Начнём пожалуй с разбора что такое эскроу счета и как банки зарабатывают на нас начиная с 2024го.

Если кратко - застройщик занимает деньги у банка для строительства дома.

Банк определяет итоговую стоимость квартир в доме в рамках одобрения кредита.

Банк не передаёт деньги застройщику полученные от покупателя до окончания строительства.

Банк выдаёт деньги в займы по мере продажи квартир в доме.

При этом все основные банки участвующие активно в ипотечном кредитовании - государственные.

Отсюда следует:

Никаких дешёвых квартир на этапе котлована

2-3 года процентов на стоимость всего дома

Застройщик должен всем.

А теперь мякотка принятая чиновниками начиная с 2015го года

Для того чтобы застройщик получил право на строительство, он должен подписать инвестиционный проект на строительство социальной инфраструктуры за счёт стоимости проданной недвижимости. Вроде всё верно. хочешь детский сад и новостройку плати больше, но инвестиционный проект часто подразумевает строительство социальных объектов в других частях города.

Фактически в РФ введён не гласный налог в размере 20-30% от стоимости недвижимости для всех покупателей новостроек. Причем застройщик охренел тут только в том случае если в итоге социальный объект был не построен.

Поэтому и получается стоимость квартир в 3 раза дороже себестоимости, налоги заложи, материалы заложи, ЗП заложи, инвест проект заложи, проценты банку заложи и попробуй себе хотя бы кусочек оставить по итогу.

Налоги надо уменьшать и прибыль банков чтобы квартиры дешевле стоили, всего-то навсего.

Лично для себя я сделал вывод - лучше покупать готовую квартиру во вторичном жилье с уже построенной инфраструктурой, да под конский процент, но зато с возможностью быстрее гасить ипотеку за счет досрочного погашения при продаже другого объекта недвижимости или наследства. Если нет ни того ни другого начинать с маленькой квартиры 33 квадратных метра и не торопиться.

Альтернатива покупка обещания квартиры вместе с обещанием построить социальные объекты с полной оплатой от тебя вне зависимости от того построит в итоге застройщик недвижимость и социальные объекты или нет.