забирать у него деньги, чтобы подтвердить очевидное с порога. Поэтому, все мои заказчики на осмотр дома перед покупкой сначала едут смотреть дом самостоятельно, а потом уже берут меня с собой, чтобы удостовериться в тех моментах, которые они не могут проверить самостоятельно.

В этот раз заказчику дом понравился два раза. Сначала на фотографиях с Авито, где он действительно выглядел весьма привлекательно. А затем по результатам осмотра и проверки по моему чек-листу. В общем, мы отправились на объект с твёрдым намерением купить его, если у него не будет проблем с конструктивом.

Предварительно я связался с владельцем и запросил у него всю доступную информацию по дому. Он оказался общительным и приятным человеком, сказал, что дом строили для себя, прислал мне видео процесса строительства, которое снимала его супруга, а также архитектурный проект дома от подрядчика.

Меня немного смутили два момента. Первый - на видео дом был обшит OSB и при этом изнутри также присутствовала гидроветрозащита.

Это означало, что ни бригада, ни те, кто писал техничку для бригады не понимали принципов каркасной технологии. Такое размещение гидроветрозащиты не только бесполезно, но в некоторых случаях даже может принести вред. От внешней среды она не защищает, но при этом будет собирать любую влагу на внутренней поверхности OSB при нарушении пароизоляции внутренней части стены.

Второй - крыльцо находилось под скатом кровли, что не только вызывает неудобства вследствие засыпания его снегом, но также может стать причиной травмы при падении льда.

Но в целом, первая проблема это не какое-то злостное нарушение, скорее просто бесполезная часть конструктива, влияние которой легко проверить. А вторая лечится строительством козырька. Поэтому мы выехали на просмотр.

Обычно, первым делом я обхожу дом по кругу. В принципе, у меня есть дрон, но с ним много возни и я достаю его только если нужно обнаружить повреждение при явной и серьёзной протечке кровли, если нет доступа на чердак. И первое, что бросилось мне в глаза - сайдинг выдавило и погнуло по всей высоте фасада.

Фундамент у дома был свайный, поэтому я подумал, что такое поведение стены вряд ли может быть связано с его выпучиванием или перекосом. А поведение было жёсткое.

Вся стена пошла волнами, обнажив OSB. Помимо этого, отсутствовали ветровые планки и подшивка свесов, но заказчик был готов к небольшим доработкам, поэтому на эти вещи можно было не обращать внимания. А вот отсутствие гидроветрозащиты и контробрешётки в составе кровельного пирога бросалось в глаза. Ну, ок. Посмотрим, что происходит в цоколе.

А цоколь выполнен из дерева, которое соприкасается с грунтом. И в нём нет ни одного продуха. Что привело к вот такому инею на внутренних стенках. По весне он превратится в воду и начнёт активно впитываться в древесину. В темноте, влаге и тепле на ней рано или поздно вырастут грибы, но не те, которые мы любим собирать в лесу. Как этого избежать я описывал в посте: Продухи. Зачем и как дырявить цоколь и что будет если этого не сделать?

Для обеспечения вентиляции, необходима организация продухов в цоколе. Количество продухов и их размеры считаются согласно рекомендациям СП 54.13330.2011 «Дома жилые многоквартирные». Их площадь должна быть не менее 1/400 площади подпола, расположены они должны быть попарно, друг напротив друга. Крайние продухи располагаются на расстоянии не более 50 см от углов здания и при этом не ниже 25 см от уровня грунта.

600Х800 = 480 000 см/400 = 1200 см — общая требуемая площадь продухов
1200/120 (диаметр вентвывода) = 10 — общее количество продухов.

Монтаж противомышиной сетки тоже впечатлил. Этакие гамачки для комфортного отдыха грызунов. Честно говоря, даже не могу представить, каким образом добиться такого результата. Разве что, ходить по предварительно закреплённой сетке. Другого варианта закрепить её таким образом я не вижу. Даже если делать это прямо из подпола, получится ровнее. Но это тоже не основной элемент конструктива, а мне надоело ползать по грязи и мы решили посмотреть дом изнутри.

А внутри внешне всё было очень красиво, потому, что супруга хозяина - дизайнер. Все комнаты были обставлены и задекорированы замечательно. Дом имел хорошую качественную лестницу, что редкость в домах подобного уровня. В общем, обстановка была милой и уютной, но нас интересовал конструктив. А с ним всё было не так гладко.

Например, пароизоляция в месте примыкания матицы к стене дома не была проклеена и просто болталась внутри щели.

Выяснилось, что дом имеет многочисленные продувания со значительным градиентом температур. В центре как раз термофото той самой щели, мы видим, что разница между температурой в помещении и самой холодной точкой составляет более 13 градусов. Одновременно с этим обнаружились продувания по углам пола первого этажа и небольшой перекос полов от центральной оси здания к боковым стенам.

Эти наблюдения заставили меня вновь отправиться в подпол, чтобы удостовериться в стабильности основания и сохранении его правильной геометрии. Я прополз весь периметр подполья по жидкой глине и мои старания были вознаграждены.

Как выяснилось, со стороны разъехавшегося сайдинга, дом 6х8 стоял всего на 3 сваях. Фактически, строители сэкономили 2 сваи, закрутив два ряда по 3 сваи, а остальные два - по 4. Обвязка дома получилась с безопорным трёхметровым пространством.

Для домов 6х8 метро производители свай рекомендуют свайное поле 4х4. Извлечение двух свай из свайного поля позволило строителям сэкономить 10 000 рублей - максимум. А результатом стало ослабление несущей конструкции.

Сами сваи смонтированы халатно, без трамбовки грунта вокруг ствола, оставлены лунки в которые набиралась талая и дождевая вода, размягчая грунт и снижая стабильность свай.

Всё это, вкупе с утеплением пола и стен 150 мм минваты между лагами, позволили сделать вывод, что дом находится в стадии перехода из ограниченно-работоспособного в аварийное состояние в результате множественных нарушений технологии строительства.

Самое печальное, что хозяева действительно строили для себя. И со своей стороны они сделали всё, что от них зависело. Они с любовью отделали и обставили дом изнутри. Они облагородили участок и подключили коммуникации. И по всему видно, собирались оставаться в этом доме надолго. Жаль только, что подрядчик построил им очередной дом на продажу.

Естественно, от такой покупки мы отказались. А сегодня на Авито я случайно наткнулся на объявление, что данный дом сдаётся в аренду. Вероятно, продать его не удалось.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.

Привет, дорогие подписчики и все интересующиеся загородным домостроением и недвижимостью. Спасибо всем, кому небезразлична моя судьба и кто задавал вопросы - куда я пропал. Действительно, перерыв в постах больше месяца, но были семейные обстоятельства - случился инсульт у мамы, пришлось разбираться с этим вопросом. Кроме того, один канал предложил участвовать в съёмках телепередачи про загородную жизнь, для чего пришлось экстренно приводить в порядок участок и дом. Ну и работа - стройконтроль и технадзоры каждый день. В общем, вечером просто падал в кровать, с утра в глазах появлялась надпись, как у Терминатора "Включён резервный источник питания" и я снова отправлялся в бой. Сейчас мама поправилась, съёмки закончились и я снова с вами!

Сегодня расскажу вам историю о технадзоре загородной усадьбы, расположенной в 80 км от Москвы, на 50 сотках земли, на берегу пруда. Заказчица стукнулась мне в телегу и попросила "посмотреть загородный дом больше 200 м2". А я и не против. Выставил за него обычную цену. Подъехал на адрес чуть раньше. И тут что-то насторожило опытного разведчика. То ли пост охраны при въезде на участок, то ли просматривающийся за забором комплекс строений, больше напоминающий дом отдыха или рыболовную базу, чем обычный загородный участок. Подъехала заказчица и я сразу предупредил, что цена оговаривалась за один дом, поэтому мы обследуем один дом. На что она ответила - ок, если будем смотреть другие, договоримся отдельно. Другие - значит их там несколько. Ну, что ж. Начнём с основного.

Дом больше 250 квадратных метров, построен из кирпича на заглублённом фундаменте (потолки подвала больше 2,4 метров), под крышей из настоящей керамической черепицы. Такое встретишь нечасто. Фактически, за последние пять лет мне попадалось три-четыре дома с такой кровлей. По заверению милой девушки-риелтора, дом в идеальном состоянии за исключением подвала, использующегося как тренажёрка. Рабочие забыли отключить воду и подвал на время стал бассейном. А в остальном - заезжай и живи! Ну, что же - начнём с обхода здания снаружи.

Внешняя отделка под фахверк, выполненная в виде штукатурки и декоративных деревянных элементов, пошла мелкими трещинами по всему периметру здания.

При этом перекоса фундамента или стен в результате морозного пучения нет. Но есть разрушение декоративной отделки цоколя - то есть, несмотря на ливнёвку и дренирование периметра, морозное пучение всё же присутствует.

Это нам на руку - посмотрим, из чего же сделан фундамент этого элитного дома? Склерометр показывает среднее значение 40 единиц, что равно примерно 41,6 МПа, а это значит, использовался бетон марки М400, класса B30, что безусловно хорошо и превышает требования СП более, чем в 2 раза.

Кровля, на первый взгляд выглядит неплохо. Черепица и ендовы смонтированы технологично, обходы труб герметизированы, установлены снегозадержатели.

Однако, под домом обнаруживаются настораживающие обломки. Это куски колотой черепицы. Она потрескалась на морозе.

По заверениям риелтора, черепица приехала аж из самой Германии. Но дело в том, что в данной ситуации это не плюс, а минус - найти такой же материал на замену будет сложно. Придётся изготавливать его штучно и затем пытаться попасть в цвет. Однажды я так делал, это непросто. Проще демонтировать крышу другого строения и использовать её как расходник.

Тем не менее, осколки - это ещё не факт. Сверху, из мансардных окон, кровля выглядит вполне себе целой. Ну, частично откололась черепица по краю. Это не такой уж серьёзный дефект.

Поэтому, полезем на чердак. А он в этом доме большой и Г-образный. И уже в первой секции нас ждут неприятные открытия - крыша течёт. Мы видим, что вся стропильная система в разводах, а также имеются следы потёков на гидроветрозащите. Кстати, прикол - доска на стропилах нестроганная, при строительстве использовалась естественной влажности. Такое не свойственно даже среднеценовому сегменту загородных домов, я уж не говорю про элит-сегмент. А тут такая вот экономия.

Местами гидроветрозащита отсутствует и мы можем наблюдать солнышко через колотую черепицу.

Там где она есть, местами тоже не лучше - солнечные зайчики пляшут на гидроветрозащите. Во время дождя сюда льётся водичка.

Но самый эпик ещё впереди. Во второй секции чердака снегом заломило снегозадержатель, после чего в кровле образовались сквозные дыры по всем точкам его крепления.

Некоторые отверстия солнечные зайчики прогрызли насквозь. В результате чего возникла постоянная течь по периметру стены как снаружи, так и внутри.

Часть воды ушла в перекрытие входной группы. Оно было подшито гипсокартоном, он не выдержал и растворился. Воды было много. Особенно весной, при снеготаянии.

А вот и причина проблем снаружи. В момент первого обхода здания я её даже особо не заметил. Ну, погнуло немного снегозадержатель, бывает. Но по факту - именно этот дефект привёл к неприятным последствиям и это не только протечка.

Внутри мы наблюдаем следы протечек по стенам и тут же обнаруживаем грибок. Местами он уже вылез из под обоев.

Учитывая то, что изнутри кирпичные стены обшиты гипсокартоном, который увлажнялся неизвестное время и находился в тёплой среде (в доме поддерживалось тепло, чтобы не разморозило коммуникации), можно предположить, что грибка внутри немало.

В общем, после таких открытий энтузиазм моей заметно заказчицы ослабел, особенно учитывая то, что дом и без этих проблем нуждается в ремонте. Но мы всё же пробежались по участку, посмотрев другие объекты, среди которых были: гараж на несколько автомобилей, домик прислуги, гостевой дом и погреб, до половины наполненный водой.

Большая часть строений имела черепичную кровлю и, соответственно, течи через неё. Вот, например, крыша гаража.

Местами разрушения могли быть устранены косметическим ремонтом, как, например, разрушение декоративной отделки цоколя гостевого домика морозным пучением.

Но большая часть строений нуждалась как минимум в переборке крыши, а основной дом, помимо ремонта кровли и вскрытия стен, нуждался ещё и в зачистке от грибка.

В итоге, от покупки заказчица отказалась. Я считаю, что это разумно. 20 соток в этом районе стоят порядка миллиона. Да, они не будут на берегу пруда. Но имея бюжет в 50 млн. рублей можно приобрести 50 соток земли и выстроить там комплекс зданий из пеноблока или тёплой керамики, который будет не только лучше по дизайну, но и значительно энергоэффективнее главного кирпичного дома усадьбы. Который, по словам риелтора, утеплялся неоднократно. Оно и неудивительно - кирпич один из худших стеновых материалов с точки зрения теплосопротивления.

Надо сказать, что я ожидал от этого объекта большего, исходя из его стоимости. А по факту, он оказался весьма рядовым домом, с многочисленными мелкими дефектами и следами экономии везде, где возможно.

Спасибо, что остаётесь со мной после перерыва в публикациях, сейчас их будет много ;)

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.

Часто в диалогах о том, какой дом лучше, всплывает тема ликвидности - то есть возможности быстрой продажи недвижимости по рыночной цене. И многие заявляют, что кирпичные дома это самые ликвидные активы. Мол, стоит выставить их на рынок, с руками оторвут по рыночной цене. Давайте поговорим об этом.

Первое, что вам нужно знать при покупке дома из кирпича, что не все йогурты кирпичные дома одинаковы. Кирпичный - это характеристика материала стен. А вот исполнение может быть совершенно разным.

Традиционное для СССР и РФ до 2010 года исполнение - стена в полтора-два (толщина до полуметра) керамических (красных) кирпича, как пустотелого, так и полнотелого. В некоторых печальных случаях - силикатного (белого). На фото пример такой постсоветской постройки, выполненной по традиционной технологии:

Вот, что пишет о нём продавец:

Расположение - 90 км oт МКAД или 15 км oт г.Ceрпуxoв (неплохо с точки зрения ликвидности)
Дом: 2-этaжный, кaпитальный, из киpпичa (в 2 кирпича!), что гаpантирует тепло зимой и прохладу летом.
Дополнительно: Собственный гараж для вашего автомобиля (не нужно чистить снег зимой!).

Ну, там ещё и участок расположен в живописном месте в окружении хвойного леса — чистый воздух и потрясающие природные пейзажи круглый год.

Просят за него 3 300 000 рублей, что очень немного для дома с таким бэкграундом:

Участок 10 соток в Серпуховском районе, за Окой, относительно недалеко от Пущино (10 км) и Серпухова (20 км по карте), в стародачном месте будет стоить не менее 300 000 рублей.

Итого, шикарный кирпичный особняк 100 м2 за 3 млн.! При том, что в этом же СНТ продаётся брусовый утеплённый (вопрос как, но всё же) дом сравнимой площади на таком же участке в 10 соток за несколько иную цену:

А рядом, в деревне Шепилово, за 9 млн. продаётся дом из газобетона без чистовой отделки, но уже 125 квадратов и с вот такими вводными:

Учacтoк ИЖC - 10 cоток прaвильной фopмы на возвышeннocти, гpаничит c лecом. В 5 минутax пешком автобусная остановкa. Автoбуc нa Mоскву нoмeр 359-ходит paз в чаc, нa Сеpпуxoв-Пущино кaждыe 15 мин. Kpуглогoдичный пoдъезд, зимой дoроги чистят. Отличное тихое место для постоянного проживания.

Так почему же кирпичный дом оказался самым ликвидным дешёвым и пр этом его всё равно никто не покупает?

Норма сопротивления теплопередаче для ограждающих конструкций (стен) в Подмосковье равна 3.00 (м²•˚С)/Вт. Это её нижний предел. То есть, это дом, который не разорит вас на отоплении зимой. Если же мы говорим про какую-то энергоэффективность, то желательно иметь теплосопротивление стен выше этой нормы.

Стена в два пустотелых кирпича, уложенная на раствор с перлитом (с низкой теплопроводностью, так то клали на обычный цементно-песчаный) имеет тепловое сопротивление 1,55 (м²•˚С)/Вт. То есть, в два раза ниже нормы.

Строительный калькулятор при этом ругается, но говорит типа: "Жить можно, если топить как не в себя." Понятно, что затраты на электрическое отопление такого дома в зимний период будут просто космическими.

Такая же стена из полнотелого кирпича будет иметь теплосопротивление 0.88 (м²•˚С)/Вт.

Тут уже калькулятор говорит: Ограждающая конструкция не удовлетворяет санитарно-гигиеническим нормам по тепловой защите. Эксплуатация такой конструкции недопустима.

Что означает - зимой замёрзнешь нахер, как не топи. Силикатный кирпич считать не будем, там вообще грусть.

И если мы пойдём смотреть дальше, то обнаружим, что цена кирпичных домов с участками в Серпуховском районе Подмосковья в целом ниже, чем стоимость каркасника или бруса.

Тут честно пишут: "Дом пpигoдeн для кpуглогoдичнoгo проживaния , тoлщина стен 51 сантиметр." Да, пригоден. Но цена на отопление вам не понравится.

Но есть кирпичные дома, которые продаются сильно выше среднерыночной цены. Почему? Они построены по современной технологии - из тёплой керамики (Поротерма) обложенной кирпичом или в две кирпичные стены с утеплением между ними.

В итоге, что получается? Если мы строим качественный кирпичный дом - это дорого. И вероятность его быстрой продажи по близкой к рыночной цене очень мала. То есть, это хороший дом для постоянного проживания, энергоэффективный и конструктивно надёжный, но совершенно неликвидный - ибо заслуженно дорогой. Если же мы строим поделие со стеной в два пустотелых кирпича на цементно-песчаном растворе, получаем холодную халабуду, которую можно впарить занедорого только любителям стройки на века и передачи своего геморроя с отоплением потомкам. А их становится всё меньше. И потому, висят такие домики годами, в ожидании своего любителя стройки на века.

Кто-то спросит - а как же купцы старину строили себе кирпичные дома из полнотелого кирпича? Там во-первых, толщина стен была не менее метра, во-вторых, внутри стен делали вентканалы для прогрева стен, а печь ставили самой нижней точке, в топочной и топили её зимой круглосуточно, а осенью-весной - периодически.

Кстати, ещё одна беда подобных кирпичных домов - утеплять их нужно снаружи, чтобы использовать теплоёмкость стен. А это значит, потребуется выполнить ещё одну внешнюю отделку. Обкладывать кирпичом по утеплителю как-то тупо, поэтому люди просто делают вентфасад из сайдинга или фиброцемента.

Вот и вся ликвидность. Либо современный и дорогой, либо древний и бессмысленный. Либо древний, бессмысленный и дорогой, как многочисленные рублёвские и барвихинские постройки с площадями в квадратных километрах и миллионными затратами на эксплуатацию.

Как обычно, на все вопросы отвечаю в каментах или через контакт в профиле.

Привет, дорогие подписчики, снова пишу по следам очередного технадзора. На этот раз судьба занесла меня за город Переславль-Залесский, в гости к одному из пикабушников, который купил дом из силикатного кирпича в деревне и начал в нём жить-поживать.

Помимо того, что стены дома выполнены из силикатного кирпича без какого-либо утепления и при температуре -3°C снаружи на стенах местами +14°C, у него была проблема посерьёзнее. А именно - он начал расползаться. Во-первых, отстрелился кирпичный тамбур. Во-вторых - и это напрягло хозяина больше, по цоколю вверх, через продухи пошли трещины.

Ну, что же, как обычно, начинаем осмотр с подполья. А там... Очень сыро. Как сообщил владелец, по весне в подвале стоит 20-30 см воды, а раньше её стояло ещё больше, поэтому прежние владельцы углубили подпол и установили в нём дренажную трубу, которая должна была отводить воду ниже по участку.

Лаги пола выполнены в виде лафета, обработанного битумом. Но всё равно деградировали процентов на 30-40. Годы во влажной среде дали о себе знать. В большинстве мест гниение прекратилось и осталась просто сухая трухляшка. Естественно, никакого утепления полов нет, это просто доски, брошенные на лаги сверху.

Через эти доски активно теряется тепло из дома. Благо, есть газовое отопление и электричество в два раза дешевле, чем в Подмосковье. Поэтому в целом - жить можно.

Тепло, утекающее через перекрытие, сталкивается с холодом промёрзшего цоколя, превращаясь в иней, а при потеплении - обратно в воду. Все стены влажные, под ногами глинистая жижа. Продухи на зиму закрыты, ибо если их открыть, то полы будут ледяными.

Под печь сложили отдельную опору, из силикатного кирпича, который стоит прямо во влажном грунте. Я уже говорил о том, что СП запрещает использовать силикатный кирпич во влажных средах. Уважаемые коллеги поправили меня, что только в случае наружных стен. И что современный силикат гораздо лучше переносит увлажнение. В данном случае как минимум месяц в году эта опора стоит в воде. А кирпич сделан, кажется, около 20 лет назад.

Но всё это не может являться причиной, поэтому смотрю дальше. И тут обнаруживается такое, что я почувствовал себя как в песне группы Багровый Фантомас: "Я сел послушать сердца стук, и ни хрена не слышу"...

Как такового фундамента у дома не оказалось. В деревнях так строили довольно часто - просто рыли траншею и сыпали туда всякий мусор - бутовый камень, распиленные спинки и сетки металлических кроватей, а после проливали цементным молочком, чтобы образовалась хоть какая-то связь. В принципе, такой фундамент может работать, но не тогда, когда он откопан.

В самом низу под фундаментной лентой лежат дубовые брёвна. Надеюсь, они не из ботика Петра, что стоит на Плещеевом озере. Кстати, хотел я было окунуться там на обратном пути, но не нашёл проруби. И вообще, Переславлем-Залесским я был расстроен. Это очень недооценённый город. Из него можно было бы сделать действительно жемчужину Золотого Кольца, а на деле - это большой пустырь с одной центральной улицей, которая забита Пятёрочками и Магнитами, вперемежку с Дикси.

В общем, с цоколем как-то так - местами часть фундамента просто висит в воздухе на глиняных холмиках.

Забавно выполнена крыша - строители как-то промахнулись с центральной осью здания, поэтому пришлось выполнять стропильную систему с опорой на лежень в виде бруса, который опирается на стены дома. Хотя, казалось бы, можно было либо собрать асимметричную крышу, либо изначально выполнять стену по центральной оси - там 40 см разницы.
Само перекрытие чердака утеплено по-старинке, керамзитом.

В принципе, с конструкцией дома всё понятно, можно делать выводы. Итак, мы выяснили, что дом долгое время сохранял свою конструктивную целостность, но внезапно начал трескаться после того, как у него углубили подполье. В результате этих действий имитация фундаментной ленты была освобождена и часть её "поплыла" внутрь подвала. Стены стали проседать вниз по слабым местам (продухам), именно поэтому трещины не пошли выше. Отсутствие отмостки, утепления и гидроизоляции цоколя снаружи также негативно влияют на стабильность системы.

Теперь о пресловутой теплоэффективности толстых кирпичных стен в сравнении с каркасным "домиком Нуф-Нуфа".

Норма сопротивления теплопередаче для Ярославля составляет 3,26 и её почти обеспечивает перекрёстный каркас толщиной утепления 150 мм.

А вот кирпичная стена из полнотелого силикатного кирпича при толщине в 60 см не соответствует норме в 4 раза.

И как видим, пресловутая крепкость кирпичных стен тоже весьма зависит от качества основания.

По результатам обследования выработан план мероприятий реконструкции дома, чтобы перевести его из ограниченно-работоспособного в жилое состояние. Чтобы прекратить разрушение фундамента, потребуется отливка подпорных стен цоколя, организация теплой отмостки и дренирования по её периметру. Дом будет утеплён, перекрытие пола и кровля будут заменены. После ремонта у дома будет тёплый подвал, который можно использовать в качестве мастерской, а сопротивление теплопередаче у стен достигнет 3,12 (м2х°C)/Вт.

А, забыл. Думаю, многих из вас терзает вопрос, почему этот тамбур отстрелился от дома?

У него просто не было фундамента. Вообще.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами и решение других проблем загородных домов.

P.S. Хотел поставить пост на автопубликацию в понедельник, но подумал, что и так не часто балую подписчиков последнее время. Так что ставлю на 9 утра воскресенья. В это время я буду ехать на очередное обследование дома перед покупкой, на этот раз в Калужской области. Поэтому, отвечу на ваши комментарии не сразу, но позже - обязательно!

Полтора года назад наблюдая за ростом цен на недвижку решил купить/построить дом. После прохождения серии квестов - земля, коммуникации, застройщик или своими силами, из каких материалов, сколько этажей, планировка, ипотека/кредит/долгострой и т.д. в сухом остатке остались лишь фотки изменений на участке.

Речь за малым - отделка, мебель, забор, придомовая территория, беседка и сад.

Но до сих пор не верю, что это не виртуальная игра, а реальный дом, мой дом.