Привет, дорогие подписчики и те, кого интересует тема загородного домостроения. Меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию зданий или, как обычно нас называют, технадзор. Сегодня я расскажу вам о нововведениях в условия строительства по льготным ипотекам. Итак, начнём наше небольшое расследование.

Как работают эскроу-счета для льготных ипотек. И к чему это приведёт

Если вы не знаете, то у нас действует несколько льготных программ ипотечного кредитования. Ипотека для айтишников, семейная и сельская ипотеки. Ещё есть дальневосточная, военная и другие, которые вам скорее всего не дадут. Все эти ипотеки выдавались по льготной ставке (часть ставки государство выплачивало банкам в виде субсидий). Суть этих ипотек заключалась в том, чтобы привязать важных для государства людей к недвижимости и таким образом предотвратить их телепортацию в места, где ипотеки дают под 5-6% без всяких льгот, зарплаты повыше, уровень жизни получше и никто не блокирует YouTube.

Конечно, многие сограждане начали строительство по этим ипотечным программам и за прошедший год я отсмотрел не меньше сотни договоров подряда по ипотеке. Загвоздка в том, что интересы банка заключаются в том, чтобы выдать вам кредит, а что вы получите на выходе от подрядчика, не его проблемы. Я писал об этом в посте Дом в ипотеку - гарантия качества! Или нет?

Схема работы банка, как обычно в РФ, до умиления проста. Банк выдаёт вам кредит под одобренный договор подряда, а сам договор для одобрения должен быть составлен по банковскому образцу, где оплата ведётся траншами и 90% из неё подрядчик получает при возведении фундамента. Под эту тему расплодилось огромное количество мошеннических контор, которые аккредитовались в банке как подрядчики, заключали договора, забивали сваи и высылали банку отчёт о готовности фундамента, общая стоимость которого составляла редко 10% от суммы договора. Банк осуществлял ипотечный транш на 90% от суммы договора, после чего подрядчик начинал затягивать сроки, а затем вообще исчезал с радаров. А иногда и не исчезал, сообщая, что он добропорядочный исполнитель, просто сейчас не может выполнить свои обязательства, на этом его полномочия всё.

У заказчика начинался долгий процесс судебных разбирательств с подрядчиком в ходе которого могло выясниться, что учредитель компании бомж из Магадана или что директор уже давно покинул страну. Но банк эти вопросы не волновали, взял кредит - плати проценты. А то, что недвижимость, на которую брался кредит, построена не была - это не вопрос банка. Он не отвечает за аккредитованных им же подрядчиков. В этой схеме и банк, и подрядчик оказывались в шоколаде - первый в любом случае получал проценты по ипотеке, а при хорошем раскладе ещё и участок, который в некоторых случаях выступал залогом по кредиту. Второй мог вообще ничего не строить - забивай-крути сваи и получай 90% от договора. И только заказчик оставался в глубоких минусах.

Посмотрело государство на количество арбитражных и уголовных дел, возникших вокруг льготных ипотек и решило - так дело не пойдёт! Нужно ввести новые правила. Теперь деньги не будут отдаваться подрядчику до сдачи объекта. Но, чтобы уж совсем здорово не было, ЦБ повысил ключевую ставку до 18% годовых, а заодно государство стало сворачивать программы льготного кредитования - айтишная ипотека вроде есть, но банки сообщают, что субсидии на неё не поступают, поэтому никому её не выдают. Семейная ипотека теперь выдаётся только тем, у кого есть ребёнок до 6 лет. Остальные уже семьёй не считаются. На сельскую ипотеку тоже не во всех банках денег дадут.

Как работают эскроу-счета для льготных ипотек. И к чему это приведёт

Таким образом, с одной стороны, льготное ипотечное строительство потихоньку сворачивается, а с другой - само строительство в ипотеку усложняется для подрядчика. Ведь ему теперь требуется взять кредит, как минимум, на закупку материалов до окончания строительства, когда он получит деньги с эскроу-счёта. А это значит, что банк заработает три раза. Первый - на выдаче ипотечного кредита заказчику. Второй - на выдачу коммерческого кредита подрядчику. Третий - пока деньги будут на эскроу-счёте, банк сможет бесплатно выдавать их в качестве кредитов по ключевой ставке, под 18% годовых.

Кто в этой ситуации заплатит за банкет? Конечно же - заказчик. Ведь подрядчик теперь увеличит стоимость работ как минимум на процент коммерческого кредита. Соответственно, это и есть прогнозируемая стоимость подорожания загородных домов.

А что случится, если строительство затянется? Банк непосредственно заинтересован в этом. У него на счету средства, которыми не могут распорядиться ни подрядчик, ни заказчик. И при этом капают проценты за пользование ими! Ну не красота ли?

Как я уже неоднократно говорил, ситуация при которой стоимость квадратного метра загородного жилья стоит дешевле квадратного метра квартиры - нетипична для развитых стран. Собственный дом это привилегия состоятельных людей, а не недорогое место проведения досуга скучающего горожанина. И хотя мы не особо развиваемся в области защиты правовых интересов граждан или автопрома, цены на дома и автомобили подтягиваются до уровня стран в которых живут семьи депутатов Госдумы. И даже превышают их. Ну, мы же должны быть в чём-то круче.

За 9 лет дом, которому посвящён мой первый пост на Пикабу, подорожал в 6 раз. И будет дорожать далее. Поэтому, если меня спрашивают: "Когда лучшее время, чтобы строить дом?", я отвечаю: "Сейчас!". Неизвестно, что там, наверху, придумают завтра.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой личный контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.